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作者
標題 Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間 Sun Oct 18 17:32:54 2020
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標題 Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間 Sun Oct 18 17:32:54 2020
投資房屋或股市的話題前不久有討論過
#1UhaDhch
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算) - 看板 Stock - 批踢踢實業坊
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算) - 看板 Stock - 批踢踢實業坊
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算) - 看板 Stock - 批踢踢實業坊
: --------------------------- 恕刪 ---------------- : : 推 morgoth : 你漏算台灣房價十年漲十倍的報酬 05/03 13:27 我設定房價每年漲2%，30年後是1.77倍左右，是不多，那放大到4%，
: --------------------------- 恕刪 ---------------- : : 推 morgoth : 你漏算台灣房價十年漲十倍的報酬 05/03 13:27 我設定房價每年漲2%，30年後是1.77倍左右，是不多，那放大到4%，
https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588497971.A.5EB.html
我做了一個googlesheet表單用來計算比較兩者的投資報酬率
有興趣者可以複製一份副本自行更改裡面的參數
https://bit.ly/3o2ctn1
如果用下方的參數去計算，那麼當房屋出租的投報率達到2.42%的時候，
會勝過S&P 500指數近30年的投報率(9.37%)。
房貸利率 1.50%
每月房貸(本息平均攤還) 27609.62實質房產持有稅 0.09%
房租投報率(年) 2.51%
房價年漲幅 4.00%
社區管理費(年) 0.23%股票投報率 9.370%
當然真實世界變數還很多，這個表單沒考慮很多因素，比如說:
對投資股市者有利的假設為:
* 12年後買房出租組的現金流為正數，目前的計算方式是列入投資股市組的負現金流，
沒有考慮買房出租組把這個正現金流投入股市的情況。
對投資股市組不利的假設為:
* 不用任何槓桿，不融資、不玩期貨。
對買房出租組有利的假設為:
* 房貸利率30年不變，皆處於低檔1.5%
* 持有稅30年不變，皆處於超低的0.09% (2000萬的房子每年房產稅只要1萬8)
* 30年房子不用整修、不用換家具、不用買保險
* 出租30年不曾間斷、不用找房仲，無任何廣告/傭金/公證費支出
* 30年間，與鄰居/房客完全沒有任何官司糾紛，房客不會在房內自殺，
也不會謀殺房東。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.133.105.11 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VZ0l9pd (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603013577.A.CE7.html
※ 同主題文章:
10-16 22:01
10-18 14:38
10-18 14:51
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 17:32
10-19 09:49
※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:37:51
![[圖]]()
![[圖]]()
--
→ : 你的excel不對喔
房屋價值的部分不能這樣算1F 10/18 17:39
房屋價值的部分不能這樣算1F 10/18 17:39
→ : 為什麼不能?3F 10/18 17:40
→ : 你又沒出1000萬買房 你只出了200萬4F 10/18 17:41
→ : 早就有把貸款的槓桿考慮進去了 你看仔細一點吧5F 10/18 17:43
→ : 每年的房屋價格應該用 房價-貸款餘額才對6F 10/18 17:43
→ : 貸款設定為8成 投資股市組初始資金就是200萬7F 10/18 17:44
→ : 哪有?
貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金?8F 10/18 17:44
貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金?8F 10/18 17:44
→ : 那個房屋價值只是用來計算30年後它值多少錢而已10F 10/18 17:44
推 : 讚! 不錯呦! 不過很多買房收租只是為了之後賣房
這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低11F 10/18 17:45
這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低11F 10/18 17:45
→ : 30年後 房子這邊應該賺了2900萬的房價+500萬的房租收入13F 10/18 17:46
→ : 我少算的是房租的現金流15F 10/18 17:47
→ : 利率會影響房價，這樣算會有問題，不如直接抓一個長期區間來算年化，比較準一點
不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣
歷史資料就參考參考就好16F 10/18 17:49
不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣
歷史資料就參考參考就好16F 10/18 17:49
→ : 考慮房租累積的現金流後 投報率達到2.42%即可20F 10/18 17:50
※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:51:02→ : 所以是期初投入200萬, 然後依照房子的每年現金流
調整股市年初金額21F 10/18 17:53
調整股市年初金額21F 10/18 17:53
推 : 30年來的房貸利率趨勢是蠻重要的參數喔23F 10/18 17:53
推 : 結論就是貸款40年，房子買下去！24F 10/18 17:54
→ : 房租2.51%其實蠻容易達到的
房子每年漲4%難很多25F 10/18 17:54
房子每年漲4%難很多25F 10/18 17:54
推 : 這個房東是奸商, 每年調4%肯定房客跑光光 哈哈27F 10/18 17:55
→ : 結論喔 就是房租投報率很重要 但雙北要高不容易28F 10/18 17:55
推 : 他應該是指房價+4%，房租暫時不變29F 10/18 17:56
→ : 而現在房租投報率高的地方 有辦法30年漲3.1倍嗎?30F 10/18 17:56
→ : 然後股票投報率9.3%贏過大盤，這跟82法則邏輯不合啊XD31F 10/18 17:56
→ : 你把房租調成4% 房價調1%看看吧33F 10/18 17:57
→ : 房租的確是跟著房價每年漲4% 我固定的是房租投報率34F 10/18 17:57
→ : 9.3%他用的是SP500 30年年化報酬
房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況35F 10/18 17:57
房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況35F 10/18 17:57
→ : 所以要買美股、買台灣房屋，完美37F 10/18 17:58
推 : 9.3%是指大盤指數，只要買ETF是可以做得到，原po的比較是論文研究最常用的指標，客觀來說是合理的比較基準38F 10/18 17:58
→ : 買台股就GG了41F 10/18 17:58
→ : 所以大概4趴多就能有9.x%的年化報酬 差不多42F 10/18 17:59
→ : 如果是買美股，可能也要換算30年來的匯率走勢43F 10/18 17:59
→ : 長期房價可能有機會比1%好一點
如果房價2% 房租4%的話 應該會比SP500好
30年後貸款還完 房子就會狂巴股票了44F 10/18 18:00
如果房價2% 房租4%的話 應該會比SP500好
30年後貸款還完 房子就會狂巴股票了44F 10/18 18:00
→ : 房租投報4%在新北很難想像 可能要完美地點+高檔裝潢47F 10/18 18:03
→ : 不用 隔套就行
地點要適合是要
台大師大附近 或是內科都能做到
現在布局士科也許未來更好XD48F 10/18 18:03
地點要適合是要
台大師大附近 或是內科都能做到
現在布局士科也許未來更好XD48F 10/18 18:03
→ : 好吧 你是選房高手 要選到微軟的選股高手才能贏了52F 10/18 18:08
推 : 我手上有隔套5%的啊 20幾間套房
都是中山大同，應該永遠不敗吧嘻嘻
房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利還要被全額計算53F 10/18 18:16
都是中山大同，應該永遠不敗吧嘻嘻
房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利還要被全額計算53F 10/18 18:16
→ : F93935 屋齡?57F 10/18 18:21
→ : 屋齡重要嗎？999年也沒差房客會挑你屋齡嗎58F 10/18 18:22
→ : 呵呵 若屋齡高又5%應該是躺著賺 羨慕~~~59F 10/18 18:26
→ : 隔套出租當然是高屋齡 何必買新房出租..60F 10/18 18:29
推 : 但其實當房東有很多額外維護成本吧 這點就輸股票很多了 像是是什麼設備壞掉阿 房間空置期 地價稅房屋稅
股票應該就沒這些五四三 頂多就是買進手續費而已61F 10/18 18:29
股票應該就沒這些五四三 頂多就是買進手續費而已61F 10/18 18:29
→ : 但房屋出租的不確定性很低
擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬還會不會是9%65F 10/18 18:31
擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬還會不會是9%65F 10/18 18:31
推 : 尤其房子要維持租金不變 非店面每年大概都要花點錢打理
出租光是租客不確定性就夠高了
其實不論是股票或者房地產 過去的漲幅很大一部分都來自於降息 現在這個最大利多之後空間就很小了 我是比較不好看預期成長性較差的資產
屋齡怎麼會不重要 土地是恆產 房子可不是 六十年屋你再過一次房貸週期三十年 基本就沒有人要收了68F 10/18 18:32
出租光是租客不確定性就夠高了
其實不論是股票或者房地產 過去的漲幅很大一部分都來自於降息 現在這個最大利多之後空間就很小了 我是比較不好看預期成長性較差的資產
屋齡怎麼會不重要 土地是恆產 房子可不是 六十年屋你再過一次房貸週期三十年 基本就沒有人要收了68F 10/18 18:32
→ : 台北市屋齡真的不重要越老越值錢
其他縣市不知道
台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更76F 10/18 18:36
其他縣市不知道
台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更76F 10/18 18:36
→ : 999年也沒差有多少我買多少，有土地就好79F 10/18 18:38
→ : 其實倒了還比較乾脆XD80F 10/18 18:39
→ : 不能全倒啦，要有危樓才獎勵容積-.-81F 10/18 18:40
→ : 菜雞才看屋齡，都馬看土地價值多少，臨路幾米82F 10/18 18:41
→ : 還有使用分區XD83F 10/18 18:42
推 : 那也要很特殊的物件吧 你買個三千萬 公寓頂多兩戶 你拿什麼跟建商談 更不要說你整棟樓下來 你土地才分到多少84F 10/18 18:43
→ : 其實如果價格都不上漲的話 靠租金/股息 有槓桿
的房子肯定贏的87F 10/18 18:44
的房子肯定贏的87F 10/18 18:44
→ : 更不要說台北市 上面那些什麼危樓 什麼都更 跟投資的概念已經差太遠了吧
根本就不可複製89F 10/18 18:44
根本就不可複製89F 10/18 18:44
→ : 土開就是一種投資啊XD
怎麼會不可複製，不然那些都更分到的地主是假的嗎其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件有價值了92F 10/18 18:45
怎麼會不可複製，不然那些都更分到的地主是假的嗎其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件有價值了92F 10/18 18:45
推 : 別人買股票 三千塊到三千億都是一樣的報酬率 怎麼總有人要找那種很千年一遇的物件 後來強調其實報酬率很好 問題是無法規模化阿 你可以運氣好個一兩次 不會每次都讓你遇到這麼好的物件吧96F 10/18 18:46
→ : 自己算一算就可以知道大概分多少了@@沒這麼難100F 10/18 18:46
→ : 不然你現在去591找一個十年內你保證會被都更的物件來瞧瞧？101F 10/18 18:47
→ : 怎樣算千年一遇 4%雖然不能說到處都是 但也不難找啊
可是你說的是六十年屋 再加30年不是嗎?103F 10/18 18:47
可是你說的是六十年屋 再加30年不是嗎?103F 10/18 18:47
→ : 而且我讀大學的時候 聽到很多台北市的同學說 都更106F 10/18 18:48
→ : IBIZA意思就是沒都更就放著收租啊。沒那麼好物件就不要買麻，這不是跟股票價格太高不要買一樣107F 10/18 18:48
→ : 都馬是地主還要自己花錢的 哪可能這麼好 真當建商都傻逼？109F 10/18 18:48
→ : 都更要不要自己花錢那是看你買在哪
新房價沒有80萬的地方 通常得自己花錢111F 10/18 18:48
新房價沒有80萬的地方 通常得自己花錢111F 10/18 18:48
→ : 90年還屹立不搖我也認了可以被文化局列古蹟
你可以不追加坪數啊，住小間一點
你同學沒跟妳說，它原本房產價值增加多少？只有跟你說要追加？這同學不老實喔113F 10/18 18:49
你可以不追加坪數啊，住小間一點
你同學沒跟妳說，它原本房產價值增加多少？只有跟你說要追加？這同學不老實喔113F 10/18 18:49
→ : 你的假設很有問題吧117F 10/18 18:51
→ : [url=https://imgur.com/zS37dcn]https://i.imgur.com/zS37dcn.jpg[/url]118F 10/18 18:53
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/zS37dcn.jpg)
→ : 大概是這樣 這是以不花錢拿到室內同坪數
不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了119F 10/18 18:54
不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了119F 10/18 18:54
推 : 我還在等10年內可以被都更的物件121F 10/18 18:56
→ : 可是你明明是說60年+30年吧 為什麼變10年?
你會買的物件 都不會10年後沒人要吧
你自己設定不同的條件 是要等什麼?122F 10/18 18:56
你會買的物件 都不會10年後沒人要吧
你自己設定不同的條件 是要等什麼?122F 10/18 18:56
→ : 而且花個一兩百萬換一間新成屋我是覺得沒什麼好抱怨的啦。125F 10/18 18:57
推 : 不用都更喔，你預算多少沒講 找透天跑危老就好了127F 10/18 18:58
→ : 自己功課自己做還要等@@投資你家的事吧128F 10/18 18:58
推 : 找不到就當沒有囉129F 10/18 18:59
→ : 對耶 其實買30年以上透天 想重建跑危老明年就行
不用10年XD130F 10/18 18:59
不用10年XD130F 10/18 18:59
→ : 房地產水這麼深 還是留給高手賺RRR132F 10/18 18:59
→ : 台北市現在中小建商都跑危老啊瘋狂圈老透天133F 10/18 19:00
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/d2lQm6sh.jpg)
→ : 大建商當然不屑啦135F 10/18 19:01
→ : 找到了你自己危老就好了136F 10/18 19:01
推 : 只能說房市穩 股市比較不穩但是報酬比較高 這麼簡單還要討論？137F 10/18 19:04
推 : 就有槓精啊，硬要抬槓139F 10/18 19:05
推 : 會討論就是在台灣房地產報酬太高了140F 10/18 19:14
→ : 高？那怎麼會説房價太高？不解141F 10/18 19:15
→ : 房產持有稅太低了 低於其他國家太多 乘10倍都不夠142F 10/18 19:24
推 : 也還好吧 最近三四五年持有的有賺到哪裡嗎
房價也漲不去哪裡了 在漲我怕要暴動143F 10/18 19:24
房價也漲不去哪裡了 在漲我怕要暴動143F 10/18 19:24
推 : 一看就知道是沒買過房的人做的Excel145F 10/18 20:03
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