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作者
標題 [請益] 房市菜鳥 預售屋換約問題
時間 Sun Apr 18 17:50:29 2021
作者
標題 [請益] 房市菜鳥 預售屋換約問題
時間 Sun Apr 18 17:50:29 2021
第一次買房菜鳥請教
因為預售屋都要蓋好幾年
就在591找一些快蓋好的案件
問了一個2+1房開價830的
想說頭期款兩成166萬剛剛好湊得出來
結果詳細詢問之後才知道
我要先付185萬給對方換約，換約完後還有42萬的尾款要付，
42萬尾款付完還要付12萬的什麼契稅規費、火地震險、代書費、有線電視配線費什麼的
結果加一加一間830萬的房子我要付239萬(185+42+12)之後再去貸款，
我完全一頭霧水，請問這中間到底摻了什麼費用，
(那如果在我有239萬的前提)那我交屋之後也是貸款830萬的八成嗎?
這樣加一加830萬的房子我要付到903(830*0.8+239)萬?，還是說我貸款會少一點?
而且830萬不是應該是賣方加價過後的價格嗎?
我要怎麼知道賣方賺了多少價差啊?還是我哪裡誤解，
請各位房市大神開示
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.26.235 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1WV03dgv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618739431.A.AB9.html
※ 編輯: eluck (111.255.26.235 臺灣), 04/18/2021 18:00:06
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推 : 就你讓賣家賺了185萬要先給人家呀1F 04/18 18:15
推 : 12萬是費用的不能算在賣價
假設42萬尾款是2成裡面，代表賣方付給建商166-42=124
可是你要付換約價185給賣方，中間差61萬，大概是賣方賺的或是有什麼客變吧！以上是假設。2F 04/18 18:17
假設42萬尾款是2成裡面，代表賣方付給建商166-42=124
可是你要付換約價185給賣方，中間差61萬，大概是賣方賺的或是有什麼客變吧！以上是假設。2F 04/18 18:17
→ : 還沒告訴你的是 銀行貸款會以跟建商的賣價貸款
所以不是830的八成，假設投客跟建商買780，那銀行會用780的八成貸款給你
所以一般要買換約的預售都要準備3～4成的現金
再說 空屋總要裝潢吧 簡單做也要20.30萬6F 04/18 18:26
所以不是830的八成，假設投客跟建商買780，那銀行會用780的八成貸款給你
所以一般要買換約的預售都要準備3～4成的現金
再說 空屋總要裝潢吧 簡單做也要20.30萬6F 04/18 18:26
推 : 契約上的兩成跟你付出去的相減就是投資客抽你的利潤11F 04/18 18:33
→ : 所以你就知道買5年內的最簡單 這些都直接貸款就好12F 04/18 18:36
→ : 手頭不寬的買成屋比較實在13F 04/18 18:36
→ : 800萬的房子轉手賺60萬，好多喔，我又買不起了QQ
所以還是找成屋比較好，轉約要準備的錢反而更多14F 04/18 18:37
所以還是找成屋比較好，轉約要準備的錢反而更多14F 04/18 18:37
→ : 銀行也是也有肯能用你接受的價錢貸給你，看怎麼談16F 04/18 18:50
推 : 這種預售轉約的建商跟合作銀行貸款是用第一手契約
記載的金額來核貸沒錯 不然就是對保日前要自己找銀行處理對建商而言就是收到契約上賣出的金額 其他你要增貸什麼他不管
如果送合作銀行的話 原約價八成貸款以外的貸款金額
利率就不見得可以談到建商大批跟合作銀行談的價碼
賣方價差 有成交一定會知道 因為換約契約書或對保通知會記錄17F 04/18 18:55
記載的金額來核貸沒錯 不然就是對保日前要自己找銀行處理對建商而言就是收到契約上賣出的金額 其他你要增貸什麼他不管
如果送合作銀行的話 原約價八成貸款以外的貸款金額
利率就不見得可以談到建商大批跟合作銀行談的價碼
賣方價差 有成交一定會知道 因為換約契約書或對保通知會記錄17F 04/18 18:55
推 : ceca開示:自住客不會買換約戶，買換約戶是投資客最愛，這是真的!不想當接盤俠，就找建商買。25F 04/18 19:15
推 : 真傻...人家急著跳車，你急著幫人家解套
還讓解套人賺快60萬，我也是醉了27F 04/18 19:21
還讓解套人賺快60萬，我也是醉了27F 04/18 19:21
推 : 不懂在那邊亂講 185萬包含前手已經付的費用29F 04/18 19:24
→ : 因為同建案其他人都賣9XX，我挑830的問，原來還被賺60 QQ30F 04/18 19:24
→ : 沒意外這間前手買753萬 真的830賣掉 就是賺77萬31F 04/18 19:26
推 : 轉約要買自備真的比較高，畢竟人家要賺的要給現金不能貸款，房價就照原屋主購入價格貸款8成32F 04/18 19:26
→ : 我覺得最厲害的是 賣家到現在都還沒透露他買的原價 害你這位買家滿滿問號 我賣轉約就是大方講要賺多少 買家還要付多少 換約欠缺互信不好交易 就像現在這種情況
另外12萬是建商收的 契稅還有代書費用等行政費34F 04/18 19:27
另外12萬是建商收的 契稅還有代書費用等行政費34F 04/18 19:27
推 : 哇靠 買家爽死啦38F 04/18 19:29
→ : 我猜賣家是想賺10% 753+77=830 這樣跟你說的費用就符合 不過問題是你沒那麼多嗎費用 沒有就不要硬接
你也可以大方跟賣家說 再兩個月沒賣得付房稅合一2.0
他少賺20萬讓你們成交39F 04/18 19:31
你也可以大方跟賣家說 再兩個月沒賣得付房稅合一2.0
他少賺20萬讓你們成交39F 04/18 19:31
推 : 你轉約到時候到建商那邊就可以看到賣家當初價位，這個案例就是專門砍韭菜，等到六月份你就看看要轉約到還能不能這麼硬43F 04/18 19:41
→ : 沒賺為什麼要賣給你?@@ 這房子條件又不是很差 你跟賣方非親非故 買換約不就是要讓原來第一手的賺點錢 人家才賣46F 04/18 19:44
推 : 換約有簽買賣合約沒逃漏稅的話，可以拿記載轉約價的合約去貸款48F 04/18 19:50
推 : 我去年買一間1300的成屋 頭款付得比你還少一點50F 04/18 19:50
推 : 看這個價格很明顯就是投資客當初買來要賺到，政策出來就是趁這個機會不讓投資客賺那麼多，賺30都已經要偷笑了，還讓對方要賺那麼多，除非房子是非要不可，不然建議再等等
這個版上有心人很多，自己考慮清楚51F 04/18 19:59
這個版上有心人很多，自己考慮清楚51F 04/18 19:59
→ : 祝所有換約戶都順利交屋，每月準時繳貸款!56F 04/18 20:03
推 : 所以跟投資客買，總價低自備款高？
跟建商買，總價高自備款低？57F 04/18 20:18
跟建商買，總價高自備款低？57F 04/18 20:18
推 : 幫接盤...直接叫投機客原始成本亮出來，加點給他就好，短期很多物件湧出來了，時間越到對方越不利，這時候不砍到見骨要什麼時候...
2.0要上路沒多少時間了，這段期間買方可以抬頭挺胸一下59F 04/18 20:22
2.0要上路沒多少時間了，這段期間買方可以抬頭挺胸一下59F 04/18 20:22
推 : 還好吧，如果等了2～3年，總價770萬的房子加60萬賣不算太多啊，比這多的也有，就區域漲到飛天了後悔沒賣
只能接單囉，可能還比現在的新案便宜
當然房地合一稅實施在即，我也是支持把握這個時間點
用力去議價63F 04/18 20:27
只能接單囉，可能還比現在的新案便宜
當然房地合一稅實施在即，我也是支持把握這個時間點
用力去議價63F 04/18 20:27
推 : 代表他賺你61萬 傻傻的68F 04/18 20:46
推 : 菜鳥就買預售轉單 不宰你宰誰69F 04/18 21:02
推 : 還好啦，新竹都+200再轉手的...70F 04/18 21:02
推 : 1.你不會知道賣家的價差 2.買一手預售屋的開價也不會包含契稅規費等，等到交屋才會有這些費用，所以他賣你二手的約開價也不會有那些費用71F 04/18 21:03
推 : 砍看看阿 看誰比較急74F 04/18 21:53
推 : 就跟你們說,會買轉約的大多都是投資者.
並且包租和中長期居多..
這也是預售屋風險高的原因.
因為投資者,他的本事不會輸給大家.
因此在任何情況下,他可能從接盤俠搖搖屁股就變成吃你肉的禿.禿鷹.75F 04/18 22:01
並且包租和中長期居多..
這也是預售屋風險高的原因.
因為投資者,他的本事不會輸給大家.
因此在任何情況下,他可能從接盤俠搖搖屁股就變成吃你肉的禿.禿鷹.75F 04/18 22:01
推 : 建議不要買轉約 你貸款貸不到7成81F 04/18 23:38
推 : 目前新竹地區買轉約很大比率是自住客了，沒什麼投資者要買第二手，因為利潤都被建商跟第一手投資者拿走，沒什麼肉，只有非買不可的自住客才會接手轉約82F 04/18 23:48
推 : 投資盤大都從竹北撤出了 連渣都沒了
買個預售要自備500-1000萬現金 哪個投資高手會幹這傻事85F 04/19 00:30
買個預售要自備500-1000萬現金 哪個投資高手會幹這傻事85F 04/19 00:30
推 : 竹北投資盤還是有，只是只跟建商拿貨，不會接第二手87F 04/19 00:47
推 : 覺得可以用力議看看+1 不過可能也要看在哪區88F 04/19 01:13
推 : 換約的時候你就會知道對方買多少了，但我不確定個別建商是否有作業差異89F 04/19 02:07
推 : 如果有透過仲介，成交文件上有標示換約後的總價，銀行有可能會以換約後成交的總價下去做貸款8成喔，看你個人條件與房子本身地段。但透過仲介，你還要再加上服務費的成本。91F 04/19 02:49
推 : 大善人是你95F 04/19 11:34
推 : 你照開價買喔？盤到不行...96F 04/19 18:05
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