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作者 jasonmoon (殭屍葛格)
標題 Re: [新聞] 新一波搶房貸大戰 五年寬限40年房貸大出
時間 Wed Aug  9 10:22:14 2017

最近一直在看房，有幾個心得分享一下

1.房地合一開始後，一年內出售房課45%，二年內課35%，兩年到十年20%，這讓想短期玩
差價的投資客幾乎都退場，加上房價過高，能接手的人不多，利潤幾乎趨近於0，根本交
易量很慘，剩下進場的大多是自住客居多


2.房價居高不下，台北市邊緣地區老公寓一坪約50-60萬，總價落在1500-1800萬之間，但
租金卻只能座落於每月2-3萬，等於年報酬率只有1.6%-2%之間，這樣的報酬率買一間35年
以上的老公寓，繳完後變成將近60年的老公寓，怎麼算都不值得


3.承上，當老公寓屋齡越來越高，但新大樓屋齡也會越來越高，然後慢慢會丟進市場出租
，這時市場出租的物件電梯大樓會越來越多，就會開始壓縮老公寓房租價格，所以房租必
定往下，房租報酬率勢必會更低


4.你現在手上的老公寓，20-30年後屋齡是60年，但現在的新大樓卻是變成20-30年的中古
屋，更何況老公寓年限已到，誰還要爬樓梯，想再用1500-1800萬去賣出，誰跟你買，價
格必須跟中古的電梯大樓競爭，下修幾乎非常高


5.如果40年房貸變成銀行貸款的趨勢，就會開始迫使租屋族往新大樓購置，但老公寓貸不
到40年，若40年新大樓的房貸支出約略等於20年老公寓的房貸支出，加上付完房貸後房屋
屋齡才40年的狀況下，老公寓價格必大幅修正


所以不管是買來出售賺差價或是買來出租根本利潤薄弱，因為房價實在太高，現在的狀況
是賣方用過往實價登錄的經驗來衡量現在的房屋價值，但過去這幾年房價早就漲到最高點
，但投資客退場後只剩自住客，賣方價格放最高，買方覺得價不合理，買賣方落差懸殊就
僵在那邊，交易量早就不如從前，很能體會用如花賣志玲價格的這句話


現在買房，再等等吧，因為房價太高買不起，也不想硬接變成未來的最後一隻老鼠

補充一下，我沒說不買房啊，我只說我覺得現在的老公寓跟新大樓的價格太高，可能會因
為40年的房貸跟新大樓的釋出會有大幅度修正

你可以因為老婆小孩學區買房，也可以因為想買而買，也可以因為你覺得有價值買，也可
以因為你覺得便宜而買，或是覺得自住沒差而買，或是覺得會都更成功而買，任何理由都
可以買，我只是提出我的心得看法，真的不用那麼激動


※ 引述《pds1 (莫對惡人慈悲)》之銘言：
: 內文：
: 2017-08-08 11:41:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導
: 台北富邦銀行房貸餘額已超越華南銀行，擠進前五大房貸銀行。前五大房貸行中，已有
二
: 家民營銀行（另一家為中信銀），凸顯房貸市場的競爭，已非公股行庫天下。報系資料
照
: 台北富邦銀行擠下華南，名列前五大房貸銀行後，引發新一波銀行搶房貸戶大戰，根據
內
: 政部不動產資訊平台，目前已有三家銀行推出五年寬限期，三家推40年房貸，最高成數
達
: 九成，一般房貸利率最低1.58%。
: 高源不動產估價師事務所所長陳碧源說，由於各銀行資金去化壓力仍大，現在房市為自
住
: 市場，自住客貸一個少一個，預料會有愈來愈多銀行加入戰局，推出優惠方案，現在可
說
: 是金融海嘯以來最好貸的時刻。
: 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，去年3月央行全面解除房貸管制後，銀行恢復房貸
寬
: 限期，成數也從原本的六到七成逐步拉高，部分銀行並推出30年房貸。不過由於房價跌
跌
: 不休，多數銀行放貸仍相當保守。
: 今年第2季後情況出現明顯變化，以只繳息不還本的寬限期來說，許多銀行都從二年拉
長
: 到三年，根據內政部不動產資訊平台統計資料，彰化銀、高雄銀以及全國農業金庫更拉
長
: 到五年。
: 在房貸還款期限方面，包括合庫、星展、永豐銀行現在都有40年房貸方案，台銀和土銀
日
: 前都宣布降低八成貸款的所得門檻，土銀從80萬降到60萬元，台銀則是只要台北市房貸
都
: 可到八成，新北市第一圈包括板橋、新店、中和、永和等，所得收支比在130％也可貸
到
: 八成。目前不動產資訊平台上，以日盛銀行成數最高可達九成。
: 銀行房貸利率一度回升到前兩年1.8%以上，但近期也明顯下殺，公股銀行多殺到1.58%
，
: 民營銀行則是1.59%，而且不限首購，只要是優質客戶就可，青年安心貸款目前利率已
壓
: 低到1.44%。
: 連結：
: https://house.udn.com/house/story/5913/2629770
新一波搶房貸大戰 五年寬限40年房貸大出籠 | 房貸情報 | 房貸天地 | 房地產
[圖]
台北富邦銀行擠下華南，名列前五大房貸銀行後，引發新一波銀行搶房貸戶大戰，根據內政部不動產資訊平台，目前已有三家銀行推出五... ...

 
: 其他：連結裡有表格整理各種不同條件承作的銀行，有需要的可以參考看看。

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※ 同主題文章:
[新聞] 新一波搶房貸大戰 五年寬限40年房貸大出
08-08 12:54 pds1
Re: [新聞] 新一波搶房貸大戰 五年寬限40年房貸
08-09 10:22 jasonmoon
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 10:24:36
噓 richman: 台北就算老公寓，有整理的租金沒那麼低
假設有問題1F 08/09 10:26
台北市住家老公寓1800萬的房子租2-3萬很合理好嗎？你要租到4-5萬以上那都幾乎接近市
中心，那房價都至少3000萬以上，報酬率2%以下明明就很合理，哪裡假設有問題？
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 10:35:37
推 seelove: 雙北租屋族若因政策往大樓走，也應該從中古先，不然容易錯估自身負擔能力，人不可能因為政策突然大幅升等3F 08/09 10:33
推 vaughn: 同意，雙北公寓沒都更機會的，基本上已死定了5F 08/09 10:34
推 cvGG: 要等到何時？結婚？生孩子？孩子就學？孩子結婚？6F 08/09 10:35
你可以不等啊，你有錢覺得有價值可以選擇現在買下去
推 vaughn: 娶一個願意跟你租房子的就好啊7F 08/09 10:36
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 10:40:06
推 bob70278: 台北的房子真的太貴了orz8F 08/09 10:37
推 carter7013: 等到不被投客當盤子
不買最大啦9F 08/09 10:38
推 vaughn: 有種連租金也一起拉上去，不然，真的可以慢慢等11F 08/09 10:39
推 ericekin: 租房也是一個選擇！12F 08/09 10:40
推 AIronKuma: 看到清醒文真是舒服 神文必須推!13F 08/09 10:42
噓 wahaha02: 假設前提就是雙北都市更新死亡14F 08/09 10:46
雙北都更目前狀況，我覺得大家應該很清楚
推 loser3o0: 我現在租，我查屋主實價登錄，超過2000萬，不含稅金，報酬率1.3%，還不算屋主房價丟了一坪5～10萬，大概虧200萬房價，我都跟我老婆說屋主是善心人士15F 08/09 10:47
推 yyff: 可是很多房屋持有者，並不在乎賣不出去或租不出去捏18F 08/09 10:47
→ AIronKuma: 還有人在講都更 前陣子釘子戶3戶勝訴 北市府GG 都更???19F 08/09 10:48
推 l79cm: 現在自住買盤的交易量才是健康，每年維持25-30萬戶
價格盤整真的落實自住沒差20F 08/09 10:48
推 vaughn: 租房不是最理想選擇，但在房價租金比那麼高的情形下，是最適解22F 08/09 10:49
→ l79cm: 都更死掉就是人口轉移重劃汰舊換新最後商圈移轉24F 08/09 10:49
推 vaughn: 超多人不在乎賣不出去沒錯啊，但實價登錄是登錄賣出去的，你們這些超多人，對房價沒有影響喔25F 08/09 10:50
→ l79cm: 商圈移轉後舊市區跌價沒人住再做重劃27F 08/09 10:50
推 dragontwo: 我剛賣掉的老公寓4F，1410萬，月租3萬，投報率2.5%28F 08/09 10:51
恭喜你現金入袋，月租3萬投保率2.5%，有沒有考慮過可能你賣太低XD
→ dragontwo: 台北市近捷運，沒你說得差那麼多29F 08/09 10:51
推 Justice5566: 老公寓四樓要租到三萬  你是有切割成套房嗎？
如果是分套出租  現在抓很兇  根本不能這樣稿30F 08/09 10:52
→ AIronKuma: 那也要滿租才有啊 空房一堆 連租房都是租方市場..32F 08/09 10:55
推 seuil: 現在老房出租很難搞啦，消防規定一堆，競爭又激烈，新房空屋太多了
最好還是穩定的家庭客，但沒分隔出租，收益拉不高33F 08/09 10:57
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 11:09:28
推 seuil: 買新房來收租的，我都稱他們是佛心好人，畢竟現狀是房屋已經不保值了36F 08/09 11:00
推 vaughn: 2.5%投報，不知道有沒有扣房貸利息，就算不用房貸，光偶而空租，或運氣不好修繕費高，就難看了38F 08/09 11:01
推 seuil: 投報2.5%其實不划算，房貸利率1.7%，實際報酬只有0.8%。如果是現金買，也只比定存好1.5% 新房是投報率最高的時候，之後只會直直落40F 08/09 11:05
推 vaughn: 前幾年，大家瘋買房，很多人只買的起公寓，所以公寓大熱門，完全忽略了30幾年公寓再來會老化殘破超快速，雙北公寓根本死路一條43F 08/09 11:06
→ doggingg: 給幾年房貸都一樣啦   https://goo.gl/MdcN1L46F 08/09 11:08
台灣買房史上最難 　須9.35年不吃不喝才買得起 @ 北區房地產-幸福成家部落 :: 痞客邦 PIXNET ::
[圖]
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[圖]
台灣買房史上最難，須9.35年不吃不喝才買得起， 最新的房價所得比統計又出爐拉，買房一年比一年難， 但那麼高的房價，為何還是有人在買呢??? 房市盤整兩年餘，不過民眾 ...

 
→ kage01: 路寬還有機會 路窄的要都更難如登天47F 08/09 11:08
推 vaughn: 中永和這邊老華廈跌很快，很多都逼近公寓價，新北公寓接下來連要賣都很吃力，時間拉長，跌幅會很重48F 08/09 11:08
→ kage01: 最近還看到台北50年透天厝改成8間套房給房客住的 還滿租也沒那麼不堪啦50F 08/09 11:09
推 kevin28: 50年透天厝，這要多少阿@@a52F 08/09 11:11
→ dragontwo: 2.5%，很正常啊，你是去除開價吧，公寓都成交再8折阿53F 08/09 11:11
推 vaughn: 透天厝價格應該也不低，換算投報，不見得好看54F 08/09 11:11
推 AIronKuma: 房價一下來 租客都買房了 到時房東才是頭痛的時候55F 08/09 11:12
→ dragontwo: ya，房市好時，房東租金跌56F 08/09 11:12
→ AIronKuma: 現在房東還有一些優勢 所以現在在比誰先跑誰先贏57F 08/09 11:12
→ dragontwo: 也不一定要跑啦，2.5% lever後還有5%左右58F 08/09 11:15
推 ckp4131025: 老公寓說真的也沒便宜多少吧，要花那麼多，我寧願捏一下上中古大樓59F 08/09 11:15
→ AIronKuma: 有誰出錢投資時會認為自己會賠? 停損點很重要..
不過現在賣有幾個賠我是不信啦 頂多少賺而已61F 08/09 11:15
→ dragontwo: 30年老公寓，老大樓，價格差不多喔63F 08/09 11:16
→ AIronKuma: 會賠的也只有後期被抓去當交替的倒楣鬼而已64F 08/09 11:17
推 Justice5566: 50年透天那個被檢舉會死很慘喔  -,-
現在抓分套出租已經不管你是不是既成違建了65F 08/09 11:17
→ dragontwo: 不一定啦，有些之前有賺，有些自住，難一以述之67F 08/09 11:18
推 codehard: 講的好像不買房就不能結婚生子 小孩不能上學68F 08/09 11:22
→ wondersha: 四樓老公寓 1410月租三萬 會租才有鬼
目前行情是1800~220069F 08/09 11:26

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