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作者
標題 Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
時間 Sun Nov 3 14:32:58 2024
作者
標題 Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
時間 Sun Nov 3 14:32:58 2024
※ 引述 《onekoni》 之銘言：
: 剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。
: 我買的是3年期（延期了）預售：
: 總價1092萬
: 110萬簽約金
: 100萬2027交屋款
: 目前同戶型實登漲至1247萬
欸不是欸
預售屋是還沒兌現的期貨欸
都還不能交割怎麼能算獲利？
同戶型漲到1247不代表你能交割的時候
也是漲到1247
這個就是這兩年最大的迷思
很多人買了某產品某一戶
然後看隔壁案子或是同社區大漲
就開始尻 賺了賺了 啊嘶
現在預售屋禁轉
等到你能賣的時候才算賺
先跟你說1200萬上下成本還有
交屋後契稅代書雜費約22萬
賣掉扣仲介費4%
你賺的錢還要扣45%房地合一
仲介費也只能從你賺的照比例扣
不像以前可以用總價扣
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/CT/bYslk08.jpeg)
你交屋後要賣除了仲介費外
還要再扣土地增值稅
105新莊就上演過
當初新莊最高峰從29漲到45
學長姐賣得很開心
結果土增稅扣一百多萬
賺的全部貢獻給政府
也就是說房子蓋好交屋
你就多了契稅成本
如果市場當時價格低於你買入價
這是妥妥的負資產耶
這波房地產大多頭
很多人都跟你一樣沒算那些隱藏成本
有很大的機會最後會不如預期喔
幫你貼心算一下
https://i.imgur.com/NFihjgi.png
![[圖]](https://i.imgur.com/NFihjgi.png)
這還沒有扣契稅 水電 瓦斯 代書
再扣個22萬=50萬
呼～～～～辛苦了三年50萬…
而且是你三年後可以賣1247的前提喔
你們買前有沒有算過啊？認真耶？
: 同期正二
: 230 ＞258（拿台積1100那天）
: 110 /265=41%
: 230/258=12%
: 預售屋槓桿率為1092/110=9.92
: 權利金100萬
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.101.128 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-11-03 14:32:58
※ 文章代碼(AID): #1d9naST4 (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1730615580.A.744.html
推 : 原來Nova大也會來股板1F 11/03 14:40
噓 : 買房唯一優勢就可以開高槓桿，其餘的不可能贏股市2F 11/03 14:41
推 : 房地合一還有機會用重購退稅避掉,其他費用真的很難閃,仲介費搭配現在的房子總價去算真的是很大一筆3F 11/03 14:50
推 : 好笑的是這隻百足蟲還說股市大跌隨時可拿房去增貸，笑死，一毛本金都沒還再加上那精美的39k月薪，鬼要給你增貸5F 11/03 14:53
→ : 現在銀行增貸卡很緊了～至少前兩天問是這樣
他們都用2024H1銀行的態度去推下半年，真的很勇敢8F 11/03 14:53
他們都用2024H1銀行的態度去推下半年，真的很勇敢8F 11/03 14:53
推 : 你不要說出來啊，ㄧ堆房韭菜上車就讓他們自爽吧10F 11/03 14:59
推 : 現在最好笑的是拿著之前的實登在那邊說賺了多少，現在時代跟前幾個月半年就不一樣了怎麼可以拿來類比。而且真的賣過房子的就知道哪有那麼簡單說多少就多少？（上半年除外）11F 11/03 15:02
推 : 推交易成本高15F 11/03 15:05
→ : 房價只會漲不會跌 不要不信16F 11/03 15:07
噓 : 幹嘛賣 增貸出來投資其他東西不香嗎?17F 11/03 15:15
推 : 打臉太用力了18F 11/03 15:27
推 : 啊選擇權不能買賣不就一樣的意思19F 11/03 15:35
推 : 簡潔扼要 但是不信的還是不信 這波新青安 就是在找替死鬼20F 11/03 15:36
→ : 我沒買過選擇權 但有選擇權是綁三年的嗎
對了補充一下 那個50萬還沒扣賣房的土增稅喔22F 11/03 15:38
對了補充一下 那個50萬還沒扣賣房的土增稅喔22F 11/03 15:38
推 : 賣2000萬不就好了==24F 11/03 15:39
諾貝爾經濟學家aka財富永動機是你推 : 增貸也要你的本業現金流cover的過耶25F 11/03 15:39
推 : 8年期正三選擇權不貴啊==26F 11/03 15:41
推 : 推一個 有些紙上談兵很好 但誤人一生27F 11/03 15:42
→ : 重點不是貴不貴 重點是有沒有賺，沒賺錢的東西不管便宜或是貴都沒有買來放的必要28F 11/03 15:42
推 : 8年後預期獲利很多啊 當然限定第一間
第二間貸不到就沒意義30F 11/03 15:43
第二間貸不到就沒意義30F 11/03 15:43
推 : 他是要自住的吧，而且槓桿大，還是賺不少32F 11/03 15:48
推 : 股板房板互輕? 明明都是理財財務規劃的一種33F 11/03 15:50
推 : 賣不掉。改自住。套著住。都蘇胡34F 11/03 15:50
推 : 等到他要賣應該就是準備換房了，誰敢說到時候房價會35F 11/03 15:51
→ : 互看不順眼是在？ 最近大多頭股市賺得多 等空頭36F 11/03 15:51
→ : 跌，都多久以後了，怎麼可能跌，真的跌就不要賣不就好了37F 11/03 15:51
推 : 增貸起碼業務有賺佣金啊39F 11/03 15:51
→ : 是不是又要被房板的看輕?40F 11/03 15:51
→ : 推整串的思維激盪41F 11/03 15:53
推 : 股票大賺 去買房 保本 都要配置啊42F 11/03 15:55
推 : 簡單講太多把房子的預期獲利放的太高43F 11/03 16:00
→ : 真的有錢的房股票都馬會有，會整天拿房子嗆股票的根本就是心理有病，欠缺虛榮感需要找點東西證明
金融商品就是會有優勢期跟劣勢期，有啥好比的44F 11/03 16:01
金融商品就是會有優勢期跟劣勢期，有啥好比的44F 11/03 16:01
→ : 交屋+8年 稅金裝潢折舊管理費等等47F 11/03 16:02
→ : 所以最後都馬是用資產配置的角度去管理48F 11/03 16:02
推 : 懶得吐槽了，早說過你沒買賣過就不要跟人家在那邊裝會，房地合一45%還土增稅咧，好好看看自己在寫什麼，成本也亂算一通，還拿預售屋轉約成本的算法來講成屋買賣，代收費也算錯，虧你還自稱代銷，我以49F 11/03 16:02
菜鳥 你知不知道105年我們都在賣成屋雜費厚厚一疊都是要繳的
→ : 為算這個代銷基本技能，可見本業也不合格，要我跟你說契稅其實是買方繳的嗎？ 成本都不會算，難怪53F 11/03 16:02
預售交屋不用繳契稅？又一個少年房神殞落
→ : 整天說別人賠錢，照你這樣教出來的人還真的會賠錢55F 11/03 16:02
→ : 那些鼓吹買房出租等5年房地合一20%兩頭賺56F 11/03 16:06
推 : 仲介費 非總價?57F 11/03 16:08
推 : 尚未交屋 不能當作獲利去預估沒錯
不過N大有兩個地方講錯了
1.支付仲介費是列舉成本路線
你把它跟未列舉路線混淆了
2.短期買賣 土增稅實務上沒多少錢58F 11/03 16:15
不一定喔不過N大有兩個地方講錯了
1.支付仲介費是列舉成本路線
你把它跟未列舉路線混淆了
2.短期買賣 土增稅實務上沒多少錢58F 11/03 16:15
民國100年副都心調高公告現值
103年新莊副都心土增稅
有人繳過150-200的
→ : 會大筆的 都是長期持有的老屋63F 11/03 16:15
推 : 你繼續回，越回就越多笑話，你但凡買過一間都知道自己講的多好笑64F 11/03 16:21
→ : 對土增稅沒感覺是因為以前便宜，現在各區域標地出來賣，到時候可以感受當年副都心的痛了
怎麼看都是覺得你們這些槓精賠錢的時候比較好笑66F 11/03 16:22
怎麼看都是覺得你們這些槓精賠錢的時候比較好笑66F 11/03 16:22
推 : 土增這幾年飆漲
炒房很多也是政府抽走，漲價歸公
反而遺產稅降超多，可以套一輩子，爽到後代69F 11/03 16:24
炒房很多也是政府抽走，漲價歸公
反而遺產稅降超多，可以套一輩子，爽到後代69F 11/03 16:24
→ : 這邊很多這三五年才進來的，不知道當年副都心土增稅繳得多爽，沒賣也有每年來按鈴的高路段率房屋稅72F 11/03 16:26
推 : 幹嘛說那麼明啊...看房蟲自爆多好74F 11/03 16:27
→ : 北高的土增也很扯啦，以前老人留下來的都賣掉都沒賺頭75F 11/03 16:28
![[圖]](https://i.imgur.com/Ul3FrNch.png)
![[圖]](https://i.imgur.com/7Q0OkLTh.png)
→ : 沒有缺現金流，價值不超遺產稅，都直接建議留給後代不要賣了79F 11/03 16:30
→ : 天價標脫的土地都要三年後交屋稅單來才知道81F 11/03 16:31
推 : 現在不是都拿來增貸用的嗎，超過5倍的槓桿82F 11/03 16:31
→ : 連這個都沒經歷說別人不懂，應該是這兩年才在買的83F 11/03 16:31
→ : 會覺得這些費用在胡扯的 就先別亂吹了
房地合一自用國稅局抓多嚴84F 11/03 16:33
房地合一自用國稅局抓多嚴84F 11/03 16:33
→ : 就合法搶錢啊 被搶的還要到交易時才發現 呵呵87F 11/03 16:36
推 : 房價會崩哦！88F 11/03 16:41
推 : 清晰89F 11/03 16:44
→ : Icemaydays趕快去問你的代銷預售屋交屋要不要契稅連這個都不知道還敢買，這輩子沒看過這麼勇敢的90F 11/03 16:52
→ : 房子買賣那個真正拿到手的錢有夠少= =
房版幾乎都不怎麼談這個 都看著實登打手槍92F 11/03 16:52
房版幾乎都不怎麼談這個 都看著實登打手槍92F 11/03 16:52
噓 : 代銷仔在房版被洗臉就算了，結果到股版也被洗臉，真的太難看了。94F 11/03 16:55
推 : 如果自住可以考慮 投資的話看起來好像沒很爽96F 11/03 17:00
推 : 推97F 11/03 17:00
→ : 再怎樣起碼房仲很開心啊98F 11/03 17:01
推 : 哈哈哈哈哈幹嘛說出來
不了解規則風險別人說怎樣就衝
就是有這種人我這種魯蛇才能賺錢99F 11/03 17:02
不了解規則風險別人說怎樣就衝
就是有這種人我這種魯蛇才能賺錢99F 11/03 17:02
→ : 甚麼額度啦 笑死 你自己要離題到二代健保的 被打臉說甚麼偏題
二代健保就是課薪資以外的大筆所得
房地產或股票 會產生課稅所得的 都會課到二代健保哪有房地產不課 只有股票課? 股票沒課的稅多的咧247F 11/04 01:30
二代健保就是課薪資以外的大筆所得
房地產或股票 會產生課稅所得的 都會課到二代健保哪有房地產不課 只有股票課? 股票沒課的稅多的咧247F 11/04 01:30
→ : 本串是回o大那邊回文的分析，還是你忘了這是股版，要寫各種情境的房屋交易完稅請洽房版252F 11/04 01:33
亂版的我檢舉了這個人不被水桶是不會閉嘴的
除非……
→ : 不好意思我現在就是回你股票買賣也沒有課二代健保股票買賣總可以在股版討論吧
明明就課稅情境一樣
在那邊鬼扯甚麼股票有 房地產沒有
講錯了就認 不要逃避 好嗎?
我查了一下 遠雄九五最大坪數是持有土地25.27坪
不過Nova講的105年還沒有遠雄九五就是了
一般建案 持有土地幾乎都在10坪以下254F 11/04 01:33
※ 編輯: NovaShin (27.53.16.57 臺灣), 11/04/2024 06:13:05明明就課稅情境一樣
在那邊鬼扯甚麼股票有 房地產沒有
講錯了就認 不要逃避 好嗎?
我查了一下 遠雄九五最大坪數是持有土地25.27坪
不過Nova講的105年還沒有遠雄九五就是了
一般建案 持有土地幾乎都在10坪以下254F 11/04 01:33
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