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作者 humbler (獸人H)
標題 Re: [新聞] 房市轉淡興富發大舉推案500億 鄭欽天：2%
時間 Tue Sep 13 10:21:09 2022

※ 引述《ERP2 (伊阿屁吐)》之銘言：
: 原文標題：
: 房市轉淡興富發大舉推案500億 鄭欽天：2%利率還是低 五心法買房不敗
: 原文連結：
: https://reurl.cc/rR0E6k
: 發布時間：
: 2022/09/11 01:04
: 記者署名：
: 經濟日報 記者陳美玲／台北報導
: 原文內容：
: 房市轉淡衝擊建商推案信心，興富發建設集團總裁鄭欽天近兩個月卻逆勢進場，新推案量
: 高達500億元左右。大舉推案的背後，鄭欽天看好的是自住客剛性需求買氣；他指出，通
: 膨的時代就是要持有資產與之抗衡，握有資產的人如果會輸，只會輸在利率這件事上。
: 住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市一波三折，今年年初政府祭出第四波打房政策，加
: 上升息、國內疫情大爆發，近期又因全球大升息、美國聯準會對升息鷹式表態，全球經濟
: 進入衰退疑慮的新風暴，外部環境對房市一波又波的干擾，均影響建商推案、民眾購屋的
: 信心，若下半年市況未好轉，恐衝擊房市由多頭轉向偏空之勢。
: 在房市多空交雜之時，上市櫃建商推案王－鄭欽天卻反其道而行，認為在通膨、低利、房
: 價又漲的環境條件下，有自住需求的買方應該要買房。
: 看好自住需求的剛性買氣，興富發建設不僅七月先在台中推出兩大新案，包括總銷約90億
: 元「市政新銳」，以及總銷約近100億元「鉑金愛悅」，八月更祭出兩大百億元大案，包
: 括總銷160億元「興富發鉑悅」、150億元「站前新銳」，總計近兩個月推出四筆新案合計
: 推案金額飆上500億元，且四大案均採取低總價、小坪數、低首付的方式搶攻剛性需求買
: 氣。
: 鄭欽天表示，現在通膨時代，利率又這麼低、只有2%，「我可以說，下半年甚至是明年的
: 房價是保證不會跌；雖然市場不少人期待房價跌，尤其原先市場認為今年房市在建商爆量
: 推案下，房價可能會受到壓抑，但事實是這波高建築成本、高造價把推案量壓下來，所以
: 不少建商遞延推案。」
: 鄭欽天分析，建商遞延推案是因為造價漲得太誇張，所以不少建商改採邊建邊售或先建後
: 售，但建案延後推出不會讓房價下來，主因這波房價上漲的關鍵是造價推動，而建商將本
: 求利之下，新案價格就會反映成本，結果就是房價持續上漲。
: 他認為，高通膨的時代，持有不動產能對抗通膨，「握有資產的人如果會輸，就是輸在利
: 率」，像是2000年時候，利率是8、9%這麼高，高利息成本之下，最快只要三年，市場投
: 機炒作者就會敗給利率出場，但現在即使上半年央行升息兩次共1.5碼，但利息還是不到2
: %。
: 鄭欽天強調，從長期的利率軌跡來看，2%利息真的是很低，尤其是在高通膨的時代，因此
: 在通膨、低利、房價又漲的環境條件下，有自住需求的買方應該要買房；尤其是年輕人，
: 面對高通膨的環境，「生活更是要計畫」。
: 鄭欽天說：「我只能夠告訴你（年輕人），以前年輕的時候(大家)都會這樣，手機剛出來
: 時，花2萬元購入，現在最新一支3.5萬元沒買會覺得漏氣，人都是會衝動的。」
: 他指出，面對高通膨的環境，年輕人「生活更是要計畫」。你（年輕人）就算自己的預算
: ，可能之前一年出國兩次，現在可以改為一次、變成國內旅遊，或是不要挑選旺季出國也
: 能省錢，
: 至於地段、產品如何選擇，鄭欽天說，這要看自身的需求，你有可能有工作需求，或是預
: 算限制，我覺得「先求有，然後相互平衡」，因為大家都會想要最好的（建案、地段），
: 但最好的決定之下還能取捨到什麼地步，像是白天到公司30分鐘車程內都可以的話，就可
: 以看車程內的區域案件。
: 鄭欽天分析，就像我賣房子一樣，就是五大心法，什麼地點、做什麼產品、什麼價格、在
: 什麼時候賣、賣多少錢，這就是我買地時的決策考量。
: 同樣的邏輯，放在購屋上，鄭欽天表示，對買方來說，就是買在什麼地點、買什麼產品、
: 買什麼樣的價格、什麼時候買、買多少錢，從這五點去算可能的平衡，而這些跟timing（
: 時間點）也有絕對關係；他強調，在通膨、低利、房價又漲的環境條件下，有自住需求的
: 買方應該要買房。
: 心得/評論：
: 在一片對營建不利的大環境中，營建發哥繼續推案。儘管半年報不理想，但股價硬是從42
: 漲到站穩48。再觀察營建F4其他建商：遠雄、華固、長虹的走勢，再搭配新聞不斷的利空
: ，繼續看下去。
: https://i.imgur.com/azYCNO4.jpg

鄭總很良心，
台灣央行不可能像美國一樣大幅升息，
最近看主計處的CP房I數據都笑了，
CPI權重中的居住類和房租都下滑，
既然CPI都降了，
央行哪裡有升息的必要？
可是現實就是高通膨環境繼續，
房租也在上漲，
這時候抗通膨的方式就是買進房地產投資，
買進房地產需要跟銀行貸款，
舉債也是一種放空台幣的做法，
就是台灣高通膨和貨幣寬鬆的環境下，
新台幣越來越不值錢，
房地產每年10%以上的年化報酬率，
房貸利率2%內，
投資房地產還是很穩定的投資，
懶得投資房地產就買大建商股票。

--
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[新聞] 房市轉淡興富發大舉推案500億 鄭欽天：2%利率還是低 五心法買房不敗
09-13 00:45 ERP2
Re: [新聞] 房市轉淡興富發大舉推案500億 鄭欽天：2%利率還是低 五心法買房不敗
09-13 10:21 humbler
噓 JessVeron: 每年10趴？  沒有你給我嗎  笑死1F 09/13 10:26
推 cerwvk: 數據與事實背離.  那就是等啥時爆炸了.2F 09/13 10:26
推 bogy26: 翻譯：500億建案快來買啊 我不想留倉3F 09/13 10:27
→ aloness: 去年買肯定高於10%，但年化10%嘛…總得有個時期拉低平均4F 09/13 10:28
噓 JessVeron: 年化十趴  存股族應該消失在地球上6F 09/13 10:30
噓 bogy26: 每年10% 建商蓋好為何不十年後再翻倍賣......7F 09/13 10:30
推 billeric: 你會被魯空噓8F 09/13 10:33
噓 Kobe5210: 歪理一堆，哈哈9F 09/13 10:33
→ wind2k: 屯十年現金流早爆炸了吧10F 09/13 10:35
噓 Kobe5210: loser整天在意利率。11F 09/13 10:36
→ jerrylin: 台灣的CPI是唬爛的吧  去問租屋族房租是漲還是降
南韓打房多年無果  一升息房價就跌了12F 09/13 10:37
→ dtarc: 你棒棒14F 09/13 10:38
→ VincentChiu: 我買台北市兩年長10%，堂姊買竹北四年900W變2500W15F 09/13 10:39
推 Kobe5210: 長榮20元變80元16F 09/13 10:42
推 Agilitar: 真的每年10趴啊，我臺中有一棟透天，買15年從1250噴到4300；自己沒賺到就覺得別人賺不到喔？笑死。17F 09/13 10:43
推 YukiTW: 美國升息時先換美金，美國開始降息再轉回買台灣房產19F 09/13 10:43
噓 ForeverZARD: 如果真有這麼賺  股市還開著幹嘛  全民炒房阿20F 09/13 10:44
→ Kobe5210: 是啊，天天待房板就好，怎會跑來股板21F 09/13 10:44
→ Agilitar: 股房不能雙棲喔，你的世界是不是狹小到只能二擇一？22F 09/13 10:45
噓 dtarc: 這麼好賺你還在這？
有幾個買到精華翻好幾倍的？24F 09/13 10:45
噓 JessVeron: 雙棲幹嘛？  那麼好賺  全押啊 會怕？26F 09/13 10:46
推 ForeverZARD: 房市 那怕你有幾千e都可以容得下你27F 09/13 10:47
噓 Agilitar: 激將法沒有用啦，現實就是我的資產夠我雙棲做資產配置，純股仔眼紅是不是？28F 09/13 10:48
→ dtarc: 出嘴賺錢的一堆，ㄎㄎ30F 09/13 10:48
→ cerwvk: 炒房.31F 09/13 10:48
→ Agilitar: 拍拍喔，等你自己有房地產你就能懂我講的話了。32F 09/13 10:48
噓 JessVeron: 穩賺的還要配置是不是心虛啊xD33F 09/13 10:49
→ cerwvk: 順帶一問, 如果政府真的承受不起現實. 房價大降,34F 09/13 10:50
→ Agilitar: 不知道誒，資產配置可能對你來說太難了，你就當多心虛好了。35F 09/13 10:50
→ cerwvk: 會不會上街抗議?  現在就是薪資/房價/物價, PK.37F 09/13 10:50
→ Agilitar: 反正你也不值得解釋資產配置的意義。38F 09/13 10:50
噓 ForeverZARD: 現在發現你有點面熟  是不是等等piwu好朋友大駕馳援39F 09/13 10:50
→ cerwvk: 再怎麼炒, 也不會超越現實的薪水漲幅跟不上通膨.
台灣超越現實太久了, 急遽少子化, 應該有炒房的功勞40F 09/13 10:50
→ Agilitar: 他要不要來推我管不著他，你們要跟我抬槓我就來。42F 09/13 10:52
噓 JessVeron: 穩賺的還要配置  懂得就懂  嘻嘻43F 09/13 10:52
→ Agilitar: 是啊，所以很明顯我懂你不懂嘻嘻。44F 09/13 10:52
噓 R3hab: [url=https://imgur.com/LQ0IC1t]https://i.imgur.com/LQ0IC1t.jpg[/url]45F 09/13 10:59
[圖]
推 panzerbug: 19年以來，台灣6都房價真的是每年10趴以上在漲.....樓主講的是事實46F 09/13 10:59
推 Agilitar: R3哥終於等到你了，熟悉的貼圖最對味。48F 09/13 11:02
推 cerwvk: 所以導致急劇少子化啊, 這波通膨之後, 人口下滑會比以前更斜, 下降速度更快.
炒房滅國,  這種誇張說法還真是有可能. 沒兵了.49F 09/13 11:04
推 panzerbug: 其實未婚率那麼高，不買也沒差啦，自己飽全家飽52F 09/13 11:05
推 zephyr105: 不升息的確點火通膨 但是量已經停滯 這時候買風險是蠻大53F 09/13 11:06
→ panzerbug: 除非執政黨發瘋吧，不然不動產沒啥賣壓
台灣人對房市非常有信心，而且口袋也很深55F 09/13 11:06
→ zephyr105: 事實上現在就已經股市空頭罩頂 房市也不會好到哪裡去57F 09/13 11:07
→ panzerbug: 不像股票流動高，風吹草動就高潮烙賽
股票會停損，台灣不動產幾乎沒有，因為期間拉長都是賺59F 09/13 11:07
→ zephyr105: 通膨遲早 會減低消費能量 生活費都斤斤計較 還去買房？62F 09/13 11:08
→ panzerbug: 台灣不動產是不敗投資64F 09/13 11:09
→ zephyr105: 更慘的是 通膨吃掉房貸還款 有壓力的話 你看看會不會賣壓出籠65F 09/13 11:10
推 jakai: 加油呀~台灣經濟火車頭!下一次的經濟奇蹟就靠你啦~67F 09/13 11:10
→ cerwvk: 未必, 人口下降止不住的. 又不是遊戲可以修改人口.68F 09/13 11:10
→ zephyr105: 加上成交量萎縮 更賣不出去 只好賣更低 那看看吧 2趴說很低 沒錯 但是基數高 一樣壓死人69F 09/13 11:11
→ cerwvk: 30年房貸, 30年後剩下多少人? 超級高齡化社會.71F 09/13 11:11
推 ForeverZARD: 那是因為建立在不健全的制度  沒有成本壓力怎麼跌72F 09/13 11:12
推 cerwvk: 套句炒房說的, 人口不重要, 央行這種態度, 等著所有與人口有關的政策, 全部GG, 等連鎖反應.73F 09/13 11:13
推 ForeverZARD: 貪婪老人會要求政府開放中國人買房  信不信75F 09/13 11:14
→ laechan: 有良心的建商是什麼?76F 09/13 11:14
→ ForeverZARD: 就像人不夠引進外勞77F 09/13 11:15
→ cerwvk: 任何救房政策都有可能出來, 強制買房納入刑法我也信78F 09/13 11:15
推 haykin: 6年後再看看吧！
等每年少10萬人就知道了，10萬購屋需求79F 09/13 11:16
→ IBIZA: 人口會變少  你以為能住的房子不會變少嗎？
台灣過去十幾年的住宅增加速度只有一趴多
也就是如果以屋齡50年作為宜居的標準
宜居的房屋數是在變少81F 09/13 11:19
→ s6506666: 炒房仔加油85F 09/13 11:21
→ IBIZA: 為什麼有人會覺得 人口變少 建商還會繼續無腦蓋一樣多的住宅出來？86F 09/13 11:23
推 b777300: 今年11月底前賣不出去，就變庫存88F 09/13 11:26
推 Agilitar: 跟有人一直覺得臺灣會眼睜睜看著少子化拖垮勞動力而不大開國門一樣吧，他們的思考模式是封閉保守的，沒辦法。89F 09/13 11:27
→ robot456: 大盤跟房產走勢明明類似，但房產有五倍槓桿、自住出租皆宜且還不能空，結果反而較推大盤？92F 09/13 11:28
推 miyazakisun2: 房子不是給人住的 跟少子化無關94F 09/13 11:33
→ aloness: 房產自備2成，請問像鬆哥這樣的當沖派自備幾成(笑)，槓桿率無限了吧95F 09/13 11:34
推 vux: 懂賺！97F 09/13 11:37
推 Agilitar: 負資產哥你來啦，好多房版人出現了。98F 09/13 11:39
→ aloness: 不動產不要去講槓桿率，股版也有一個融資買+再抵押+再融資搞到快400%槓桿，真要比借錢哪比的贏有價證券的操作方式99F 09/13 11:40
→ weekman: 房市股市都投資不好嗎？為何要壁壘分明？102F 09/13 11:44
推 Agilitar: 才4倍喔，玩外匯保證金開到100倍都可以，這麼簡單就贏了。
只討論槓桿不討論風險的話衍生性金融商品一堆很適合，幹嘛玩股票。103F 09/13 11:44
→ robot456: 開這種槓桿會不會一個波動就斷頭啊？房地產只要月繳的出來就不會斷頭欸，你要不要算一下風險107F 09/13 11:46
→ aloness: 不動產強調的是穩定的低利息資金來源，所以我是prefer像骷髏大的全現金交易，借投資房貸利率2%，買美金定存3.88%利率，定存一年怎麼輸？只怕你本錢不夠大，借的不夠多109F 09/13 11:47
→ rbelldandy: 無所謂吧 可以炒到一坪1000萬我也沒差113F 09/13 11:48
→ robot456: 你連2成都拿不出來還全現金勒114F 09/13 11:49
→ rbelldandy: 看台北,台中,高雄,台東 全台灣都炒到一坪1千萬剛好剛好還可以賣一間,有一間住就好隨便他們炒115F 09/13 11:49
→ AllenAline: 我TM房子這三年的賺頭年化早超過10%股市是股市無干乳蛇終究是汝蛇117F 09/13 11:52
推 adbene: 還是要有地方住啊，不會賣的東西漲或跌跟自住客無關啊119F 09/13 11:54
推 zephyr105: 你沒賣是賺在哪121F 09/13 11:56
→ aloness: 自住不會賣可以借貸啊122F 09/13 11:56
→ robot456: 這年頭還有人不知道轉增貸？123F 09/13 11:57
→ sismiku: ==真的有人以為台灣沒升美國升房價不會影響ㄇ124F 09/13 11:59
→ fitnessboyz: 魯空真的會來洗你125F 09/13 11:59
噓 wei5566: 哈哈哈，十趴太低了，隨便都50趴吧126F 09/13 12:01
推 ming2710: 刷一排魯空127F 09/13 12:03
→ jing0607: 自從震南天上次說話，哥就ㄧ直在留意牠的股價，真的有漲ㄧ波，但是哥純研究用，並沒有買進，實話說哥是看不上這種股的，哥要的是一天十趴的，這種的才合哥的口味，扯遠惹，哥是想說玩營建的，要好好研究這檔128F 09/13 12:03
推 zephyr105: 原來轉增貸可以算是利益(筆記133F 09/13 12:03
噓 zerobx: 房地產最終還是需要有硬需求解有能力的買，基本上就是看科技業賺不賺錢134F 09/13 12:04
→ tctv2002: 台灣沒升 利率就比其他國低  借低利往高利國家跑
這價差就夠賺惹136F 09/13 12:04
→ zerobx: 科技業如果不賺，你看房地產怎麼漲138F 09/13 12:04
→ ming2710: 還在沒賣沒賺的 建議了解一下有多少人用增值貸錢出來139F 09/13 12:04
推 Xuxxin: 鄭董蠻厲害的呀，他選到的地點都很好141F 09/13 12:06
推 piliwu: 空空只剩一張嘴被嘎到不成人樣142F 09/13 12:12
→ wind2k: 房價大漲=>自住的可以增貸更多=>只投2412都賺...143F 09/13 12:12
→ piliwu: 房子不是給買不起的人買的 這個市場跟很多人無關
鄭總裁講實話都被你們噓 這就是你們永遠買不起的原因144F 09/13 12:13
→ bruce20053: 鄭董10年前就開始喊 越喊賺越多 讚讚147F 09/13 12:17
噓 swgun: 年化10趴真的太離譜148F 09/13 12:21
噓 as80110680: 每年10%你不買還在這邊哭？149F 09/13 12:25
推 piliwu: 對啊低的太離譜
今年到現在已經10%了150F 09/13 12:26
推 jc761128: 推文有買房的舉手 我統計一下152F 09/13 12:29
→ aloness: 鄭總以前還好，以前常被噓的是鄉林賴總
興富發營收破400億就2018跟2021，只是原因幾乎相反發哥往常的優點就是市場靈敏度強，當年2016賣不動了，他也是帶頭下殺搶市場成交的第一人，Q3到現在是近10年最差，看他如何決策，新聞放話有用，鄉林股價怎會掉到個位數153F 09/13 12:30
推 tttt0204: 真棒，高考公務員可以有這麼多資產@@159F 09/13 12:45
推 iamten: 台灣94借錢買房 買越多賺越多 舒服!!160F 09/13 12:47
推 rason6: 過去的績效不等於明天的績效，但房地產不適用？161F 09/13 12:59
→ aloness: 當然適用，目前不適用的大概只有"台北市"(扣掉sars飛彈等特殊原因)162F 09/13 13:02
噓 antigidu: 到底在講什麼  一下CPI房租降  一下房租漲164F 09/13 13:03
→ IBIZA: CPI房租的部分算穩定 六個月增幅0.17% 0.25% 0.23%0.25% 0.21% 0.2%  年度是2.05%
八月CPI看起來就是衣著類跌比較多 食物類平穩
略回檔，主要是蔬菜價格跌不少
居住類穩定微幅成長165F 09/13 13:06
推 ICS: 台灣這種房貸利率不可能向下的啦，除非像美國這樣搞，先把交易量打死170F 09/13 13:35
推 piliwu: 現在10年最差？不要講這種沒在看市場的話
今年沒去年漲的多還是漲不少 跟15-19年比都還是非常好172F 09/13 13:37
→ tctv2002: 一直講十年前 十年前買台積不是賺更多？175F 09/13 13:53
→ aloness: 今年1~8月總營收87億，累月營收有紀錄以來第三低，近10年最差也有187億，沒翻資料也可以講一堆176F 09/13 14:03
推 q16941153: 少子化會是房價殺手嗎？爸媽房地產配置太高178F 09/13 14:38

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