看板 home-sale作者 maskvoice (Dumb)標題 Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦時間 Sat Apr 17 23:48:28 2021
原文恕刪
小弟為某民營銀行鑑價人員，
在金融業資歷不深，僅就我實務上的經驗提供一些淺見，
當然也希望有同業可以一起討論，畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣，希望可以取個暖QQ
在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享，
一、鑑價金額:
我們家流程是業務進買賣件申貸，系統分派至估價單位，
估價人員在規定的時限內至現場拍攝建物外觀、臨路、門牌及社區案名、車道口等照片，
這些原則是報告中必要的照片，
若有嫌惡設施如福地、神壇、大型宮廟或高壓電塔、高架道等，則需另附照片，
(不過耳聞某些銀行做法是不用到現場，拉一下google街景圖看看而已，
我們家應該算盡心盡力了，不論颳風、下雨都會外勘)
拍攝完外觀後就是開始寫報告，估價的方法是以估價技術規則為準、各銀行內規為輔，
白話一點就是找你家附近跟你家條件最像的案例來評估你家多少錢，
案例的來源有實價登錄、擬售開價、向當地仲介訪價等，
實價登錄誠如網友說的，登錄的價格可能和現主時的市價有落差，
如現在為110年4月，實價登錄目前有部分揭露到110年2月，
慢二個月的時間，其實在房價飛漲的近兩年，真的會追不上成交的價格，
但是有差其實還是有個限度，
舉例來說同一個社區，整個社區一整年實價登錄不含車位建坪價集中在30~35萬這個區間
，
二個月前中間樓層人家成交一坪33萬，
現在一樣中間樓層，坪數差不多，也沒多裝潢或甚麼特殊原因，
你一坪買36萬還可以，可能是因為真的房市很熱，
但你一坪買到40萬，一查同社區高樓層或是鄰近條件相當物件的開價都沒你貴，
那銀行估不到，你可能就要開始檢視一下是不是真的買貴了~
再來是擬售開價，也就是現在還放在市場上要出售的物件，
剛蓋好過戶的社區或是同社區超久沒成交的，因實價登錄還沒上或是沒有，
所以只能找周邊地區相近條件的實價登錄案例來評估，
再來就是找同社區要換約或轉售的物件，
以往房市還沒這麼熱的時候，通常以開價的8折~85折來推算成交價格，
但是這一兩年幾乎88折已經算砍很多了，一堆都是開價95折成交或總價減個幾十萬而已，
偶爾還會遇到成交價比開價還高這種奇聞...可能是甚麼風水寶地吧?
至於向當地房仲訪價，是因為各地房仲深耕店頭附近的社區，
在地的當然最了解，個人也遇過超認真房仲，把客戶當家人一樣在照顧，
但說真的房仲專業度真的良莠不齊，
同一社區我們推算每建坪約30~35萬，其餘視樓層、坪數或屋況等因素不定，
有的房仲很熱心，說他們最近有成交價格跟我們差不多，
順便分享一下可能是哪一戶，或是哪一戶有裝潢得很漂亮，所以價格比較高，
但有的一聽到是銀行估價，不管三七二十一開始冷嘲熱諷，
你們銀行都馬亂估，甚麼30到35，現在都馬40幾萬了，還有人加價要買還買不到咧!
這種其實很多都是會用話術拐買方用不合理價格買房的，
奉勸各位遇到一開口就天花亂墜的還是務必小心。
總結一下，關於鑑價金額上面提了這麼多，都只跟建物本身條件有關，
完全跟您的職業、身分地位及收入條件無關，
同一戶房子，郭董或是一般上班族來貸款，該建物的"鑑價金額"都是一樣的。
二、貸款成數及三、可貸金額
這兩個"並非"鑑價單位的權限，還請大家理解，
承前段，鑑價單位只管房子值多少錢，其他一概不管，
而貸款的成數是根據建物所在的區位、建物有特殊原因、申貸人的職業、收入而受影響，
區位部分其實就是建物所在的地點好不好，
例如在蛋黃區一般就是8成、市區外圍蛋白區75成、蛋殼或7-11要開車一小時那種的6成。
建物特殊原因常見有現況是神壇宮廟、殯葬業，住家後面一整片公墓或改成套房出租等，
這些原因會使你原本的貸款成數降低。
職業跟收入其實就是社會地位越高、財力越好，銀行相對信任你，
只要申貸金額沒有超過可還款的合理比例，成數再多加一點應該是可以的。
而可貸金額，這通常就是客戶唯一會從銀行業務端得到的資訊，也是最在乎的資訊，
可貸金額顧名思義就是鑑價金額乘以貸款成數，
但業務人員不一定會透露後二者給客戶知道，尤其是可貸金額跟客戶預期有嚴重落差時，
為什麼?因為怕被客戶幹爆阿~
業務人員也很難跟你解釋你真的就是買貴了嘛、或是你對銀行來說真的就不值得信任阿~
所以，當你買了一間房子，銀行沒辦法貸給你預期的金額，
再請各位檢視一下是否真的買貴?或是個人的信用、財力不符該銀行的目標客群，
真的不一定都是鑑價人員的問題，我們也是一天到晚被金管會查，
估低被客戶幹、估高被金管會幹，還請大家高抬貴手。
以上，就個人淺淺的資歷分享，若有得罪或是說錯的地方，還請見諒，
--
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦
04-17 23:48 maskvoice
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/17/2021 23:57:12
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/17/2021 23:58:35
推 NITERRO: 請問提出房貸申請後銀行現場鑑價，會比初估價格高嗎（中古物件，有裝潢另廁所有重做）
煩請大大指教2F 04/18 00:04
您好，初估有時候是業務人員自行查詢報給客戶的，有時候則是業務人員詢問鑑價單位再
轉告給客戶，所以可能沒辦法告訴您會較高或較低，而中古物件則需從裝潢的程度、質感
及翻新的範圍來做不定程度的加分～
推 s26492755: 好奇問一下 我申貸經驗有些會要好幾天由專門的鑑價師或鑑價單位去鑑價 有的還收鑑價費 但有些直接電話說地址查查實登的鑑價 這樣鑑價跟後續放款的認定會有落差嗎 還是看銀行規定5F 04/18 00:07
會收鑑價費的可能是該行本身沒有鑑價單位，而是委託外部的估價師事務所出具報告，但
基本上如果有依正常的估價方法的話，我相信落差不應該太大。
推 ntcu5566: 看借款人和貢獻度吧，體質差當然估低，體質不錯當然可抓高一點9F 04/18 00:08
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 00:13:57
推 s26492755: 有的會來現場 例如安泰 台新 有的不來現場 例如兆豐 由建物外觀就好 最有趣的是 安泰2016緩跌時期鑑價950 後面市價漲到破千 結果2020 台新鑑價900 都不知道標準在哪
不過不管是哪一家都有給到我想貸的金額11F 04/18 00:11
推 zaza5566: 郭董買貴可以調鑑價金額啦 因為業務需求 XD
一般人就沒辦法 畢竟人家是VIP 做完一件還有下一件
看外觀就好是金額本來就ok 內勘的狀況大多是有裝潢要拉高金額16F 04/18 00:12
推 duck0709: 推！！同樣在民營銀行擔任估價，這篇非常正確，完全打出估價人員心中的看法了，真的請大家能高抬貴手20F 04/18 00:15
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 00:19:41
→ zaza5566: 不然就是特殊狀況 例如兩間打通 或大幅增建 外觀看不出的22F 04/18 00:16
→ zaza5566: 整天幹銀行估不準沒啥意義 到頭來還不是要跟銀行借25F 04/18 00:19
推 duck0709: 解釋一下，因為增建部分算違建，部分銀行估價會不認定未辦保存登記建物的價值，所以許多三四十年的二層樓老透天增建至四五層，或是新成屋二工的部分，雖然買價有包含這些部分的價值，估價還是不認定，故估值會有較大的落差26F 04/18 00:20
推 NITERRO: 感謝 這篇價值含量好高30F 04/18 00:20
→ duck0709: 室內有大幅翻修或是大量建物改良的部分，也是不能說你花一千萬裝潢或整理就是要估一千萬的價值給你，還是有一定認定的標準
所以如果買價和估值有落差可能要考量這些部分32F 04/18 00:21
感謝同業分享補充QQ
推 s26492755: 我鑑價高的安泰是沒有裝潢的原味屋 鑑價低是同一間自住的裝潢屋 難道是我裝潢的太爛.... 我對不起我的本業....36F 04/18 00:22
S大別這麼説，其實裝潢的部分較為主觀也涉及到其他專業的領域，可能只是該行人員的
對於裝潢的價值觀與您有落差而已。
推 duck0709: 最近真的常常估到實登直到最新110/03成交資訊可能全社區最高成交到20多萬而已，買價卻到一坪40幾萬，真的是不太好估39F 04/18 00:24
噓 labdog: 一堆銀行鑑價師根本亂估，完全偏離市場行情42F 04/18 00:29
一般在申貸的過程中，估價人員並不會和客戶直接接觸，而是由業務端負責，對於素昧平
生的人刻意估高並不會多賺一分一毫，被金管會查到還要想辦法解釋，刻意估低會被長官
質疑，也會讓辛苦的業務人員做不到案件，實在是想不到有何亂估的理由。
推 r7919: 板主真的很認真，我枕邊人都打電話問房仲而已。43F 04/18 00:30
推 s26492755: 不過我覺得行情與否還好 最後你給我想要的貸款條件比較實在45F 04/18 00:36
推 Vios3: 推詳細講解47F 04/18 00:40
推 duetto: 銀行鑑價是因為授信需要 真正買賣價格在買賣雙方心裡51F 04/18 00:56
推 tina3: 斡旋52F 04/18 00:57
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:09:25
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:14:49
推 g2487: 推專業55F 04/18 01:19
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:33:37
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:34:33
推 jim85459: 推推，是在某光工作嗎？跟我看的鑑價報告產出項目好像XD58F 04/18 01:51
→ aloness: 完全正確，反而是一般民眾把鑑價跟核貸混淆在一起的很多銀行只怕被抓超貸，但房價鑑價這事跟核貸金額往往也不是正相關61F 04/18 02:06
推 YAMABUTA: 本篇原po銀行感覺很認真呀。之前自己去銀行跑貸款諮詢時，業務有當場致電詢問估價單位同事，說出來的價格跟該社區實價登錄差了四五百萬有，我白眼都快翻過去了...68F 04/18 05:45
以我個人的做法，業務同仁若沒有提供建物的詳細地建號資料，一般我是不會隨便報價格
，
因為是即使同社區也會有樓層高低、面積大小、前後棟視野等差異，單價高或坪數大的社
區，總價差到幾百萬其實也是很常見的。
推 Mercuryptt: 推，另請教有說估價只看土地坪數價值不看其實質收益，是嗎？73F 04/18 07:43
如果提到土地坪數及收益的話研判是討論透天店面產品，臨路、商效都會是評估的依據之
一，應該不會只看土地的價值。
→ DrTech: 竹北的行情真的參考一下。真的常有不加價買不到的情況。75F 04/18 08:52
推 jacj888: 銀行鑑價也要進現場拿鑰匙看室內裝潢狀況嗎？我以為只有建築物外觀，剩下實際登錄及查訪為主76F 04/18 09:24
其實在疫情爆發之前，我們一般都會跟客戶約時間進入室內拍照。
推 neverli: 想請教一下，如果是一大片重劃區的第一案，四周都是光禿禿的空地，沒有舊社區、舊建築，你們會怎麼估價？78F 04/18 09:30
新興重劃區的話一般會參考標的同社區開價及其他建案的開價，並請業務同仁提供申貸建
物的買契。
推 Linerange: 之前問一間估價根本沒來看，你這間不錯會實際看
亂估的我有親眼看見，電話接起來別人打來問某新建案
結果用附近老屋價值直接回估不到，那新案實登都有了80F 04/18 09:54
推 KYOLONG: 其實銀行那麼有錢 花錢做一套大數據管理 整個台灣都能用還能精準估價 就是這個錢不想花 到處打電話問仲介 又沒有好處誰會跟你老實講？明明花點錢就能做的事情我不明白銀行為何不花？反而要打電話到處問行情83F 04/18 10:06
您好，其實就我所知目前多間銀行早在多年前就已開始進行數據的分析及估價模型的建置
，每年花費的金額都約幾百萬元，只是房市態樣複雜並非短時間內能以電腦取代人力來評
估，
如同我內文所說，向房仲訪價是因為敬重房仲在當地深耕的專業度，訪價前我們也是審慎
的評估過行情才想和房仲討論、交換意見，而非只想打個電話問個價格就以此為依據草草
了事，還請您了解。
推 larry91033: 同業路過，只能說客人對資產價值期待過高或錯誤，市場反應資訊又過低的話，造成反彈通常就很大，很常遇到就是仲介或是銷售給予太多期待，當事人打從一開始就沒想到他是買高要認賠。88F 04/18 10:16
感謝同業推文，在客戶確實買貴的情況下，可能就需要辛苦業務同仁來協調溝通了。
→ aloness: 系統估值有個很大的問題是，不動產會隨著時間波動而調整估價，而且還牽涉工廠，土地，營業場所，非營利事業等，全部都要定期更新的話，這個系統估值可不可靠本身就是問題93F 04/18 10:22
推 HERMAN06: 這些資料其實都買得到，只是鑑價模型的結果我記得是出了雙北就不太準XD97F 04/18 10:29
推 tetragramm: 請教一下如果銀行鑑出來的價格高於實際買價的話會以哪個價格為準呢？另外鑑價是有包含車位的嗎？101F 04/18 11:16
如下面Zara大所說，核貸依據是銀行鑑價或買賣價取其低，鑑價是否包含車位這部分請問
是想問建坪價是否含車位坪數計算嗎？
推 LierX: 推105F 04/18 11:33
→ zaza5566: 當然是市價與買賣價孰低認啊 超過買賣價是要超額貸喔106F 04/18 12:04
推 JWILL: 推 感謝分享107F 04/18 12:11
推 Xinz: 一堆想哄抬價格的嘴臉看的真的很討厭 銀行都貸不到那麼多了硬是要賣貴109F 04/18 12:21
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 12:35:54
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 12:40:13
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 12:59:57
推 shellpig: 不同銀行鑑價會差非常多，之前親戚買房，同社區同坪數實價登錄就都900附近，銀行鑑價卻可以從700到1000都有114F 04/18 13:52
推 s26492755: 看實登 看市場走向啊 再來取決於屋主心態
譬如前幾年買氣弱 你可以比實登略低 遇到怕跌或財務狀況吃緊的就賣了
這兩年 買氣強 你可以比實登略高 一樣遇到怕跌或財務吃緊的就會賣了
用銀行估價去買真的很碰運氣 有的實地走訪 有的網路鑑價 然後我五年前空屋鑑價950 五年後實登每筆都破千 裝潢屋鑑價900 你說誰為準118F 04/18 15:18
推 Anyotw: 每家銀行的風控不同啊。對他自己準，但跟買方/賣方的期待不一定一樣啊126F 04/18 15:22
推 s26492755: 不信的看要不要賭大點 我賣900看秒不秒殺128F 04/18 15:23
→ zaza5566: 不論準不準 你還不是要跟銀行借 再怎麼罵都沒用129F 04/18 15:24
→ Anyotw: 你估價要去除極端值，取平均/中位數。但「出價成交」正好相反，我就是要取極端值。我就是要貸最多利息最低的那個130F 04/18 15:24
→ s26492755: 我覺得最重要的在最後的可貸款金額跟條件132F 04/18 15:24
→ zaza5566: 估價的是人 每個人都有不同的看法很正常
交給電腦一口價 電腦說沒有就沒有 會比較好?133F 04/18 15:24
→ s26492755: 最後都有給我想要的條件 我管你鑑價多少
好笑的是用銀行鑑價判斷有沒有買貴這件事情135F 04/18 15:24
→ Anyotw: 平均1000萬的社區。你知道他是1000萬，但賣方要1200，買方要800。差400會成交嗎...137F 04/18 15:25
→ s26492755: 賣方看最高 買方看最低 人之常情
所以就看市場行情跟賣家心態139F 04/18 15:26
推 zaza5566: 看銀行鑑價買房子確實會買不到 畢竟是偏保守
不如就相信自己 多做功課 一間銀行不喜歡就換下一間
要買高 就要自己承擔 不要把風險全部都丟給銀行141F 04/18 15:28
→ s26492755: 買房也是 多做功課 這一間出不到出下一間 風險自負145F 04/18 15:30
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