看板 home-sale作者 ken514468 (刀刀)標題 [請益] 與親戚麻煩的買賣問題求救時間 Wed Jul 20 13:54:24 2022
各位好
小弟近期繼承了家父位於台北新生北路二段的一間40年華廈1樓與3樓一戶土地(1樓與3樓
土地權狀為同一張)，但目前3樓一戶房屋權狀與一戶房屋土地(3樓共兩戶)是親戚的。
目前狀況是親戚想用600萬跟我買3樓土地，我查實價2020年附近相近屋齡坪數華廈賣1680
萬，如果這樣就賣掉感覺虧很大。
親戚的理由是當初1樓與3樓是家族的財產應該加起來的分一半才對，所以才有這600萬的
數字。
因為小弟不是房產的專家，只有3樓土地好像也不能直接賣給外人，現在非常頭痛要怎麼
處理才好，只好來房版請教有經驗的前輩們了。
感謝!
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推 Tattoo: 叫他拿出證據來，說實在的不用管他說什麼，不動產就是以登記為主。登記誰的就誰的
金額那麼大就花錢找專業的來諮詢1F 07/20 13:58
推 Anyotw: 分家產+待變價待分割的等級。網友搞不定的4F 07/20 14:01
推 ytwu: 「親戚的理由是當初1樓與3樓是家族的財產應該加起來的分一半才對，所以才有這600萬的數字。」如果這為真，應該是在令尊還在世時就處理的，這種上一代有特殊協議的通常都會避免產權轉移到下一代才處理，都儘量同一代有理講的清時處理掉。令尊剛過世就來講這種上一代協議的，沒白紙黑字的話感覺很有鬼。5F 07/20 14:01
推 Tattoo: 不然叫他的600萬賣你
y大說的也是實話，說不定就是上一代喬不好，才趁這個時候來講，說真的很沒水準。10F 07/20 14:01
推 sdhpipt: 可以賣外人 就是你親戚有優先承購權 沒人會買13F 07/20 14:04
推 ytwu: 不缺錢的話不用賣呀，留著以後都更14F 07/20 14:05
→ Tattoo: 買過來，反正可以貸款幾乎不用出錢15F 07/20 14:06
推 gerychen: 可以先去查看看土地建物比例是否相當
雖然說不相當也不用賣給他，但至少證明當初的確有點問題16F 07/20 14:06
→ abyssa1: 你拿著也沒用 只有多繳稅而已 先查公告現值多少18F 07/20 14:07
→ gerychen: 接著再去看怎麼處理，照理說不管結果如何都不用理他19F 07/20 14:07
→ abyssa1: 華厦的話 我覺得他開那個土地價格其實並不離譜20F 07/20 14:07
推 ytwu: 以前有以前的玩法，我家隔壁35年公寓，每一層室內面積都一樣，但1樓土地持份硬是別層樓的2倍，猜測那個時代是為了反應1樓店面價格比較高，所以土地持份也比較大吧21F 07/20 14:09
推 ctx705f: 那就反過來用蔥價把親戚的持分買下來 選我24F 07/20 14:09
推 abyssa1: 地上權沒土地繳地租的房子大概也有周邊正常物件半價
你查的實價登錄是 土地+房屋 土地價值應該不會過半
我是覺得800萬就頂天了… 再高他也沒興趣買
反正一樣繼續用 也不用繳地租26F 07/20 14:11
推 ytwu: 正如樓上ga大所說，如果現在要改建，那他有必要處理土地持份問題。但如果沒有改建的急迫性，又挑令尊剛過世無法證明當初是怎麼一回事，講一個沒白紙黑字的協議就根本有鬼30F 07/20 14:13
→ abyssa1: 老實說 你要怕的是他沒錢買不爽買 出這個價算有誠意了
華厦改建機率太低 沒土地還可以一直給你繳地價稅 更省33F 07/20 14:14
推 ytwu: 40年華厦應該是土地價值遠大於房屋價值喔，好像超過4X年自用住宅就連房屋稅都不用繳了35F 07/20 14:15
→ abyssa1: 要賣房也不會出高價買地的 反正公告現值先參考一下37F 07/20 14:15
推 Tattoo: 新生北二段位置算不錯吧，有這麼便宜嗎38F 07/20 14:15
→ abyssa1: 那是繳稅的價值….不是實際上使用的價值
多餘土地持分使用價值=0；沒土地的華厦 使用價值沒少
他不買也不會有其他人要買 我會覺得600萬賣一賣可以了39F 07/20 14:17
推 lcy317: 說實在 你賣他是兩利 他少了你的土地很難賣
你少了他的部分根本沒人會買 華夏要改建也非常難
然後你還要繳稅 紙上的富貴
以1680市價來說 只有土地他出600其實算有誠意了
他大概多佔你好處100~200萬 但是你巴著又賣不了別人42F 07/20 14:18
推 abyssa1: 等等你的敘述好亂，他三樓是有房屋沒土地嗎？
三樓兩戶？你的敘述跟現況需求好像對不起來47F 07/20 14:21
抱歉我再詳述一下，三樓是兩個門牌，親戚是擁有3樓一戶房屋+土地跟一間房屋權狀（地
上物），我是有那間房屋的土地權狀。
推 ytwu: 建議你可以打聽看看你們那是不是有人要開始談改建，所以親戚才會想買地49F 07/20 14:22
※ 編輯: ken514468 (223.137.16.17 臺灣), 07/20/2022 14:27:31
→ abyssa1: 改建一樣要賣他持分才有可能雙贏啊 不配給他房子他肯定當釘子戶 配給他房子 那你多的持分地拿什麼？51F 07/20 14:23
推 ytwu: 他的意思是3樓有2戶，一戶房地都親戚持有，一戶房是親戚持有、地是他持有53F 07/20 14:24
推 ytwu: 你如果有疑慮的話，可以先拿令尊剛過世你沒心情處理搪塞，至於你何時可以心情復原你說了算56F 07/20 14:27
推 lcy317: 如果照你補充所述 600差不多了啦 華夏房屋權狀比土地值錢他可以白用 然後你繳稅 出600跟你買回算有良心了
他不買回放著爛幾十年你才煩惱吧 又賣不掉 紙上的富貴
就算你那區華夏有在談改建 也不是10年內的事情58F 07/20 14:29
那3樓那塊地除了賣親戚之外，現行有沒有其他的處理方法呢？
※ 編輯: ken514468 (223.137.16.17 臺灣), 07/20/2022 14:34:32
推 sdhpipt: 新生北路二段西側這邊很多都更案 因為是商業區土地62F 07/20 14:33
→ abyssa1: 持分地有行無市 最怕是房屋所有權人續住不買
其他用途與處理方式… 老實說我沒聽過
我覺得可以跟他凹一個土增稅由他支出就差不多了
（繼承下來的土增稅應該滿可觀）
你先找代書幫你算一下概估土增稅63F 07/20 14:41
→ eipduolc: 這親戚真敢XD
不管前面有多少恩恩怨怨啦，你手上的資產就是台北市土地當然實務上很多難行之處，但為什麼要給他佔便宜68F 07/20 14:43
→ abyssa1: 真的狠就是裝死續住給你幫他繳地價稅 何況有兩戶 要賣房也可以賣正常那戶 這戶有房屋沒土地根本免稅霸王戶71F 07/20 14:45
推 mimipink: 你也可以不要賣、就這樣繼續下去
但他不買、也沒其他人敢買73F 07/20 14:46
推 eipduolc: 600萬把它那一半買回來看他要不要，大家沒欠
你資產也完整
買你土地合理那買他地上物更合理，他還更賺75F 07/20 14:47
→ lcy317: 不會有別人買啦 買了只能繳稅等都更 根本不到一半的價值78F 07/20 14:49
推 abyssa1: 有沒有土地的房屋行情可以參考華山國宅vs青島國宅
無土地華山國宅45萬/坪
有土地青島國宅 80萬/坪 持分土地沒你想像的重要79F 07/20 14:50
原來如此，感謝ab大的指教，學到了一課
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 14:55:13
→ sagarain: 房屋跟土地不一定等比例啊 這在建商登記時有可能不一樣82F 07/20 14:54
推 lcy317: 只能說當初分的時候 擁有房屋權狀本來就比較值錢了83F 07/20 14:54
→ sagarain: 甚至只有建物權狀而沒有土地權狀也是存在可能的
當時是有考量的 他既然沒有證據 那你根本不用考慮他說什麼 除非你想整合84F 07/20 14:55
推 zaza5566: 親戚真衰 分了一個只有地上權的房子
簡單來講 他拿不到你的土地權狀 有可能會賣不掉房子87F 07/20 15:09
推 lcy317: 樓上說反了吧 是他們只分到土地 還要繳稅XD89F 07/20 15:10
是我拿到土地，親戚是房屋喔
→ zaza5566: 所以看你願不願意好心賣給他，不然著急的是他才對90F 07/20 15:10
→ lcy317: 我猜他們是當初分產擁有1X1+3X2 所以一個3樓變各一半91F 07/20 15:11
lcy大猜的沒錯，當初長輩就是這樣分的，所以才有後來這件頭痛的事
→ zaza5566: 沒錯啊 親戚兩戶門牌只有一間有土地權狀 另一間無92F 07/20 15:11
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 15:13:41
→ zaza5566: 所以那一間定義上就是地上權 很麻煩的93F 07/20 15:11
→ lcy317: 親戚等於拿兩戶使用權 他們只有一戶使用權多一個土地94F 07/20 15:11
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 15:14:05
推 abyssa1: 地上權的京站/華固新天地/大概也要周圍行情6成
這是要繳地租且使用權有固定期限的
沒有土地的建物有人在買賣 有行情可參考
持分土地但上面房屋別人的 就真的沒人會買
怎麼想都知道 拿房屋產權>>拿土地持分96F 07/20 15:14
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 15:17:11
→ sagarain: 有都更可能就會有人吃土地持分
這個說法怪怪的 沒有所謂三樓的土地這種說法吧101F 07/20 15:16
→ zaza5566: 但這件的土地是私人所有 案例不太一樣103F 07/20 15:18
→ sagarain: 事情是 你有這棟樓比較大比例的土地(依照戶數比)而他沒有105F 07/20 15:19
→ zaza5566: 只能說家族當初亂分 麻煩的都是後面的人107F 07/20 15:19
→ sagarain: 喔他有 只是跟戶數比例不同108F 07/20 15:20
推 lcy317: 反正就實務來看 當初你親戚分產就是佔了一點便宜了
畢竟有一戶是他們爽用你們繳稅109F 07/20 15:20
→ sagarain: 這對你來說 沒證據就沒證據 沒有什麼難處111F 07/20 15:21
→ lcy317: 就算扯到以後會都更 別忘了親戚也有一戶土地啊
別想說你有土地就可以分兩戶的錢 他大可選擇不同意都更
所以就算不談親戚情分 這個CASE都是你賣他是兩利112F 07/20 15:21
→ sagarain: 都更可以直接賣地走人 不一定會由原po處理115F 07/20 15:22
→ lcy317: 價錢你拿40-45%其實也算符合市價了 稅要他繳也差不多了116F 07/20 15:22
→ sagarain: 架構是確定的 要考慮是你會持有多久 會不會反而幫人繳稅 再來就是他的架格合不合理117F 07/20 15:24
→ abyssa1: 不要被網友誤導 華厦值錢的是地點跟空間 不是土地持分
老實說他那現況根本無敵進可攻退可守 因為土地持分也沒寫哪戶對哪戶 他兩戶房屋一戶土地又怎樣 要貸款或買賣也都可以正常辦一間 他要賣到第二間才會需要你的持分 或者他直接半價賣無土地的房屋也應該賣得掉。你其實沒什麼談判籌碼。除非你能跟他討到地租….119F 07/20 15:24
推 lcy317: 同意樓上ab大 本來就是親戚占優 你其實跟他好好談才是兩利正常來說地上權房要繳地租 他還不用勒 有夠爽125F 07/20 15:26
推 l79cm: 華夏一戶土地持分坪數很少吧，基本上房屋權狀比土地值錢，他房子出租全拿你土地根本分不到，只有重建才能當釘子戶127F 07/20 15:28
→ lcy317: 然後你想直接賣土地 你那邊是商業區土地嗎129F 07/20 15:29
→ abyssa1: 他如果提說當時分配是一人一半 你可以卡這點
考慮看看出700～800萬買他的房屋 其實划算130F 07/20 15:29
推 Anyotw: 你手上也有底牌，大不了你也傳家寶。總有一天要都更，血流成河！
都更把委屈一次討回來132F 07/20 15:30
→ abyssa1: 都更當釘子戶卡自己幹嘛 他又不是沒電梯….135F 07/20 15:31
推 lcy317: 然後談都更換親戚當釘子戶XD 親戚也有土地啊136F 07/20 15:31
→ Anyotw: 不過都更前都是他贏面137F 07/20 15:31
→ lcy317: 我有兩戶使用權 都更拿一戶權利 他又不是白痴
所以說你這CASE 親戚的立場根本是無敵的138F 07/20 15:32
→ abyssa1: 你現在唯一的著力點大概是他自己說分配概念是一半一半140F 07/20 15:33
→ lcy317: 所以你拿800萬跟他買下來對你是最優解 只是我猜親戚不肯141F 07/20 15:34
→ l79cm: 親戚要賣也是賣他完整產權的那戶，自住在房屋權的根本無敵，不然就是出租爽收租金，土地根本沒有沒差
如果整棟都你家族持有，趁現在一起談都更才有肉吃142F 07/20 15:34
推 abyssa1: 800萬買房屋產權他肯定不賣 但是根據先前他講的對分概念 那應該要拿800萬來買地對吧？ 這個推導應該滿合邏輯145F 07/20 15:36
→ l79cm: 他說的一半應該是土地權狀一張是一樓+三樓的，親戚只要三樓算一半，重點還是權狀幾坪沒說哪知道行情148F 07/20 15:41
→ aal: 敘述很亂 語意不清150F 07/20 15:45
推 catson: 這種情況原po可以主張變價分割嗎？151F 07/20 15:48
推 frank111: 七層樓的華夏要都更喔?就算地震跨掉，也會因為產權複雜152F 07/20 15:59
推 lcy317: 他們還是一層兩戶 更困難153F 07/20 16:00
→ frank111: 而不能都更，不能都更的前提下，單拿土地好像不太有利154F 07/20 16:00
→ iele: 不要鳥他就好了155F 07/20 16:04
推 eipduolc: 論現狀你都比較吃虧了買斷還要你更吃虧，這種嘴臉我不愛157F 07/20 16:17
推 Tattoo: 六百八百買回來，在台北就有一間房子超划算158F 07/20 16:17
→ eipduolc: 下面代書那個話術還不錯，反正對方也沒顧念別的159F 07/20 16:17
推 etrangere: 為啥感覺你被情勒啊？ 你分到遺產不就是你的@@ 他要買不就是交易，哪有扯什麼你爸爸當初應該要分一半給我什麼有的沒的160F 07/20 17:05
推 ytwu: 要買的話這幾年的地租要不要先結算一下？要不然什麼都他們佔贏面：1.房子使用N年，你們只有紙上富貴 2.等到房子折舊到不值錢了拿N年前房地價值比例（假設為真）來買地163F 07/20 17:23
推 bencmwu: 這種當初會這樣分 一定有當初的理由 也許你父親讓了其他什麽 又有誰知道 真的現在人剛走才辦繼承就來說 也有點那個166F 07/20 18:43
推 cobrabaton: 華廈不同門牌的土地共有人沒有優先承購權...所以不用理他XD親戚不接電話沒差
而且華廈的土地....是配到每一戶的，只是你持有兩戶所以土地權狀合併。沒有他說的土地可以單獨過戶給他你這說明蠻怪的XD所以三樓你只持有一戶土地持分?
三樓是兩戶建物的情況下，親戚只持有一戶建物+土地
既然建物另一戶不是他的，他為何要買你的土地?171F 07/20 21:59
噓 sintryhao: 紅明顯，親戚給你難看，你就不需要顧及他直接翻臉就對了，仔細想想會發現你以後根本都不需要跟這種親戚來往178F 07/20 22:50
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