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作者 fytnship (<(￣︶￣)>)
標題 [新聞] 全台房價大破盤　新屋比中古屋還便宜
時間 Wed Oct  4 23:09:40 2017

連結：
http://magazine.businessweekly.com.tw/Article_mag_page.aspx?id=65610&p=0
全台房價大破盤　新屋比中古屋還便宜 - 精選文章 - 雜誌文章 - 商業周刊
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台灣最具影響力財經雜誌《商業周刊》，創始於1987年，每周四出刊，提供成功者故事、創新議題、人物訪談、產業訊息、國際趨勢等深度報導。 ...

 

內文：

八大熱區房價「倒掛」，每坪最多便宜九萬

全台房價大破盤　新屋比中古屋還便宜

2017.10.04


新屋量體龐大，但買家有限，是全台房市破盤價不斷的原因。圖為近期傳出新屋每坪17萬
元成交的桃園青埔特區。(攝影者．楊文財)

撰文者：林洧楨

928檔期，全台房市爆出2000億推案量

今年房市九二八檔期的關鍵字：破盤！

新屋售價比中古屋還便宜？沒錯，這就是今年房市的發燒話題。一個接一個的新成屋案以
破盤價攻勢，現在已經不分南北、無論是首購區或豪宅區，在全台各地點燃降價大火，並
且燒出越來越多的新舊屋房價「倒掛」地區。


對比近一年新案的破盤價資訊，與內政部不動產交易網中，今年屋齡六年到十五年內的中
古住宅行政區均價就發現，已經有台北市北投區、文山區、新北市板橋區、土城區、樹林
區、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等至少八個地區出現以往罕見的現象，
其中又以新北市板橋區與台中市北屯區，新舊屋價差每坪九萬多元最多。為何會發生這種
房屋價格「新不如舊」的怪異現象？新建餘屋量大與大建商帶頭降價是兩大關鍵原因。


http://0rz.tw/uthgP
[圖]
 
台中北屯買新屋，只要中古屋近6折價——全台新屋破盤價重點區域
(圖表製作者．林洧楨)

餘屋量大，供需失衡！

不殺價取量，難搶錢活命

先看新建餘屋量，根據內政部營建署統計，截至二○一六年第四季，全台待售的新建餘屋
總量達七萬三千戶，創近七年來新高，而且比起二○一三年第四季，房地產景氣最高峰時
期，這類餘屋才僅約二萬七千多戶，短短三年時間的新建餘屋量體已經達七萬三千戶，暴
增一六四％。


正常情況，申請建照後，約三年完工，而原本在今年底前完工交屋，卻截至今年七月卻還
沒完工的在建住宅樓地板面積，仍高達二千零九十一萬平方公尺，而應在明年交屋的量體
又高達一千八百二十三萬平方公尺，所以戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達才會說
：「新屋（庫存）壓力沉重，未來恐怕一年要賣兩年的房子才有辦法消化。」


另外，由於今年前七個月買賣移轉棟數年增幅達約一四％，建商受到鼓舞下，九二八檔期
的推案熱度激增，爆出超過兩千億元的案量規模，又遇上年成交量低於三十萬戶的房市低
潮期，恐怕會讓供需失衡的問題更加嚴重，建商不跑不行的壓力顯而易見，戴德梁行總經
理顏炳立認定，當前房市仍難脫「殺價、取量、搶錢、活命」的發展格局。指標建商，帶
頭降價！


板橋、鼓山等蛋黃區下殺

再看指標建商降價大戰，《住展雜誌》企研室經理何世昌分析指出，寶佳、茂德這兩大體
系的建商群是關鍵推手，它們的建案遍及全台，每年推案量動輒數百億元，又因為土地取
得早，能以量制價，有最好的成本優勢，當它們夾量體帶頭降價時，小建商是很難抵擋的
，因此促成這一波破盤價風潮席捲全台。


在北部，新北市政府坐落的板橋區，在當地房市中，屬於蛋黃中的蛋黃區，在市場評估中
最有機會往每坪六字頭跑的江翠重劃區，去年下半年因為茂德推案江翠ONE率先打出四字
頭破盤價，造成房價定錨效應，讓今年九二八檔期的新潤翠峰、聯上匯翠等新案開價全被
壓在每坪四十五萬元以下，比起板橋地區、屋齡十五年內的新中古屋平均行情達每坪四十
九萬三千元，還低了四萬元。


走到中部，台中市北屯區本是新屋每坪房價坐穩二字頭的首購熱區，上市建商總太總經理
翁毓羚，去年為了賣掉量體達四百二十戶的美樂地案，在當地新中古屋行情仍有每坪超過
十八萬元下，大膽祭出十七萬五千元的破盤價，同時採取攤開成本給消費者檢視，訴求每
坪只賺不到兩萬元，還送首年免管理費方案來刺激買氣，這種被同業稱為「放大絕招」的
策略，讓當地新屋房價幾乎完全沒辦法往二字頭攻堅。


但之後更讓同業看傻眼的是，寶佳機構竟然不守價，反而進一步直接退守每坪十六萬元防
線，逼得翁毓羚今年九二八檔期，要推出位於太原段、基地廣達一萬二千坪的造鎮新案，
只能繼續破盤搶市，她坦言：「很有機會開出（每坪）低於十六萬元的新低價格。」


到了南部高雄市的鼓山區，美術館、農十六這兩大豪宅聚落，一直是北高雄最受注目的富
人區，新中古屋的單價行情仍達每坪二十一萬元之高，但近期龍騰建設率先打出廣告戶每
坪十九萬八千元的破盤價，不只傳出準備在該區推新案的京城建設會跟進，營建股營收王
興富發推出的美樹大悅，也已經打出每坪十九萬八千元起的廣告。


落底、進場訊號浮現！

北部每坪房價降回四字頭

雖然業者不諱言，這當中有部分屬於「假降價、真吸客」的行銷策略，但就算如此，在庫
存壓力無解下，「假戲真做」的機率將會越來越大，而且從這些新屋房價急殺，導致新舊
屋房價倒掛地區，已經能看見房價築底訊號。


以大台北精華地區來看，破盤價有效的，多是房價水位降回每坪四字頭以下的地區，台北
市的高房價民怨，是因為新屋平均單價高達每坪八十萬元、房價所得比高達十五．五倍，
讓民眾只能望屋興嘆導致，一旦回落到每坪四字頭，等同房價所得比降到約八到十倍間，
就是民眾買得起的價格帶，這樣的產品越多，需求就越能被滿足，不只民怨會降低、建商
庫存能去化，房價也才有可能開始落底。


至於中南部市場，房價回歸每坪一字頭的地區，由於包含地價、管銷等營建成本，每坪造
價至少也要約十多萬元，已經貼近成本，房價能跌的空間也會相對有限，也是重要的止跌
訊號。


之後隨著新屋房價落底的定錨效應，中古屋才會慢慢降回合理價位，不過短線上，這類物
件仍相對稀缺，想要進場的消費者一定要多看、多比較，此外，當房屋大降價，常常也伴
隨施工品質問題，消費者也可善用建築履歷與驗屋服務來降低風險。


http://0rz.tw/fXjId
[圖]
 
歷年待售新建餘屋量 / 近3年延宕再建新屋量(圖表製作者．林洧楨)


心得：

建商 [獲利、金流、償債] 主要來源
還是來自於 [蓋房、賣出、買地、再蓋樓] 的循環

但是 當投資客不買、鋼需買方變少
建商難道繼續坐視不管?
等回溫的同時 [獲利、金流、償債] 都要卡死了
再等下去只能等死 能做的當然只有降價換成交

而且
一般受薪階級已經買不起目前的房價 更遑論中古屋
於是建商的做法當然就是配合鋼需的入場價
在慢慢降到鋼需買方有辦法進場前 價格都比中古屋要低了
於是「倒掛」現象各地開花

其實能做的還有一個
投資客進場買建商的新房 不論以後是否賣不賣得掉
讓建商消化庫存後 再蓋新的才能墊高售價

你要不要?

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→ amiah: 建商連買不起的魯蛇都不放過？1F 10/04 23:23
→ CO2: 青埔172F 10/04 23:28
推 rockhart: 中古屋只能待6成，想買還不知道怎麼下手3F 10/04 23:30
推 HANAXALICE: 拿最低比平均
某些人總是喜歡誤導別人4F 10/04 23:33
→ trueguy: 只有這樣才能騙出真正的剛需6F 10/04 23:40
推 Ax0101: 建商還會繼續蓋的～很多投資客以租代售撐著～過幾年旁邊全都是價格更低～屋齡更新的新屋～7F 10/04 23:43
推 alexenderpp: 房價倒掛！請告訴自己“自住沒差”“早買早享受”“省租金”9F 10/04 23:46
推 ganninian: 拜託台中11期趕快跌到15萬 10期跌到10萬11F 10/04 23:48
推 fuxyou: 建商:我先走一步了 台中會繼續噴啦 放心12F 10/04 23:50
推 seelove: 全球這幾年景氣回溫~屋主沒必要賤賣~買方存錢又不追~
爛頭寸一堆~仲介跟媒體只好把多空都寫聳動些 XD13F 10/04 23:50
→ ganninian: 美樂地破盤價17.5喔 笑死人 12都嫌貴15F 10/04 23:52
→ seelove: 信義指數搞老半天~雙北近三年高點跌10%~近五年小漲~算是波動很小的資產了~16F 10/04 23:55
推 alexenderpp: 所以這幾年漲的都沒有了，紙上富貴？回到4年前價格？18F 10/05 00:00
→ Jose: 華人最會的就是殺價競爭 殺價搶量 等著看吧19F 10/05 00:02
推 JuanWang: 希望總太大城小鎮能創新低 讓買美樂地的盤子氣死20F 10/05 00:03
推 seelove: 回到102年不好?~難道希望繼續在103~104高點? 不用急著
替人算損失~長久以來帳上獲利的多數人~也還未實現獲利~早已是資產配置一環~不用看太短21F 10/05 00:21
推 Yunk: 有些人的想法也真有趣 不殺價 賣不出去難道你幫建商付錢?24F 10/05 00:29
推 ilovestudykk: 這種文到底是看多還是看空啊25F 10/05 00:31
推 Yunk: 不算多也不算空吧 單純業配文 告訴你有批新房好便宜快去搶~26F 10/05 00:35
推 vido: 新竹都不減 哭哭27F 10/05 00:35
推 alanbread: 這種文來看酸的28F 10/05 00:36
推 jinso7410: 假的 台灣房地產 只有噴的選項29F 10/05 00:48
推 QQ5566: 胡說30F 10/05 00:57
推 hultese: 台中北屯區中古屋均價沒有到26啦！頂多18-20吧。26很明顯是取樣偏差，這記者真的不懂亂寫31F 10/05 01:13
推 cutesuper: 北屯區中古屋最好那麼貴啦 是10年以上都不算嗎33F 10/05 01:15
推 hultese: 而且文中還說北屯本坐穩二字頭...聽他在放屁，十期廍子、還有靠潭子那邊本來就一直有一字頭的好嗎，唯一只有11期才算坐穩二字頭34F 10/05 01:18
推 JuanWang: 商周正常發揮 不意外37F 10/05 01:26
→ lwmyueh: 重點是誰會進去買或誰能買38F 10/05 02:56
噓 walacow: 萬芳靚40都嫌貴，軌道在你旁邊你要住嗎？北屯最好比七期貴，白痴記者39F 10/05 04:07
→ wahaha02: 謝將手下只有瞎兵41F 10/05 05:46
推 HarryHTC: 推文中一堆仇恨用字 看來有人十分痛42F 10/05 07:01
推 dragontwo: 月底到了，該破盤了43F 10/05 07:05
推 linwukin: 投資客集資全掃光在加價賣啊  這麼簡單44F 10/05 07:18
推 Petrovsky: 呵呵 新聞做假數字 乎弄自住客 騙他們進場45F 10/05 07:36
推 HANAXALICE: 仇恨是酸酸的專利46F 10/05 08:06
推 piolla: 官員、政客、建商、富豪，這些永遠是房地產最多的人，他們怎麼可能放低價任由輿論決定？無論再差的地點，也只是房價低、漲幅低，房價永遠是往上疊，幅度問題而已。47F 10/05 08:13
推 carterdunk: 輿論大多是只是向現實低頭的人 發洩用50F 10/05 08:29
推 HarryHTC: 發廢文是多多的專長囉?
更正一下是魯套才對~真的多多早就在掃貨了!51F 10/05 09:08
推 aimlin: 真好笑,北屯新屋明明開到40萬了
一遇早就高於35了
現在又有龍寶國泰,11期根本不會跌
記者完全狀況外53F 10/05 09:12
推 airmike: 多多快進場掃貨 不是北跌南崩中噴嗎57F 10/05 09:20
推 bbdirty5566: 真累阿 最近又掃了好幾間58F 10/05 09:29
推 ARTORIA: 跌到貼近成本就會止跌 這是什麼邏輯XD59F 10/05 09:51
推 benting: 假的，自住沒差60F 10/05 09:52
→ amiah: 宏達電有人持有成本39元有人1300的概念61F 10/05 09:54
推 jympin: 這記者根本亂寫..62F 10/05 10:09

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