看板 home-sale
作者
標題 [閒聊] 永春都更案釘子戶真的輸嗎？
時間 Thu Nov 25 11:01:28 2021
作者
標題 [閒聊] 永春都更案釘子戶真的輸嗎？
時間 Thu Nov 25 11:01:28 2021
https://upload.cc/i1/2021/11/25/5hu2F7.jpeg
![[圖]](https://upload.cc/i1/2021/11/25/5hu2F7.jpeg)
剛剛路過，彭先生的店面在十字路口十分搶眼，
雖然永春都更案的建物本身美感說不出的詭異
（不過美感看個人啦，可能有人覺得很美）。
如果彭先生和樓上破冰，整棟公寓拉皮出租
給星巴克之類的，後面的建案反而襯托出他
獨一無二的磅礴氣勢，租金一定很高。加上手
上有永不貶值的高土地持分，可當傳家寶。
彭先生是不是不參加都更也不虧呢？
--
Sent from nPTT on my iPhone 12 Pro Max
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.186.198 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XdloA7- (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1637809290.A.1FE.html
推 : 拉完皮出租潮到爆 反正他也不缺錢了吧1F 11/25 11:04
→ : 參與更新之後發回的店面一樣可以租給星巴克啊2F 11/25 11:06
→ : 整棟都是彭家的親戚 自己都搞不定3F 11/25 11:06
→ : 短期內價值一定是有虧損的4F 11/25 11:07
推 : 一二樓沒輸 三四樓輸慘5F 11/25 11:07
→ : 但長期來講, 在台北市這個區域持有大面積土地還不錯
他撐得夠久還是能贏
他原本兩個店面可以換更新後的兩個店面加兩個樓上 另外還有一個松山路上價值較低的店面
短期內一定是輸的啦 長期有可能贏6F 11/25 11:08
他撐得夠久還是能贏
他原本兩個店面可以換更新後的兩個店面加兩個樓上 另外還有一個松山路上價值較低的店面
短期內一定是輸的啦 長期有可能贏6F 11/25 11:08
推 : 覺得沒有輸11F 11/25 11:14
推 : 前面那家天然美髮廳還有在營業嗎？接地氣12F 11/25 11:15
推 : 他原來占用旁邊私設巷道的雨遮被拆了13F 11/25 11:15
→ : 不對 那個店面在松信路 不在松山路
還在營業
沒有輸他叔叔就不會拿煤油想燒他機車行了14F 11/25 11:15
還在營業
沒有輸他叔叔就不會拿煤油想燒他機車行了14F 11/25 11:15
推 : 松信路店面人氣差很多 行人很少 不知道為什麼
店面也是工業相關的比較多 什麼汽車材料行油漆行之類的17F 11/25 11:19
店面也是工業相關的比較多 什麼汽車材料行油漆行之類的17F 11/25 11:19
推 : 不輸，光有店面就贏了..19F 11/25 11:21
→ : 彭龍三的一樓應該沒輸 二樓以上輸慘了20F 11/25 11:22
推 : 有店家敢找這種機掰地主租嗎 不怕每年房租調漲一倍嗎21F 11/25 11:23
→ : 松信路比較小條, 而且過忠孝東路之後沒通到甚麼大馬路吧22F 11/25 11:23
推 : 早就說店面絕對不輸，反而是大大的加分23F 11/25 11:23
→ : 松山路就接松德然後就信義路
他參與更新一樣是拿兩個店面回來啦 反而多一個松信路的店面24F 11/25 11:23
他參與更新一樣是拿兩個店面回來啦 反而多一個松信路的店面24F 11/25 11:23
→ : 地點好，又三面突出顯眼，後面還有漂亮的靠山26F 11/25 11:24
→ : 長期等60年下次都更吧 短期不會再有買家有興趣27F 11/25 11:24
推 : 沒記錯樓上是建商的，至少四樓有參與都更呀28F 11/25 11:24
→ : 森業給他的條件非常好了29F 11/25 11:24
→ : 短時間20年是鐵定輸的...現在店面價值又不高...長期難說30F 11/25 11:25
→ : 大樓在蓋的時候那邊根本不能住人了 吵死31F 11/25 11:25
→ : 但人生有幾個20年...不用去想太久以後的事情32F 11/25 11:25
→ : 星巴克幹嘛租這便宜公寓？33F 11/25 11:25
推 : 這土地持分有什麼用？稱到後面新大樓下次都更嗎？34F 11/25 11:26
![[圖]](https://tw.appledaily.com/resizer/0rnuO9fNos0lrONx6SU1oTwljDw=/filters:quality(100)/d87urpdhi5rdo.cloudfront.net/12-26-2019/t_450647125e7547a6b908be75806f76bb_name_640_d3864f6993a049713d207b8b8b5b9dae.jpg)
→ : 星巴克真的要租 旁邊森業永春有一排店面可以租啊XD36F 11/25 11:26
→ : 門面一定是開高大上的吧37F 11/25 11:26
→ : 土地價值要等到大地震天災後才有價值了...38F 11/25 11:26
→ : 他這棟是前後棟 自己重建是可以的
他叔叔燒他家之前 也是有先求他不參與都更就自己改建39F 11/25 11:27
他叔叔燒他家之前 也是有先求他不參與都更就自己改建39F 11/25 11:27
→ : 老一輩很迷信土地價值...ceca開示過...那已經是過去式了
沒辦法整合成大面積的土地，價值有限41F 11/25 11:27
沒辦法整合成大面積的土地，價值有限41F 11/25 11:27
→ : 自己重建 現在建蔽率算下來會很窄吧？43F 11/25 11:28
→ : 會啊 一定是不如森業蓋的大樓氣派的44F 11/25 11:28
推 : 他這改建一定有價值，但要看建商怎麼跟他玩了45F 11/25 11:28
→ : 改建就變紙片屋吧46F 11/25 11:30
推 : 幹嘛一直設想他要改建?這金店面就是打死不會動的47F 11/25 11:31
推 : 樓上也被建商買下了吧 預定20年後再來看戲48F 11/25 11:31
→ : 金店面是要收多少年才有改建後的幾億價值...49F 11/25 11:31
→ : 是樓上的建商想哭吧，資金直接卡死在這，玩都更的建商50F 11/25 11:32
→ : 森業永春就已經蓋完了 建商是有差樓上這兩戶?51F 11/25 11:32
→ : 大都不願意直接投錢下來買房，碰到這種情形就把現金流就卡死
這店面的土地價值永遠都在還會越來越值錢，地主根本就不急，不管什麼時候改建都是幾億的價值52F 11/25 11:33
這店面的土地價值永遠都在還會越來越值錢，地主根本就不急，不管什麼時候改建都是幾億的價值52F 11/25 11:33
→ : 這塊地面積不夠 原地改建下去大概兩個店面變一個
森業永春都蓋完一坪140在賣了 卡死甚麼現金流?56F 11/25 11:36
森業永春都蓋完一坪140在賣了 卡死甚麼現金流?56F 11/25 11:36
推 : 對建商來說根本是零頭的小錢吧58F 11/25 11:37
推 : 一坪多少賣賺的錢又不是建商的，是其他地主的59F 11/25 11:41
→ : 建商拿到的單位賣掉為什麼賺得錢不是建商的?60F 11/25 11:42
→ : 搞不好還撐不到贏就駕鶴西歸了61F 11/25 11:42
→ : 建商拿到的單位是地主拿房來抵的"建築費"，這利潤是固定62F 11/25 11:43
→ : 笑死 誰跟你固定的XD63F 11/25 11:43
→ : 要不咧，隨建商喊喔64F 11/25 11:44
→ : 建商會想哭想太多吧，他根本不差那一戶的錢65F 11/25 11:44
→ : 建商拿到的單位 是用預估更新前後價值跟更新成本計算的
但更新過程中 房價會漲, ok?66F 11/25 11:44
但更新過程中 房價會漲, ok?66F 11/25 11:44
推 : 再等下次100年後的都更啊 大贏家68F 11/25 11:44
→ : 都更計劃書內就明明白白說了建築的成本建商的抽成69F 11/25 11:45
推 : 少賺就是賠70F 11/25 11:45
→ : 依照內政部都市更新入口網, 森業是分配37.5%的更新後價值預估更新成本是37.02億71F 11/25 11:45
→ : 會漲的前提是計劃書內寫估價賣120萬，建商就用120收來抵73F 11/25 11:46
→ : 但用允建容積*1.6*0.375*130萬=41.6億74F 11/25 11:47
→ : 建築費，建商收來後要賣高或賣低是建商的事75F 11/25 11:47
→ : 這還沒有算地下車位76F 11/25 11:47
→ : 他現在就算想自己改建，反而換他要去跟建商談對吧？77F 11/25 11:47
→ : 所以咧? 你剛剛不是說利潤固定?
固定在哪?
計劃書上寫的價值 過了五六年不會漲?
更何況37.02億本身就有含建商利潤的建管費用78F 11/25 11:47
固定在哪?
計劃書上寫的價值 過了五六年不會漲?
更何況37.02億本身就有含建商利潤的建管費用78F 11/25 11:47
→ : 走權利變更才是你們討論的這樣吧？一般協議合建建商會自己算跟住戶的分成82F 11/25 11:48
→ : 更何況37.02億本身就有含建商利潤跟建管費用
其實權變跟協議合建都差不多
權變只是名義上走過場 談都更過程早就談好誰分哪間 起碼也談好誰分哪幾層的甚麼房型
沒先談好這個 誰會簽同意書XD84F 11/25 11:48
其實權變跟協議合建都差不多
權變只是名義上走過場 談都更過程早就談好誰分哪間 起碼也談好誰分哪幾層的甚麼房型
沒先談好這個 誰會簽同意書XD84F 11/25 11:48
推 : 輸贏都是暫時的 幾十年後都一樣89F 11/25 11:54
→ : 樓上的少年哲學家90F 11/25 11:55
推 : 是固定的阿，政府規定給建商的利潤就寫死了
建商要去收房來賣那就是另外的事，選房也是公開的，每間的價值又不一樣，選到同間就抽籤而已91F 11/25 11:55
建商要去收房來賣那就是另外的事，選房也是公開的，每間的價值又不一樣，選到同間就抽籤而已91F 11/25 11:55
→ : 甚麼叫另外的事...建商分行本來就是會賣啊XD
甚麼叫另外的事...建商分房本來就是會賣啊XD
不過這些都多講的 森業永春都蓋好了 到底現金流卡在哪?94F 11/25 11:57
甚麼叫另外的事...建商分房本來就是會賣啊XD
不過這些都多講的 森業永春都蓋好了 到底現金流卡在哪?94F 11/25 11:57
推 : 建商穩拿的利潤叫風險管理費，就是整個建築費的11趴左右其他的是建商跟地主收房來賣，地主也可以不賣建商阿97F 11/25 12:00
→ : 有沒有賺賠是要跟參加改建來比..跟沒店的普通人比一直喊怎樣都贏是有意義嗎..
建商金流卡在那兩戶？噗99F 11/25 12:01
建商金流卡在那兩戶？噗99F 11/25 12:01
→ : 店面也沒用 只有住這建案的人會去消費
沒有停車位 租不了多少錢
改建容積直接減少 不能蓋違建了
簡單的說就是廢了 圖點下去 理髮廳跟修機車店
連7-11我看都經營不起來256F 11/25 23:54
沒有停車位 租不了多少錢
改建容積直接減少 不能蓋違建了
簡單的說就是廢了 圖點下去 理髮廳跟修機車店
連7-11我看都經營不起來256F 11/25 23:54
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/NPEMXZwh.jpg)
--
作者 Freighter 的最新發文:
- 37F 8推 6噓
![]()
連結： 內文： 2024北市預售新案全區破百萬，也帶動新北第一環的「中和」房價急起直追，根據實價資 料顯示，中和預售房價從2020年每坪成交49.79萬，到2024年已達72.57萬，五年來大漲 4 …46F 27推![]()
安安，買房子對絕大部分的人來說，都不是 打算三、五年就要賣，而是會住個十幾二十年的， 所以假定你2020年三級警戒第一天就去買房，大部 分人近一兩年應該也不會賣掉。 既然如此，在金龍海嘯下，還能穿住 …117F 51推 2噓![]()
如上圖，查詢樂居的新案均價， 按生活次分區，列出較常討論的部分。 按照每坪單價，分為四個等級，分別是 第一級 150萬以上 第二級 125-150萬 第三級 100-125萬 第四級 100萬以下 …91F 36推
點此顯示更多發文記錄