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標題 Re: [心得] 分享一篇不錯的房地產文章 人口紅利及走勢
時間 Sun May 22 12:52:24 2016
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標題 Re: [心得] 分享一篇不錯的房地產文章 人口紅利及走勢
時間 Sun May 22 12:52:24 2016
其實Joe這篇文章部份推論過程是有問題的，所以房市沒崩盤。
他認為2011年後，會因為升息而使房價崩盤。
當然現在我們知道這沒發生，主因是通膨沒走高，也就沒必要升息。
所以房價是以緩跌的方式進行。
少子化的議題大多被聚焦在人口減少，
但少子化可能造成的經濟衰退和通貨緊縮卻少有人關注。
而通縮是房地產的另一個大敵，
在討論房市時，不可能跳過通縮的可能性而不討論。
在討論房地產走勢之前，先瞭解過去房地產為什麼會上漲。
房地產在台灣之所以是好的置產標的，我認為有四大因素。
主要是人口紅利、經濟增長、資金管制、和長線利率走低。
房地產在台灣之所以是好的置產標的，我認為有四大因素。
主要是人口紅利、經濟增長、資金管制、和長線利率走低。
首先，自然是人口紅利，沒有住房需求，自然沒有投資需求。
再來是全球化發展，使台灣進入全球產業鏈的一部份，
不斷的產業升級，使台灣累積不少財富。
再者，台灣作為出口國，政府傾向壓低雙利和禁止資金外流。
實施的結果就是，國內資金過剩，實體資產價格過高。
而在1980年代股市蓬勃發展之前，房地產自然是首選。
當所有的錢只有少數投資管道可選，房地產自然大漲。
最後是從1980年以來，全球利率不斷走低。
而在1980年代股市蓬勃發展之前，房地產自然是首選。
當所有的錢只有少數投資管道可選，房地產自然大漲。
最後是從1980年以來，全球利率不斷走低。
當利率走低時，資產價格自然會上漲。
這是以前的狀況，可是現在呢？
人口紅利沒有了，紅色供應鏈襲來
前二者的結果，則是導向經濟疲弱不振。
沒有人口紅利的國家，經濟通常都往下，
即使這幾年台灣一直增加外勞也沒用。
而利率走勢已經到達極限了，要再走更低也很難。
即使現在的負利率也不能無限往下，
負利率過低的話，存戶是會把錢領出來放保管箱的。
剩下的關鍵因素就是，經濟衰退會不會導致通貨緊縮呢？
這要看國際的通膨程度和進口產品佔台灣消費的比例。
未來國際的通膨程度，可從產品的供給和需求來看。
先看供給，從2000年開始的原物料行情，
使各國競相提高原物料的產能，造成現在全球供給過剩的情況。
而需求端，全球許多已開發國都有少子化的現象，
造成人口中消費力高的壯年人口比例逐漸減少。
供給過剩加上消費力道減弱，未來10~20年通膨上升的可能性低。
當全球低通膨時，經濟差的台灣也不太可能高通膨。
至於台灣會不會像巴西那樣，因為短期貨幣大貶而高通膨呢？
這機率是蠻低的。
巴西的產業大多以低階的原物料為主，產品同質性太高，
所以當產能過剩時，價格跌幅超大。
而台灣產業相對巴西較高階，分布也較廣。
貨幣競爭力自然比產業單一化的原物料國家好。
因此當美元走強時，台幣貶的比原物料國家少。
未來即使台幣貶值，只要貶得比原物料國家少，
因此當美元走強時，台幣貶的比原物料國家少。
未來即使台幣貶值，只要貶得比原物料國家少，
進口商品價格就不會上漲，這樣進口商品就不會造成通膨。
因此，結論是台灣未來走向通縮的機率大一些。
回到房地產上面，通縮是房地產的大敵，
畢竟房地產的主要訴求就是抗通膨。
當通膨高於利率時，開槓桿去買房地產，就是用現在的錢去買房，
未來用相對現在比較沒價值的錢去還房貸。
當通縮時，錢的購買力變大，這時候借錢買房就相對不利，
因為你是在用現在較沒價值的錢去換資產，
而在未來用比較有價值的錢還債。
想一想，你覺得置產客還會想把資產放在房地產嗎？
下圖是日本自1990年代以來的通膨率，
基本上2000年以後大多都是負的。
大家也知道日本房地產在那段時間的死樣子，
http://imgur.com/DMHAi5D
![[圖]](http://i.imgur.com/DMHAi5D.jpg)
所以當台灣房市上漲的主要因素都失去時，
你確定房地產還會漲嗎？
至於有人說，日本房地產是因為被高稅率打掛的，和少子化沒關係。
高稅率在實施時，對房價的影響是一次性，市場會以新規則評估房價。
不然當安倍上台發動QQE後，日本房價本幣計價就不可能會漲，
畢竟日本高稅率，也沒降低。
有人會說可以開放投資移民或技術移民，
先說投資移民，會想來台灣住的，大概只有華人，這以中國為大宗。
但是民進黨主政，中國政府會想資助民進黨政府嗎？
而技術移民一樣沒效，因為台灣中高階薪水太低，有能力的不想來。
而低階的人力移來則根本沒效，這幾年外勞進那麼多，
也沒能抵擋經濟走弱。
補充說明台灣印鈔票對通縮的影響：
很多人說QE就能脫離通縮，不知道有沒有看過相關例子，
以日本為例，日本從2001年3月就做過QE了，
當時大概印3千億美元，結果也是沒有脫離通縮。
安倍上台後，印的更誇張，結果呢？
今年3月份CPI -0.1%，核心CPI -0.3%。
http://imgur.com/uQjZmEI
![[圖]](http://i.imgur.com/uQjZmEI.jpg)
![[圖]](http://i.imgur.com/xGITFAo.jpg)
在量化寬鬆幾年之後，結果又回到原點，
要再寬鬆嗎？日本還有多少公債可以買。
剩下的就是開大絕，直接印鈔票給民眾。
問題是，印太少，大家也只是先存下來留著以後用。
印過頭，會不會又是4萬換1元的遊戲重演？
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推 : 推最後一段，真的沒人要來，一堆要走，連小弟我年薪在台灣90-100都計畫三年內去日本當台勞，看能不能拚到年薪750萬日幣1F 05/22 13:07
推 : 推這篇 房地產剩都會區有價投資4F 05/22 13:11
推 : 都會區一樣跑不了 一樣跌的5F 05/22 13:13
推 : 穩定經濟發展 政府應想辦法維持適度通澎6F 05/22 13:13
推 : 外再條件環境不配合時政府想也常常做不到7F 05/22 13:16
推 : 同感 日本當時也一定想救 但當趨勢來了想擋沒這麼簡單8F 05/22 13:19
→ : 日本想救又不肯放棄一些東西，才搞砸。9F 05/22 13:20
→ : 有時候想想台灣當一靠大量移入 造成人口紅利大增帶來之10F 05/22 13:20
推 : 在房版講通縮會有人說你想太多 我之前試過好幾次了11F 05/22 13:20
→ : 後的經濟快速增長根本就不正常12F 05/22 13:20
推 : 扯都市化的頗呵~ 人口減少遲早會減少到都市13F 05/22 13:22
推 : 感謝分享14F 05/22 13:22
→ : 長期低通膨比較可能。雖然是靠印鈔與低利寬鬆。15F 05/22 13:22
推 : 不過日本也算很奇葩的經濟體，他現在還是重要的避險貨幣，但是國內資產流動就是攤在那16F 05/22 13:22
→ : 塑造沒有通縮的假象。18F 05/22 13:23
→ : 少子化 除非大量印鈔 不然漲不上去了
唯一會漲的情況就是一直大量印鈔19F 05/22 13:23
唯一會漲的情況就是一直大量印鈔19F 05/22 13:23
→ : 大量印鈔也漲不上去 會變增加一堆鬼城21F 05/22 13:25
→ : 就怕不印不行，各國都罵印鈔貶值不負責任。
輪到自己QE時就理所當然一直印....
然後你QE影響到我的競爭力，我也要QE...
跟聖火接力一樣，美國沒印了，但聖火繼續接棒他國22F 05/22 13:26
輪到自己QE時就理所當然一直印....
然後你QE影響到我的競爭力，我也要QE...
跟聖火接力一樣，美國沒印了，但聖火繼續接棒他國22F 05/22 13:26
推 : 如果大量印鈔票還會通縮那太棒啦26F 05/22 13:27
→ : 全球輪流巡迴，幾年後最後搞不好又傳回美國27F 05/22 13:27
推 : 印鈔，但是拿到鈔票的只想投資不想消費，問題依舊在那28F 05/22 13:28
→ : 就不用繳稅 更不用什麼年金改革 要用多少印多少 反正不會通膨嘛29F 05/22 13:28
→ : 問題在那又怎樣？ 能暫離通縮就算吃藥有效。31F 05/22 13:29
→ : 印很多鈔票到市場上 購買力不減反增 那不印是棒槌32F 05/22 13:29
→ : 各國政府只想自己這一任數字好看一點。
然後十幾年後發現國際物資物價翻倍……
因為大家持續寬鬆印鈔，只有錢變多。物資產耗不變。33F 05/22 13:29
然後十幾年後發現國際物資物價翻倍……
因為大家持續寬鬆印鈔，只有錢變多。物資產耗不變。33F 05/22 13:29
推 : 不敢不印是因為要是自己家的貨幣升值，那這些外銷的產業36F 05/22 13:33
推 : QE卻變通縮這問題我想超久的還是沒答案 大概要貨幣崩潰了吧37F 05/22 13:33
→ : 各國央行會說那就是QE印太少，需要QE2,QE3,QE9939F 05/22 13:34
推 : 我覺得 印鈔票也會通縮放長遠來看 是一種極短暫的現象40F 05/22 13:34
→ : 反而還不起貸款XD 但是印了就是宣告借錢的人要多等幾年才41F 05/22 13:34
→ : 只要不是一次印到QE99....貨幣就不會崩盤。42F 05/22 13:35
→ : 否則世界大同已經達成 大家不用工作 印鈔票來發就好43F 05/22 13:35
→ : 會收到相等的報酬率44F 05/22 13:35
→ : 父母年輕時以前1塊美金就是大錢了45F 05/22 13:36
推 : "下一波全球貨幣大崩潰"倒是有提到可能會有新貨幣制度46F 05/22 13:36
→ : 所以真的印鈔票其實心疼的會是大資產家拉，Q越多要買的資產越多，但是投報率降更多47F 05/22 13:37
→ : 終結美元的霸權時代 但是沒有哪一個經濟體出的來49F 05/22 13:38
→ : 每個時代的投報率看利率就知道，能賺才會去借來投資50F 05/22 13:40
→ : 要當經濟霸權就是要把過剩的產品吞下去捏，以前中國這麼被看就是大家真的覺得中國每個人都可以人手一罐可口可樂了哪知道中國還要自己加入生產過剩行列51F 05/22 13:40
→ : 現在是信用貨幣，信用是以美國的外星水準全球武力在支撐
沒有能取代美元的東西，就算有，也是下一個信用貨幣結果新貨幣還是無法擺脫印鈔循環的宿命。54F 05/22 13:42
沒有能取代美元的東西，就算有，也是下一個信用貨幣結果新貨幣還是無法擺脫印鈔循環的宿命。54F 05/22 13:42
推 : 這很難講，以前人口流動性低，現在不一樣了，美國白人也是生育率下降人口縮減，但是吸收華裔、印度裔移民，再加上黑人人口也成長，台灣過多的存款用來給勞力高薪，吸引高薪人才，建立創業天堂搞研發搞創新並不難，只是台灣的資本家不願意XDD。
還有如果台灣併入中國立馬變成人口成長國了，上述說的完全不用擔心，還倒過來發展XDDD，當然希望台灣不會被統一，但老實說台灣經濟爛到一個地步時，很可能先被經濟統一再來政治統一58F 05/22 13:44
還有如果台灣併入中國立馬變成人口成長國了，上述說的完全不用擔心，還倒過來發展XDDD，當然希望台灣不會被統一，但老實說台灣經濟爛到一個地步時，很可能先被經濟統一再來政治統一58F 05/22 13:44
→ : 中國早已確定和台灣同時人口步入衰退，哪來成長
中國自己都在擔心未富先老，還在開發中國家
就跟隨已開發國家一起老化，然後人口下滑。67F 05/22 13:45
中國自己都在擔心未富先老，還在開發中國家
就跟隨已開發國家一起老化，然後人口下滑。67F 05/22 13:45
推 : 有錢有產業 就能夠吸引外來人口70F 05/22 13:47
推 : 中國也馬上要進入人口負債國了71F 05/22 13:47
→ : 少子化不是不可解72F 05/22 13:48
推 : 我們有很多錢在房產算不算XD73F 05/22 13:48
推 : 中國自己都快被一胎化政策給搞到自爆了74F 05/22 13:48
推 : 你我都看跌，是因為住的角度。但企業主看工業卻無法減少75F 05/22 13:48
→ : 已開發國要人口成長就是學美國，讓大量外籍湧入。
白人不想生，就讓新移民生。代價是社會矛盾。76F 05/22 13:48
白人不想生，就讓新移民生。代價是社會矛盾。76F 05/22 13:48
→ : 但是如果學日本 寧願當個沒落貴族（台灣還不太算貴族）排斥外來的人 那就沒辦法78F 05/22 13:49
→ : 日本就遲遲無法下決心，因為不像美國開國就是移民天堂80F 05/22 13:49
→ : 其實最好的解是吸中國的有錢高知識份子過來 不過這前提要中國解體 我想就還是別預設這個好了82F 05/22 13:50
→ : 美國每年移入人口每年約80~100萬人 如果台灣同比例約等84F 05/22 13:50
推 : 中國人口成長還有待觀察，到目前只是成長率下降，人口依然85F 05/22 13:50
→ : 於每年移入4~5萬人 但台灣未來的缺口是每年近20萬人86F 05/22 13:50
→ : 在是正成長，那是政策性結果使然，馬上開放二胎就不是這麼一回事87F 05/22 13:50
→ : 日本人不會投票給想全面開放移民的政客，寧可保持現狀89F 05/22 13:51
→ : 等於台灣跟者美國這個移民大國方是開放移民 都還不夠91F 05/22 13:51
→ : 中國二胎已開放，但效果很差……因為社會改變。92F 05/22 13:52
推 : 如果日本現在大量鬆綁移民條件 什麼少子化都不是問題93F 05/22 13:52
推 : 日本有開國本錢只欠決心 我們開國有多少人會來呢?94F 05/22 13:52
→ : 人民已經習慣現代小資生活，生一個應付長輩傳香火95F 05/22 13:52
→ : 而台灣如果開放每年移入10~20萬人 用點腦子想想96F 05/22 13:52
推 : 中國比較會戰省籍，外籍移民對他們來說應該還不算甚麼事97F 05/22 13:53
→ : 但日本人寧願現在這樣 不過人家根基深厚 還可以吃很久就是98F 05/22 13:53
推 : 日商主管的朋友，你住日本？三倍之說我看是誤會了。281F 05/22 20:38
→ : 台灣 : 政府官官商勾結親戚公務員 一條龍通吃 吸乾民眾282F 05/22 20:39
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