看板 home-sale
作者
標題 Re: [請益] 央北在大家眼中到底值不值60UP
時間 Fri Oct 1 11:15:25 2021
作者
標題 Re: [請益] 央北在大家眼中到底值不值60UP
時間 Fri Oct 1 11:15:25 2021
想請教一下熟悉新店的大大，央北站穩60甚至上看70，那新店區公所跟五峰重劃區那邊目前
還是新店最高單價的區域(屋齡10年內大樓)，應該要多少才合理？假設80甚至90好了，以普
通大約40坪三房，不就要3200甚至3600萬，還得加個平面車位大概250萬(應該吧，還是更高
？？)，總價逼近4000萬的普通三房產品，真的不會太誇張嗎？
還是新店最高單價的區域(屋齡10年內大樓)，應該要多少才合理？假設80甚至90好了，以普
通大約40坪三房，不就要3200甚至3600萬，還得加個平面車位大概250萬(應該吧，還是更高
？？)，總價逼近4000萬的普通三房產品，真的不會太誇張嗎？
另外如果拿這樣的產品去出租好了，假設在不考慮貸款的情況下，拿4000萬去投資，只要求
2%報酬率好了，這個普通三房帶車位的產品月租6萬6，如果要求3%則月租要10萬，一個普通
雙薪家庭一個月會拿6～10萬去租房子？？？而如果這個收益的前提不存在，那以投資的角
度，前一段提到的區公所跟五峰的價格要如何站穩？還是說，這種房地產終究是資產階級的
玩具，是拿來收藏用的，根本沒在看收益性？
2%報酬率好了，這個普通三房帶車位的產品月租6萬6，如果要求3%則月租要10萬，一個普通
雙薪家庭一個月會拿6～10萬去租房子？？？而如果這個收益的前提不存在，那以投資的角
度，前一段提到的區公所跟五峰的價格要如何站穩？還是說，這種房地產終究是資產階級的
玩具，是拿來收藏用的，根本沒在看收益性？
這樣的思考邏輯其實也包括對於台北市不動產的想法，想想新店的房價直逼台北市，新大樓
高樓層房價成交逼近八字頭(最高應該是琢青吧，再來是創新殿)，還是覺得很譀古。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.64.62 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XLdrFJ0 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1633058127.A.4C0.html
※ 同主題文章:
09-23 16:19
09-30 09:33
09-30 11:39
Re: [請益] 央北在大家眼中到底值不值60UP
10-01 11:15
10-02 11:52
推 : 那是你行情落後了，隔壁的景美都有賣到8字頭了。年底你看看琢青這個社區，會有一間84萬多的成交價格是我成交的，很多交易因為交屋或是回租討論，會陸陸續續在交易後的半年至一年上實價登錄，等你意會到房價那麼高，早就失了決策的先機。
成交就是合理，合理不是專業人士或是散戶說的算，就跟股價漲跌就是當下形成的市場共識，個人判斷的合理本身就我看來就是無知者的傲慢1F 10/01 11:18
成交就是合理，合理不是專業人士或是散戶說的算，就跟股價漲跌就是當下形成的市場共識，個人判斷的合理本身就我看來就是無知者的傲慢1F 10/01 11:18
→ : 生活機能起來後直逼大安 上看90-1009F 10/01 11:19
→ : 雙北很多物件本來就...沒那個價值10F 10/01 11:20
→ : 現買現賺 就像2003年的大安區啊
新北民生社區 不是隨便說說的11F 10/01 11:20
新北民生社區 不是隨便說說的11F 10/01 11:20
→ : 有些物件不太會釋出到租屋市場，所以沒啥行情價可參考
大概就是老屋比較可能拿出來租，租金也比較能負擔13F 10/01 11:21
大概就是老屋比較可能拿出來租，租金也比較能負擔13F 10/01 11:21
推 : 重劃區可能需要一些想像力15F 10/01 11:22
→ : 成交就是合理XDDD 那就不會有那麼多套牢的...16F 10/01 11:24
![[圖]](https://i.imgur.com/XfymBBXh.jpg)
推 : 我想像力不好
所以我以前以為不會那麼擠19F 10/01 11:25
所以我以前以為不會那麼擠19F 10/01 11:25
推 : 買這種房子的人沒有考慮出租，至少在買的當下沒有考慮，多半是空一陣子被租屋業務洗出來出租的。買個2500-3300萬的琢青拿出來租？人家買了是想收藏或是體驗大陸建設的規劃21F 10/01 11:27
推 : 投報率算錯了吧 又不是直接拿4000萬現金出來買25F 10/01 11:36
→ : 買房子收藏?仲仲的思考就是這麼誠懇踏實^^"26F 10/01 11:38
推 : 不會 新店都高級有錢人 寧可空在那邊也不會出租好嗎
新店的價錢都跟台北市比的 你基本假設就錯誤
新店沒有上100不會停的27F 10/01 11:38
新店的價錢都跟台北市比的 你基本假設就錯誤
新店沒有上100不會停的27F 10/01 11:38
→ : 我的想法很簡單，我如果買央北昇陽我也是買來收藏，沒有理由就是想要，如此簡單而已。30F 10/01 11:39
推 : 真棒 果然台灣錢淹腳目 人手一間豪宅珍藏32F 10/01 11:41
→ : 投報率那樣估其實也還好，主要是租金要能打平利息。
你要算增值的話再來考慮5倍槓桿。你還要考慮折舊、稅、頭期機會成本。抓2%算相對寬鬆。雙北又相對新屋3%應該不太可能買屋就是有比租屋好的理由，例如租屋市場沒這類物件、增值、可自行裝潢、養寵物或轟趴...本來就要多付出一點
豪宅本來就無道理可言，租屋市場上很罕見，也找不到可對應的行情。一般物件就要稍微考慮合理性了。33F 10/01 11:44
你要算增值的話再來考慮5倍槓桿。你還要考慮折舊、稅、頭期機會成本。抓2%算相對寬鬆。雙北又相對新屋3%應該不太可能買屋就是有比租屋好的理由，例如租屋市場沒這類物件、增值、可自行裝潢、養寵物或轟趴...本來就要多付出一點
豪宅本來就無道理可言，租屋市場上很罕見，也找不到可對應的行情。一般物件就要稍微考慮合理性了。33F 10/01 11:44
噓 : 噁心仲仲，言論大開眼界40F 10/01 11:49
推 : 央北未來性未必比你說的這些地方差，有時候房價是買未來台北房價租金投報率都不是太好41F 10/01 11:54
推 : 上看15043F 10/01 12:09
推 : 穩坐60，兩年內上看7044F 10/01 12:21
推 : 央北很好但原來有錢人是買來珍藏的XD45F 10/01 12:29
→ : 五峰太貴我覺得很難轉嫁租金
但我覺得近幾年新店追台北價就在那了
譬如台北大安漲10%，會連動這裡一起
琢青除了地點好，物件也很高檔吧印象中
公設40%？我覺得不是給一般家庭的46F 10/01 12:43
但我覺得近幾年新店追台北價就在那了
譬如台北大安漲10%，會連動這裡一起
琢青除了地點好，物件也很高檔吧印象中
公設40%？我覺得不是給一般家庭的46F 10/01 12:43
推 : 當下的成交本來就是合理，那就是市場沒錯啊，ceca的文講的很好啊，當然，如果之後回檔被套牢也是之後的合理，當下的市場就是正確。51F 10/01 13:01
推 : 每個房價的時空背景都不同，以前40萬合理的，但現在70萬才是合理54F 10/01 13:03
推 : 永遠都新的貴啊，至於五峰，有交易當然就往上開。市區就是要領漲，你央北堆多高，我市區當然大水庫56F 10/01 13:04
推 : 我是蠻看好央北，但跟仲仲的看好是不同的。原本2500萬的房子房仲來賣，屋主預期的獲利，政府要分的一杯羮，加上仲仲4%的仲介費，馬上就變2700了。所以大家覺得央北行情65，仲仲就要喊央北的價值是70，大家覺得有70的時他們就會開始喊80了。結論就是，喜歡央北就去買預售屋，推案其實源源不絕，儘量不要考慮仲仲手上的物件58F 10/01 13:04
→ : 央北穩住60的那幾個月，璞御整棟秒殺，原本開64慢慢賣的，結果全部開價成交
還有琢青是特殊產品，前後都公園，左右比他矮，雙面臨大路又名牌建商。這塊地根本噴青煙的那種64F 10/01 13:05
還有琢青是特殊產品，前後都公園，左右比他矮，雙面臨大路又名牌建商。這塊地根本噴青煙的那種64F 10/01 13:05
推 : 新店市區頂多7開頭，最高8068F 10/01 13:11
推 : 樓上，琢青已經超過這個價格了，突破你的論述
上述推文，你的論述也不正確，央北去跟漢皇或是宏普買都要64-69萬，美河市都65-68萬，跟仲介沒什麼關係，你把仲介想的太了不起，是市場會評估這個物件在什麼定位。69F 10/01 13:12
上述推文，你的論述也不正確，央北去跟漢皇或是宏普買都要64-69萬，美河市都65-68萬，跟仲介沒什麼關係，你把仲介想的太了不起，是市場會評估這個物件在什麼定位。69F 10/01 13:12
→ : 今年過年兩老買潤泰央北不到60-65被笑73F 10/01 13:24
推 : 市場是會評估房子的價值但是由仲仲喊出的價值就覺得很噁74F 10/01 13:28
→ : 連二重重劃區都50了...75F 10/01 13:28
推 : 存房又不犯法，那個潤泰老闆也有存海灣新城76F 10/01 13:35
推 : 北市跟新北高價區，沒有在看家庭收入買的，要看家族PR值……77F 10/01 13:36
推 : 仲仲的話聽聽就好XD，五峰重劃區是沒那個價值，但新店市區今年七字頭成交是事實
我是認為就算房市修正，新店市區中古屋站穩六字頭也是常態，恐怕有僵固性79F 10/01 13:37
我是認為就算房市修正，新店市區中古屋站穩六字頭也是常態，恐怕有僵固性79F 10/01 13:37
推 : 價不價值 是市場決定 不是你說的算83F 10/01 13:39
→ : 不用看仲仲說什麼，看實價登錄就知道市場價值在哪邊，把極端值剔除就可以84F 10/01 13:40
推 : 買不起可以租86F 10/01 13:41
→ : 至於仲仲...大家自己心裡有一把尺會判斷就好87F 10/01 13:41
推 : 海灣新城都可以存到變廢墟了你管的著？88F 10/01 13:42
→ : 很多會買新店的族群大概都不在ptt的年齡層裡面，所以大家會懷疑它的價值也是正常的
反正無須多說，留待市場驗證就好89F 10/01 13:42
反正無須多說，留待市場驗證就好89F 10/01 13:42
→ : 想太多啦，一堆在ptt 前HTC的一堆好嗎
帥過頭都有ptt帳號了92F 10/01 13:43
帥過頭都有ptt帳號了92F 10/01 13:43
推 : 可是你們就是拿兩個極端值建案在講啊。琢青前面講了，宏普跟漢皇，這兩個面公園的，當然也是特殊產品，至於一般產品...很遺憾，賣完了！等下一季看看94F 10/01 13:48
推 : 欸我是說一些50、60歲的換屋族群啦XD，新店老人頗多97F 10/01 13:51
→ : 漢皇看出去的方向算是面公園嗎？98F 10/01 13:56
推 : 我還以為你說一堆40的都有老人臭了
出門記得噴香水喔 各位看到這邊的XD99F 10/01 13:56
出門記得噴香水喔 各位看到這邊的XD99F 10/01 13:56
推 : 收藏也太好笑XD101F 10/01 14:03
推 : 要收藏的誰會考慮琢青啊102F 10/01 14:07
推 : 收藏如果是指用房地產保值資產並沒有錯吧103F 10/01 14:22
--