※ 本文為 Knuckles 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-06-05 10:24:37
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作者 標題 Re: [心得] 40w/p 要買北大, 林口或？
時間 Wed Jun 4 08:12:41 2025
我住北大特區，在北大特區有兩間買了至今二十年左右的中古大樓
去年五月初時剛辦完轉增貸，銀行鑑價，一間鑑價一坪45，一間一坪47
因為我沒有去關注青埔和林口的房價
請問你比較的青埔、林口，也是拿20年的中古大樓的數據嗎?
假若你是拿青埔、林口的新成屋或是預售屋，來對比三峽北大的中古屋
這樣的數據比較，似乎沒什麼參考價值
北大特區的腹地很小，發展二、三十年，各項生活機能已經成形
基本上已經沒有什麼建地了，就算有也是面積很小的建案
大觀路上有一個面寬不大的案子正在興建
https://meee.com.tw/qwJCQZ2
![[圖]](https://i.meee.com.tw/qwJCQZ2.jpg)
對面永裕居建設的大樓已經蓋好多年，元大銀行已經進駐好一陣子
但是一直都沒有開賣，也不知道開賣價格會是多少，有傳聞破70/坪
不過，如果你也是同樣拿青埔、林口的二十年大樓來比
但是一直都沒有開賣，也不知道開賣價格會是多少，有傳聞破70/坪
不過，如果你也是同樣拿青埔、林口的二十年大樓來比
青埔二十年大樓漲到55/坪、林口二十年大樓漲到65/坪
這樣你當年就真的失策了，只能替你感到可惜~~
: 嗚...又再等了一年半，金龍靠不住啊
: 扼腕，當初四年前根本就看對了的青埔和林口，評估其有潛力的卻不敢下手，失策失策！
: ！
: 四年前三者都約40w/p
: 如今，青埔漲到55w
: https://i.imgur.com/uX8op03.jpeg
: 林口，無法無天的來到65w/p
: https://i.imgur.com/H2UAFy3.jpeg
: 呼應標題，還在四字頭的只剩下三峽
: https://i.imgur.com/e0KU9Jg.jpeg
: 看來標題的林口要改成A7了比較恰當
: 反正A7也當自己是林口了
: https://i.imgur.com/IkqKoWt.jpeg
: ----下一步-----------
: 1.真的該多砸比四年前多38%的錢補買青埔嗎？
: 2.真的該多砸比四年前多63%的錢補買林口嗎？但超高點撿太危險了
: 3.還是只能去撿沒有漲的三峽比較安全？
: 4.還是放棄堅持把A7當林口，方能用四年前的四字頭買到林口？
: 請高手建議
--
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※ 作者: licklabium 2025-06-04 08:12:41
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1748995963.A.605.html
![[圖]](https://i.imgur.com/5H1gyBph.jpeg)
推 : 真的蠻急的 2篇了XD2F 06/04 09:26
我沒有要賣，就算我留職停薪沒有薪水收入，我的金流還是正的，急什麼?推 : 恩 其實老實說 原原po 現在可能只能放棄，一點是房價不容易3F 06/04 09:31
→ : 負擔了，幾年前可以說是普通人上車的好時機
對於沒有家庭後援的人來說，的確愈晚上車，機會就愈渺茫→ : 負擔了，幾年前可以說是普通人上車的好時機
推 : 放棄了啦 幹嘛一定要買房5F 06/04 09:35
→ : 租房性價比較高
→ : 錢拿去股市操作的像股神一樣 到時何必在意有沒有買房
羨慕股神~可惜我不是…→ : 租房性價比較高
→ : 錢拿去股市操作的像股神一樣 到時何必在意有沒有買房
推 : 房子好賺都是要搭配金融操作，不然房子那邊好賺？好賺是8F 06/04 09:40
→ : 因為貸款好賺
→ : 買蛋黃老破小 改裝有幾個人玩到起？
我也買不起蛋黃老破小，只好買蛋殼區→ : 因為貸款好賺
→ : 買蛋黃老破小 改裝有幾個人玩到起？
至於好不好賺，就看你想看的觀點是什麼了
推 : 青埔沒有20年的啦，20年前應該都還是田11F 06/04 09:44
這樣青埔的新成屋和三峽二十年的大樓相比，好像沒什麼參考價值→ : 樂居的區域平均價格其實很雞肋看不出來屋齡12F 06/04 09:45
推 : 馬桶自己就住老破小漏水公寓 不知道在嘴什麼東西13F 06/04 09:45
推 : 凡人買房就是賺貸款優勢而已,專業改裝或囤房出租的模14F 06/04 09:46
→ : 式,也不是凡人想玩資金和能力就能跟得上
雖然我真心覺得改裝不難，只是要花一點心思學→ : 式,也不是凡人想玩資金和能力就能跟得上
不過我這一篇不是想討論貸款賺錢、改裝或是囤房
而是單純想討論，拿青埔、林口的新成屋，和三峽二十年的中古大樓來比較價格
好像沒有什麼參考價值
→ : 你看板上房蟲 可能本業都是做裝潢相關的 ㄏㄏ16F 06/04 09:51
如果你的「房蟲」是指常在房版發表文章或發言的我不是做裝潢相關的，我知道的Ceca、版主s大，s264大好像也不是(不確定)
mfcke、IBIZA好像也不是、junior、吐西卡印象中是醫生或牙醫
我知道的只有骷顱大是相關行業的
→ : 我目前自住就是老公寓啊 問題是我買新是要自住17F 06/04 09:52
推 : 越看越可_18F 06/04 09:52
→ : 不然你以為大家在競爭高總價 XD19F 06/04 09:52
→ : 重劃區沒有基本面是很慘的 幻想一案跌一案~~
→ : 現在買新的 租人??腦袋撞到??
還是不少投資客是買新的租人的，每個人的考量點不同而已→ : 重劃區沒有基本面是很慘的 幻想一案跌一案~~
→ : 現在買新的 租人??腦袋撞到??
→ : 改裝不難 問題是要有本金 那種不是小資上班族玩得起的22F 06/04 09:54
這就要看你定義的改裝，是到什麼程度了全戶粉刷DIY，三、五千元就可以搞定，燈換一下，也是幾千元搞定
再加窗簾DIY，也是幾千元，再鋪LG舒適毯DIY，也大概萬元上下
當然你要全戶木作、冷氣、浴室重做，那就貴很多了
改裝的定義不同，金額就會有非常大的差距，討論就會變成各說各話
推 : 沈浸式推文模式23F 06/04 09:56
→ : 房子現在要好賺" 只剩買便宜這招" 而已 沒了24F 06/04 09:56
→ : 以為房子當沖那招 還能行得通嗎 至少都要放10年以上了
房子本來玩短期買賣的人就一直都是少數，別用房版看世界→ : 以為房子當沖那招 還能行得通嗎 至少都要放10年以上了
我也都是只買不賣，放很久很久的
推 : 馬桶比房蟲沒品 每天千篇一律把本質那麼差的三重吹26F 06/04 10:01
→ : 成寶
情深意重，情有獨鍾→ : 成寶
推 : 起手已經有原生家庭留的破公寓，28F 06/04 10:03
→ : 結果還是只能買三重兩房，廢物
→ : 結果還是只能買三重兩房，廢物
推 : 難怪馬桶整天吹老破公寓30F 06/04 10:04
別這樣~我也都是入手老破公寓，還都蛋殼區的→ : 廢就算了，整天垃圾話刷存在感31F 06/04 10:04
推 : 我也是買新的，還裝潢，然後租人，幫我QQ，不過租32F 06/04 10:05
→ : 金收益>貸款月付金，還可以。不然放著我老婆也不讓
→ : 我增貸...
→ : 金收益>貸款月付金，還可以。不然放著我老婆也不讓
→ : 我增貸...
推 : 就算買在早幾年，持有成本低，35F 06/04 10:08
→ : 也改變不了新房租人=做公益的這件事，
→ : 自己細算一下資金的機會成本
→ : 不能增貸又更慘了
→ : 也改變不了新房租人=做公益的這件事，
→ : 自己細算一下資金的機會成本
→ : 不能增貸又更慘了
推 : 新的裝潢租人 沒那麼差啦 當然要挑地點挑物件就是了39F 06/04 10:12
→ : 現在才買 當然是做公益，2023買現在交屋 還滿舒服
我也覺得其實沒那麼差~只是不同模式，會有不同觀點→ : 現在才買 當然是做公益，2023買現在交屋 還滿舒服
我同學買台中七期兩房新成屋，不到兩千萬，租給日商高階主管
月租金五萬，日商公司付錢的
→ : 以"當年"成交價來算"現在"租金報酬其實跟股板領股利41F 06/04 10:28
→ : "扣成本"再來算報酬率差不多,都是失真的..
其實不是以當年成交價來算現在租金投報率的問題→ : "扣成本"再來算報酬率差不多,都是失真的..
而是投資不是只有看投報率，還有風險評估和開槓桿的問題
像我上面說買台中七期兩房新成屋的同學，前年才交屋的，前年月租金五萬
而且能貸款八成，我真心不覺得這樣算很差啊
推 : 怎麼能忘了整天吹鳳山和豐邑的wang56呢?43F 06/04 10:32
推 : 別跟馬桶哥認真… 當笑話看就好。44F 06/04 10:42
推 : 就是很差，不會算真實投報率的人才覺得沒差45F 06/04 10:47
→ : 該不會以為增值的部分不是資金成本吧
→ : 跟哪時候買一點關係都沒有
買房子出租投資，我覺得不是只有看投報率，還有風險、槓桿、增貸等等的→ : 該不會以為增值的部分不是資金成本吧
→ : 跟哪時候買一點關係都沒有
推 : 北大自住舒服 但發展大概就這樣了48F 06/04 10:53
推 : 其實我算幸運耶，當初買，不算車位價，目前單價是49F 06/04 10:55
→ : 翻一倍，出租就讓資產再活化而已，說不增貸什麼的，
→ : 其實當初有想過融資，不過我當初構想也只是買美債，
→ : 還好是沒融資去買，還把手上的美債前波相對高點出
→ : 掉了，不然增貸/融資放到現在是會損近200萬。前段
→ : 時間擁有台幣資產的人投報率應該是贏很多人XD
北大我持有二十年，大約翻4倍左右，但重點是買房子可以開槓桿→ : 翻一倍，出租就讓資產再活化而已，說不增貸什麼的，
→ : 其實當初有想過融資，不過我當初構想也只是買美債，
→ : 還好是沒融資去買，還把手上的美債前波相對高點出
→ : 掉了，不然增貸/融資放到現在是會損近200萬。前段
→ : 時間擁有台幣資產的人投報率應該是贏很多人XD
可以出租、可以增值後再增貸，而且持有成本低、風險低，還能自住
推 : 沒空地 就這樣了55F 06/04 11:01
推 : toto來槓的啦56F 06/04 11:06
推 : 住北大，洗腦遠雄邪教區，哈哈哈57F 06/04 11:10
我第一次聽「遠雄邪教區」這詞推 : 遠雄邪教區，洗腦到住三峽有優越感，笑死58F 06/04 11:34
我自己是覺得住這兒沒什麼優越感啦~不就是…正常居住地??推 : 腦X水的人比較容易較講什麽邪教之類的字眼59F 06/04 12:10
推 : 老公寓就是賺穩穩的租金收入順便抗通膨或是吃凹陷補漲加60F 06/04 12:29
→ : 上都更樂透，只是美好的過去已經逝去，現在隨便一間破
→ : 爛公寓頭期加裝潢可能都要拉到4-5成了，所謂屋況好只要
→ : 簡單粉刷裝窗簾的物件根本沒啥利潤，還得跟自住客搶@_@
→ : 最近幾個月成交雪崩就是短投客都縮的差不多了，貸款直
→ : 接卡死無法開高槓桿
我不知道別人怎麼操作，不過以我自己的方式，我覺得利潤還不錯→ : 上都更樂透，只是美好的過去已經逝去，現在隨便一間破
→ : 爛公寓頭期加裝潢可能都要拉到4-5成了，所謂屋況好只要
→ : 簡單粉刷裝窗簾的物件根本沒啥利潤，還得跟自住客搶@_@
→ : 最近幾個月成交雪崩就是短投客都縮的差不多了，貸款直
→ : 接卡死無法開高槓桿
→ : 學勤路的將捷朗學,某些樓層有到7x的樣子,旁邊那塊談不攏蠻66F 06/04 12:34
→ : 可惜的,剩下比較大塊地應該是學成路原北客北大站那塊,地主
→ : 是土地銀行的樣子...
→ : 可惜的,剩下比較大塊地應該是學成路原北客北大站那塊,地主
→ : 是土地銀行的樣子...
→ : 現在還有大眾銀行喔？69F 06/04 12:41
我搞錯了，修正，是元大銀行推 : 增殖部分當然要算資金成本，因為有機會成本，但問題是房70F 06/04 12:53
→ : 地合一五年你又不能賣。你的機會成本不能直接把漲幅完全
→ : 算進去
機會成本的確也是成本，但是投資風險也應該要考慮比較周全→ : 地合一五年你又不能賣。你的機會成本不能直接把漲幅完全
→ : 算進去
→ : 好像是元大銀行...聽說整棟要改格局,那個區塊比較細的八卦73F 06/04 12:58
→ : 要問龍恩里里長他老婆(前里長)
是元大沒錯，我弄錯了→ : 要問龍恩里里長他老婆(前里長)
推 : 好奇現在三峽三房能租多少阿75F 06/04 13:02
以我上個月的經驗，兩房平車，租金三萬幾乎是秒租，當天中午PO上午，下午就出租我手上沒有三房，不確定，但不同地點、屋況，提供設備不同
應該也會有不小的落差
推 : 請搜尋「最宜居重劃區」三峽人的優越感顯露無疑，甚76F 06/04 13:55
→ : 至連大安區信義路區居民都可以瞧不起
https://meee.com.tw/2Y0UL9z→ : 至連大安區信義路區居民都可以瞧不起
![[圖]](https://i.meee.com.tw/2Y0UL9z.jpg)
你是說這個?
我是看不出這裡面，三峽人哪裡優越感顯露無遺，連大安區信義路區居都看不起耶
推 : 酸民無上限的，人家住的爽就有人會眼紅，沒辦法。78F 06/04 14:55
![[圖]](https://i.imgur.com/H9NbsICh.jpeg)
![[圖]](https://i.imgur.com/ORz5gK7h.jpeg)
→ : https://i.imgur.com/xRn0N7c.jpeg81F 06/04 15:35
→ : 三峽人捧自己的地方也沒關係，畢竟誰都希望自己住的
→ : 地方No.1,但動不動就拿台北出來踩證明三峽有多好就很
→ : 莫名了吧
→ : 三峽人捧自己的地方也沒關係，畢竟誰都希望自己住的
→ : 地方No.1,但動不動就拿台北出來踩證明三峽有多好就很
→ : 莫名了吧
![[圖]](https://i.imgur.com/xRn0N7ch.jpeg)
※ 編輯: licklabium (111.248.142.157 臺灣), 06/04/2025 15:56:36
→ : 邪教遠雄洗腦區，房版誰不知道哈85F 06/04 17:10
推 : 人家就從大安區搬出來說比較喜歡北大而已，這樣也不行？86F 06/04 18:05
→ : 阿別人從北大搬進去大安區說喜歡大安區我不就要很生氣？
→ : 阿別人從北大搬進去大安區說喜歡大安區我不就要很生氣？
推 : 持有20年，一坪8萬！還有好幾個100戶上下的建案在蓋88F 06/04 21:10
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