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作者
標題 [心得] 槓桿現金流比較(房地產 vs 質押)
時間 Sat May 24 21:08:29 2025
作者
標題 [心得] 槓桿現金流比較(房地產 vs 質押)
時間 Sat May 24 21:08:29 2025
小弟我是正二哥的粉絲
最近看大仁哥分享影片一些心得記錄
https://www.youtube.com/watch?v=kMMi-QjKiX8
非葉配，不喜勿點
簡單說，房貸建議用掛四(理財型房貸)，本息攤還的同時
本金還掉的部分之後可以隨時動支，遇到緊急狀況隨時能提領
操作方式如下：
假設總價一千萬的房屋，全現金買下再申辦理財型房貸8成(掛四)
持續還款直到有一天，失業或需要現金時，可從已還本金提領
不會因為辦了三十年房貸，就只能一路還款，被房貸壓著工作
俗話說，會倒閉的不是虧錢的公司，而是現金流不足的公司
不會因為辦了三十年房貸，就只能一路還款，被房貸壓著工作
俗話說，會倒閉的不是虧錢的公司，而是現金流不足的公司
但以上策略有幾個缺點
1.全現金買房難度極高
2.理財型房貸利率越高於標準房貸
現在條件正常的買家，房貸利率約在2.23~2.50%(非軍公教)
影片中的專家，理財型房貸利率為2.80%
3.動支的錢，利率為理財型房貸+0.5%
動支的錢利率為2.80%+0.5%=3.3%
我提供質押版的現金流創造
假設有一千萬現金
操作方式如下：
假設總價一千萬的房屋，用200萬頭期款買下，申辦房貸8成(掛一)2.30%
800萬買0050並質押，可以借6成(480萬)
質押利率約2.68%(元大特殊標的優惠)~3.25%(常態利率)
A.一樣繳息不用還本金
B.標準房貸本身利率較低、質押利率也低於理財型房貸動支的利率
C.遇到裝潢、小孩出國(大資金需求)，可隨時動支，甚至失業可以用質押繳房貸
撐到自己找到理想的工作
撐到自己找到理想的工作
D.理財型房貸1~5年需重新評估簽約;質押18個月需借新還舊
質押最大且致命的缺點是維持率風險
所以不建議常態開滿質押，建議當成緊急預備金 或 川普風暴時的抄底資金
讓自己可以不用留6~12個月的預備金，可以100%歐印
想增加曝險，可以參考大仁哥，持有部分正二 達到120%~200%的曝險
我自己房屋增貸(315萬2.27%)、信貸(280萬2.23%)、質押(500萬2.90%)都有使用
增貸、信貸就是最佳利率，穩定還款;質押做為緊急預備金，調節資金水庫使用
以上純紀錄看到影片的心得分享
增貸、信貸就是最佳利率，穩定還款;質押做為緊急預備金，調節資金水庫使用
以上純紀錄看到影片的心得分享
祝大家未來4年都能安全度過川普風暴，持股長紅
備註：以上自我心得是分享，在背負房貸、持有股票的情況下
如何創造現金流，可以度過大風大浪
沒有要房貸+質押開滿，只是車子忽然顧路、家人突然生病
小孩出國申請到常春藤名校、家裡要裝潢時
不用賣房、賣股的另一種選擇。
沒有對錯，只是讓自己更靈活
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.70.38.12 (臺灣)
※ 作者: aulau 2025-05-24 21:08:29
※ 文章代碼(AID): #1eCSJFGU (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1748092111.A.41E.html
推 : 要被迫繳長時間房貸的 思考方式吧
我靠自己買房 沒繳過房貸....
有孝親費.....生活就這樣1F 05/24 21:09
我靠自己買房 沒繳過房貸....
有孝親費.....生活就這樣1F 05/24 21:09
噓 : 又是這咖4F 05/24 21:11
推 : 推鋒哥5F 05/24 21:13
噓 : 全現金買房再貸出來？脫褲子放屁6F 05/24 21:25
推 : 怎麼會脫褲子放屁 你多了一間房子可以住啊7F 05/24 21:33
推 : 掛四利率高。只能20年吧8F 05/24 21:34
推 : 感謝分享，用全現金買再貸款感覺真的很怪... 是可以殺價嗎？9F 05/24 21:36
推 : 股版多數都在喊房價崩盤，還想掛40嘻嘻11F 05/24 21:38
推 : 野火燒不盡 春風吹又生12F 05/24 21:39
→ : 然後股房雙殺 爽爽殺
沒有配金配債 直接幹進正2
都不怕1970-1980 2000-2015大盤整年代13F 05/24 21:42
沒有配金配債 直接幹進正2
都不怕1970-1980 2000-2015大盤整年代13F 05/24 21:42
推 : 掛4可以30年，而且目前打房限貸都是針對掛1，如果收支比ok，你掛4要每間貸8成都沒問題16F 05/24 21:43
→ : 全現金買0050再質押不是比較快18F 05/24 21:50
→ : 大家都在喊房價即將跌兩成，還不如買0050質押19F 05/24 21:53
→ : 房貸最難的一來本金(掛四)二來現金流三來換約風險20F 05/24 21:53
![[圖]](https://i.imgur.com/QAMAT63h.png)
推 : 峰哥推！22F 05/24 21:57
噓 : 低點還沒到23F 05/24 21:59
→ : 房仲？24F 05/24 21:59
推 : 推鋒哥25F 05/24 22:00
→ : 不如四百萬買正二、兩百萬買房、剩下四百萬定存26F 05/24 22:02
推 : 無風險套利：一堆人總問我無風險好賺為何要告訴大家，那我問你，這樣大客戶會不會找上我？嗯？27F 05/24 22:07
推 : 怪老子，哈哈哈哈哈29F 05/24 22:09
推 : 這大風大浪的年頭...還推質押&掛四，真勇
除了佩服，我也不知道還能說什麼30F 05/24 22:10
除了佩服，我也不知道還能說什麼30F 05/24 22:10
推 : 推廣後 可以增加房市買盤 真的讚32F 05/24 22:14
推 : 2.27太難找了吧33F 05/24 22:15
推 : 要確定是買盤捏...不是法拍盤捏....34F 05/24 22:15
推 : 這個瘋狗川還在建議不要質押了，真要質押就等崩盤抄底用35F 05/24 22:16
推 : 一門好生意：總有人問好賺還到處分享，那我問你，當我釣到重要人脈，能不能賺到錢？嗯？37F 05/24 22:18
推 : 推，認知不足的人無法理解也很正常39F 05/24 22:24
→ : 先問銀行都願意這樣給？40F 05/24 22:31
→ : 我是提前付完房貸，再申辦理財型房貸，備好現金等崩盤，2022下場2024出場賺1倍，等於現在的房子零成本了41F 05/24 22:37
※ 編輯: aulau (219.70.38.12 臺灣), 05/24/2025 22:43:16推 : 能1000萬現金買房的人你不用替他理財44F 05/24 22:44
推 : 全現金買房再貸出來除了銀行會很感謝你多繳利息之外根本沒有好處 你直接用正常房貸買 一千萬一樣也還在手上 繳的利息又少45F 05/24 22:48
推 : 質押最大問題就是不能保證能續借
去年才發生過 想弄質押結果好幾家券商都滿了48F 05/24 22:50
去年才發生過 想弄質押結果好幾家券商都滿了48F 05/24 22:50
→ : 這些房蟲因為限貸才變成全現金買房的50F 05/24 22:54
推 : 長期質押找元大證金比較穩
券商有時候會搞你51F 05/24 23:01
券商有時候會搞你51F 05/24 23:01
→ : 質押的利息跟房貸的利息都不用繳的嗎？53F 05/24 23:01
推 : 我認真建議你這波回檔槓桿別開54F 05/24 23:06
推 : 然後其實跟你們講個洨秘密
其實開槓買房報酬率跟正2差不多
2016投120萬 2024拿回450萬55F 05/24 23:09
其實開槓買房報酬率跟正2差不多
2016投120萬 2024拿回450萬55F 05/24 23:09
推 : 200萬頭款買房不變，800萬只拿400萬買正二，剩下400萬存銀行，和800萬買0050曝險比率接近；若要跟質押480萬全押0050曝險相近，那就從銀行再取240萬買正2就好，沒斷頭問題，可見質押無必要！58F 05/24 23:10
→ : 中間經歷過2018 2020 2022大回檔也無感
身上沒多少錢的散戶 直接買房就好62F 05/24 23:10
身上沒多少錢的散戶 直接買房就好62F 05/24 23:10
推 : 川普變臉比川劇還快，過度槓桿被抬出去的速度，也很快！64F 05/24 23:16
→ : 勸人買房是有考慮到買賣流動性問題嗎？
你賣房再快有比賣股票快嗎？66F 05/24 23:20
你賣房再快有比賣股票快嗎？66F 05/24 23:20
推 : 峰哥就是推68F 05/24 23:26
→ : 房版的資金本來就貸款來的 再買債加質押 第一步要還清會不會想太多 而且債蛙只有歐印套著配這招
利率更高死更快69F 05/24 23:31
利率更高死更快69F 05/24 23:31
→ : 都是先要有一千萬72F 05/24 23:40
推 : 買房掛四可以 掛四再質押0050就要控好風險，不要被斷頭73F 05/24 23:57
推 : 你要先有全額資金買房 這難度對一般人來說就蠻難的有那筆錢的也不會全額資金買啊 一定貸好貸滿
這種應該是給家裡有分到財產的在用的75F 05/25 00:03
這種應該是給家裡有分到財產的在用的75F 05/25 00:03
推 : 只相信真正的股神巴老所說:長期投資S&P 500指數基金老人家他沒說過任何槓桿基金 小心小心...78F 05/25 00:11
推 : 1～5年換約感覺比質押還不穩定？80F 05/25 00:22
推 : 你要先全額買房 什麼鬼???81F 05/25 00:35
推 : 已知用火
你要先有全款買房 太低總價銀行懶得理你呦
你自己案例實際上也就是能借的借滿阿 有什麼好講的開槓買房跟買正二差別是流動性阿 正二你可以分批賣房子你又不行
你要也是比較理財房貸跟轉貸的差別 轉貸實際上就是再槓桿化 利息也便宜 適合只有一棟繳一陣子掛一的人 未必要硬弄掛四 掛四是給後面第2345棟 可以貸出最高成數的方法 只有一棟自住房的人就盡量使用寬限 還個五年本利以後轉增貸 不用想什麼掛四啦 你薪水繳進去的本金也是錢啊 轉增貸後差額一樣還到你手上自由運用
你是太無聊才去第一間就掛四
掛四正確來說是用途 裡面還有分循環型跟正常的20-30年還本利合那種 循環型才是你說的理財型 這種是有機率到期被Call回的呦 不要以為保證借你一輩子 五年七年一約 到期不借你你也不能怎樣 國泰貸款專員跟我說真的有人被終止 要推以前先了解全面一點再來說這種東西比較優
20-30年那種理論上當然擔保品價值崩盤也有機率被斷頭 但歷史上沒人發生過吧
不然你以為他為什麼要五年一約 七年一約 就是掌握要你還本的權力囉
我的認知是銀行比較不喜歡借這種的 因為你不用的時候他還是要劃一整個部位給你 等於他額度直接被吃掉但又不能穩定的從你手上獲利
你借1000他們額度就是少1000 但你未必會借出來給他們賺錢
掛四最多人用的應該是繼承一大堆無貸款房子 然後每一間都想靈活運用 出租+借7-8成只有掛四能達成 不然就只能賣掉拿去買股質押了 你才能把這個資產變成槓桿後的資金82F 05/25 01:01
你要先有全款買房 太低總價銀行懶得理你呦
你自己案例實際上也就是能借的借滿阿 有什麼好講的開槓買房跟買正二差別是流動性阿 正二你可以分批賣房子你又不行
你要也是比較理財房貸跟轉貸的差別 轉貸實際上就是再槓桿化 利息也便宜 適合只有一棟繳一陣子掛一的人 未必要硬弄掛四 掛四是給後面第2345棟 可以貸出最高成數的方法 只有一棟自住房的人就盡量使用寬限 還個五年本利以後轉增貸 不用想什麼掛四啦 你薪水繳進去的本金也是錢啊 轉增貸後差額一樣還到你手上自由運用
你是太無聊才去第一間就掛四
掛四正確來說是用途 裡面還有分循環型跟正常的20-30年還本利合那種 循環型才是你說的理財型 這種是有機率到期被Call回的呦 不要以為保證借你一輩子 五年七年一約 到期不借你你也不能怎樣 國泰貸款專員跟我說真的有人被終止 要推以前先了解全面一點再來說這種東西比較優
20-30年那種理論上當然擔保品價值崩盤也有機率被斷頭 但歷史上沒人發生過吧
不然你以為他為什麼要五年一約 七年一約 就是掌握要你還本的權力囉
我的認知是銀行比較不喜歡借這種的 因為你不用的時候他還是要劃一整個部位給你 等於他額度直接被吃掉但又不能穩定的從你手上獲利
你借1000他們額度就是少1000 但你未必會借出來給他們賺錢
掛四最多人用的應該是繼承一大堆無貸款房子 然後每一間都想靈活運用 出租+借7-8成只有掛四能達成 不然就只能賣掉拿去買股質押了 你才能把這個資產變成槓桿後的資金82F 05/25 01:01
推 : 開槓是讓你有多的資金可以抄底，你全額在股市有一筆現金流在手中何樂而不為222F 05/25 17:55
推 : 不是...可以全現金買，又要買了再用更高的利率再貸出來？那為何不一開始就貸款？現在很多貸款也只要綁 2-3 年就可以清償。224F 05/25 18:53
→ : 有川普在 大盤回萬2都有可能 現在質押風險太高了227F 05/25 19:52
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- 22F 13推
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小弟我是正二哥的粉絲 最近看大仁哥分享影片一些心得記錄 非葉配，不喜勿點 簡單說，房貸建議用掛四(理財型房貸)，本息攤還的同時 本金還掉的部分之後可以隨時動支，遇到緊急狀況隨時能提領 操作方式如下： …227F 59推 7噓
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