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作者 tompi (大波動)
標題 Re: [請益] 升息到房貸利率幾% 投資客才會縮手
時間 Mon Mar 21 14:21:51 2022

※ 引述《ypeter (!!)》之銘言：
: 之前板上反指標說 央行不會升息
: 結果美國升一碼 台灣馬上更進一碼
: 馬上打臉 XD
: 看起來未來 還是會繼續升
: 想請教一下投資客
: 如果你們的利息漲到2%甚至是3%
: 你們還會投資房地產嗎
: 還是就資金放回銀行或是其它標的?
: 純討論 理性勿戰

  我認為大約是2.8%~3.5%

資料:1993~2021

變數
HP:房價漲跌 (雙北平均漲幅) 國泰&信義房屋資料
MR:房貸利率                1998~2021 Cmoney，1998 年以前為差補數據
CPI:                       主計處資料
SR:年股市漲跌:                證交所

不利用GDP的原因是有時GDP下跌但股市上漲，因此用股市漲跌
作為財富與景氣的代理變數


迴歸模式
HP=a + x1*MR + x2*CPI +  x3*SR


結果
                 係數    t 統計      P-值
[圖]

如果 房貸利率、CPI、股是年報酬為0，台灣房價的自然增長為7.2%/年

但實際上因為有貸款利率，以2%計算，若CPI與股市變動為0

則房市變動期望值為 0.0719-1.5745*2%= 4.04%


通貨膨脹率雖然對於房價的影響是正的，但顯著性還不到非常顯著的水準

影響房價最大的因素 則是 房貸利率

因此假設不考慮CPI

而股市以長期年均報酬 9%計算

在考慮投資房市報酬 沒有超額報酬情況  HP<=MR

房價年報酬率期望值<= 房貸利率  且 假設等於 I+0.5% ，I 為定儲利率

根據求解 MR=3.23%

HP=0.0719-1.5745*3.23%+0.126*9% = 3.23%

房價年報酬期望值 3.23%

此時I約為 MR-0.5%=2.73%


上述也就是若房貸利率上升至3.23%，則雖然房價上漲期望值也恰為3.23%

但是無風險定存利率為2.73%，考慮風險貼水及各種成本下 此時投資房市

並不划算，不如放定存來的安全。此時房價就不會漲了。



但房貸利率會不會升到3.23%?  離目前 7~8碼

除非美國升息8碼以上，否則應該很難看到。



但

上述估計若不考慮股市效果 則MR=2.79%  房貸利率上漲至2.79%，房價預計不再上漲。

這樣離目前就剩下6碼，這可能就會落在美FED目前的守備範圍了。

台央行會不會跟進? 不知道。


單位:%
年月     房價    房貸    CPI     年股市
         漲跌    利率             漲跌
 1,993   7.18    9.04    2.94    79.76
 1,994   1.34    8.91    4.10    17.36
 1,995   1.88    8.79    3.66   -27.38
 1,996   0.94    8.66    3.08    34.02
 1,997  -5.92    8.54    0.91    18.08
 1,998  -7.81    8.41    1.68   -21.60
 1,999  -3.62    7.60    0.18    31.63
 2,000  -5.59    6.78    1.26   -43.91
 2,001  -3.56    5.99   -0.01    17.14
 2,002   3.82    4.40   -0.20   -19.79
 2,003   7.65    2.98   -0.28    32.30
 2,004   15.84   2.40    1.61    4.23
 2,005   8.87    2.29    2.31    6.66
 2,006   12.98   2.27    0.60    19.48
 2,007   5.31    2.44    1.80    8.72
 2,008  -0.84    2.75    3.52   -46.03
 2,009   20.36   1.80   -0.87    78.34
 2,010   16.55   1.69    0.97    9.58
 2,011   9.10    1.83    1.42   -21.18
 2,012   7.63    1.89    1.93    8.87
 2,013   14.69   1.95    0.79    11.85
 2,014  -0.09    1.96    1.20    8.08
 2,015  -5.59    1.95   -0.30   -10.41
 2,016  -1.11    1.72    1.39    10.98
 2,017   0.34    1.65    0.62    15.01
 2,018   2.31    1.63    1.35   -8.60
 2,019   1.83    1.62    0.56    23.33
 2,020   6.46    1.42   -0.23    22.80
 2,021   9.60    1.35    1.96    23.66


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※ 同主題文章:
Re: [請益] 升息到房貸利率幾% 投資客才會縮手
03-21 10:32 IBIZA
Re: [請益] 升息到房貸利率幾% 投資客才會縮手
03-21 14:21 tompi
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:22:25
推 jc761128: 數據推1F 03/21 14:26
推 spermbox: 你沒計算存款利率2F 03/21 14:28
 房貸利率  且 假設等於 I+0.5% ，I 為定儲利率
 應該有啦
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:30:27
推 mayu1230: 不要騙我沒讀書 你的迴歸模式加上這個會不會更好3F 03/21 14:32
推 spermbox: 你完全沒搞清楚狀況4F 03/21 14:33
推 mayu1230:  https://i.imgur.com/laEI0Bp.jpg5F 03/21 14:33
[圖]
→ spermbox: 房貸利率完全沒影響0貸款的人6F 03/21 14:33
 房價跟著利率變動 這沒錯的
→ mayu1230:  https://i.imgur.com/xH3mXSR.jpg7F 03/21 14:34
[圖]
 你PO的變數資料更詳細
 原版主題問的問題，我算了我的想法
 不然你也算一下 大家交流一下
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:38:09
推 HeartBreaker: 我還想說你的迴歸式內的變數有沒有文獻支持8F 03/21 14:35
 又不是寫論文
 再者 討論房價 若沒有上述變數 也不對啊
推 gy55662008: 投資的機會成本增加 在決策上會有影響9F 03/21 14:37
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:39:12
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:39:44
推 gy55662008: 用極端的數字可能更好理解 定存20%的情況 你會再買進出租總價投報（無貸款）5%的物件嗎？10F 03/21 14:39
推 spermbox: 你沒在算存款利率，你的推論就是有失誤12F 03/21 14:40
推 HeartBreaker: 房價預測近幾年的文獻都走到用機械學習做研究，原po有興趣可以去看看，有研究精神給推！13F 03/21 14:40
→ spermbox: 因為你要替沒貸款的人去想，收租回報率高還是領利息高如果存款利率多到比收租划算，除了要買來住的買盤以外，無論長期還是短期投資者都會縮手15F 03/21 14:41
→ abyssa1: 定存10%的年代 租金報酬率也是很高的
利率的調整本來就是反應以上種種因素才決定的18F 03/21 14:51
推 weekman: 國泰房價指數代表預售&新屋,應該就能剔除沒貸款的CASE20F 03/21 14:54
推 abyssa1: 高利率的時代利差也比現在大不少
所以定存利率抓-0.5可能高估
沒人要買 建商也會縮手 但還是有不考慮租屋的自住買盤21F 03/21 14:55
推 mayu1230: 想法很好啊 投資就是把規則抓出來  下圖連自房率跟犯罪率 都列成變因。
 https://i.imgur.com/GcHQkhv.jpg
但這個跟股票 一樣我覺得 跟台積電目前一樣。不完全可以用公式套出來。現在台積電殖利率不到2.5趴。 我還是持有阿。 未來的信心無法量化。 對於台北市跟龍頭股。 給的參數 怎麼可能可能跟苗栗的一樣來套24F 03/21 15:05
[圖]
推 spermbox: 因為你沒有很大比的存款，所以你從來不會去替那些人設想31F 03/21 15:12
→ mayu1230: 但 房版這風氣多多鼓勵啦。32F 03/21 15:13
推 spermbox: 今天假設你有1000萬現金，你會去存1.5%利率存款還是去買一間3%中古大樓（而且房子自身還有可能上漲）收租？
你在算這些數據時，你有考慮到這種情況嗎？
我知道你沒有33F 03/21 15:13
推 kai2573: 推37F 03/21 15:14
→ spermbox: 因為多數人不太可能有那麼大的現金部位等待投資38F 03/21 15:15
→ realmd: 3.5%我連股票都要賣了 定存就好39F 03/21 15:22
推 spermbox: 還有，你可能不知道，現在銀行很討厭大額存款40F 03/21 15:24
推 abyssa1: 精盒不要搞笑 拆單就能存幾千萬定存0.8%正常利率了41F 03/21 15:26
推 spermbox: 因為實質上，把這些資金轉介給壽險炒商用不動產再從中抽成比較賺42F 03/21 15:26
→ abyssa1: 不用拆到不同銀行 同一家就可以44F 03/21 15:26
推 spermbox: 現在問題來了，如果銀行有大量放款需求，他們不會那麽排斥大錢45F 03/21 15:27
→ abyssa1: 我就是定存>房貸 每年繳0.51%利差 現金在手彈性自由47F 03/21 15:28
推 spermbox: 現在把大錢趕走，實際上就是已經沒有像台灣錢淹腳目時期一樣需要非常非常大的資金去放款了48F 03/21 15:30
推 kyova: 推tompi50F 03/21 18:07
→ jones2011: 股息要看所得稅率跟健保稅等影響
所以房貸只要超過3%，大概就一堆人受不了轉移資金了51F 03/21 18:28
推 roxiang: 是不是在做夢= = 台灣今年連升3碼都幾乎不可能了53F 03/21 19:23

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