※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-05-26 20:12:15
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 還有投資客嗎？
時間 Mon May 26 06:29:34 2025
這波死傷慘重的投客有兩類
1:玩紅單預售的,這波是政策針對戶,死最慘
2:玩老屋改裝後出售的,被波及到,有點倒楣,算是Collateral Damage
我看到市場上剩下的投客剩兩種
一種是手骨粗,改玩長期或者本來就是以投資置產為主的
一種是改玩怪案子,例如不點交,分割,產權不清等
但是投客總數比起全盛期大概只剩10~30%
普通的菜籃投資客算是全軍覆沒
這波爽到誰呢?
理論上管制流動性,爽的人有兩種,
一種是本來就要買房的自住客
他們手腳快點,以前專屬投客的A案有機會撿到
一種是可以克服管制的,例如錢多的投客
就可以長期持有吃完整段魚身魚尾
倒楣的人有兩種
一種前面說了,就是短期投客
另一種就是缺錢的屋主,特別物件不是主流的那種
由於缺乏短投客的流動性,所以會導致物件要換手的時候,要付出龐大的交易成本
以前急售可能行情九折甚至九五成折就有短投接手,現在可能要更便宜
你問我好不好?好與不好是看人的
我只能說對資產階級是好的,因為准入門檻又更高了,對手更少
但對於懂得,且正在操作不動產提升資產位階的普羅大眾就~~
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 有些地方仲介整天投資客
: 房子盤好幾次投資客
: 這次貸款難貸後還有投資客嗎？
: 除非就是總價你買對，不然就是鐵套
: 如果無法有可以投報，至少利息要回來
: 不然就是一直虧損....
: 問題投資件有多少
: 另外就是
: 造鎮。超大戶數建案
: 搞出一堆奇怪格局的
: 總價也沒多低，取得總價就1600-1800
: 代銷後期價格堅持住
: 帳面看實價一坪賺20
: 但實際交屋呢？
: 真的有那麼多2000多萬買奇怪格局的人？
: 我在說阿發跟阿茂，阿茂好幾個真的為他禱告
: 入住後停車場等
: 如果貸款卡關，那你賺再多都只能平轉
: A7跟竹北都有
: 買預售交屋時機真的超大風險
: 成屋學問也很大.....
: 多數都是包裝後利潤
: 要像我買民生社區那種特殊金額太難
: 人家投資客不管是借來還是自己的
: 總是拿幾百幾千萬去賭場賭
: 一樣錢勝率與風險，投報大贏不動產的一堆
: 不動產差別是，他不會歸零糕，會有一定的支撐保你全屍
: 借1000萬去拉斯維加斯可以贏破億，也可以歸零去還1000萬
: 房子借1000萬再跌也有800萬700萬，剩300萬好不好
: 那你只要在還700萬
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 83.87.43.148 (荷蘭)
※ 作者: jamo 2025-05-26 06:29:34
※ 文章代碼(AID): #1eCvdGLH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1748212176.A.551.html
※ 編輯: jamo (83.87.43.148 荷蘭), 05/26/2025 06:30:04
※ 編輯: jamo (83.87.43.148 荷蘭), 05/26/2025 06:36:32
![[圖]]()
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※ 編輯: jamo (83.87.43.148 荷蘭), 05/26/2025 06:36:32
推 : 推j大1F 05/26 06:59
推 : 可能就剩低槓桿包租公 回到租售比估價的狀態2F 05/26 07:27
推 : 價格不會死。流動率會死透3F 05/26 07:32
推 : 我想到的是現在買來放5年後再賣 房價上漲後原預設族4F 05/26 08:05
→ : 群也換 現在的低總未來不是低總
→ : 群也換 現在的低總未來不是低總
推 : 長期持有也是沒人喜歡難出租一直扣血負現金流吧6F 05/26 08:16
→ : 一些重劃區外圍幾千戶 核心區域都有空租件了
→ : 外圍真的降到核心7折租金就能快速租出去嗎?
→ : 假定可以 七折租金能打平原始的金流計算嗎?
→ : 自住的跟老屋拿習慣的應該感受不深
→ : 這兩三年交屋的 我怎麼看那個稅金跟管理費
→ : 都不是一般受薪會覺得空著沒差隨手繳掉的金額
→ : 一些重劃區外圍幾千戶 核心區域都有空租件了
→ : 外圍真的降到核心7折租金就能快速租出去嗎?
→ : 假定可以 七折租金能打平原始的金流計算嗎?
→ : 自住的跟老屋拿習慣的應該感受不深
→ : 這兩三年交屋的 我怎麼看那個稅金跟管理費
→ : 都不是一般受薪會覺得空著沒差隨手繳掉的金額
推 : 空空：政府都沒有打炒房13F 05/26 08:47
→ : 紅單很早就沒了這波都是玩換約，但2023也禁止了14F 05/26 08:50
推 : 房貸利息+稅金+管理費，會不會隨手繳掉是看預期15F 05/26 08:50
→ : 一年房價就漲20趴，隨手繳掉有什麼關係，反正賣掉就好了
→ : 政府沒辦法打房價，但是可以把供給打出來
→ : 房子一直蓋，結果都沒有到市場上出租，這才是最不好的結
→ : 果
推 : 連高薪族都認真考慮要把房子出租了
→ : 一年房價就漲20趴，隨手繳掉有什麼關係，反正賣掉就好了
→ : 政府沒辦法打房價，但是可以把供給打出來
→ : 房子一直蓋，結果都沒有到市場上出租，這才是最不好的結
→ : 果
推 : 連高薪族都認真考慮要把房子出租了
→ : 遇到冷盤期，外圍屋主都忘記自己的房子也會老21F 05/26 08:56
→ : 跑去外圍的，不就是喜歡新房？
→ : 就是傻傻把一堆人騙出去，再讓他們被套啊
→ : 都幾次了，老區雖然被笑漲幅少，長久來看反而好
→ : 遇到特定事件，例如輝達，根本穩又爽
→ : 重劃區真正贏家是建商跟地主，屋主只是順便賺
→ : 不知道現在資金卡在外圍，然後看老區穩穩漲的人
→ : 會有怎樣的心情？馬太效應就是這樣來的
→ : 讓我不禁想到那個厲害的Bla大，只能感恩他
→ : 跑去外圍的，不就是喜歡新房？
→ : 就是傻傻把一堆人騙出去，再讓他們被套啊
→ : 都幾次了，老區雖然被笑漲幅少，長久來看反而好
→ : 遇到特定事件，例如輝達，根本穩又爽
→ : 重劃區真正贏家是建商跟地主，屋主只是順便賺
→ : 不知道現在資金卡在外圍，然後看老區穩穩漲的人
→ : 會有怎樣的心情？馬太效應就是這樣來的
→ : 讓我不禁想到那個厲害的Bla大，只能感恩他
→ : 老屋改造出售 我在台北看起來還是活得很好啊 總價不要太30F 05/26 09:03
→ : 誇張的話 出售的時程也不算太久 一兩個月就下架了
→ : 誇張的話 出售的時程也不算太久 一兩個月就下架了
推 : 恭喜32F 05/26 09:06
推 : 尼不要說輝達飛到台北，本來傳說是飛到外圍林口哦。飛33F 05/26 09:10
→ : 到林口的消息一傳出來買台北的也沒法反應及反駁被按在
→ : 地上磨擦。
→ : 到林口的消息一傳出來買台北的也沒法反應及反駁被按在
→ : 地上磨擦。
推 : 流動率死了你怎麼迎來下次大漲，沒有大漲機會誰要投資房地36F 05/26 09:28
→ : 產，房地產沒流動率遲早得以價換量
→ : 產，房地產沒流動率遲早得以價換量
推 : 成交量少誰說一定以價換量 其實投資客的數量沒你各位想38F 05/26 09:47
→ : 的那麼多 尤其在這幾年都在掃不安定籌碼出去
→ : 要玩增值件的本來就要能扛住debuff在身上 走出租件的要
→ : 垮更難
推 : 是說如果沒信用管制 我的老十不知道得等多久才會有機會
→ : 老九跟老十隔快一年半 現在走掛四反而是種優勢
→ : 但可惜我這還是供給太少 上次撿斷頭2019的事惹 口憐
→ : 的那麼多 尤其在這幾年都在掃不安定籌碼出去
→ : 要玩增值件的本來就要能扛住debuff在身上 走出租件的要
→ : 垮更難
推 : 是說如果沒信用管制 我的老十不知道得等多久才會有機會
→ : 老九跟老十隔快一年半 現在走掛四反而是種優勢
→ : 但可惜我這還是供給太少 上次撿斷頭2019的事惹 口憐
推 : 重劃區租不掉壓力很大啊 又不是每個人都可以空著繳房貸45F 05/26 10:00
推 : 錢撒那麼多要是斷頭就出大事了46F 05/26 10:11
推 : 目前長期置產還要有合格報酬率47F 05/26 10:17
→ : 只有 1.老屋出租等補漲 2. 長工期預售
→ : 只有 1.老屋出租等補漲 2. 長工期預售
推 : 你拼增值本來就該考慮空租 沒有那麼好的事49F 05/26 10:36
→ : 而且拼增值2-3房掛車位又新房的話 你出租投報本來就不
→ : 會好看
→ : 要拼增值要有話題要有建設要有素地能開發 租客一般不會
→ : 跟你拓荒
→ : 但增值拼起來很可觀的 本金都不知道翻幾番去
→ : 而且拼增值2-3房掛車位又新房的話 你出租投報本來就不
→ : 會好看
→ : 要拼增值要有話題要有建設要有素地能開發 租客一般不會
→ : 跟你拓荒
→ : 但增值拼起來很可觀的 本金都不知道翻幾番去
推 : 自住客也沒什麼好爽的，價錢都被新青安拉高了55F 05/26 10:39
推 : 小換大比較容易 除非只考慮現金買56F 05/26 10:41
推 : 老屋現在也不好賣，一堆重劃區在競爭，你說地點好又大，可57F 05/26 10:47
→ : 是年輕人喜歡氣派大廳跟有人代收，之前預售隨便賣反正只是
→ : 賣夢又沒有實際成屋進入市場，供需隨便一張嘴在講，結果幾
→ : 年前拉高價格的預售屋現在大量成屋進入市場競爭租屋或是賣
→ : 房
→ : 是年輕人喜歡氣派大廳跟有人代收，之前預售隨便賣反正只是
→ : 賣夢又沒有實際成屋進入市場，供需隨便一張嘴在講，結果幾
→ : 年前拉高價格的預售屋現在大量成屋進入市場競爭租屋或是賣
→ : 房
推 : 推62F 05/26 10:47
推 : 設法讓自己資產往上一階，是抵抗奇怪政策風險的最好方法63F 05/26 10:54
推 : 問題就是在基期~20>>40很容易，但40期待60嗎？64F 05/26 10:57
推 : 好奇就算可以玩的起長期的投資客，現在時間點的房價買65F 05/26 10:59
→ : 下去真的有賺頭嗎
→ : 下去真的有賺頭嗎
推 : 每年都在買 你說呢 要討論的是賺多少吧67F 05/26 11:09
推 : 先說地點跟物件類型吧，區域差異很大68F 05/26 11:16
推 : 房子持有長期勝率真的很高 以前樂居把短期的也算進去69F 05/26 11:36
→ : 勝率都還有83%
→ : 只是很多股神幣神瞧不起這樣的投報
→ : 勝率都還有83%
→ : 只是很多股神幣神瞧不起這樣的投報
推 : 看勝率幹嘛，你長期持有定存，勝率100趴阿XD72F 05/26 11:42
推 : 房地產租報比放進去做長期的，很難輸啦，股神都很73F 05/26 11:46
→ : 喜歡短時間分出勝負
→ : 喜歡短時間分出勝負
![[圖]](https://i.imgur.com/6hN8CuHh.jpeg)
推 : 拿定存就是抬槓了啦 沒5%以上誰要碰何況真的做起來每年77F 05/26 11:52
→ : 都有10%
推 : 不然買個儲蓄險也是穩贏 但就贏的不夠
→ : 風險跟報酬成正比 自己去斟酌抓到什麼程度
→ : 都有10%
推 : 不然買個儲蓄險也是穩贏 但就贏的不夠
→ : 風險跟報酬成正比 自己去斟酌抓到什麼程度
推 : 怎麼不用看勝率?真正的投報率是要考慮勝率的啊81F 05/26 12:10
→ : 反正應該跟台南沒什麼關係，台南繼續等82F 05/26 12:19
推 : 她說的是只看勝率 定存最贏 但真要槓的話 你要確定本83F 05/26 12:19
→ : 國貨幣不會崩潰耶
→ : 但那個比你各位出門被車撞的機率還低就是了
→ : 國貨幣不會崩潰耶
→ : 但那個比你各位出門被車撞的機率還低就是了
噓 : 真正的投資客都去玩區段徵收了，誰在那邊一棟一棟買，86F 05/26 12:20
→ : 太慢
→ : 非都計農地根本不受央行管制
→ : 每件都貸到8成以上
→ : 太慢
→ : 非都計農地根本不受央行管制
→ : 每件都貸到8成以上
推 : 奈米投客小弟這幾天又買了一間臺北低總破公寓，投報3.5%90F 05/26 12:27
→ : 正在談都更，最近受限貸影響一堆投客都被卡，價格又回
→ : 落到甜甜價了
→ : 屋主有急迫賣房需求的，用力砍就對了
→ : 正在談都更，最近受限貸影響一堆投客都被卡，價格又回
→ : 落到甜甜價了
→ : 屋主有急迫賣房需求的，用力砍就對了
推 : 真要說，長期持有0050(五年以上)勝率也接近100%94F 05/26 12:28
→ : 長期持有房地產，勝率也是接近100%
→ : 長期持有房地產，勝率也是接近100%
推 : 投資工具都沒毛病 有問題的是人96F 05/26 12:29
推 : 昨天下一棟整棟公寓，本來不是很想出，仲介一直說分財97F 05/26 12:29
→ : 產叫我用力砍沒關係，砍了快1000萬請他去試試看
→ : 產叫我用力砍沒關係，砍了快1000萬請他去試試看
→ : 房子搞到賠售的也不是沒有99F 05/26 12:29
→ : 真讓我買到我也沒在怕賣不掉，隨便整理輕鬆賣就好了，100F 05/26 12:30
→ : 現在很難去追高利潤了，有賺就跑
→ : 現在很難去追高利潤了，有賺就跑
推 : 樓上手骨好粗@_@ 他們幹嘛不分層賣就好居然想整棟賣？一102F 05/26 12:33
→ : 定砍爆啊
→ : 定砍爆啊
推 : 我本來也想談分層，但屋主堅持要整棟賣104F 05/26 12:47
推 : 整棟買下來可以自己增設電梯變身華廈 XD105F 05/26 13:00
推 : 沒辦法，它是雙併的106F 05/26 13:49
→ : 關係不好趕快賣賣分錢走人吧107F 05/26 13:54
→ : 我2019撿的是心情不好要離開台北傷心地 要趕快賣賣 仲
→ : 介自己剛買一間不夠現金才輪到我 真的有出有中
→ : 我2019撿的是心情不好要離開台北傷心地 要趕快賣賣 仲
→ : 介自己剛買一間不夠現金才輪到我 真的有出有中
推 : 能買下整棟公寓，手骨應該真的很粗，厲害110F 05/26 14:03
推 : 想當年新莊整棟公寓法拍也要3000111F 05/26 14:07
→ : 而且那時候代墊在轉貸沒那麼普及
→ : 而且那時候代墊在轉貸沒那麼普及
→ : 所以長線投資才是王道113F 05/26 16:57
推 : 長線投資是拉高勝率最簡單的方法，但是速度就是慢114F 05/26 19:14
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這波死傷慘重的投客有兩類 1:玩紅單預售的,這波是政策針對戶,死最慘 2:玩老屋改裝後出售的,被波及到,有點倒楣,算是Collateral Damage 我看到市場上剩下的投客剩兩種 一種是手骨粗, …114F 44推 1噓
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