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作者 wu73 (かつ)
標題 [新聞] 破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟 儘速辦理繼承登記
時間 Mon Aug  4 11:30:55 2025

1.媒體來源:自由時報

2.記者署名:林耀文

3.完整新聞標題:破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟 儘速辦理繼承登記以防詐騙

4.完整新聞內文:
https://img.ltn.com.tw/Upload/house/page/2025/08/04/250804-25078-1-jN2xx.jpg
[圖]
詐騙集團會利用精妙的合作來規避既有法律規範，地政專家提醒，注意不動產詐騙5步驟
，同時儘速辦理繼承登記，以免成為詐騙集團鎖定目標。(圖:嘉義市府地政處提供)

日前國內一樁震驚社會的「台版地面師」詐騙案件一審宣判，主嫌被處14年有期徒刑，協
助出具認證文件的律師更因知法犯法，被判處25年重刑。該犯罪集團在短短一年內，假冒
11位過世者的繼承人，成功詐領多筆不動產並變現高達新臺幣1億4,925萬餘元，成員遍及
警界、司法、戶政單位，利用精妙的合作來規避既有法律規範，地政專家提醒，注意不動
產詐騙5步驟，同時儘速辦理繼承登記，以免成為詐騙集團鎖定目標。


嘉義市府地政處指出，不動產詐騙的招式步驟1，詐騙集團多會根據政府公告未辦理繼承
之不動產清冊鎖定目標。根據《土地法》第73-1條第1項規定，超過一年未辦繼承登記的
不動產，政府會公告提醒民眾儘速辦理，否則在列冊管理15年後，會由國有財產署公開標
售。這些遭到漠視的不動產便成為地面師最好的目標，他們尤其偏愛子女在國外或者沒有
繼承人的老人名下財產。


步驟2.詐團會利用職權（警察、公務員）或人脈關係（里長）調查目標身分資料。詐團透
過共犯中的公務員確認死者有無繼承人，以及相關人等的出入境紀錄等；若有繼承人，則
會確保死者親屬是否長時間待在境外不會回臺，再攏絡里長配合，關心長輩之餘順便打探
遺產和繼承人的狀況，藉此挑選里內沒有繼承人、詐欺可行性高的個案，甚至會偽造租約
，誘騙鎖匠替房子開鎖，讓他們能入內觀察狀況。


步驟3. 偽造代筆遺囑將目標不動產遺贈給詐騙人頭，並經由律師認證增加可信度。詐團
偽造代筆遺囑，指定將死者的房子和土地遺贈給完全不認識的第三者（人頭），偽造死者
簽名並安排集團成員作為見證人，還會事先演練如果遇到檢察官問話該怎麼回應，包括跟
往生者怎麼認識的？這房子位置在哪裡？為什麼來當見證人等等。最後由律師替偽造的代
筆遺囑出具「認證聲明書」，讓虛假文件搖身一變成為具有法律效力的公文書。


雖然代筆遺囑的確可以達到將不動產過戶的效果，但僅由律師出具「認證聲明書」來確認
遺囑為真的做法，由於已經無法向已過世的立遺囑人進行查證，目前並不符合公證法規。

步驟4. 詐團持偽造遺囑等文件，申辦繼承及遺贈登記。因地政機關受理繼承及遺贈登記
時，主要以書面資料為審核依據。上述經律師認證的偽造遺囑，形式完備、內容齊全，使
地政人員在無法辨別真偽的情況下誤信其合法性，進而完成登記程序。


步驟5. 詐團設定抵押權取得大量資金，再將不動產出售。登記過戶完畢後，將騙來的不
動產第一時間拿去金融機構做抵押，以換得大筆現金。同時聯繫房仲準備將房產售出，後
續再取得更高額的收入。



為防止類似詐騙案件再次發生，嘉義市政府呼籲民眾，應儘速辦理繼承登記。除了可以避
免超過6個月被處以罰鍰外，亦可免於列冊公告後淪為詐騙集團目標。並申辦「地籍異動
即時通」、「住址隱匿」以及「指定送達處所」等地政防詐三大措施，都能大幅降低詐騙
風險。


5.完整新聞連結 (或短網址)不可用YAHOO、LINE、MSN等轉載媒體:
https://estate.ltn.com.tw/article/25078
破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟 儘速辦理繼承登記以防詐騙 - 地產天下 - 自由電子報
[圖]
日前國內一樁震驚社會的「台版地面師」詐騙案件一審宣判，主嫌被處14年有期徒刑，協助出具認證文件的律師更因知法犯法，被判處25年重刑。該犯罪集團在短短一年內，假冒11位過世者的繼承人，成功詐領多筆不動產並變現高達新臺幣1億4,925萬餘元，成員遍及警界、司法、戶政單位，利用精妙的合作來規避既有法律規範 ...

 

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