看板 home-sale作者 mist3182 (Man)標題 [請益] 投資第一間公寓頂樓，接下來該如何處理時間 Fri Jan 8 10:08:47 2021
現在小魯第一次投資，買一間中古舊房
(公寓頂樓)，交屋屋況有一點鋼筋外露，
天花板壁癌嚴重，廁所是還滿正常，但是
廁所相當老舊，現在有打算出租出去，租
個10年再賣，因目前現況是無法住人，想
請問有經驗的投資客針對舊公寓頂樓出租
，又希望租客素質不能太差，又想放個10
年在賣，通常你們再維修上廁所會整個從
弄(馬桶、洗臉盆、乾濕分離、天花板、
壁面瓷磚和地板磁磚)換新、廚房設備也
都弄新的嗎?提供系統家具，會這樣嗎?還
是簡單刷漆就好，因為有考慮到，若把設
備都弄好，房客會不會破壞或是偷走，但
又怕沒整修好，價金無法吸引到好的租客
，也擔心投入太多成本，未來時間不好賣
掉，像這類的房子要怎樣用才能吸引好租
客又能到時脫手時用低的成本賣出。
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※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 10:17:41
→ edshen: 沒先了解 就衝...挺勇敢的2F 01/08 10:18
買房真的要衝動，我衝過頭喔
推 grotwpig645: 你準備套牢吧......光裝潢你就可以超出一倍以上預算3F 01/08 10:19
不是自己住應該不會用太高檔裝潢，大大你又誤會我了
依妳這樣說CECA應該套很多了，套到脫褲褲!
推 sdhpipt: 去Interior版開需求 那邊很多設計師或統包在接案4F 01/08 10:20
→ pinkg023: 之前幫家裡分析一下舊房子整理出租的成本之後就不是很有動力做下去了5F 01/08 10:22
1;37m
那CECA怎都買中古，我應該不可能找設計師和統包，畢竟不是自己要住
[1;37m推 kutkin: 你至少廁所弄好，壁癌可做可不做 01/08
1
→ kutkin: 設備最基本熱水器要裝吧，其他現況交屋
你真的很怕被幹東西的話7F 01/08 10:25
1;37m
謝謝你的建議，我會採納
[1;37m推 grotwpig645: 裝潢100萬你租多久可回本 01/08
1
1;31m
不是自己住不想花這樣多裝修喔
[1;31m→ kutkin: 你先跟我講位置跟租金才好判斷 01/08
1
→ aesdu: 這不是買之前就要先考慮好... 而且這還不是第一考慮項目...10F 01/08 10:27
你和我目前初步想法一樣，不知道CECA怎樣用?
我好奇想學習
推 kutkin: 系統家具免 ikea買一買就好
床椅桌櫃四樣12F 01/08 10:28
推 sdhpipt: IKEA不耐用 買一買台灣廠的家具成家專案就好了14F 01/08 10:29
→ jerry1019: 經驗告訴我浴室畫龍點睛，所以我幾乎只有浴室15F 01/08 10:29
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:35:16
推 AIronKuma: 別擔心在房板奇蹟永遠會發生 租不出去加價租17F 01/08 10:29
→ kutkin: 租房你要耐用....嗯18F 01/08 10:30
→ jerry1019: 請人來做。其他自己看影片學。剛開始要花頗多時間19F 01/08 10:31
→ kutkin: 你用廉價ikea賣相都比台灣家具好了20F 01/08 10:31
推 sdhpipt: 反正絕對不可以買billy書架 XD 除非你三個月要見房客1次21F 01/08 10:31
推 kutkin: 負重類的別買就好 其他壞了就換新
ceca好像都自己做 你去google他推文22F 01/08 10:35
1;37m
CECA都自己來喔!太強了!看到都要彈出來了!
[1;37m推 kutkin: 不找統包就找特力屋之類 01/08
1
你是認真嗎?她現在人在...........
推 asdf0923: 光基礎工程就可能破百.....家具是很後面的事了...25F 01/08 10:39
不是自己住!不是自己住!不是自己住!
→ AIronKuma: 菜雞房東之第一次租房就上手 連怎麼訴訟鑽空子都有教26F 01/08 10:39
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:42:18
→ asdf0923: 而且連坪數屋齡等等都沒給，猜也無從猜起....27F 01/08 10:41
快30年，快30坪
推 frank111: 廚房廁所重作，廚具買現成的就好，吊櫃平台水槽3萬內28F 01/08 10:41
特力屋居家修繕中心
特力屋居家修繕中心，是誠實可靠的裝修專家。從居家設計裝潢、局部裝修至維修保養。價格透明、專業施工、貼心服務，並提供1年保固、防水工程保固3年、終生維修服務，協助您解決「家」的大小事。 ...
→ frank111: 油漆刷過，地板鋪塑膠地磚，剩下阿里阿紮的看狀況做30F 01/08 10:42
→ kutkin: 這很多範例 20萬可以做完31F 01/08 10:42
→ pinkg023: ceca有自己的工班不是嗎33F 01/08 10:44
推 kutkin: 對，應該說他自己就是統包34F 01/08 10:45
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:46:46
→ beminaru: 很多東西不是你一句 不是自己住 就能便宜35F 01/08 10:48
真的，現在真的不好賺錢，這行業很深，我正在學游泳，謝謝
推 kutkin: 你就591開一開 看看週遭房東都提供什麼36F 01/08 10:49
推 frank111: 廁所地磚2.5萬，壁磚5萬，天花板1萬，臉盆馬桶+改管2萬37F 01/08 10:50
→ kutkin: 用你自己是房客的立場去想你要什麼就很清楚38F 01/08 10:50
→ frank111: 乾溼分離2萬，毛巾架送你啦39F 01/08 10:51
噓 l79cm: 桃園公寓？基本上不用花錢整理平出吧，賺不回裝潢的40F 01/08 10:51
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:53:14
→ frank111: 全室油漆5萬，塑膠地磚5萬，電線更換2萬
整理過租價可能可以多3成，假定從1萬變1萬3，每個越多41F 01/08 10:53
推 asdf0923: 就算不是自己住...防水工程還是得做，要不然未來花更多，費用看工法...30年了水管要不要重配，明管暗管，看口數或長度計價...廁所翻一間用便宜衛浴設備10w...全室油漆...電要不要重拉...廚具加上三機...光這些基礎的就不少了...43F 01/08 10:56
→ frank111: 3千，一年多3萬6，花50萬整理要14年才回本
但不整理可能租不出去喔48F 01/08 10:56
推 AIronKuma: google一下就可以知道他的工廠再哪了50F 01/08 10:58
看不懂喔!誰的工廠在哪??
推 frank111: 或是不整理，以市價的8成租，應該也租得掉
假定市價1萬，整理後變一萬3，十年共收156萬，裝潢50萬實收106萬
不整理以8千租，十年收96萬
整理會比較划算，1萬3的房客會比8千的生活水平高一點51F 01/08 11:00
推 sdhpipt: 鋼筋外露大面積壁癌不太可能租得掉了56F 01/08 11:07
推 F93935: 看你公寓殘值還多少，兩三百的公寓 在花兩三百整理 頭殼壞去57F 01/08 11:08
推 asdf0923: 租太便宜真的要小心租客素質...奇人很多....59F 01/08 11:08
謝謝大大的提醒
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:10:28
→ overhead: 你也知道，如果屋況太差，租客素質難高。你只要想想你希望的租客水平要什麼屋況，回推該屋況要花多少錢處理。60F 01/08 11:10
→ l79cm: 頂樓沒做防水沒救了，不是天花板刷油漆就能撐十年63F 01/08 11:12
大大氣氣了喔，我會聽你的，頂樓防水採羊毛氈鋪7層，給他鋪好鋪滿，良心事業
謝謝大家
推 foxs9: 不是自己住 壁癌 防水 水電就可以做一半嗎 zzzzzz64F 01/08 11:15
大大抱歉把你惹生氣了，消消氣，好奇問一下你是租客吼!
推 kingjason: 防水、天地壁廚衛，時間到增貸收回裝潢成本65F 01/08 11:21
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:22:58
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:26:06
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:31:48
→ DoughtyArIAn: 你這樣問部會有一個準，抓重點，至少先符合法規，不然出意外，你肯定被告。
符合法規再想下一步，而且隨著租客類型的不同，你裝潢的重點不會一樣。
在符合法規之後，你該想的是"要租哪種類型的客人"下一步是怎麼裝潢、第一個是"方向"、第二個是"強度"67F 01/08 11:36
謝謝大大你這樣誠懇回答，法規一定會符合，我也不打算隔套，謝謝你
，我目前在找方向中
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:41:44
→ DoughtyArIAn: 方向是承接前一個問題"租哪種類型的客人"，強度是在方向確立後，進一步延伸，這時候會涉及"必要性"。這就涉及你對客人洗好的敏感度73F 01/08 11:40
推 IS0987: 找一個你信任的統包，跟她講預算她就會幫你配了
很多都是便宜又耐看，但不一定好用（反正不是自己用沒差啦）
至於說租那一類型的，那也要看你地點在那
隨便弄一弄應該2-30萬可以弄出個樣子
冷氣的話就選保固最長的就好了，耗不耗電節不節能都跟你無關77F 01/08 11:51
謝謝你誠摯的回答。
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:10:52
→ s26492755: 看房前出價就要想好的問題
確認你想收多少租金 決定你的受眾 針對你的受眾去整理房子
不影響安全的 能自己diy就diy84F 01/08 12:13
大大這部分理念和我一樣，謝謝你花時間和我說感恩
推 sunsand: 不如認真把牆、地、管線整理一下 明年加20%-30%賣
不然這樣出租無法回本的 台北才有可能89F 01/08 12:17
推 s26492755: 其實我剛也想跟他說 這種整理完 要賣才容易回本 整理房子的成本太高了啦
而且放十年後的競爭力夠嗎 也沒提到地點91F 01/08 12:18
其實我是CECA迷，他曾說過再偏僻點買夠低一樣賺
我也在想我應該滿的夠低，放10年當定存概念，謝謝
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 12:31:39
→ s26492755: 入手低就可以了 我常常也說 整個物件沒優點 價格也可以成為你的優點
你得評估租金的收益多久能把裝潢補回 多久能填上資金成本 取個中間點
另外一種想法是 不考慮裝潢多久才能回本 至少整理好一點可以篩選租客的素質
通緝犯 吸毒 租一租被警察抓走的我都看同行遇過 超精彩96F 01/08 12:32
跪著和你說謝謝
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:47:04
推 espressogg: 不是自己住這幾個字就能便宜到哪。。基礎工程該做還是得做好，不然之後賣掉還要處理也麻煩，我剛結束五年套房租約轉有殼族，前房東 東西就用的還可以，大金變頻 國際牌變頻冰箱 也因此不容易壞 租金相對高一些也篩選好租客，都套房卻可以一堆人一租3.5年 她也少了空窗期，別自以為便宜了 後面反而虧104F 01/08 13:24
推 ppnow: 你會不會淘寶，家具可以省一半以上，油漆壁紙自己會的話省更多，浴室是重點抓20萬，乾濕分離一定要，防水做好。廚房就人造石檯面加水槽，基本三機，抓10萬，冰箱越大越好，最好是雙開門。客廳房間就墻壁全批土再粉刷，天花板就軌道燈照明，地板就塑膠地板，電視越大越好反正很便宜，光纖牽一下，大門裝個密碼鎖，這樣就看起來很高級啦110F 01/08 13:25
推 espressogg: 我之前學生期曾住過小到靠北的套房，一個月租金3000多，結果某次看到警察拿槍要攻堅一樓租客，我也是傻眼 都沒圍封鎖線 我還默默上去三樓，之後加裝下樓裝水 看熱鬧 租客已被上銬，好像是吸毒通緝犯的樣子，租金也許不能完全篩選客戶 但至少可以過濾掉大半116F 01/08 13:26
→ ppnow: 對，還有樓上說的冷氣，大金日立國際變頻三選一121F 01/08 13:26
推 pz5202: 房東沒那麼好當@@我也有過教訓
來跟你談租房子的人，跟後來真的來住的人不太一樣
她也不是二房東，反正就是一開始以為是很單純的女生
結果不是，來來去去很多不同的人@@122F 01/08 13:30
推 s26492755: 這個社區有很大好處 可以拜託警衛幫忙注意 有些有app的還可以看房客有沒有常常法院或國稅局的來信 瓦斯費可以觀察住的人數有沒有跟當初瞭解的不同 我好像變態126F 01/08 13:46
推 sdhpipt: 電視反而可以買二三線品牌的 沒有差太多 也很容易換
其實冰箱成熟產品了 也沒那麼需要用貴的牌子 主要是重不好更換129F 01/08 13:48
真的感謝樓上，各位大大說的，我謝謝你們，跪恩
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 13:52:07
推 s26492755: 電視 40吋白牌 5000有找 蝦皮有 我前後買過六次 沒壞過132F 01/08 14:00
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