看板 home-sale作者 stanleychou (stanley)標題 Re: [閒聊] 都更的陷阱時間 Thu Mar 31 18:54:30 2022
各位前輩好
小弟家是在台北市大安區正光復南路門牌的4x年14層大樓，權狀19.6坪小兩房，土地使
用分區是商3特（原屬住宅4及商業2）
最近即將有建商要來辦都更說明會，想要連同旁邊的國有地及鄰近華厦一起辦「權利變換
」，想請問，我家這麼小，未來有辦法分到超過權狀22坪的房子嗎？
因為依據「台北市都市更新自治條例第11條」，有規定依照權利變換分配時，更新後最小
建築單元的面積， 不含公設，不得小於46平方公尺（13.92坪）。 如果把公設算進去，
大概是等於最小的坪數不能小於21.85坪。
如果我家分不到超過這個坪數，然後又超過80%的人同意，我是不是只能領更新前的權利
價值，莫名地被趕走？
還是我應該趕快找房仲賣掉？
實在很擔心，所以上來請問各位前輩，謝謝！
※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: 為了講述陷阱，必須先講一個概念，
: 就是都更分為兩種簽約方式：
: 1.簽合建契約，約十幾頁，分配坪數都寫在裡面，稱為「協議合建」。
: 2.簽都更同意書，薄薄一張A4，代表你授權政府幫你談，分配坪數兩三年後才算得出來，
: 稱為「權利變換」。
: 看到這邊，各位可能覺得權利變換怪怪的，
: 沒錯，就是這麼怪！
: 由於合建契約通常是建商撰寫的，裡面有什麼嘆為觀止的條文陷阱就先不贅述，
: 這次就來談談權利變換有什麼陷阱。
: 「權利變換」的精神就是由政府來把關，幫忙審核分配，保障各方權益，
: 因此也就有「都市更新權利變換實施辦法」總共33條，你可以把它看成是公定版的都更契
: 約，
: 然而在任何契約中，總有許多漏洞可鑽，因而造就許多陷阱：
: 陷阱一：估價爭議
: 會有三家估價業者，來估每位居民的舊房價值，他們估多少就多少，而且新房價值也是他
: 們估，權力極大，若受指使或勾結，則嚴重影響居民權益。
: 陷阱二：最小分配坪數
: 以台北市為例，若居民能分回的室內坪數小於14坪(含公設約20坪)，就不能分房子，只能
: 拿錢走人，造成原居民被合法巧妙趕走的問題，不可不慎。
: 陷阱三：刻意規劃
: 通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值20%"的房子」看似合理，但若遇到有心的建商
: ，就會規劃很多居民無法選的房型，然後把居民可選的房型規劃在較差位置，例如爛樓層
: 、爛棟距、爛格局，這種玩法也巧妙的限縮居民權益。
: 陷阱四：同意比例
: 只要有八成的人簽都更同意書，則全體進行權利變換，
: 就算你沒簽，還是會被權利變換，
: 因此簽同意書只是為了衝破八成，之後有簽者與沒簽者，其實都一樣。
: 綜合上述，權利變換在台灣已有些信用破產，民辦都更極大部分都是簽「協議合建」，儘
: 管協議合建可能陷阱更多，但能及早保障分配坪數，還是讓居民感覺較踏實。
: 權變vs合建Q&A
: https://bit.ly/2EITTuG
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※ 編輯: stanleychou (1.167.40.162 臺灣), 03/31/2022 18:59:26
推 PTTVERTWO: 都更主要看土地持分，房屋估價很低，你土地多少?1F 03/31 19:02
→ F93935: 分不到的話就不要簽啊3F 03/31 19:03
推 kusomanfcu: 你還有貼錢這招啊，會打折的
或是什麼租金補助不拿之類的 可以去談4F 03/31 19:03
→ stanleychou: 回1樓大，5.345坪，回3樓大，因為我們小坪數的戶數12戶，整棟有120戶….怕被吃掉….6F 03/31 19:05
→ h806266509: 沒辦法換回最小面積 分配的權利金應該是更新後的價值8F 03/31 19:05
→ cocoi: 照建商的一定是你虧，這樣懂了吧12F 03/31 19:07
推 PTTVERTWO: 這個土地持分很少，是有可能未達最小可分配單元，依規定只能領(權利變更前)價值。不過可以和其他小戶合併分配，新大樓名字掛二個人，最後賣掉再分。14F 03/31 19:09
→ IBIZA: 分不到
你知道你們原容積多少嗎？看起來超過60017F 03/31 19:14
I大：我只知道原屬住4及商2
→ IBIZA: 如果你的持分是你們大樓的標準持分，我是覺得很難八成同意19F 03/31 19:24
I大：同戶型大概佔1/10戶數而已
推 lefan: 貼錢啊21F 03/31 19:25
→ IBIZA: 商三特是看原容積，很多225的原因是大部分是住三改商三特更正，原法定容積22F 03/31 19:26
推 ddey: 原始即超過法定容積 就是原容積乘1.324F 03/31 19:34
推 s8752134: 他有說他原屬住4和商2
不過你總持分才1坪多, 肯定是換不回的25F 03/31 19:41
基地面積1495平方公尺
推 abyssa1: 大樓都更應該是走原容積超過法定容積那條
這個地點權狀變大應該沒問題28F 03/31 19:48
請問a大，是用現在的超額容積量*1.3倍來蓋，這條嗎？
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 19:59:41
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:02:10
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:05:53
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:09:47
推 cutbear123: 1坪多只能貼錢惹 這也是老大樓都更的難處 土地持分太低30F 03/31 20:09
跪求k大算式Orz
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:18:13
→ abyssa1: 應該是走 原容+法容30%
不是原容1.3倍喔 有差
阿不對我搞錯 新條文好像可以原容1.3倍34F 03/31 20:22
→ sam21sam21: 原PO這個就是後來新獎勵出現的原因，原有容積1.3倍，只是可能還要貼錢或是減少權狀坪數建商才願意蓋
免費停車位大概是不用想了37F 03/31 20:49
推 teasy: 你應該問問看有沒有跟你一樣小坪數的要賣40F 03/31 21:07
判斷逃命潮嗎？去年有2間小坪數丟出來賣掉了，再前幾年就沒什麼小坪數丟出來賣
→ KrisNYC: 就這些大大說的你本來容積率600*1.3*你的地坪=不管怎麼看權狀就是20緊繃 新房子權狀20 室內幾乎不可能>1441F 03/31 21:09
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 21:19:56
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 21:22:07
推 abyssa1: 你這個case要看你現在現況容積啦 主建物幾坪？
容積1.3*分配70% 大概還有90%原本室內面積
差一點的話補錢就好 建商不會故意要攆走你們的
想要逃的話私訊給我 謝謝43F 03/31 21:23
→ IBIZA: 都更的容積上限是 法容+50%法容or原容+30%法容
or原容+20%原容
如果是政府劃定的策略性更新地區且基地超過1萬平方公尺的話上限是兩倍法容or原容+50%法容47F 03/31 21:30
推 abyssa1: I大我知道原本是這樣，2021新規定：
前款合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全：不得超過各該建築基地一點三倍之原建築容積。
建商應該是覺得這條有機會吧？51F 03/31 21:38
→ IBIZA: 這個是海砂屋條款56F 03/31 21:38
→ abyssa1: 沒有1.3倍應該是談不下去 也可能只是整合公司誤判
沒拿到1.3倍容積其實也不用擔心談成 杞人憂天57F 03/31 21:38
→ IBIZA: 光南好像也沒有指定TOD站59F 03/31 21:49
推 kusomanfcu: 總之 貼個200萬以上是可能的
沒差啦，現在信貸這麼便宜 你不如提早去信貸61F 03/31 22:05
→ frank111: 建商估價時通常會比建好後的售價低
都更後價值一定是提升的，現在賣掉幹嘛？63F 03/31 22:06
f大：我只擔心分不到最小的坪數、被迫拿更換前的價值現金，不然貼一點錢換來總體升
值我是願意的…..
→ KrisNYC: 其實現在信貸如果專案電話還在打 真的不貸白不貸
我記得信貸都是一段式利率?65F 03/31 22:22
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 22:42:17
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