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作者 huabandd (我是阿肥巴你頭)
標題 Re: [請益] 為何一堆人都想著債市要做價差？
時間 Tue May  6 20:08:38 2025

※ 引述 《NovaShin》 之銘言：
: 推 onekoni     : 不懂 房價崩換房不是更爽                           05/06 18:45

這個不太懂，於是讓gemini算了一下

假設我於2020/4年買了一間兩千萬的房

年利率1.5%，七成貸款，分三十年償還，無寬限期

房貸利率逐年提升0.1%，到2025/4時房貸利率已為2%

2025/4房價暴跌，我的房子跌到只剩一千萬

我想把房子賣掉，買現值五百萬的房子

一樣貸款七成，2%利率，三十年償還，無寬限期

如果我不把房子賣掉繼續繳納貸款還要繳納多少錢？

如果我把房子賣掉購買第二間房子還需要繳納多少錢？

跟原本第一間繼續繳納相差多少？

（因為第一次計算未加入繳納的頭期款，加入條件再算）

以上計算未加入第一間房及第二間房的自備頭期款

將條件加入後重新計算



第一間房繼續繳納不換房，總繳24,433,921

賣掉第一間房繳納第二間房，總繳17,268,579

兩者相扣可省下7,165,342

假設房價下跌之前第一間兩千萬變一千萬

第二間一千萬變五百萬



第一間房如果原價是一千萬，換算一下

總繳12,216,960（直接對半砍應該不會錯？）

如果你是買得起兩千萬的房的人，房價下跌

你是會選擇持有現有房屋，還是出售換低價房屋？

我是買不起啦，但看起來好像不換比較划算？

若房價跌但你收入不受影響，你換不換？



詳細計算過程

https://i.imgur.com/59zJhjH.jpeg
[圖]

https://i.imgur.com/ow8LH8V.jpeg
[圖]

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.187.84.246 (臺灣)
※ 作者: huabandd 2025-05-06 20:08:38
※ 文章代碼(AID): #1e6Vl8cE (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1746533320.A.98E.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 為何一堆人都想著債市要做價差？
05-06 18:43 NovaShin
Re: [請益] 為何一堆人都想著債市要做價差？
05-06 19:21 nocash
Re: [請益] 為何一堆人都想著債市要做價差？
05-06 20:08 huabandd
推 zxcvb7700: 萬寶的房 只會漲 不會跌 勿嘴!1F 05/06 20:10
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:10:42
推 blargelp: 房價崩 換房絕對更難。這題房板入門題 答錯直接出去除非你第一戶全現金買。不然跌 頭期就更遠。但 第一戶能全現金買的人，本來就可以換房2F 05/06 20:12

算了一下才知道，價跌要換房也不是那麼簡單

不過上漲時換房也不是那麼簡單，薪水很難追漲幅

不知道是不是價格平緩時比較適合？
噓 abdd123413: 買不起還要大聲嚷嚷喔5F 05/06 20:14

對啊，怎麼了嗎？你不敢嗎？
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:14:53
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:15:23
推 eliteark: 印象中當初命題是房市跌的時候換大房子會更容易,我找用GPT用(2000->3000)vs(1000->1500)的情境去比較6F 05/06 20:35

這邊是說2000萬的房跌價後1000萬賣掉

然後再買入3000萬跌價後1500萬的房嗎？

如果是這樣是比較容易沒錯，利率不變的狀況下

但是也要考慮已繳納的利息

以及換第二間房所造成的額外支出划算不划算
→ eliteark: ，條件一樣是7成30年在第五年脫手
https://imgur.com/oVGTL9S8F 05/06 20:35
[圖]

圖片一個是136萬一個是686萬，是不是錯了？
推 eliteark: 頭期款夠以月負擔比的角度來說確實是比較容易啦,現在買房很多卡在收支比
前提是這五年有存到錢10F 05/06 20:37
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:45:04
推 eliteark: 686是第一間清償貸款後要多賠的錢+第二間的頭期款中間過程省略只截結論的關係13F 05/06 20:47

看了下面兩張圖懂了

確實房價跌了會比漲了換房簡單的多

但看了計算過程才知道中間有多少損失
→ eliteark: https://imgur.com/QRXeVTh
https://imgur.com/a/7cbxgjh15F 05/06 20:48
[圖]
 
[圖]

我把我的案例第二間房500萬改成1500萬

總繳會來到29,582,859，比不換房多

多花5,148,938，但是2000房變3000萬房

看起來換大比換小更划算

而且還款金額會從50,674降低到38,810

月繳壓力降低，房屋價值增加

看起來是比較好的選擇

只是在換房時有一次性支出663萬

這個比較高一些就是了
→ stepnight: 換大房子不痛就是蛋黃換蛋白去17F 05/06 20:54

小屋換大屋，價格抓一樣這樣嗎？
→ stepnight: 不然一樣都蛋黃要跌一起跌、要漲一起漲18F 05/06 20:54

蛋黃跌蛋白不跌嗎？
→ stepnight: 實際上同樣蛋黃蛋白區換大房根本沒比較鬆19F 05/06 20:54

除非薪水有增加，房價有下跌這樣
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:55:20
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 21:10:18
→ kakkouii: 有這麼難算嗎？價跌期間當然小換大划算啊20F 05/06 21:16

小換大較划算沒錯啊

但你要另外拿一筆錢出來啊

沒有錢的話也是沒辦法換啊
→ kakkouii: 三十坪換三百坪  三十張股票換三百張股票  越跌越划利率這麼低  跌價要車平利息多簡單21F 05/06 21:18
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 21:22:08
→ kakkouii: 不跌價要三十坪換三百坪要另外拿更大大大大一筆出來23F 05/06 21:28

也是，忽略這個更大大大大一筆了
→ twistfist: 槓桿買房的當然是漲有利24F 05/06 21:31
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 21:32:42
推 onekoni: 不用想太複雜 就是你要花大錢的時候當然希望大錢的跌
因為你的薪水能負擔的月付降低那麼多
可以拿去借更多錢出來
你本人就是一張新台幣債券 月月配 能從銀行借錢的那種25F 05/06 22:30

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