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作者 normangood (康寶)
標題 [請益] 第二間房還是要投資大盤
時間 Wed Aug 17 02:15:51 2022

各位好，小弟有個小問題！

目前雙方（夫妻）月收淨收入約：12萬（均公

務人員。已有一間房貸約1100萬，月繳房貸

約38000元（全新透天）。明年三月準備交

第二間房（全新）當時買752萬，目前市值約

950萬，假如背房貸的話，房貸跟租金可以打

平只是覺的。假如賣掉的話約可拿回300萬

（含頭期款），剛剛試算放入大盤指數6%，

每年定期投入18萬，30年後約有3200萬，

是否比持有第二間房還要好呢？因為感覺房

價每年通膨漲3%比大盤指數6%還要少，且

房價漲到一個程度都難賣了，但大盤投資卻無

上限，再請益網路各位大大。

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推 lagadidi: 貸款貸得過嗎1F 08/17 02:19
→ normangood: 房貸收支比60%左右都可以
我說的是個人。老婆月薪64000元，應該是ok2F 08/17 02:23
推 Erpolice2018: 有小孩的話 我會選擇第二間房 如果要選擇投資建議還是買全市場 資金畢竟比房子自由 不要選擇單一地區進行投資4F 08/17 02:38
→ ppnow: 每當股市反彈就會有這種文，問你自己擅長那邊啊，有的人會買飆股有的人會買飆房。不過你要記得，房子是五倍槓桿。7F 08/17 02:46
推 az0102: 房子有槓桿你漏未考慮9F 08/17 02:59
→ ox321: 其實要看你怎麼看待第二間房，現值漲幅約30%和其他地段比起來有沒有名列前茅，租金收益夠不夠穩定，如果答案是肯定的，那可以放著收租，要開槓桿就去問問增貸有沒辦法貸出差額做高風險投資，反正有租客幫繳錢，你就當做拿他的錢去玩期現選，房子是你的，萬一股市失利想賣再賣掉就好了10F 08/17 04:02
推 menace: 你確定你抱得住300萬一口氣歐印股市？ 房地產穩穩收租 每個月現金流投入股市 比較適合一般人的心臟 長期也能有豐盛果實 遇到大跌還可以增貸買股票15F 08/17 04:15
推 garyddt: 額外拿60萬做0050期貨(最高到20倍槓桿；你可以只開5倍)，額外賺300的6%。跑個多年看哪邊穩定獲利，試驗期間若50萬賠光至少還有房收租18F 08/17 06:27
推 abyssa1: 房租+2% 不會輸股市 而且股市同金額要開槓桿
房市槓桿較安全 還有一個重點是你已經買了 不動產交易成本高 帳上獲利根實際賣出獲利落差很大
你如果買之前問 大概兩者不相上下 已經買了就不建議賣21F 08/17 06:56
推 jjjerry: 當然是房，房又不會崩，股會崩欸25F 08/17 07:56
推 uevol123: 當然是房 負債比ok 結餘cover得過去26F 08/17 08:32
推 TheDream: 看起來年收租金有房價的3.4%。若未來增值性也不錯，那該留下來，房地產也是要長線才勝率高。 你現在賣還要扣交易成本。 不過你都問這個問題，最後應該會賣房換股27F 08/17 08:34
→ normangood: 應該是說，我有想過自己有機會要增貸，但是我想到說，增貸利率會抵扣年化報酬率，就覺得好像獲利被吃不少。30F 08/17 08:40
推 mountain821: 大盤每年穩定6%？32F 08/17 08:51
→ normangood: 長期20年回測約6%33F 08/17 09:00
推 stpada: 買房喪失金流，買股承擔高風險34F 08/17 09:11
→ TheDream: 大盤穩定6%的前提是經濟長期正向成長。長期20年來看，假設GDP每年成長3%，通膨率2%，合理房價漲幅=GDP成長率加上通膨率=5%，年收租金是總價的3%，房地產成本包含貸款利息等等每年抓2%，長期槓桿抓3倍。
房地產年化報酬率應該是 (3% + 5% -2%) x 3 = 18%。
板上算過很多次了，你買大盤不開槓桿無法贏過房地產。35F 08/17 09:24
→ normangood: 原來是這樣子啊！感謝T大指導41F 08/17 09:32
推 junior020486: 想太多了，除非你把股票再質押、股息全部投入
不然你年化報酬率，還輸給每過幾年增貸、理財貸再投入不動產的大大
IBIZA、S26已經實測過了42F 08/17 09:36
推 lolpklol0975: 現在是台灣房產的起漲點,建議全壓房產46F 08/17 10:04
推 fatb: 如果你要做長期的話 其實不用去投資大盤 錢留著等崩盤 去買穩定高殖利率的股票47F 08/17 10:06
噓 stpada: 房價又不是線性，上面那公式根本不合理49F 08/17 10:07
→ TheDream: 難道大盤每年穩定6%是線性的？前面已經說是長期20年來看年化報酬率了，你閱讀能力還好吧？
自己去算台灣房價近十年與近20年的漲幅，看看有無大於GDP成長率加上通膨率。50F 08/17 10:11
推 kobe741107: 懶得出租還要管理  丟著剩9%還是屌打6%?
結論: 房+出租:18% >2倍槓桿大盤:12% >房:9% >大盤:6%54F 08/17 10:18
推 jeffleentu: 看到有人噓房價不是線性真的笑出來，房價走勢跟股價走勢放在一起比一下好嗎，看誰比較線性56F 08/17 10:54
推 kemal969: 公務員這麼高薪?58F 08/17 10:58
推 chrischang: 現在來說房市高點，進場要套一陣子囉59F 08/17 10:59
→ normangood: 老婆是基層主管有領主管加給（被罵加給），差不多64000元，薦七四職等！
本來就做好準備要背房貸了！只是說透天是後來自住需求，原本的大樓自住變成投資，後來想想真的是始料未及。60F 08/17 11:03
推 curry56: 100%買房64F 08/17 11:38
推 cutemico: 邊際效益遞減、分散風險，我是你的話我會投資大盤，前提是當作儲蓄不能亂賣65F 08/17 12:37
→ ox321: 增貸利率不好就直接整個轉貸，所有多生出的費用就分段轉嫁租金就好，多做幾次操作就懂了，有人幫付房貸久了還幫你存股，一段時間就去提錢出來，本金永遠在那，想賣就再賣67F 08/17 12:38
推 jagger: 穩賺就是買房70F 08/17 13:12
→ bridon: 這裡問當然是買房,你去股版問看看71F 08/17 13:18
推 Latte7: 兩個月前絕對不會有這種問題的文章72F 08/17 13:36
→ muscleloser: 你股版再問問看73F 08/17 13:59
推 mecca: 100%買房74F 08/17 14:34
推 hagridsu: 絕對是第二間房沒什麼好猶豫，房價也不會有上限的問題。75F 08/17 14:46

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