看板 home-sale作者 koukai2 (大航海時代II)標題 [請益] 請教各位房仲一個問題時間 Thu Feb 3 00:06:56 2022
我看了一個房子覺得還可以，所以之前有打電話約了房仲帶看
房仲說這房子其實已經成交了，但買方A那邊因為個人因素不想買了
現在正在跟屋主B談解約的事情，如果我不介意可以帶我去看
我看屋當天跟房仲下斡，價格就是買方A的成交價
斡旋期間只到1月底，斡旋金10萬元
不動產買賣意願書上，房仲壓了一條特約條款寫
「需等前組買方解約，此合約才生效」
另外也簽了給付服務費承諾書，約定成交價2％作為服務費（永慶的範本）
隔天房仲的店長打電話給我，跟我說現在買方A跟屋主B解約的事情橋不攏
所以他們幫A想了一個方法
說有可能會走買方A先完成過戶之後（預計1個月後），A再把房子賣給我這樣
問我這樣我可不可以接受？我說可以
後來我跟A聯繫上，知道A目前已經付了第一期款200多萬
A很怕我之後又反悔，所以 A 趕緊跟我先簽了一張協議書
裡面比較重要的約款是：
「A同意以相同價格賣給我」
「其餘關於價金交付、過戶等事宜等之後再另行商議，如果商議不成A就退還我定金， 雙方不能跟對方求償」
到目前為止，幾乎都是我跟A在協商，協議書也是我跟A自己商定簽立完成
而且我覺得跟A協商的過程讓我很不愉快
我覺得我某種程度明明也是在幫他安全下莊，他卻似乎對我處處提防
任何問題都問題都避重就輕不講
問題一：
依我的理解，先前跟房仲簽的不動產買賣意願書的效力
一來因為A跟屋主B還沒解約所以也還沒生效
二來斡旋有效期間也已經超過了
這樣是否可以認為一併簽的「買方給付服務費承諾書」也不發生效力？
問題二；
如果最後我是和A完成交易 情形仲介還會跟我收服務費嗎？
因為
1.斡旋契約是委託仲介去跟現任屋主磋商，不是跟A
2.斡旋合約已經在1/31失效因為A跟屋主並未解約
其實我滿想到時候簽約的時候，直接嗆明我付出去的錢就是總價款（含仲介費）
畢竟仲介已經有跟買方A跟屋主B收過一次仲介費了不是嗎？
如果又要再跟我收一次，我還滿想叫A自己吸收的
請問一般這種情形業界都如何處理？
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推 qqqq2610: 你還是要付服務費 不要藉口這麼多1F 02/03 00:14
→ KGSox: 不然就不要幫A下莊啊，等過陣子再來跟A買，到時候付仲介費就會比較甘願了不是嗎？2F 02/03 00:18
推 qqqq2610: 你們自己寫的協議書跟垃圾一樣 隨便就解約沒意義4F 02/03 00:18
推 itski: 依原PO的描述，的確原PO跟仲介就與A的契約部分，還沒約明服務費要收多少阿5F 02/03 00:24
推 vizjeco: 真是複雜的案子 哈哈7F 02/03 00:28
推 cms23: 樓下zreo仲介王8F 02/03 00:30
→ koukai2: 協議書是律師起草 律師審閱 不會跟垃圾一樣啦
不過很多人都自己亂寫垃圾協議 確實要補充一下9F 02/03 00:33
→ CGDGAD: 我的理解是，你的唯一窗口應該是房仲，賣方的問題（不論是A還是原屋主B）房仲要負責幫你搞定，不然這個物件不買11F 02/03 00:40
推 schirnir: 既然斡旋約失效了，就重下斡旋讓永慶去跟A談，不管怎麼做，請他們把完整的合約交給你審議，並明訂期限，這樣服務費付得甘願你也省事減少風險。13F 02/03 00:42
推 jc10755: 最好協調清楚，不然房仲有機會會反告你跟賣方私下交易？16F 02/03 00:42
→ CGDGAD: 為何要私下去跟A喬？這是房仲的工作17F 02/03 00:42
→ foe0521: 如果自備款不足先擔心貸款吧！短期買賣銀行鑑價不太會八成18F 02/03 00:56
→ supa64: 只有我覺得為何要把事情搞這麼複雜嗎..........20F 02/03 01:21
推 itski: 我猜是屋主想沒收全額第一期款，所以用這種方式規避吧21F 02/03 01:32
推 a61156114: A是你爸喔！你還幫他安全下莊幹嘛...22F 02/03 03:05
→ jamo: 1:買賣是歡喜甘願,沒有誰幫誰下莊一說,不喜歡不要買!
2:A是房仲居間介紹給你,你有任何事應該直接跟仲介反應,不是自己私下協商再來murmur仲介沒做事23F 02/03 03:25
推 cicatrix: 是你自己要跟A聯繫的，為什麼不讓仲介去處理？26F 02/03 03:41
推 zeroyaking: 你跑去跟A談開始就亂了
如果你把事情都丟給仲介處理 他們為了賺到服務費
會處理得好好的 你聯繫到A A會纏你啊....29F 02/03 07:26
推 nanakolin: 有先確定A賣你的錢=他跟B買的錢嗎？32F 02/03 08:33
推 tbere2002: A搞不好銀行貸不到 趕快取消在殺價啊33F 02/03 08:34
推 owlrex: 傻眼 這什麼狀況34F 02/03 09:04
推 freekid: 我覺得你自己跑去跟a談，是想避掉仲介費吧35F 02/03 10:28
推 cicatrix: 你幹嘛找A談，應該說你怎麼會有A的聯絡方式吧？
你自己莫名奇妙繞過仲介，然後說仲介沒有幫忙不用付服務費，你是邏輯死去？36F 02/03 12:31
推 cicatrix: 你交給仲介，仲介為了處理完成好收到服務費，一定會認真處理。你自己想私下處理，就是自己起貪念，還先惡人先告狀，私串的起手式這12年買賣方做的事情都沒有改變過
自己私底下談不爽牽拖仲介
仲介多半在交屋前不會讓買賣方互相聯絡，就是怕私下有爭執，例如：其中一方想毀買不想賠款，會一直凹對方，你現在是自己給自己添麻煩，服務費麻，還是要付
然後上來還問其他仲介怎麼處理，臉皮也太厚了吧40F 02/03 12:35
推 Juneje: 這只是賣房的話術...48F 02/03 13:19
推 itski: 看來看去，我怎麼覺得原PO根本就還沒跟仲介約好服務費
原PO也沒說不想付服務費，他只是說如果有要叫A吸收而已
怎麼一堆人崩潰了？50F 02/03 14:00
推 freekid: 如果有要叫A吸收 不就是自己不想付服務費
樓上知不知道自己在說甚麼XD
付不付我覺得都是選項 但不付就要承擔相對應的麻煩
因為不想付服務費 所以有問題不問自己仲介
但又上來找其他仲介問 的確是蠻吃豆腐的53F 02/03 14:05
推 itski: 原PO不就是想先來問業界的慣例，再去跟仲介談嗎？
而且看起來原PO找的仲介，原本就是A的仲介了，搞不好也是屋主B的仲介，在這種情況下，叫原PO先去問仲介？58F 02/03 14:13
推 cicatrix: 原PO要付仲介費還自己去喬幹嘛，孩子動點頭腦，你去餐廳付服務費還什麼都自己來幹嘛？
問仲介啊，你幹嘛私底下答應屋主的不平等條約，沒有人幫他，你跟仲介手上就有籌碼，你自己嫩，私底下一手好牌打到輸，還回來凹服務費，很難看
我就問為什麼你可以私下跟屋主簽這種蠢合約，然後你的仲介沒有阻止你？除了仲介不知情你私下亂搞還有更合理的解釋嗎？
正常來說，你應該跟你的仲介討論，怎麼樣在A不想買的狀況，讓他服務費多收，你也少支出，也讓A學點教訓吧？
實務上多半的仲介在這樣的狀況，原條件承購只會跟最終實際上的購買者（你）收取買方服務費，跟買方收取一次賣方服務費61F 02/03 14:20
推 schirnir: 問業界慣例幹嘛？就抓好自己連仲介費的底線，讓仲介去處理就好。講人崩潰結果自己幫原po一堆腦補是在？？
樓上說的沒錯，原po不私底下跟A喬，一買一賣的仲介費跟稅金，跟卡著的資金都是問題，也是談判的籌碼。結果去簽了一個A完全解套自己還被綁住的合約，完全不懂這麼做的意義。74F 02/03 14:30
推 itski: 「商議不成就退定金，不得跟對方請求賠償」 原PO哪裡被綁？A哪裡完全解套？80F 02/03 14:40
推 schirnir: 原po定金沒被綁？而且還處於一個交易過程跟仲介費都不明的情況？
A抓了個最有利的墊背，事成就完全解套，哪裡不好？
這個部分理解上有什麼問題？82F 02/03 14:44
推 itski: 沒有，您對契約條文的解釋跟理解果然高明86F 02/03 14:46
推 cicatrix: 幹嘛簽這個，他就怕你不履約，他前一個合約買方服務費跟價金還在跟仲介跟屋主拉扯，你幹嘛不跟仲介一起討論怎麼做，你這樣讓他無後顧之憂幹嘛，然後搞到不爽，又回來殺仲介費，是有事？87F 02/03 14:46
→ schirnir: 而且原po沒寫錯是用「定金」，商議不成A退定金，雙方不能求償。意思就是原po只有後續細節商議不成退定金跟成交兩條路，如果原po反悔是會被沒收的，哪裡沒被綁？91F 02/03 14:47
推 cicatrix: 講句難聽的，你不幫他，他也要定金被沒收，假設沒收的定金是100萬，你協議原價盤過來，服務費你分擔10萬，也是賺，你偏偏自己去談，然後被A搞到不爽，回來殺服務費，背刺仲介
結果你現在你的定金在A手上，他被屋主跟仲介綁架，你被他綁架，天才
你目前是這個交易的最輸者
都找仲介了，可不可以不要裝懂94F 02/03 14:48
→ koukai2: 房仲提議先簽協議，後續A的律師來聯繫並提供A的聯絡方式，合約經雙方律師審閱，定金做escrow，沒什麼風險啦102F 02/03 14:51
→ cicatrix: 一般精明的買方只會口頭跟A協定，等過戶後還會再殺A，你涉世未深喔104F 02/03 14:52
→ koukai2: 看不出來有何綁架，只綁定價格其他再議，定金交給我指定的專業人士做履約保證以示誠意，嗣後協商不成協議失效定金退還，這是很一般的正式協議簽署前的做法。106F 02/03 15:12
推 itski: 口頭協議？你是當A不會又反悔不賣原PO就是了？涉世未深？109F 02/03 15:14
推 cicatrix: A有200萬在屋主跟仲介手上，他只能硬著頭皮過戶，再過給你。你砍仲介本來就很莫名，協調給他們處理表達訴求，也表達你的訴求就好，自己去跟A簽訂這個合約，然後搞得自己不爽，A也有恃無恐，然後又遷怒在仲介身上。
自己私下要搞這麼複雜110F 02/03 15:22
→ schirnir: 所以口頭協議最後A不賣原po有什麼損失嗎？為什麼A會急著簽協議？115F 02/03 15:41
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