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作者 IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題 Re: [新聞] 林佳龍主張「台北房價合理買得起」：青年
時間 Thu Jun 30 10:16:29 2022

※ 引述《ReiFan (說好的秒速5公分呢?)》之銘言：
: 龍龍很聰明，我發現他少講了關鍵的一句話
: 「如何加速都更」
: 你以為225變300是加速方法嗎？不是喔~

300%就是關鍵, 現行台北都更卡住的原因最主要就是容積不夠分

住三容積不足, 是台北市從建蔽管制時代轉換到容積管制時代留下的歷史問題
建蔽管制時代, 目前大多數住三土地的建蔽率是60%, 樓高是依 路寬*1.5+6 計算
所以只要六米巷, 都能蓋到五層樓, 這也是台北市普遍都是五層公寓的原因

而以建蔽跟樓層數計算, 三樓樓使用的容積是180%, 四層是240%, 五層是300%
所以當建蔽管制轉換到容積管制, 住三土地被賦予225%容積時
原有四層跟五層建物, 原本合法建築的容積, 變成超過法定容積
這是法規改變造成的歷史錯誤, 不是住戶的問題
所以後來才會有允許以原容積重建的規定
但以現行225%容積來講
不論是 原容積+30%法定容積(300%+67.5%) 或是 原容積+20%原容積(300%+60%)
都不足以支持五層公寓重建後, 原屋主能拿回差不多大小的房子
(如果以成本25萬計算, 原容積+30%法定容積要建成後房價一坪136萬
 如果以成本30萬計算, 原容積+30%法定容積要建成後房建一坪163萬)

: 現行都更會卡會慢，很多都不是因為容積率太小


: 而是「總有住戶不同意」
: 那他為什麼不同意？因為覺得
: ____不同意____更有利
: 不管是刻意牟利的釘子戶，還是單純念舊不想換新
: 終究都是卡在政府態度不願干涉同意比例未滿八成的案子
: 假設龍龍認真要搞這條政策，能加速都更的關鍵才不是300%容積，那只是順手讓特定人士發財的紅包
: 真正要加速就是政府硬起來，不要浪費時間協調，達到門檻就直接公告強拆時間，反正會還你300%還在那邊叫什麼？

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※ 同主題文章:
[新聞] 林佳龍主張「台北房價合理買得起」：青年購屋貸款提高上限1000萬
06-29 14:22 ipipwrong
Re: [新聞] 林佳龍主張「台北房價合理買得起」：青年
06-30 10:16 IBIZA
推 kagaya: 推 很清楚1F 06/30 10:19
推 zebirlin: 你說得有理 但都更卡住最大原因就是貪婪的屋主2F 06/30 10:22

目前看起來最大的原因是政府法規改變, 三層公寓或透天改建就順利很多

推 piliwu: 以利導勢才能事半功倍，林佳龍真的進步很多
他在台中的施政完全像脫離現實的左派3F 06/30 10:22
→ IBIZA: 這個問題我昨天也講過, 政見是一回事, 他真的選上怎麼做又是另一回事5F 06/30 10:23
→ zebirlin: 應強制規定原屋主僅能分回非一樓的戶數+車位7F 06/30 10:24

憑甚麼強制規定？

→ zebirlin: 不然每個一樓戶都堅持要換一樓店面 建商又不是白痴8F 06/30 10:24

其實一樓換一樓建商多半沒問題
事實上很多是一樓換一樓之外, 再給你上面一間小的, 算補給你

推 flavorBZ: 主要是地主囤地民進黨不敢動
最後就是錢多的買，錢少的滾9F 06/30 10:25
推 l79cm: 歷史共業是一回事，現有容積重建後對比過去都還是賺，只是賺多賺少的問題，坪數縮水？賣新換舊還有剩，終歸是利益11F 06/30 10:26

拿回來也是很多人沒賣繼續住, 三房變兩房就是沒辦法住
要這些人同意, 就是1坪換1坪

推 zebirlin: 因為總有貪婪的人想當最後幾個釘子戶想多凹一兩間
公權力不強制排除釘子戶怎可能順利 但目前執政黨當年就13F 06/30 10:28

所以我說是不是很多人搞不清楚普遍不足跟釘子戶的差別？
普遍不足的情況下, 所有屋主都會是釘子戶, 這不是貪婪, 這是不足

→ zebirlin: 就是靠挺文林苑釘子戶上位的 現在當然沒立場來施政了15F 06/30 10:31
推 cocoi: 與其說這些不實際的東西,去把現在白癡法規改好,室內空間變大點,不是更有效嗎?16F 06/30 10:31
→ IBIZA: 樓上指的是甚麼？18F 06/30 10:32
→ cocoi: 一直加法規誰不會??越加只會越小,要加1條法規就要刪掉一條19F 06/30 10:32
→ IBIZA: 錯20F 06/30 10:32
→ cocoi: 才不會一堆只會加法規的書虫想交差...21F 06/30 10:32
推 Anyotw: 大家一樣爛沒人講話，別人能分我不能我怎麼會甘願22F 06/30 10:32
→ cocoi: 上次跟你說過一次,你自己去看好嗎??你都扯到現在政府就認為23F 06/30 10:33
→ IBIZA: 加法規影響大的話 基本上都會多給免計容積面積24F 06/30 10:33
→ cocoi: 現在是實坪制了,25F 06/30 10:33
→ IBIZA: 不會影響室內空間  問題是口袋 不是法規26F 06/30 10:33
→ l79cm: 那拜託全台灣容積225%都升300%不要獨厚台北，只有台北人感受不公平其他地區都是活該連三房想換兩房都沒辦法27F 06/30 10:33
→ IBIZA: 講幾次都一樣 你就講錯啊
179cm你是不是搞不清楚狀況 其他縣市住三容積早就是300好嗎29F 06/30 10:33
→ cocoi: 多給免計什麼都一樣,室內空間變小是事實,你要說數學還是說實際?31F 06/30 10:34
→ IBIZA: 新北就是300啊
錯 樓梯造價不會跟室內一樣  少一個電梯樓梯 其實一戶差
不瞭多少錢
這個之前就算過了33F 06/30 10:34
→ cocoi: 一樣是40坪,照你的說法,室內這5年來都沒變?
我是在跟你說錢嗎??37F 06/30 10:35
→ IBIZA: 朝三暮四跟暮四朝三的問題而已
這本來就是錢啊  同樣的錢 差一個樓梯  你能換到的室內面積不會差太多39F 06/30 10:36
推 gerychen: 都更謬思就是：一坪換一坪理所當然42F 06/30 10:36
→ IBIZA: 因為電梯跟樓梯沒有那麼貴43F 06/30 10:36
→ cocoi: .......44F 06/30 10:37
→ IBIZA: 少一個樓梯 大概就2000萬房子少50  坪數少3坪 單價高幾萬大概就是這樣
這是事實45F 06/30 10:37
→ cocoi: .......48F 06/30 10:37
→ IBIZA: 原本2000萬買40坪 變1950萬買37, 室內完全一樣
不用點 事實就是這樣49F 06/30 10:38
→ l79cm: 是你搞清楚吧，桃園商業區少數才有300%，住宅180%是普遍51F 06/30 10:38
→ cocoi: 你一直說錢,我就只能點...因為那不是我要說的東西...52F 06/30 10:39
→ smallfishlin: 即使現在調高了 未來是不是仍然會有不調高容積率53F 06/30 10:39
→ cocoi: 你就繼續說吧...54F 06/30 10:39
→ checkman: 樂見台北放寬 我兒子孫子有大房可以住了55F 06/30 10:39
→ IBIZA: 那請問桃園有多少五樓公寓改容積管制後受害的歷史問題?56F 06/30 10:39
→ smallfishlin: 就依然無法都更的問題？57F 06/30 10:39
→ kage01: 7F舊大樓 1層4戶 變300% 有機會更嗎58F 06/30 10:39
→ IBIZA: 住宅180%, 是因為建蔽管制60*3=180%吧
大多數桃園房子改容積管制並沒有受害59F 06/30 10:40
推 Anyotw: 取決你鄰居啊
有共識15樓照樣都更61F 06/30 10:40
→ l79cm: 青埔住宅容積普遍都200%都改300%阿超可憐的63F 06/30 10:40
→ IBIZA: 那反而是桃園地主得利啊 笑死XD
所以桃園反而應該縮減容積才對XD
其實建蔽轉換容積 當年多半是看路寬轉換
但台北市普遍轉換不足 當年就是想降低台北市人口壓力64F 06/30 10:43
推 freshmints: 都更要快只能學日本推容積管制大幅度放寬68F 06/30 10:45
→ l79cm: 你問題就不是容積，如果一整塊住三整併就能拉高樓層，比各自住三改建來得有利，問題就是住戶不願意不是容積不夠高69F 06/30 10:45

講這話表示你完全是外行人

一塊土地能蓋多少坪是看容積, 跟樓層數毫無關係(不過樓層數不足會蓋不滿容積)
容積能蓋360坪, 那就是36坪10層或是40坪9層, 外加免計容積面積一層樓10-15%
不然怎麼會叫容積管制

我看你也常上房版, 這點常識都沒有嗎?

→ freshmints: 保證一坪換一坪甚至一坪換超過一坪 台北十年內絕對變成高樓大廈林立71F 06/30 10:45
→ IBIZA: 講這話表示你完全是外行人73F 06/30 10:45
→ freshmints: 住戶不願意就是卡在很難一坪換一坪啊
講難聽的 你用現有的玩法台北都更都一百年也都不掉
這些公寓再給他們30年通通都變成市立古蹟 問題本來就必須被解決74F 06/30 10:46
推 Anyotw: 又沒人是白癡，要解決的時候就會放寬了啦。現在裝傻就是還沒那麼急78F 06/30 10:48
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 06/30/2022 10:50:05
推 amordelcor: =.= 沒一坪換一坪 原本的東西放哪裡？80F 06/30 10:51
→ IBIZA: 現在連林佳龍都提出來了  表示越來越多人看到這個問題81F 06/30 10:53
→ jasonkey123: 再次提醒大家,那些政見主打要打壓房價的候選人
千萬別投他!!!  大家別在上當了!!!!82F 06/30 10:53
→ checkman: 不用緊張啦 小蔣跟姍姍也會端牛肉
師傅下台94北市開噴的訊號 可喜可賀84F 06/30 10:54
推 l79cm: 隔壁有一大塊整合地，請問你是鄰地加入整合還是獨立自己蓋土地坪效最大，你在板上也是老人都不知道嗎？86F 06/30 10:56

容積上限不足就是不足, 怎麼整合都一樣, 土地坪效的上限就取決於容積
整區開發, 可以加高樓層數, 避免樓層數不足造成容積用不完, 但無法突破容積上限

連容積管制的常識都沒有, 我不知道要跟你討論什麼

推 piliwu: 談都更容積當然非常非常重要這不是理所當然…
容積不夠住戶談都不想跟建商談
容積夠不保證都更成功但至少有個好的開始88F 06/30 11:04
→ l79cm: 是你搞不懂，只有基礎容積那些高樓根本不會出現，2000坪住91F 06/30 11:05

那些高樓會出現, 是因為他們本來就是高容積的商業區土地
加上退縮建蔽, 所以蓋得出來

以800%的商四來講, 加計20%不計樓板面積, 40%建蔽就能蓋到24樓
如果下寬上窄, 三樓以上剩20建蔽, 就能蓋到46樓

除此之外, 有些刻意蓋高或是超級精華區, 還會透過購買容積來增加可用容積
無論如何容積就是能蓋多少坪數的關鍵

→ l79cm: 三跟30坪住三每單位土地能蓋的坪數有一樣嗎回答這個就好92F 06/30 11:05

2000坪還是30坪, 能蓋的容積率是完全一樣的

噓 smiles0113: 調高基礎容積…. 此惡例一開就吵不完了。一塊土地能承載多少人 觀乎生活品質 公共設施的強度 爽一時 苦一輩子93F 06/30 11:08

台北住三的容積是因為法規造成的歷史問題, 其實只是調回, 不是調高
民國82年沒有捷運之前, 允許蓋這麼多容積, 有捷運之後反而降低

→ smallfishlin: 是啊 過一陣子就又會嫌容積不夠了96F 06/30 11:10
→ smiles0113: 關於都更 我一率只說大家胃口被養壞了 衣服會舊 車子會壞 自己都要花錢買新的 只有屋子想要免費換 本來就不合理97F 06/30 11:11
→ asd31415926: 所以啊 前面難搞的店面都願意都更了 後面巷弄還在那邊嘰嘰歪歪 真的很想問他們腦袋還好嗎XD
這篇真的該拿給我家後面不願意都更的一樓巷弄地主看379F 06/30 19:57
推 dream1124: 推解釋，不過之所以說有都更改革想法再提供容積才有用實在是因為容積真的還算小事，其他如釘子等問題才麻煩就是家住經典蛋黃區，附近都明理人但都更亦難才這樣說382F 06/30 21:10
推 chair209: 萬事起頭難，釘子戶根本是後面的事了，起頭真的比較難385F 06/30 23:32

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