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看板 home-sale
作者 MrEric (Hey)
標題 [請益] 手上多個物件該如何調節
時間 Fri Mar 11 22:03:12 2022



台中奈米咖投資客

目前有一間5年四房自住

四間14年兩房 (持有3~6年)

一間21年三房 (持有2年)

一間28年三房 (持有10年)

這些都是屬於價差型物件  出租都只有4%-4.5%


最近想把28年賣掉

以及一間滿5年的兩房賣掉 (剛好可重購退稅)


但我就像哥倫布發現新大陸

1. 賣掉之後完全動彈不得 買時只能貸款四成

   很卡 但28年的物件年紀又大了

   現在賣方市場應該可以很快秒殺

   賣掉買其他的 整個槓桿效益很差

2. 有點想轉轉收益型物件

   但發現最近很多公寓 電梯改套拿出來賣

   是不是不太妙

   而且套房市場591看到的真的一堆 是否好租?

   兩房的投報又不高

請問單兵該如何處置?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.126.180.76 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YArQYU4 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647007394.A.784.html
→ abyssa1: 躺平啊1F 03/11 22:08
推 iceyu: 限制貸款就是防止你這種人一直無限買下去 繼續收租吧
朋友限貸前 三間貸款八成收租剛好抵房貸 現在就躺平看戲2F 03/11 22:09
推 Rain1025730: 這個就是前面文章說的海嘯第一波沖擊對象4F 03/11 22:12
推 nthomas: 好好收租很難嗎？不用這麼貪心5F 03/11 22:13
推 morrishh: 我之前有跟你分享過，現在的政策會馬上打到這種類型的6F 03/11 22:15
推 frowning1226: 想辦法增貸就好，現在第三戶8成槓桿很珍貴= =7F 03/11 22:15
→ morrishh: 所以要繼續往上擴張，現在你自備款成數就被打壓下來了8F 03/11 22:15
→ frowning1226: 現在多房的就是以不變應萬變最好，補物件也貴9F 03/11 22:16
→ morrishh: 透套物件一個就幾千萬，反正本來也就是六成反而沒差10F 03/11 22:17
推 Matsui: 我就是貸滿兩間收租，再用家人買自住的，現在兩間
租金扣掉月付還
有3800可花，好想再買來收租喔11F 03/11 22:17
→ frowning1226: 阿不然想辦法現金買公寓，然後再去請教銀行理專14F 03/11 22:17
推 jamo: 無解,現在政策跟風向就是打你這種人~15F 03/11 22:17
→ morrishh: 或者原只有五成，跟四成也只差一成，反正現金流一樣強16F 03/11 22:18
→ frowning1226: 理專會想辦法幫你的，只要你收支比會過17F 03/11 22:18
→ morrishh: 轉換類型現在不容易，好的物件不肯賣，新的改套物件少，畢竟老屋也是漲翻天，你也只能多存幾年湊頭期
這波賺價差已經很爽了，就看你還要不要繼續投入而已18F 03/11 22:20

m大 謝謝建議

想說這波上來 應該會緩和一陣子

趁沒甚麼人在賣 高價出脫 轉換物件

翻譯: 動彈不得

推 F93935: 收租型不會比較好，丟掉兩間改套了很煩事情很多很雜
不如正常格局賺價差
你看投報買 你的買家也是看你投報夠才要買，完全都是投客互丟
裝潢久了一定的修繕隨之而來 冷氣 家具有的沒的21F 03/11 22:24

主要想換收益型是不想再上班

結果回頭過來發現改套價格也很高

F大你也透套嗎

推 jamo: 格套沒有8趴投報,沒決心做到30間以上,就算老屁股也不建議26F 03/11 22:29

恩 30間以下 現金流也不夠養活的意思

還是要繼續打工上班

→ jamo: 還有就是要集中區塊,分散管理來也太累了~27F 03/11 22:30
推 morrishh: 不想上班的話轉透套收益是不錯，你就有時間自己管
自己幫自己打工的概念28F 03/11 22:31

目前就像首購一樣 擔心不好做

猶豫不決

→ morrishh: 賺價差的優點是這波很爽，缺點是你要賣掉才能爽
但是賣掉了發現去買別的還是很貴…結果又不爽了
翻來翻去，結果都是莊家收稅最爽，是不是跟股市很像30F 03/11 22:32

收稅的真的最爽 算算一間兩房賺個300多萬

即使是20%也要50幾萬的稅

不提供單據只能扣少少3%

所以想趁重購退稅賣一波
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 03/11/2022 22:37:21
→ lalala419: 現金流是不是很慢呀 看CECA大大都是拚翻桌率的33F 03/11 22:34
推 morrishh: 現金流，頭過身就過，真的想拼都是一年買一棟34F 03/11 22:36
推 frowning1226: 現金流物件增值較慢，正常住家類型增值快35F 03/11 22:38
推 morrishh: 總之，加油啦…36F 03/11 22:38

不同的時期有不同的困擾…

謝m大指教
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 03/11/2022 22:43:02
→ lalala419: 不太懂白手起家現金流要怎麼玩大 記得前陣子有文章教學好像白手起家的還是得一直買賣 這種已經多房的再現金流37F 03/11 22:42
→ MrEric: lala 搜尋我之前的文章 有高手有教學
結論 先透過價差型累積資本 再轉收益型39F 03/11 22:44
推 lbehide: 現在轉換物件的獲利會被新物件的高價吃掉，除非你能持續補進被低估的物件，不是裝修短線的還是需要靠持有時間降低房地稅。41F 03/11 22:46
推 lalala419: M大感謝 找了好久終於找到XD44F 03/11 22:47
推 alanbread: 台中改套市場要好跑現在總價投報要8%
我改套的物件都留不住45F 03/11 22:50
→ MrEric: 8趴 大概跟童顏巨乳女友一樣難找吧
a大 為什麼？？？47F 03/11 22:51
→ alanbread: 因為我每次算完現在賣掉的差價要收4-5年
我就捏不住了
我改好賣掉都8%總價投報
所以滿租後大概都2個月內噴掉
我去年噴兩間現在回想都很後悔
加起來每個月扣貸款15萬正現金流
兩間都有電梯的，現在根本找不到 乾49F 03/11 22:52
→ MrEric: 是公寓還是電梯改套？
忍不住就射的概念
15萬 可以不用上班了56F 03/11 22:56
→ alanbread: 月初談一間有電梯的談不下來，過兩天要簽一間5+6，希望捏得住
去年那兩間都華夏59F 03/11 22:57
推 diedieway: 前幾天親戚才在台中收了一間透套，最近市面上都不便宜62F 03/11 22:58
推 alanbread: 我是前年年中跟年底買的，那時候還傻傻不會趕租客，等租期到清空才開始裝潢，我以為這種案子很多；後來才發現老天給我一個金雞母我不到兩年就把他宰了63F 03/11 22:59
推 diedieway: 我自己是在水湳附近買透天自己改。台北人一直來搶房子有夠煩！一直抬價66F 03/11 23:00
推 alanbread: 透套我沒玩過，投報太差68F 03/11 23:00
→ MrEric: 華夏改套裝潢費用大概抓多少
diedie 透天你大概抓多少價位的物件69F 03/11 23:01
推 morrishh: 透套你以為是在收租…其實我是在養地而已…71F 03/11 23:02
推 s26492755: 我不會碰公寓跟改套  你的部分我會出掉28歲的  重新去買1x歲的
不知道你資本狀況  足夠的話  我會全轉正常收租型72F 03/11 23:05

正常收租有極限

之前可以一年買一間 (1x年 400萬兩房 100萬頭款)

現在無法 1x年 800萬兩房 頭期要準備500萬

只能買600的1+1房 但也要 360萬

會變成跟首購一樣 存錢速度趕不上房價

推 ganninian: 看到沒有 這才叫投資客 持有兩間算什麼 第二戶限制貸款根本擾民75F 03/11 23:08

阿良!


推 diedieway: 含裝潢看能不能弄到2000以內、五樓加頂樓12間，投報率自己抓嘍
不過我買的位置比較好投報率蠻爛的哈哈哈，就真的在養地置產而已，改套是請人家幫我付房貸77F 03/11 23:11

謝d大分享
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 03/11/2022 23:23:24
推 frowning1226: 快被樓上gann大笑死81F 03/11 23:21
推 iamverygood: 覺得太舊的先出掉 買不起就還些貸款本金  有看到好機會再理財貸出來就好82F 03/11 23:22
推 digging: 重購跟自住6年交叉，有個可以換物件
更正，有應該可以換物件。還是走C大路線先還清個幾間
近期屋齡老的大樓會被火災影響一陣子84F 03/11 23:41
推 tomap41017: 趕快賣掉讓市場活絡一下好嗎拜託87F 03/12 00:02
推 alanbread: 我玩改套後一般中古屋就覺得賺太少
都專吃改好的，整理佈置一下而已
包租公很多持有久了租金沒拉上來，用他以為的行情去賣投報，都有糖果可以撿88F 03/12 00:05
推 s26492755: 我是有老婆的名字可以買  目前房子都在我名下  所有老婆那還是乾淨的
我的目標也很小啦  被動淨利破百就好了  留些時間給小狗老婆過過小生活92F 03/12 00:47
推 frowning1226: s大的被動破百是月還是年...96F 03/12 01:06
推 kissung: 見好就收97F 03/12 01:11
推 rock7663: 請問原po樓上lala大說的文章是哪篇標題能說一下說找不到，感恩98F 03/12 01:15
推 s26492755: 年啦  淨利破百  每月差不多有個十萬  應該是夠了加上資產都還在
目前房租破百而已  但這要扣成本100F 03/12 01:23
推 xa6555: 直接賣掉一間大概60-100 快的話1-3個月賣掉 做
租的多麻煩又慢 哈算了人各有志 偶爾也是很後
悔太快賣掉 買不回去103F 03/12 02:21
噓 amingfirst: 就是你這種人 想想下一代吧 ㄏㄏ 房版真的很強106F 03/12 02:46
推 nicayoung: 加價賣107F 03/12 04:03

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