看板 home-sale作者 s8752134 (AndyChen)標題 Re: [閒聊] 打房真的下重手了!直播中!時間 Tue Dec 8 11:51:32 2020
習慣把此串已經有討論的文章一次看完後再回文,花了一個多小時...
難怪早上一進 PTT 怎麼找不到房版,原來往前推到第六名了... XD
回到原文:
這次管制影響的對象看到大家都討論到爛了就不再重複贅述了,這篇重點將擺在
投資客後續會怎麼走?
本文章針對自然人購買第三戶以上限貸 6 成來討論。
在目前市場上熱錢太多,持有現金不值錢的環境下,這個無預警的措施後續會造成
投資標的怎樣變化? 以下是個人淺見:
1. 新興重劃區(尤其是低總價物件)熱度下降
投資客被限貸退出 = 總購買力下降
本來菜籃大媽一次買 5 戶 10 戶不復在
2. 現在開始的套房型物件熱度下降(已核貸的不影響)
因為無差別第三戶起限貸的限制,投資客對這種低總價的投資購入意願會降低。
舉例台北投資客原本預計要揹貸款 3000 萬投資,一個套房500萬,貸到第三間就
貸不滿 8 成... 會變成買兩間 1500 萬的或兩間搭配起來滿貸 3000 萬的物件。
3. 承2提到的,收租型投資客會轉而投資中價位的物件,因此中等價位的物件需求
增加。這區間通常也是首購族的購買區間。
舉例一投資客想買 6 間500萬新北套房收租,現在前兩間貸八成後四間貸六成,
現金投報率會降低 40% 左右。
但改成買 2 間 1500 萬的收租,同樣都貸八成,現金投報率可維持原先水準。
※實務上還要看兩者的租金 & 裝修成本是否可控制一樣,上述僅針對貸款
成數的影響說明對現金投報率的變化
4. 投資客會更珍惜自己兩戶內的額度,或是超過三戶考量無寬限期的狀況下,挑選
物件會更要求。所以未來不是很甜的物件在意願可能會降低。
5. 找人頭登記買房的狀況會比過去高
這點應該沒啥好討論的,一個上有政策下有對策的概念。
整體來說台北精華區的房子仍是看漲,至於新興重劃區就得看看該區有沒有撐住房價
的賣點了,沒有的話只能說... 請保重!
※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言:
: 目前看起來影響最大的就是資金抓很緊想要all in翻身的大媽型炒房客
: 不過我認為影響大的將會是原本低單價低總價新重劃區
: 因為這類的炒房客想要用低基期然後操大槓桿拉出最大獲利
: 相反的精華區/高度就業區如台北、新竹、台中、台南影響的可能有限
: 畢竟薪資水準就在那邊,需求就在那邊,銀行鑑價價格也在那個水位
: 就算是二手房,銀行評估的風險大概也是相對低的
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 打房真的下重手了!直播中!
12-08 11:51 s8752134
推 Unsullied: 10年內的重劃區除非夠便宜 不然買了實在危險
以前重劃區是便宜 現在開價一個比一個貴1F 12/08 11:53
成本變高是事實, 但開價變更高也是事實
推 kl0408: 新重劃區真的怎麼上去就怎麼下來 心理面第一個想到青埔3F 12/08 11:56
推 RS44: 上有政策下有對策4F 12/08 12:00
推 l79cm: 青埔自住盤很大會影響到的是特區外面開20以上的案子太誇張5F 12/08 12:01
你看這幾個月瘋狂在討論哪裡的預售屋 or 轉紅單就知道了 XD
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 12:06:21
推 H2: A7啦,都是去年今年熱銷然後多數剛開工7F 12/08 12:03
→ edshen: 以前重劃區開價比現有蛋黃便宜 但現在重劃區開的跟蛋黃區一樣XDDD 很有趣8F 12/08 12:04
推 birdpon: 我也覺得是A7這種的應該會最慘...青埔可能好一點,畢竟真的有實質建設在支撐...10F 12/08 12:04
→ Unsullied: 看看哪個區域在排隊買屋然後秒殺就知道啦
自住戶沒有在秒殺的啦
自住戶至少要看3次-5次14F 12/08 12:09
還有長輩要拜拜擲杯的拉、風水的拉、貸款不過的拉、哪裡痛哪裡癢的拉...
最龜毛的就是自住買方一堆毛,自住買方還想跟投資客一樣撿便宜... XD
確實跟其他炒作區比起來,台北市算是溫和許多,所以這次管制老實說投資台北
的應該大多老神在在,不受影響。
推 kevin190: 找人頭買房問題最多,人永遠是最不可控的因素18F 12/08 12:14
風險自負囉
推 H2: 這一波我沒有很擔心新莊20F 12/08 12:17
推 rig2121: 全預售是小檜溪,那邊不是都說桃園在地人自住買的XD,不過真的超貴就是21F 12/08 12:17
→ H2: 八擴比較危險24F 12/08 12:18
→ H2: 不過也沒貴到哪去,跌也跌不多啦26F 12/08 12:19
→ Unsullied: 青埔已經蹲10年了 八擴夠便宜 還是看漲
一坪不到20 是要怎麼跌?
小檜溪我就比較擔心了.....
中路現在也狂推案
一切都還是回到老問題 價格27F 12/08 12:19
→ H2: 小檜溪真的貴32F 12/08 12:20
→ H2: 你買20出頭的青埔根本不用煩惱34F 12/08 12:20
推 rig2121: 竹北、青埔最近也都很熱但都發展一段時間了房價也偏高,短期投資客可能會收斂一些,但長期要跌還是很難36F 12/08 12:20
→ H2: 買30幾就比較煎熬一點39F 12/08 12:20
這些抱怨房價貴的,就都沒人幹譙政府炒作?
政府售地越賣越貴怎麼不譙一下? 政府帶頭炒作特定區域也不譙一下
要知道政府才是最大宗的炒房仔好嗎!
推 l79cm: 每天晚上經過青埔JET嘉年華很誇張平日都在排隊玩現在竟然還延長三個月我都不知道這些人哪來的,場地又不大票價又高42F 12/08 12:21
→ rig2121: 20出頭的青埔區內我馬上買XD,我覺得竹北青埔都有30的條件,但40真的誇張了44F 12/08 12:21
推 H2: 青埔30以上的話不能離高鐵太遠46F 12/08 12:22
→ l79cm: 現在區外都2x很誇張還甲建47F 12/08 12:23
推 alex8398: 有貸款的第三間才限制,很多蛋黃小套房是沒貸款的,當然是拿大間的去貸,不拿小套房佔名額48F 12/08 12:23
推 Unsullied: 青埔真的很好 不要懷疑 我不唬爛的
但還是要看買的價格 青埔30-35都很漂亮50F 12/08 12:23
→ alex8398: 如果沒有大間的可以貸怎麼辦?這種人就退場別學別人買小套房53F 12/08 12:23
→ Unsullied: 超過35自己要想一下
如果是什麼 永久棟距無敵景觀 可以
b如果裊裊的 ....
一層10戶那種台北建商 我就不考慮55F 12/08 12:23
推 alfrog0414: 中路蓋滿寶佳看來是穩紮穩打的在發展 房子便宜人口進駐了就發展起來了59F 12/08 12:25
推 photoB1N: 題外話 今天下午交通部有台中桃園高鐵的招商說明會61F 12/08 12:25
→ alfrog0414: 如果是什麼都沒有卻超貴的重劃區 人都住不進去就可能出問題62F 12/08 12:25
推 H2: 所以說2016到2018低點勇敢進場的自住客都沒什麼影響
那時候的價格最漂亮64F 12/08 12:27
現在勇敢進去的自住客後面幾年回來看一樣笑呵呵
(只要你買的點不是鬼地方或去追高新重劃區)
推 rig2121: 青埔已經有很多東西了,主要是推案量大導致價格沒有像竹北這麼衝,不然比建設青埔真的不差,不過竹北贏在就業,各有所長66F 12/08 12:27
→ H2: 如果你也有買房需求也有頭期款了,但那時候還瞻前顧後的話,後面買貴了也怨不了人69F 12/08 12:28
推 Tattoo: 去年進場都還有賺71F 12/08 12:32
推 cutbear123: 早上看591 家裡附近的一樓破公寓從3300降到2980 笑死會怕就好73F 12/08 12:34
我也可以開 8000 萬 大降到 2980 萬,說真的你看這個591開價調整覺得人家
在怕只是自爽而已,實際還是要看實價登錄價格
推 sdhpipt: 桃園一大堆重劃區 不知道鄭文燦什麼時候會出來罵 XD75F 12/08 12:39
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 12:51:43
推 ivan761016: 小檜溪30以上就太貴,28-30還差不多,那邊35以上的建案最近應該會很好砍,不過是國泰的話就很難說76F 12/08 12:41
→ sdhpipt: 中路還一堆空地哩 桃園到處都重劃區 現在航空城又要動了79F 12/08 12:42
→ piliwu: 我個人認為本質上小檜溪比藝文特區好80F 12/08 12:43
→ sdhpipt: 看B站某網紅家一直在買買賣賣中路的新建案賺錢 超羨慕 XD81F 12/08 12:43
→ piliwu: 長期來說價格不會低於藝文82F 12/08 12:43
推 taco13: 簡單來說 先前炒得快又高的死定了 青埔絕對在內84F 12/08 12:45
推 piliwu: 小檜溪要是在30以下麻煩網友通知一下我開車去看85F 12/08 12:45
推 Sunal: 新竹金雅等著看?87F 12/08 12:56
推 Unsullied: 沒有捷運都不考慮
未來就是軌道天下88F 12/08 12:58
推 bettybuy: 想到之前前幾個月有人說桃園中路跟小檜溪有不能說的秘密,不建議買,就覺得神神神
小檜溪有30以下的,中路還有25的哦91F 12/08 13:00
推 Smallchon: 中路實質自住客其實蠻多的,要跌覺得相對困難95F 12/08 13:04
推 gm3252: 小檜溪交通規劃沒什麼優點,現在沿著春日路往前後騎看看市區的交通狀況,就可以知道以後小檜溪發展起來會怎樣了96F 12/08 13:05
推 geniusw: 台中最危險的是海線那個吧98F 12/08 13:08
→ piliwu: 春日路我開車經過很多次,交通狀況在經歷上根本排不上前十糟
新北隨便都更差不說,南崁都比春日路塞
騎車完全不同,開車春日路並沒有南崁塞99F 12/08 13:09
推 bettybuy: 中路自住客多幾乎都在去年買的啊~我同事就是103F 12/08 13:11
推 Unsullied: 中路也蹲了很多年 現在快起來了
我認為2字尾到3出頭是合理104F 12/08 13:15
→ audibmw888: 個人覺得啦,股市不止,房市就不會止;打炒房,不是打房,那就不是要搓破泡泡,有哪家的央行會去搓破泡泡?應該只是怕失速在維穩吧。107F 12/08 13:38
→ coonash: 八擴、青埔今年人口成長很多,這兩地受到的影響會小一些。a7推案量大但人口成長平平的區域風險比較高。110F 12/08 13:42
→ audibmw888: 經濟還是要成長,只是有時候牙膏不能擠太快,慢慢擠的牙膏還是一樣在擠牙膏。112F 12/08 13:47
推 cornea1231: 中央要打房了,青埔除非一字頭,否則很難讓人敢進場114F 12/08 13:48
推 photoB1N: 青埔政府炒成那樣還想一字頭買 當其他重劃區塑膠?115F 12/08 14:02
推 kevinhon: 你484很想買青埔?一字頭要搭時光機了117F 12/08 14:10
→ shliau: 我就想看昭陽一堆紅單要怎麼玩118F 12/08 14:13
→ F93935: 怎麼沒人討論八德擴大?119F 12/08 14:24
推 philip80220: 真的有那麼多投資客嗎?之前不是都說自有率多高,都是自住買盤,現在怎麼一堆人在討論那一點點的投資客呢120F 12/08 14:25
推 kutkin: 自有率高跟投資客很多沒有衝突
投資客也是自有率分子123F 12/08 14:37
推 Mimmature: 政府是最大宗的炒房仔 就像說滷味漲價政府是推手一樣事實就是每個人自己的貪念害了未來自己的子孫而已125F 12/08 14:58
滷味漲價也得看背後的原因是什麼,如果原料漲 100% 然後你怪滷味漲價?
政府賣地的收益可是持續增長越賣越貴喔,那這成本誰吸收?
是說資本主義的世代,坦白說絕對不會是貪念害了每個人未來的子孫,這你放心。
會讓未來子孫過的很辛苦的,只有現在無法往右靠的那一群。
在右邊的那群肯定是越來越爽直到左膠活不下去揭竿起義之類的。
歷史已經演過很多次了,可以看看以前每次揭竿起義的那個年代,底層的生活有多慘。
對不起,講的很殘酷,但... 這就是真實!
推 gototheptt: 看到一堆套客在收屋壯膽就知道打到痛處了哈哈128F 12/08 15:29
WHO?
推 kevinhon: 笑完記得繳房租,勇敢告訴女伴啊129F 12/08 15:32
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 15:40:06
推 s26492755: 可是我跟你說 單價差不多情況下 總價高代表坪數大 坪數正常來說越小投報越好 也就是你1500萬買兩間收到的租金 不會贏500萬買六間的租金多 但自備款需要提高是真的
回到我當初的選擇 不要選重劃區 或附近有公共建設在跑的 選附近都蓋滿的舊市區
漲幅不大 要跌很難 所以我老神在在130F 12/08 16:34
推 watameki: 剛需區域根本沒在怕 會買就是會買137F 12/08 16:54
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