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作者 標題 [閒聊] 不動產擴大資產負債表
時間 Sun May 11 09:16:20 2025
我被一些問題問到之後
才知道原來基礎知識跳過沒講
認知會差這麼多
假設你現在有五間房子
可以是沒有貸款的 可以是有貸款 不重要
關鍵是都有自償
下一步是拿這些去貸款 然後擴大資產負債表
產品有很多可以選擇
美債只是其中一種
也可以0050 0056 2412 標普 那斯達克
甚至虛擬貨幣 黃金 更多不動產 都可以
即便沒利息的時候 繳息售出部分即可
至於買什麼產品 跟它本身特性 還有取得管道有關
我直接跳到美債有點太快惹
首先 你要做不動產 沒這條都不用談
之前有人問 我是閑錢 不是不動產弄出來
可以買nv 特斯拉這些嗎
我說當然可以啊 沒繳息壓力 你爽就好
那為何選美債
1.股利 房租 報酬率可能都更高
但是穩定度以及所得稅考量 這是個原因
2.有料的人有提出風險對沖質疑
我中文用得有點粗糙惹 這當然不是像股票
現貨做多 期貨放空這種對沖
領的是台幣租金跟台灣不動產
持有美國債券也等於是美國貨幣跟一個固定收入
對於美國大幅降息 或者台灣的單方面金融衰退
海外收入會有避險功能
對於美國大幅降息 或者台灣的單方面金融衰退
海外收入會有避險功能
簡單來說
去持有2330 2412 0050 0056
甚至多買五間收租
這些我看起來跟持有不動產九成像
最後會問啊你繼續買嗎
當然啊
匯率這樣可以買更多美金啊
關鍵一直都是利差
至於美金崩盤論 美債倒債論
台幣1:13 美債殖利率8%
這些我完全不考慮
買到殖利率沒有4%為止
只是買的步調跟維持率我們要調整一下
最後群組有fomo 股價的
去ib買個遠期選擇權 nq nv 先說我沒買
--
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※ 作者: mfcke 2025-05-11 09:16:20
※ 文章代碼(AID): #1e7_fckQ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1746926182.A.B9A.html
推 : 我是買QQQ當國外的投資1F 05/11 09:47
推 : 當然是要做不動產 我其實不是很懂yous幹嘛要買美債2F 05/11 09:53
→ : 房屋增貸 你一定要保證你的商品 能4趴 才會比較穩3F 05/11 09:58
→ : 現在隨便借 應該都要2.5 上下
→ : 現在隨便借 應該都要2.5 上下
推 : 推m大5F 05/11 10:19
→ : 最基礎的先看資產負債表，不動產抵押增貸100萬-->現金多1006F 05/11 10:23
→ : 萬，負債多100萬
→ : 萬，負債多100萬
推 : 所得稅+現金流，結案。我的本業收入+投資收入，配置美8F 05/11 10:23
→ : 債只有好處
→ : 投資這事情，就考量自身條件後的一個選擇
→ : 債只有好處
→ : 投資這事情，就考量自身條件後的一個選擇
→ : 現金100萬，再轉成股、債、黃金啥的都行，贏過負債100萬就11F 05/11 10:24
→ : 行了
→ : 100萬長期投資連年化2.x%利息都拿不回來，建議不要投資
→ : 行了
→ : 100萬長期投資連年化2.x%利息都拿不回來，建議不要投資
推 : 擴大資產負債表要確餒，邇近貴群好像是負債有擴大啦，但是14F 05/11 10:31
→ : 資產卻縮水了餒，這叫只擴大負債餒
→ : 資產卻縮水了餒，這叫只擴大負債餒
→ : 那倒沒問題 自身狀況評估過後適合買16F 05/11 10:44
推 : 美債目前風險太大了17F 05/11 11:07
→ : 首先台幣匯率會長期維持27-28，匯損先吃一次
推 : 然後美國不會輕易降息，一拖再拖
→ : 價損再吃一次
→ : 首先台幣匯率會長期維持27-28，匯損先吃一次
推 : 然後美國不會輕易降息，一拖再拖
→ : 價損再吃一次
推 : 推21F 05/11 11:11
推 : 叫人貸款買虛擬貨幣？這不太好吧22F 05/11 11:13
推 : 方便問一下房貸的錢怎麼再買5間房呢？
推 : 方便問一下房貸的錢怎麼再買5間房呢？
推 : 美債都跌成這樣了風險很低了啦，去年都漲到利率低於4%那24F 05/11 11:23
→ : 時風險才高，現在還覺得美債風險高你是真覺得美國會倒債
→ : ？
→ : 時風險才高，現在還覺得美債風險高你是真覺得美國會倒債
→ : ？
推 : 不是，我覺得台幣會到27-28，而且長期維持27F 05/11 11:23
→ : 表示目前美債還會再跌10%
→ : 要有風險意識，你以為質押不會爆那就是爆給你看
→ : 表示目前美債還會再跌10%
→ : 要有風險意識，你以為質押不會爆那就是爆給你看
→ : 數量只是舉例 有時候糾結一些文字真的浪費時間30F 05/11 11:25
推 : 所以你是勸人不要買美債還是勸人不要質押…31F 05/11 11:30
→ : 如果到25？ 不就爆了32F 05/11 11:32
推 : 都是如果而已，依據就是「我覺得」..33F 05/11 11:34
推 : 真正沒風險的是電信股，買美債這種垃圾根本是智障34F 05/11 11:35
推 : 不然我要說我保證嗎？
推 : 你投資美債我還要跟你保證喔
推 : 不然我要說我保證嗎？
推 : 你投資美債我還要跟你保證喔
→ : 他們要的是 現金流 以債 養貸 並不是風險37F 05/11 11:36
→ : 就是要一直槓上加槓
→ : 就是要一直槓上加槓
推 : 目前匯率就是最大的風險39F 05/11 11:38
推 : 所以你說的都沒意義啊，你不敢保證就當機率是一半一半跟40F 05/11 11:43
→ : 猜的沒兩樣。
→ : 然後不要已經發生風險了才在說風險..
→ : 猜的沒兩樣。
→ : 然後不要已經發生風險了才在說風險..
→ : 你厲害你趕快all in美債質押再質押43F 05/11 11:48
→ : 弱弱的問一下 買直債 可以質押嗎? 真的不懂44F 05/11 11:49
→ : 都在再說債券ETF ?
→ : 都在再說債券ETF ?
推 : 有沒有可能大家討論的"長期"其實長短不一樣46F 05/11 11:51
推 : 債息領了也有匯損問題喔47F 05/11 11:52
推 : 這波美債質押的不少人翻車了......48F 05/11 11:56
推 : 我自己買債卷ETF是拿來當退休金囤，所以帳面虧損感49F 05/11 11:57
→ : 租金是領台幣50F 05/11 11:57
→ : 覺還好，做短線的應該覺得很崩潰51F 05/11 11:58
→ : 資產配置，跟股票負相關沒問題52F 05/11 11:59
→ : 問題是借錢買 問題就不一樣了
→ : 問題是借錢買 問題就不一樣了
推 : 還有國安基金不會顧美債etf喔！溫馨提醒54F 05/11 12:00
推 : 還是翹翹板 台幣的租金+美元的債息，之前怎麼沒人說台幣55F 05/11 12:00
→ : 扁所以增貸買美股也吃匯損XDDDD
→ : 質押要小心就是了 斷頭風險
→ : 扁所以增貸買美股也吃匯損XDDDD
→ : 質押要小心就是了 斷頭風險
推 : 但是美股有漲回去58F 05/11 12:01
推 : 我在去年美債最高點（當時殖利率低於4%了），就有提到美59F 05/11 12:03
→ : 事後論大家都敢All in60F 05/11 12:03
→ : 配得讓自己睡得著就好，要不要躺平隨意XD
→ : 配得讓自己睡得著就好，要不要躺平隨意XD
→ : 債快賣，當時ceca還跟我辯論勒。在風險還沒發生的時候就62F 05/11 12:03
→ : 提醒風險這樣才對吧。現在風險都發生了，底部都不遠了才
→ : 在提醒風險是在哈囉
→ : 提醒風險這樣才對吧。現在風險都發生了，底部都不遠了才
→ : 在提醒風險是在哈囉
推 : 你以為的底部真的是底部嗎？65F 05/11 12:05
→ : 風險才發生一半，還有一半的風險不是提醒嗎
→ : 風險才發生一半，還有一半的風險不是提醒嗎
→ : 每個人條件不一樣啊 有些人他工作薪水好20幾萬以上怕啥67F 05/11 12:06
→ : 你現在買2412，我才會說沒有風險68F 05/11 12:06
[閒聊] 房子用美債避險 - home-sale板 - Disp BBS
![[圖]]()
mfcke 之前有提過概念 最近實操完畢 來分享一下 先講結論 就是增貸買美債 之後用貸差產生的FCF作為防禦手段 風險就兩個 匯率 利率 至於台美之間的匯率 利率 自行評估 假設2000萬房子 貸款1600萬
![[圖]](https://i.imgur.com/KpgSjMAb.jpeg)
推 : 壯過頭這篇是在釣魚嗎XD71F 05/11 12:07
→ : 我覺得我第三點跟第五點已經講到重點72F 05/11 12:08
推 : 不對阿,美股怎麼會漲回去..XD73F 05/11 12:23
→ : 美股吃匯損虧損遠大於美債吧.
→ : 匯損是你只要做非台幣計價全都吃.
→ : 也就是美國降息,美元貶值,美金計價的也都全吃.
→ : 怎麼會錯位比較..XD
→ : 所以現在要安全就是拿台幣..XDE
→ : 而目前投資產品幾乎通殺...台幣計價的股票也離漲回去
→ : 有好一段距離.
→ : 除非你說你買德國股票...XD..但..
→ : 除非你之前有講你買德國股票,不然我不太相信.
→ : 另外最近年代發現一件事情.
→ : 也就是專殺左側交易.
→ : 當你覺得這東西跌很多,可以進場.
→ : 但是市場就會加碼收割你..XD
→ : 最典型,負油價事件.
→ : 他一定沙到所有左側交易的都重傷.
→ : 美股吃匯損虧損遠大於美債吧.
→ : 匯損是你只要做非台幣計價全都吃.
→ : 也就是美國降息,美元貶值,美金計價的也都全吃.
→ : 怎麼會錯位比較..XD
→ : 所以現在要安全就是拿台幣..XDE
→ : 而目前投資產品幾乎通殺...台幣計價的股票也離漲回去
→ : 有好一段距離.
→ : 除非你說你買德國股票...XD..但..
→ : 除非你之前有講你買德國股票,不然我不太相信.
→ : 另外最近年代發現一件事情.
→ : 也就是專殺左側交易.
→ : 當你覺得這東西跌很多,可以進場.
→ : 但是市場就會加碼收割你..XD
→ : 最典型,負油價事件.
→ : 他一定沙到所有左側交易的都重傷.
→ : c大，台積電已經漲回連假前了89F 05/11 12:27
→ : 才開始正是上漲,並且一去不回頭.90F 05/11 12:28
→ : 台積電糕點是11xx..現在是950.
→ : 目前只有德股破高.
→ : 因此以前左側交易都很安心,這年代左側交易就..
→ : 自己看著辦..XD..
→ : 台積電糕點是11xx..現在是950.
→ : 目前只有德股破高.
→ : 因此以前左側交易都很安心,這年代左側交易就..
→ : 自己看著辦..XD..
推 : 美債不會倒，但殖利率會不會超過5%真的不好說95F 05/11 12:30
→ : 如果長債價格不小心又破底的話
→ : 開槓桿的就是要注意別被斷在阿呆谷
→ : 阿呆谷有時候不是被嚇到賣出來的
→ : 而是被證券期貨商市價幫你平倉的
→ : 如果長債價格不小心又破底的話
→ : 開槓桿的就是要注意別被斷在阿呆谷
→ : 阿呆谷有時候不是被嚇到賣出來的
→ : 而是被證券期貨商市價幫你平倉的
推 : 好懷念負油價那天，我整晚都沒睡一直看熱鬧100F 05/11 12:30
→ : 這就是這年代左側交易的可怕,他可能還會殺.101F 05/11 12:31
→ : 然後殺的理由你現在完全無法判斷.
→ : 美債殺的理由你在拜登時代也無法判斷.
→ : 因此在風險控管上面要抓得更寬鬆.
→ : 風險包含現金流,下跌的回補,以及..漲起來的時間.
→ : 時間也是殺手之一.
→ : 不然你大的東西無腦擺著很多年,你總是擺的到大漲的.
→ : 只是到底要多久?...你估算的時間都可能被巴頭.
→ : 另外最好笑的是.
→ : 這邊房版,那你說不動產.
→ : 現在不動產成了最大的贏家之一..
→ : 雖然他冷盤雖然他死魚盤..
→ : 但是,就像你拿著會貶值的台幣一樣,你現在是最大贏家..XD
→ : 贏不是因為你漲,而是因為其他人通殺!!!!
→ : 然後殺的理由你現在完全無法判斷.
→ : 美債殺的理由你在拜登時代也無法判斷.
→ : 因此在風險控管上面要抓得更寬鬆.
→ : 風險包含現金流,下跌的回補,以及..漲起來的時間.
→ : 時間也是殺手之一.
→ : 不然你大的東西無腦擺著很多年,你總是擺的到大漲的.
→ : 只是到底要多久?...你估算的時間都可能被巴頭.
→ : 另外最好笑的是.
→ : 這邊房版,那你說不動產.
→ : 現在不動產成了最大的贏家之一..
→ : 雖然他冷盤雖然他死魚盤..
→ : 但是,就像你拿著會貶值的台幣一樣,你現在是最大贏家..XD
→ : 贏不是因為你漲,而是因為其他人通殺!!!!
→ : 跟了115F 05/11 12:54
推 : 都有過負油價、美債期貨被掃，投資需小心。116F 05/11 13:02
推 : 股債匯三殺 房子套 好像套著是最好的 至少開槓不用補錢117F 05/11 13:43
推 : 跟ceca大分享一下 左側是可以判斷的118F 05/11 13:52
→ : 但是你必須要進入鬼神的階段 才有能力與認知去分析
→ : 一般人是無法跨越那條界線的 (請參考英村對一步的那句話)
→ : 但是你必須要進入鬼神的階段 才有能力與認知去分析
→ : 一般人是無法跨越那條界線的 (請參考英村對一步的那句話)
推 : 現在年代加入，惡性的政策或事件121F 05/11 13:58
→ : 例如，如果巴勒斯坦丟核彈
→ : 拜登時代無法想到川普關稅戰
→ : 那時候川普還在跑法院，共和黨都不一定提名他
→ : 不過現在感覺更故意是
→ : 你都不知道看起來底部又因為無法預期事件破底
→ : 是不是故意的xd
→ : 油價大跌到很便宜你說是事件
→ : 但負油價強制斷頭，一口賠500萬，你說是自然現象嗎
→ : 那個擺明就是收割左側交易xd
→ : 這就是市場，永遠滿滿的惡意
→ : 因此，要是美元升息，股票灌破十年線直奔20年線，各位以後也
→ : 不要太意外
→ : 什麼鬼都會發生
→ : 你抱住，剛才我旁邊那個最後石油20倍獲利
→ : 他就負油價買布倫特（現貨計價不會負值）
→ : 一路抱上去直到20倍，雖然金額不多xd
→ : 但是如果你買wti石油系列，你已經往生
→ : 抱住活下來，時間久了，變大賺
→ : 但抱不住，你就...
→ : 例如，如果巴勒斯坦丟核彈
→ : 拜登時代無法想到川普關稅戰
→ : 那時候川普還在跑法院，共和黨都不一定提名他
→ : 不過現在感覺更故意是
→ : 你都不知道看起來底部又因為無法預期事件破底
→ : 是不是故意的xd
→ : 油價大跌到很便宜你說是事件
→ : 但負油價強制斷頭，一口賠500萬，你說是自然現象嗎
→ : 那個擺明就是收割左側交易xd
→ : 這就是市場，永遠滿滿的惡意
→ : 因此，要是美元升息，股票灌破十年線直奔20年線，各位以後也
→ : 不要太意外
→ : 什麼鬼都會發生
→ : 你抱住，剛才我旁邊那個最後石油20倍獲利
→ : 他就負油價買布倫特（現貨計價不會負值）
→ : 一路抱上去直到20倍，雖然金額不多xd
→ : 但是如果你買wti石油系列，你已經往生
→ : 抱住活下來，時間久了，變大賺
→ : 但抱不住，你就...
推 : 本業所得稅率高的買債卷很有吸引力，反正掛四2.185出來凹141F 05/11 14:20
→ : 30年，總會有回來的一天
→ : 買房租金收入扣40%和管理費後能不能抵掉利息都是問題
→ : 30年，總會有回來的一天
→ : 買房租金收入扣40%和管理費後能不能抵掉利息都是問題
推 : 尤其這幾年的新房子 稅跟管理費真的有比較高144F 05/11 14:28
推 : 賺了利差賠了匯差 要確定耶 今年可是股債匯全通殺的市場145F 05/11 14:44
推 : 直債要壓應該都有PI，但是匯損一樣要補錢。真PI應該都146F 05/11 14:46
→ : 有錢補啦，假PI就不知道了
→ : 有錢補啦，假PI就不知道了
推 : M大之後要去花美元生活嗎148F 05/11 15:03
→ : 直債買了並不會隨著短期匯率變動就殺進殺出，短期匯率影響149F 05/11 17:42
→ : 的是美金配息部位是否要換回台幣，需要就換回，也就是本金
→ : 的4%-5%範圍的年配息，匯損10%，就是本金的0.4%-0.5%，我
→ : 覺得還好啊，怎麼講的好像要倒了
→ : 的是美金配息部位是否要換回台幣，需要就換回，也就是本金
→ : 的4%-5%範圍的年配息，匯損10%，就是本金的0.4%-0.5%，我
→ : 覺得還好啊，怎麼講的好像要倒了
推 : 台股倒了美債都不會倒，說美債風險多高的還是多看點書吧153F 05/11 17:50
→ : 台灣買長天期才能對沖匯率風險，美國人才買短債
→ : 台灣買長天期才能對沖匯率風險，美國人才買短債
→ : 當做33換的10萬鎂，直債年化配息算4.5%=4500鎂。330萬台幣155F 05/11 17:58
→ : 增貸年息算3%很高了，年化利息台幣9萬9。4500鎂*30=135,000
→ : ，利差還是cover匯差。直債的本金未實現匯損，個人投資又
→ : 不是上市公司要出財報，擺著等到期，誰曉得十幾二十年後呢?
→ : 增貸年息算3%很高了，年化利息台幣9萬9。4500鎂*30=135,000
→ : ，利差還是cover匯差。直債的本金未實現匯損，個人投資又
→ : 不是上市公司要出財報，擺著等到期，誰曉得十幾二十年後呢?
→ : 其實這也牽扯到,你是做長期投資,還是做交易.159F 05/11 18:39
→ : 做交易有做交易的好處和方式.
→ : 做交易的現在應該都不會持有美債.
→ : 套某人講的,做交易就是追高殺低,順風局,看不對立刻跑.
→ : 你現在美債就沒有高可以追,所以交易的不會跳下來.
→ : 但是長投的算盤就不一樣...
→ : 長投與其追高,有時候更愛左側交易.
→ : 那現在殺左側交易,長投自然吃大虧,做交易的爽爽的.
→ : 畢竟現在再走反彈波,做交易的最近一兩個星期賺不少.
→ : 但是這兩者是不同生物,無法把觀念混再一起講.
→ : 做交易的動不動就要停損,風向不對就立刻跑.
→ : 阿你做長投的,在某個水位以下就會買入,越跌越買.
→ : 光這一點很多時候兩者就是矛盾狀況.
→ : 但是很多人不知道是故意還是不清楚,就愛混再一起講.
→ : 這就很無奈.
→ : 另外,做交易也有做交易的壞處..XD
→ : 以及哪種人適合做哪一邊,也都有屬性.
→ : 你就是長投型態的跑去做交易.
→ : 停損的虧損.你撈的都不夠賠...
→ : 又或者,說好做交易,結果套滿手又變成長投,哈哈...
→ : 做交易有做交易的好處和方式.
→ : 做交易的現在應該都不會持有美債.
→ : 套某人講的,做交易就是追高殺低,順風局,看不對立刻跑.
→ : 你現在美債就沒有高可以追,所以交易的不會跳下來.
→ : 但是長投的算盤就不一樣...
→ : 長投與其追高,有時候更愛左側交易.
→ : 那現在殺左側交易,長投自然吃大虧,做交易的爽爽的.
→ : 畢竟現在再走反彈波,做交易的最近一兩個星期賺不少.
→ : 但是這兩者是不同生物,無法把觀念混再一起講.
→ : 做交易的動不動就要停損,風向不對就立刻跑.
→ : 阿你做長投的,在某個水位以下就會買入,越跌越買.
→ : 光這一點很多時候兩者就是矛盾狀況.
→ : 但是很多人不知道是故意還是不清楚,就愛混再一起講.
→ : 這就很無奈.
→ : 另外,做交易也有做交易的壞處..XD
→ : 以及哪種人適合做哪一邊,也都有屬性.
→ : 你就是長投型態的跑去做交易.
→ : 停損的虧損.你撈的都不夠賠...
→ : 又或者,說好做交易,結果套滿手又變成長投,哈哈...
推 : c大，你在說哲哲嗎？179F 05/11 19:01
推 : https://i.imgur.com/K04wd3c.jpeg180F 05/11 21:54
→ : 反正不管買什麼，投資策略改來改去反而容易被雙巴，所以
→ : 死抱著就對了！用以前抱著房地產的精神，長期主義走下去！
→ : 反正不管買什麼，投資策略改來改去反而容易被雙巴，所以
→ : 死抱著就對了！用以前抱著房地產的精神，長期主義走下去！
![[圖]](https://i.imgur.com/K04wd3c.jpeg)
推 : 666183F 05/11 22:45
推 : 是 有的人在做長投 但搞不清楚 跳進去交易以為是長184F 05/12 13:13
→ : 投 這種太多了
→ : 板上就好幾個
→ : 投 這種太多了
→ : 板上就好幾個
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沒想到一個假期要出來洗地 時機也太巧 我上週末剛好飛出來 首先當然要幫自己開凹啦 我左思右想 怪惹 我投資理念都是風險走在前 網路上傳滿惹 EP-142 標題直接打 注音匯率風險 匯率問題 文章打過 …132F 39推 1噓- 房版廢文現在太多 回應都懶 不過以這對鎖利率這倒是可以回應一下 首先 我一直講長期持有是關鍵 沒錯 房地產大部分都是蝦雞掰操作 因為最重要的獲利關鍵你們沒有 所以只能一群小蟲在那邊 加一堆群組 然後 …36F 22推
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