看板 home-sale作者 overshot (信義小魯)標題 [心得] 自住買貴到底有沒有差時間 Wed Dec 21 17:39:30 2016
大家好我是仲仲
此篇文長慎入=口=
版上最近一直在聊所謂的「自住買貴到底有沒有差?」
以一個幾乎是純買方經紀人的角度跟你說:
自住買貴當然有差啊!!!!!
大家都是辛苦賺錢,又不是錢太多多到可以拿來撒,買貴當然有差阿!!!
可是問題是
甚麼叫做買貴?
貴與便宜是相對的,你可能用時間去比較、可能用條件去比較、可能用地點去比較。
例如我近期幫版友買到一間1150的四房+車位
該社區同坪數在102年最高最高曾經有一筆1300萬(信義成交、非假合約)
你可以說:水喔~overshot幫我買便宜了。
但如果用這個價格去跟相距約五公里處的擴大重劃區比,一樣坪數屋齡更新,大概只要
1000萬不用。
你可以說:乾~overshot給我買貴了。
同社區在我成交前幾個月有成交一間坪數小一點1080,也是信義成交,但是臨路+低樓層+
路衝+壁刀+屋況差。
晚上睡覺一台車子開過去車燈會照進你家。
1080是賣到沒人出價,最後鄰居覺得沒差,透過我們談下來的價格。
但1150這一間屋況佳高樓層面公園看山景無遮蔽,買的時候同時有另一組在後補等著我們
談崩要接手。
即便條件不同,但你也可以說:乾~overshot給我買貴了。
我想說的是
買貴或買便宜的定義很多
但對於自住客來說,後兩者(房子條件、地點條件)是需求取向、能不能接受的問題。
可以接受就可以,不能接受就是買或不買,也不是價格貴或便宜的問題了。
但對於用時間來判斷是買貴還是買便宜,不過是馬後炮而已。
所以上述這些在我的定義裡我都不覺得算是買貴
對我來說,作為一個幾乎純買方經紀人的角度
買貴只有一個定義:
「屋主內心1000萬其實就會賣了,我卻幫你買到1000萬以上。」
這才叫做買貴,是買方經紀人的失職。
阿~當然,補充一下,這是買方經紀人該有的心態
如果是開發,作為屋主的經紀人,視角當然是買方能力上限是多少,我就拉到多少。
所以在成交一個物件的時候,開發和銷售通常是一種既對立又合作的角度,兩邊都必須顧
及自己客戶的滿意度、又必須搓合價格
不過這就是技術面與信任感的問題了,我們這邊姑且先不提~
回到所謂的自住買貴
通篇看下來,我發現大家聚焦的點都是用時間來判斷是不是買貴。
恕我直言:這這對自住客來說還蠻沒意義的。
除非你是先知,知道明年或後年的這個時間點,有一間你喜歡而且更便宜的房子要賣,並
且自己的狀況到那時候再買也無關痛癢。
只有上述的狀況之下,用時間點來判斷自住客是買貴還是買便宜才有意義。
我很喜歡版上說的一句話:
「早買早享受,晚買享折扣。」
我自己也都跟客戶說:
「如果租屋可以讓你享受到人生的快樂、也覺得超值,那你不一定要買房子。」
「你的一切決策都是為了追求幸福與快樂,擁有屬於自己的房子是得到快樂的其中一種途
徑而已,不是絕對。」
「沒有人規定你買房子才會快樂,別管甚麼有土斯有財,買房子不是人生目的,沒有人規
定你這輩子非買一間房子不可。」
如果我客戶認定,2017年會是主跌段,或是房市從現在開始會走跌20年。
那我會說:
「你可以2017過完再開始找房,或是2037年再開始來看房子。」
「如果真的不需要買房子,那就別買。
看房子很辛苦的,上班很累,休假不能賴在家裡休息或陪家人、還得出來跟房仲看房子,
真的沒必要。」
價值觀是很深根地固的,我從來沒想過要改變客戶的價值觀,我只能把自己的價值觀跟他
們分享。
我來分享一下我所謂「自住沒差」的價值觀好了
自住沒差是有條件性的:
1.你認為需要一間房子。
2.一個核心家庭只需要一間房子。
3.在上述的狀況下,房子不是金融商品,買賣的時間點跟股票不同,不是全然依據現在價
格高或價格低來決定的。
4.買房子有所謂的條件和門檻,還有自知之明。
(參見拙作-首購族必修:https://goo.gl/GdtTFW )
5.任何情況下,應該下手的房子都是符合自己未來負擔的。
(例如你薪資能負擔的房價就是1000萬,現在有人賠錢急售,成交價低於社區行情200萬,
但總價要1200萬,信貸買嗎?別喔!)
在上述的條件之下,大環境的時間價值對你來說是沒影響的。
就像以我自己來說,我才剛買一間房子(參見:
https://goo.gl/RciumV )
買的原因是因為我現在租屋、居住品質差、我想要有個廚房煮飯、在客廳釘TRX邊看電視
邊練,以後想收養一隻貓或狗~
買的房子的價位是我審慎評估過、以業務非固定薪、評估每個月我一定能拿出多少來還、
還有多少可以過活、能存多少錢。
成交價在時價登陸的中間值,沒有特別便宜、絕對不是投資價。
但是格局我喜歡、採光通風環境條件我ok,預算我能負擔,所以我買了。
即便房價跌對我來說也沒差,為什麼?
1.貸款依然在我能力負擔內,我依然使用這間房子、居住品質不會因為房價下跌而有所改
變。
2.當未來某天我要賣掉,也是因為需求而換大,我可能賣便宜賠了,但我買也是買便宜,
沒事兒沒事兒~
你說升息。
我現在拿到的利率是1.65一段式,貸快500萬算500好了。
30年每月本利攤還是1.76萬
升息假設真的經濟大躍進回到之前2%好了,每月攤還變成1.84萬,多了880元負擔,還行
!!
你可以把房價想像成一片大海
當你買了房子,你就乘上了船,大局勢影響房價上漲,海面上全部船的水位都跟著漲了
小船要換大船、還好先乘上了小船,不會因為還在岸邊看著大船在高水位上不了船。
如果房價跌了呢?
那其實也沒差,你之所以要賣船的原因就是因為要換船
你的小船水位低點、好像賠錢了。但你要換的大船也在一樣低的水位啊~
而且乘著小船的這些年頭,你享受到海風、享受著人生,因為這艘船而讓生活幸福,那就
夠本了。
你真的買了一間適合你的房子,無論是環境還是格局還是價位,那真的就無論甚麼時間點
買都沒差
除非你現在就是爆預算買下去,未來負荷不了必須賣,那房價漲被你賽到,房價跌當然就
是賠錢。
如果你擔現在的工作在未來會不保、人生會出意外諸如車禍無法工作、家庭失和導致非賣
不可.......那說真的還是別買了吧!!
買了房子後整天擔心東擔心西,房子變成憂慮或不值得的壓力的話,那一點都稱不上幸福
,認真建議不要買。
結論!!
自住買貴有差,但所謂的買貴不是你過了一段時間去馬後炮,而是不做功課、或找到根本
不為你著想的經紀人,帶你糊裡糊塗的亂買一通。
但是自住買房沒差,這真的不是騙術,或是安慰誰誰誰的話術
這是一種
需求取向
因為某種需求而必須買房子、或想要買房子,且想買的動機大於必須背負未來房價下跌的
風險,所以買了。
有些人希望買間房子,但是只是一個夢想,而非必須,所以願意承擔房價上漲的風險慢慢
等,我覺得這也無妨。
(參見:https://goo.gl/qCrqJi )
(之所以叫做風險,就是因為未來發生的事情沒人敢說絕對,所以有機率就有風險。)
每個人都是為了自己的幸福而努力
沒有說非買不可或非賣不可
再重申一次
只要你買的房子確確實實在你的預算內、符合你的需求、能解決你的問題,這就沒差。
因為未來漲跌不知道,即便你堅信會跌,綜合人口紅利、社會宅、社會經濟、美國升息等
等說跌定了
你還是不敢肯定什麼時候會跌到多少
而且
為了等那不知道等多久、多少才是理想的跌幅,沒解決當下的問題,付出時間或生活
衍生的不開心成本
不一定值得。
--
信義小魯:
https://goo.gl/zLrF1w
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※ 同主題文章:
[心得] 自住買貴到底有沒有差
12-21 17:39 overshot
※ 編輯: overshot (114.137.8.224), 12/21/2016 17:42:09
※ 編輯: overshot (114.137.8.224), 12/21/2016 17:43:38
推 bmthu: 其實你講到一個很重要的重點,一個月能還多少,有多少可以活現在房價跟薪水相比下,真的壓死太多普通老百姓4F 12/21 17:50
推 for3: 辛苦了 XD7F 12/21 17:53
推 newstyle: 房價又不比菜價,跌個1%就少出國一次了,跌5%全家吃泡麵8F 12/21 17:57
看來n大一定沒有看我的文章
確實有可能是這次打太長讓您直接end的緣故....(已反省
可是我想問的是:為什麼房價下跌5%會全家吃泡麵呢???
不懂
當你買房子是買再負擔能力內的價格,房價下跌您的生活品質到底是為什麼會下跌呢?
我相信一定有我沒有考慮到的點,懇請您賜教~
推 wsx1983: 現在只是今天不買,明天更便宜的問題。(多多教的)有些人是能力、有些人是爽度、有些人只是想看到投資客GG。
a大是說家庭年所得,還是各人。9F 12/21 17:59
推 bicar: 觀念中肯…看到都好想當原po的買方13F 12/21 18:35
推 zard1983: 還不錯 努力賺錢 大家加油14F 12/21 18:43
推 castalchen: 買貴買便宜沒這麼複雜
對大部分的人 買了之後漲 就是買便宜了 買了之後跌 就是買貴了15F 12/21 18:44
推 wsx1983: 就買貴難過,買便宜爽。只是這個差價,很大而已。18F 12/21 18:50
推 kevinhon: Overshot大 : 請準備好一堆神預測家要來戰你了~19F 12/21 18:52
推 zxcas: 不錯的觀念20F 12/21 19:03
→ Axcic: 問題在於屋主內心的價錢會一直下調21F 12/21 19:05
推 suqimoto: 腦袋很清楚的版主,不是一般亂吼亂叫的多多或是空空22F 12/21 19:10
推 yehmd: 不錯23F 12/21 19:13
推 kevinhon: 推你條理分明,但建議你自住沒差這四字還是別脫口而出,許多人聽到就貼標籤走人說byebye了,哪可能還聽你解釋這麼多24F 12/21 19:22
推 castalchen: 仲介當然再怎麼樣也希望可以成交 除非打算換工作了27F 12/21 19:27
到底誰能拍胸普掛保證說甚麼時候是最低點
放個未來若有更便宜我退差價的招牌出來.........
推 wu7477: 如果房租還要繼續繳 看看10年後跌的多還是繳得多
繳的房租多自住沒差 跌的多自住有差29F 12/21 19:31
其實我仔細思考過這個問題呢!!
我自己就是租屋族
我自己後來決定買房主因這樣:
1.確實若10年繳的房租(0.5W*12*10=60w),而我若10年後房價低於545萬,例如530好了
理論上來說我就是
賺了十年的生活品質但
賠了15萬
2.綜上所論,若你願意拿十年的光陰來賭,賭這15萬的價差
賭到或許賺到,可是十年的生活品質回不來
3.但如果十年後房價沒跌低於545,可能550或更多呢?
那我是不是就多付了租金又少了生活品質??
4.當然,可以藉由租金的支出去提升生活品質,我算是比較極端為了省錢租學生套房
可是租金一提升,相對的跌幅必須更大才划算....
而且說真的你要找到真正適合你理想生活的租屋好找嗎?
自己的房子才會願意去花錢打造,像我現在就正在弄我夢寐以求的超耐磨地板XD
我個人是不願意拿可以過得很快樂的十年去賭,錢是再賺就有了
但人生可沒辦法重來阿......
→ bonaqabo: 房價下跌時= 景氣不好時=容易需要吃泡麵省支出31F 12/21 19:33
太遷強了啦囧
用房價下跌=景氣差=薪水降低做核心理論的話
那就算不買房子,房價跌超過5%都要吃泡麵阿.......
→ prin: 一開始繳的房貸有差32F 12/21 19:34
推 amury: 推耶!!!!!!!!33F 12/21 19:35
推 wu7477: 買房租屋都是選擇 租金房貸擇一個最佳化決定
租金長期攤分很難輸給房價下跌損失 除非地點很差34F 12/21 19:40
推 wu7477: 自住沒差的條件應該是租金長期攤分超過下跌損失37F 12/21 19:55
推 darkgoblin: 把房子當股票一樣同質化的要預測什麼?
測來側去 你想要的就是買不起 買得起的又不想要38F 12/21 19:59
→ periosteum: 自住買屋 條件都滿意 房貸又負擔的起 看到當然就買
可惜的是 現在的房價(雙北) 是一般家庭買得起呢?
更正 哪是一般家庭負擔得起40F 12/21 20:04
這我倒是很認同老實說
我自己的成交經驗,大多正常雙薪家庭,8成貸款,合理負擔價格應該是800-1200
(職業涵蓋一般工程師~中小企業上班族,且考量到家庭儲蓄、育兒支出等)
台北...恩......
所以我以前的每篇文章都有備註天龍國外限定,不好意思這篇忘記了
推 wed1979: 房子花多少買,不打算賣之前,談價格都是多餘,只是自爽43F 12/21 20:13
推 wsx1983: 買貴就每個月多付房貸,買便宜就每個月多點錢玩樂。
所以就算都不賣還是有差別44F 12/21 20:25
推 newstyle: 在賣之前,買貴多付的房貸會影響實質的生活46F 12/21 20:33
→ keepingtime: 買房不要想著等漲價當做買車一樣的心態就居家快樂了!47F 12/21 20:56
問題是你不可能知道甚麼時候叫做房價最低點阿
既然前提是你不知道甚麼時候是最低點,那討論這個就沒有意義
因為你不可能買房,一準備要下手,就會因為覺得未來會更便宜而縮手= =
縮手的原因不是預算不是環境不是家庭不是條件,而是覺得未來會更便宜而不想買
那只能說...你並沒有真的很想購屋囧
認真,每個客戶不論是成交也好、沒成交也好,問我房價有沒有可能再跌
我都會說:「有可能...但你需不需要買?需要的話我就幫你找到最適合你的」
「或許有可能會下跌,但如果你住進去你不會不開心」
房子本來就不是投資產品了
推 CatFish6: 你說再多都無法解釋今年成交量創有史以來新低的事實,50F 12/21 21:23
我沒有要解釋阿~
但就是還有2X萬的人有買房子的需求阿~
那些人就是跟我一樣認同自住買房沒差的人,所以我幫他們找房子阿@@
→ CatFish6: 問題就在房價不合理,市場負擔得起的好房鮮有51F 12/21 21:26
雙北跳過,桃園的話,我相信我去過那麼多成交客戶家裡玩我都沒被打
應該算是有幫他們買在他能負擔的價格內吧?
推 tku9527: 中肯,但這裡是空版53F 12/21 21:34
※ 編輯: overshot (114.137.8.224), 12/21/2016 22:22:52
→ seelove: 自住買貴有差~買便宜也是紙上富貴~簡單而言~自住很笨XD實際上~有策略才是重點~喊燒到最後還是喊燒~54F 12/21 21:57
噓 seiryou: 沒辦法精準預測啦 但是我覺得8成明年會更便宜 我也沒要買56F 12/21 22:10
推 ftrain: 現在合理價的房子,找不到。57F 12/21 22:14
推 zx2751206: 簡單講,前年去年有跟你一樣的想法,買家也很可以接受賣家出的價格,但兩年過了,它媽淦屎了~到頭來只能安慰自己自住沒差,沒錯現在來看都是馬後砲,但...........專家現在都說不要買了,已經不是馬後砲看價格真跌來酸妳了.....而是買家是不是阿呆的問題QAQ,當然啦剛性還58F 12/21 22:20
推 fengwoei: 重點應該探討這句話是為何被說出來,是用來迷惑買方的話數還是誠心的建議,明知屋主是投資客買來投資轉賣還說出自住沒差的用意? 明知成交下去創高價還說出自住沒差的用意? 這句話令人惱怒背後的道理跟劣幣驅逐良幣的仲介素質我想是成正比的63F 12/21 22:23
→ zx2751206: 是需求在那邊,但那些剛性人,買貴依然會靠北靠母.....68F 12/21 22:23
→ q14721472: 假設妳買545 頭期付200 如果那200拿去買0050殖利率5%一年就有10萬了 拿去付完房租還多錢出來呢
然後我看不懂你賺了10年生活品質的說法??71F 12/21 22:41
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