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作者
標題 Re: [心得] 最近新竹484很不妙
時間 Sun May 15 22:38:51 2022
作者
標題 Re: [心得] 最近新竹484很不妙
時間 Sun May 15 22:38:51 2022
好啦好啦 我又出來洗地了
凡事我講求實戰
早上那兩個惠宇青禾 讓大家以為要崩盤了?
並沒有 不要瞎掰好嗎
他們如果是用 一坪+3萬去販售 應該早就被站內信買掉了
現在這邊沒有新案子 但是我們能用推估的隱含市場價值去算
65萬買惠宇青禾 當初想買沒買到的 對於這120萬價差理論上是可以接受的
===================================================================
講回現在狀況 我先來舉一個也很實戰的例子 從2019~2022現在
假設他共出4個案子 ABCD
價格分別是 30 40 50 60
大家思考一下 每個建案的第一手投資客跟自住客比例是怎樣
沒錯 越便宜的房子投資客越多 也就是因為這樣 自住客的後端需求強烈才讓價格上升
像我手上7成的房子都是買在A價格 2成買在B價格 1成買在C價格
要知道 現在大部分新竹房子 取得成本是很便宜的
考慮房租覆蓋部分房貸的話 大部分沒有什麼壓力
而且新竹的投資組合跟其他縣市比較不同
考慮房租覆蓋部分房貸的話 大部分沒有什麼壓力
而且新竹的投資組合跟其他縣市比較不同
很多都是賺到錢後續來置產的
那種槓桿開很大 簽個10間 一間都無法交屋的人在新竹太少了
因為有這種想法的 他會去規避風險
對啦 就是那些幾年前只拿10萬 現在要跟你收到40萬 中間人
他們在房地產賺的是 過路費 像是股票的手續費 拚交易量的
他們在房地產賺的是 過路費 像是股票的手續費 拚交易量的
看似他們傻 講實際並沒有 老的從業人員都知道產業會起起落落
所以0成本的套利財 才是最穩的
新竹7字頭還是早了點 65先坐穩來再說吧
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※ 同主題文章:
05-15 19:18
05-15 20:50
Re: [心得] 最近新竹484很不妙
05-15 22:38
05-18 00:01
→ : 我覺得要等7月政策上路之後趨勢才會比較明朗，目前是建商不開案，賣家不降價，買家不敢進場1F 05/15 22:43
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/X6PEFei.jpg)
推 : 跟去年類似政策明朗上路前有明顯的等待期4F 05/15 22:57
推 : 會跌應該是新竹外圍先跌，竹東新豐之類的吧5F 05/15 22:57
→ : 給p大，去年6月的時候我自己是沒有感受到有停滯...不過最近確實有這種感覺6F 05/15 22:59
推 : 去年有喔台中桃園成交量都明顯縮水新竹市場沒接觸不確定七月上路後恢復一些八月開始噴
去年六月也是預售換約逃一波結果很多烏日夢幻誠的換約砍在阿呆谷8F 05/15 23:00
去年六月也是預售換約逃一波結果很多烏日夢幻誠的換約砍在阿呆谷8F 05/15 23:00
→ : 怎麼會這樣...6月我就覺得7月馬上要暴漲了，再不上車一定只能哭哭12F 05/15 23:05
推 : 去年六月房地2.0上路前一堆投客恐慌賣夢幻誠2房車750-780左右
一坪約在26-28
現在烏日更爛的浩瀚豐世紀實登已經在34
去年6月賣夢幻誠的投客一年就少賺150-20014F 05/15 23:10
一坪約在26-28
現在烏日更爛的浩瀚豐世紀實登已經在34
去年6月賣夢幻誠的投客一年就少賺150-20014F 05/15 23:10
→ : 真的阿呆古...烏日高鐵都上40了19F 05/15 23:11
推 : 因為烏日不是竹北啊，大家信心沒這麼足，還被燒過20F 05/15 23:12
→ : 不過竹北現在信心不明...XD21F 05/15 23:13
推 : 去年此時很有信心啦，現在不知22F 05/15 23:14
推 : 我怎麼覺得竹北又快往上突破23F 05/15 23:23
推 : 竹北高鐵特區有什麼好沒信心的，倒是除了高鐵特區以外的蛋白區才要小心24F 05/15 23:23
噓 : 講這麼多 人家是加500在賣 不是你說的每坪+326F 05/15 23:24
推 : 新竹120可以喔 超越北市27F 05/15 23:24
推 : 縣3那大坪數新建案不是聽說賣差不多28F 05/15 23:27
→ : 大坪數案件買主是不同等級的29F 05/15 23:28
→ : 趕快買爆，利空消息多當然感慨上ㄔㄜ30F 05/15 23:31
推 : 4000萬房子貸款4成真的太硬, 雙北開放到6000-7000,差很多31F 05/15 23:32
→ : 當然趕快上車32F 05/15 23:32
推 : 反正最多盤整，只要能過戶都沒事~33F 05/15 23:32
→ : 從這一點其實就能看出其他坪數的單價上限了34F 05/15 23:32
推 : 我看7月不會有新法案上路了35F 05/15 23:40
→ : 高總價以內的單價會一直拉上去，現在是大四房雙車+好建商才有4000萬，以後可能正三房單車就要380036F 05/15 23:41
推 : 正三房是指主建?38F 05/15 23:44
→ : 用大坪數來說單價拉不上去很奇怪
建坪50這種
應該是說權狀不含車位50p, 單坪70+車位可能200總價3700，並不是很過分39F 05/15 23:45
建坪50這種
應該是說權狀不含車位50p, 單坪70+車位可能200總價3700，並不是很過分39F 05/15 23:45
推 : 現在四房開5000以上也一堆，我很懷疑他們知道4000以上貸款難辦嗎
這樣還不過份，你好屌43F 05/15 23:47
這樣還不過份，你好屌43F 05/15 23:47
→ : R大不用擔心他們，那群人不是我們...新竹這幾年創造出一堆資產階級46F 05/15 23:48
推 : 不會很奇怪啊, 50坪+單車=3800, 那70坪+雙車要多少?48F 05/15 23:48
→ : 不擔心啊 但是房子要增值是要有下家的……
東西不流通講個懶覺價 你們玩就好49F 05/15 23:49
東西不流通講個懶覺價 你們玩就好49F 05/15 23:49
→ : 所以說投資不要買那種，自住想要爽就不要在意那個增值幅度51F 05/15 23:50
→ : 沒有散戶沒有fomo 哪有漲價空間53F 05/15 23:50
推 : 50坪單車的天花板就是70坪雙車往下壓的54F 05/15 23:50
→ : 不是0跟1啊 自住就all in 那也很有趣55F 05/15 23:51
→ : 過高總的東西在其他非雙北的六都一樣流通性很差，你怎麼不擔心他們XD56F 05/15 23:51
→ : 我可能頂多願意出一半薪水付房貸 剩下還要繳幼兒園58F 05/15 23:51
→ : 所以我才說大坪數總價會卡住小坪數單價59F 05/15 23:51
→ : 貴是我們的問題，不是房子的...60F 05/15 23:51
→ : 起碼那坪數是真的大而且超少
台北則是天花板比較高
天花板不可能沒差的，又不是每個人看到好房就愛心眼，多少都會買，會比價、會看蛋白區，這才是正常人的思維61F 05/15 23:52
台北則是天花板比較高
天花板不可能沒差的，又不是每個人看到好房就愛心眼，多少都會買，會比價、會看蛋白區，這才是正常人的思維61F 05/15 23:52
→ : 非雙北的六都甚至一般人看不起的小縣市，都很多做生意的身價都是億起跳，土地都放在那邊長草65F 05/15 23:54
→ : 所以你看到竹東芎林可以成交到40...蛋白漲上去之後你再回來看蛋黃，就會覺得還可以接受67F 05/15 23:55
→ : 房子自己蓋、別墅自己蓋，一年才去住一兩次69F 05/15 23:55
推 : 照你這樣看哪都不覺得貴啊
因為你只有在看價錢 這是房仲思維
買家思維才會看自己口袋70F 05/15 23:56
因為你只有在看價錢 這是房仲思維
買家思維才會看自己口袋70F 05/15 23:56
推 : 疊價遊戲=抓最後一隻老鼠, 怎可能無止盡上去73F 05/15 23:57
→ : 再回上面i大，有錢我可以住台北啊 住新竹沒有要去輪班，何苦呢？74F 05/15 23:57
→ : 那很簡單啊，你買台北出租，在新竹租房不就好了76F 05/15 23:58
推 : 不用擔心竹北，學弟永遠等著買房77F 05/16 00:00
→ : 買家就是只有買跟不買兩種選擇，你說別人什麼心態其實沒什麼意義，不想買新竹可以買其他地方78F 05/16 00:00
→ : 有錢人要住哪裡是他們自己的選擇，不是所有有錢人都想住台北。新竹以受薪階級居多，天花板一定在，其他縣市也是。高價住宅本來就不是一般人在住的。80F 05/16 00:01
推 : 不要巨嬰化有錢人，人家也是有在想的83F 05/16 00:02
→ : 新竹65可以買高鐵新房，去台北就是萬華中古，你要是覺得這樣子比較好也沒問題啊84F 05/16 00:02
→ : 你要講這樣，高雄也欠漲、嘉義也欠漲、雲林也欠漲啊
重點是需求，新竹就是來上班的86F 05/16 00:03
重點是需求，新竹就是來上班的86F 05/16 00:03
→ : 現階段就是建商拉價格，大坪數賣不動就賣小坪數，一整批一起賣得時候定錨效益會出來88F 05/16 00:04
→ : 你房價高到上班的人有壓力自然會縮手90F 05/16 00:04
推 : 說到雲林，漲幅也是不下竹北喔91F 05/16 00:07
→ : 需求=有空間+地點，而不是好建商+新房子92F 05/16 00:07
噓 : 就明明買氣跟開價都降了 硬還要說漲 我也笑笑的93F 05/16 00:08
推 : 需求是有人要買，不是你東西出來就會有人買單，今天要是園區移位，那就沒有需求了94F 05/16 00:08
→ : 口袋不深，還沒買自住的就看中古屋，以前新竹那種滿地建案大家挑三揀四的年代過去了96F 05/16 00:08
→ : 不要再用房仲思維，問預算看數字開到最頂人家就要賣命一輩子
看來這兩年房仲很好當，物件出來就抽籤看房了98F 05/16 00:09
看來這兩年房仲很好當，物件出來就抽籤看房了98F 05/16 00:09
推 : 不要頂到4000, 大坪數流動性不差啦, 後面都沒蓋大了. 你想買還只能等釋出, 也只剩坤山有再推大坪數, 那些買家一個比一個猛199F 05/16 01:08
→ : 以現在的狀況 6x坪就有機會頂到4000了202F 05/16 01:09
推 : 是阿, 現在連肯蓋6X坪的建商都很少..203F 05/16 01:11
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