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作者
標題 Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
時間 Fri Apr 9 10:35:09 2021
作者
標題 Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
時間 Fri Apr 9 10:35:09 2021
: 所以為了接近公平跟方便直接進位
: 總共拿222萬出來
:
: 資金成本 （每月貸款本利和 14476）
: 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸）
: 利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆
: 一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息）
: 持有成本（每年）
: 地價稅 1036
: 房屋稅 2311
: 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬）
: 修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊）
: 空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌）
: 一年共28247
:
: 資金+持有攤提到每個月 是6173
:
: 我只要租到7000必定打平成本還有剩
: 然後我租17000 淨利10000
:
: 當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週）
: 後續房客管理 blabla
:
推一下S大
很少有看到投資觀念正確的文章
不過稍微修正一下
**由於不知道貸款年限
先假定貸20年
把所有的成本金流都納入
最後再加算20年後的未實現獲益
(售房所得)
20年後，即便原價賣出也有IRR5%
若是依正常20年房價成長100%來看
也有IRR9%的獲益
絕對沒有您想的4%那麼少
租金能超越每月本利還貸
就是這麼好
一樣的價錢，在求穩的情況下
拿去買死魚般的西瓜金
每年都領4%股利，最後再原價賣掉
IRR也就4%而已
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.75.96.63 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1WRxrVrM (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617935711.A.D56.html
※ 同主題文章:
04-08 18:52
04-09 00:37
Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-09 10:35
04-09 12:56
04-10 02:18
推 : 那個...你如果買到西瓜金 和買到玉山金 結局也不太一樣1F 04/09 10:39
s大是求穩，所以我選擇用西瓜金這個最低標準來對照股市這兩年有大多頭
長榮陽明都翻了400%
房市也有土地炒作，3年內可以翻200%,
上述我都有身歷其境
用兩邊各自的好處來批，沒意義
→ : 但也同理 套房地點也會有興替 一樣要賭眼光的話 股票無腦收租相對還是比較麻煩 所以不要再一堆人跑進來玩了2F 04/09 10:40
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 10:45:06推 : 股市多頭其實11年邁進12年了4F 04/09 10:45
→ : 樓上賺多少了?5F 04/09 10:46
推 : 很少 加工資 十年來目前手上liquid不到5000， 純交易投資所得五年來不超過1000
看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些6F 04/09 10:50
看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些6F 04/09 10:50
→ : 1000萬? 那還不錯 不過我早期入手的房地產應該有更多XD
股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD9F 04/09 10:51
股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD9F 04/09 10:51
推 : 別爭了...資產多頭一百多年了...11F 04/09 10:52
推 : 我2011才退伍 時間還不夠12F 04/09 10:53
→ : ptt真的是一堆股神13F 04/09 10:54
推 : 各國政府持續印鈔 借貸 如果不打仗/外星人入侵/移民火星/滅世瘟疫 稀有資產還會再多頭一百年14F 04/09 10:54
→ : 不過房地產的話 買對時間基本上不用股神也能賺這麼多就是16F 04/09 10:54
→ : 股市就明顯兩個歷史低點，房地產只有20年前普遍殺比較兇，但換成是物件跟區域又是不一樣的光景17F 04/09 10:55
→ : 這十幾年 持有房地產賺一千萬以上應該是普遍現象
股票難多了19F 04/09 10:55
股票難多了19F 04/09 10:55
→ : 上述提到重點 房市多頭17年 I大進場在低點 但新莊
王進場在高點21F 04/09 10:56
王進場在高點21F 04/09 10:56
→ : 不過房子進場在高點 只要租金跟貸款設定好 長期下來還是穩因為房子的收支其實都很固定
股票進場在高點就....23F 04/09 10:56
股票進場在高點就....23F 04/09 10:56
→ : 20年後 新莊王的房價市值 個人不看好會漲100%26F 04/09 10:57
→ : 但他收的房租已經100%了吧
事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%27F 04/09 10:58
事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%27F 04/09 10:58
→ : 所以他的IPR投報率 很大的機會是在10%以下29F 04/09 10:58
→ : 就算他到時候房子還是原價 都已經賺400+%了
不會
以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上30F 04/09 10:59
不會
以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上30F 04/09 10:59
推 : 持有房地產賺千萬 也要看一開始是什麼房地產 像是我老家 應該有40年的房子了 買66.5 前陣子買對面當倉庫 才270
40年 200萬 呵呵33F 04/09 10:59
40年 200萬 呵呵33F 04/09 10:59
→ : 那也四倍了 如果當初你是貸款買, 那就20倍了...36F 04/09 11:00
→ : 是的，低點部局眼光比較重要，當年能買apple在10美金，或是前幾年買amd在1美元的話…37F 04/09 11:00
→ : 你有買過20倍的股票嗎?39F 04/09 11:00
→ : 這就是原po說的地點 還有地產投入部位大小的影響太大了40F 04/09 11:00
→ : 股票難道就不是部位影響很大XD41F 04/09 11:01
→ : 唉，事後諸葛，繼續鑽研眼光較實際42F 04/09 11:01
→ : 我有兩隻應該有機會40年漲20倍...43F 04/09 11:01
→ : 那就40年後驗證44F 04/09 11:01
→ : 如同此篇提到 IPR要10% 需要20年後房價+100%45F 04/09 11:01
→ : IRR不是IPR啦
IRR +10%, 不需要房價 +100%46F 04/09 11:02
IRR +10%, 不需要房價 +100%46F 04/09 11:02
→ : 貸款買也是要還清貸款啊 不是直接這麼算吧？48F 04/09 11:03
→ : https://imgur.com/a/FN1jGSE
這是我的49F 04/09 11:03
這是我的49F 04/09 11:03
→ : 以此新莊王的例子是需要房價+100%才能達到10%51F 04/09 11:03
→ : 當然是還清貸款啊52F 04/09 11:03
→ : ....I大是最近股市錢都收回來了嗎 怎麼這麼有空....53F 04/09 11:03
→ : 他的報酬率比我高 不可能需要房價+100%54F 04/09 11:03
→ : 難道信貸+房貸9成買 1000萬的房子 40年之後賣2000萬 我可以說我賺19倍嗎？55F 04/09 11:04
→ : KrisNYC 剩美股了 台股過年後就只有小玩
F0r 中間房貸都用租金coverr, 沒付錢出去 為什麼不能這樣算?57F 04/09 11:04
F0r 中間房貸都用租金coverr, 沒付錢出去 為什麼不能這樣算?57F 04/09 11:04
→ : 看來高點也不會過萬八了 收一收放固定收益好了...
向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol60F 04/09 11:04
向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol60F 04/09 11:04
→ : @lookinto 你可以看我這個 頭期500萬, 每年扣除利息後算78萬, 30年的IRR是15%
這個基本上房價算沒賺62F 04/09 11:05
這個基本上房價算沒賺62F 04/09 11:05
推 : 這樣算法也是對啦65F 04/09 11:08
推 : 頭期500 扣利息租金還收78萬, 這個真d屌66F 04/09 11:08
→ : 現在高成數+30年 真的很離譜67F 04/09 11:09
推 : 只是我個人還是不喜歡追投報率 總體資產為正值，每年固定增長100-300萬台幣這樣我就很滿足了68F 04/09 11:10
→ : 然後這間頭期也是去年股票賺的 ...so...70F 04/09 11:11
推 : 你這間是隔套還是甚麼類型的? 租金能拉那麼高?71F 04/09 11:12
→ : 隔套
在師大旁邊72F 04/09 11:12
在師大旁邊72F 04/09 11:12
→ : 我去年收一間頭期(包含裝修規稅費) 也是50074F 04/09 11:12
→ : 我看過更高的75F 04/09 11:13
→ : 租金拉到頂天扣利息一年才賺 3676F 04/09 11:13
→ : 在內科 總價1500萬就能收一個月八萬多77F 04/09 11:13
→ : 不過我收來等都更的 沒那麼要求投報是真的
喔 你做隔套高一點也合理78F 04/09 11:13
喔 你做隔套高一點也合理78F 04/09 11:13
→ : 我沒細看I大例子 但以新莊王的例子 投入自備款220萬
中間剛好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再
投入其他資金來算
220萬 複利8.5% 20年 約1090萬 剛好約是房價510萬80F 04/09 11:14
中間剛好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再
投入其他資金來算
220萬 複利8.5% 20年 約1090萬 剛好約是房價510萬80F 04/09 11:14
→ : https://imgur.com/a/mFax8U584F 04/09 11:17
→ : 兩倍 所以可以約略說 如果房價+100% 投報約8.6%85F 04/09 11:18
→ : 這個是新莊王那間的IRR
首期投入220萬 每月扣除利息後14000, 一年16.8萬
20年後房屋原價510萬賣掉
IRR剛好是10%86F 04/09 11:18
首期投入220萬 每月扣除利息後14000, 一年16.8萬
20年後房屋原價510萬賣掉
IRR剛好是10%86F 04/09 11:18
→ : 所以才說 新莊王在房市高點 I大應是在低點90F 04/09 11:19
→ : 如果20年後房價漲到1020萬 IRR=+12%
其實最主要還是初始設定 房價會影響初始設定
但是設定的時候最好還是用房價沒賺來算
但其實房價對於平均IRR影響不大 因為攤到20年其實沒多少20年後510萬賣掉是IRR=+9.658% 1020萬賣掉是11.996%
所以他這間基本上不用算房家都能有10%報酬率91F 04/09 11:19
其實最主要還是初始設定 房價會影響初始設定
但是設定的時候最好還是用房價沒賺來算
但其實房價對於平均IRR影響不大 因為攤到20年其實沒多少20年後510萬賣掉是IRR=+9.658% 1020萬賣掉是11.996%
所以他這間基本上不用算房家都能有10%報酬率91F 04/09 11:19
推 : 去年底弄了一間店面，房貸本利和每個月7萬多，剛好跟8萬租金打平，簽10年，租金每年調漲3%，不知道要怎麼輸.....97F 04/09 11:24
→ : 店面比較難說100F 04/09 11:24
推 : 八萬租金簽10年 一年漲3% 這是租給連鎖八101F 04/09 11:24
→ : 店面好處是 有租約的時候不太需要管 租客自己會把維護做好但你出現空窗 資金壓力就很大
店面一空 可能半年都沒收入102F 04/09 11:25
店面一空 可能半年都沒收入102F 04/09 11:25
→ : I大 你的表格 每年168000收入是不是沒計入 房貸105F 04/09 11:26
→ : lookinto, 有扣掉利息了 本金的部分本來就是賺的 只是存到房子裡啊106F 04/09 11:27
→ : 本金的支出 14xxx多
每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎108F 04/09 11:27
每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎108F 04/09 11:27
→ : 不過這樣好像期末用510萬不對，110F 04/09 11:31
→ : 嗯 你的設定應該有少計入300萬房貸還款部分111F 04/09 11:32
推 : 舉例這間就是因為20年1.5% 大家都很容易做到 我有30年現金流更漂亮的 但是會被嘴貸款條件每人不同
另外回一下 我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的人 買房也是 我每次選擇都是穩定收租大於增值 要拼增值就不會選現在選的物件112F 04/09 12:04
另外回一下 我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的人 買房也是 我每次選擇都是穩定收租大於增值 要拼增值就不會選現在選的物件112F 04/09 12:04
推 : 請問一下這一連串的討論有考慮租屋者沒先花掉的頭期款可拿去複利投資股市（假設股市年報酬5%）的機會成本嗎？117F 04/09 13:02
年5%很容易啊，只是沒人願意接受那麼低的報酬，大家都期望要10% 20%以上的所以才去炒房，炒股
推 : 樓上不要鬧了 那種超高風險的事請在這裡不行啦119F 04/09 13:04
台泥年年5%up
卻極少變成股版標的
而年利率不到4%已是18年前
相信市場，5%風險很低的
推 : 我以前算過 其實真的很會投資還是能贏 但就看你對房產的定義 你要一個屬性穩的賺比股票快 難 平均而言是這樣
但是你看很會投資的還是會有自住房 所以不管要不要投資房市 有一間自住房我覺得是必要的120F 04/09 13:05
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:08:51但是你看很會投資的還是會有自住房 所以不管要不要投資房市 有一間自住房我覺得是必要的120F 04/09 13:05
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:15:25
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/UCzhVpe.png)
這個機會成本相當不合理
你看你選的台中某區
30年前房價跟現在相比？
就算是雲嘉南沿海鄉鎮
30年也是足足翻一倍
→ : 我用這個網站算自己目前住的地方的結果，如果考慮股市報酬率5%的機會成本的話，看起來租房比較划算？不知道是不是我有哪邊的參數設定是不合理的？
https://i.imgur.com/lHLWI8s.png 補上圖126F 04/09 13:28
https://i.imgur.com/lHLWI8s.png 補上圖126F 04/09 13:28
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/lHLWI8sh.png)
推 : 這樣看我今年買到鑽油業 運氣好像真的滿狗的
不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了
都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學130F 04/09 13:29
不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了
都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學130F 04/09 13:29
資本主義啊
平平去買台泥領那5%股利
資本40萬跟4000萬就差了100倍獲益
→ : 你房屋增值設 -1?
你房屋增值設 -1%?133F 04/09 13:32
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:36:16你房屋增值設 -1%?133F 04/09 13:32
推 : 對 假設房價不變 折舊1%
或許要再考慮房價通膨 +2%？135F 04/09 13:37
或許要再考慮房價通膨 +2%？135F 04/09 13:37
推 : 羨慕父母會賺 我爸不要捅婁子讓我收拾就偷笑了137F 04/09 13:39
→ : 那怎麼不預設投資虧1%? XD
老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多138F 04/09 13:48
老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多138F 04/09 13:48
推 : 大概四十年從80萬到四億這樣很厲害嗎 感覺很廢欸140F 04/09 13:52
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