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作者 e54994182 (大支)
標題 [請益] 高雄楠梓老公寓處理方式
時間 Sun Jul 31 20:22:09 2022


各位板友大家好
最近剛換新房, 手上有一間舊房在頭痛要如何處理, 來向眾板友請益

先簡單描述一下屋況
* 地點    ： 高雄市楠梓區後昌路
* 房屋屋齡： 46年
* 房屋類型： 公寓
* 所在樓層： 5樓/共5樓
* 格局　　： 3房2廳2衛2陽台
* 屋況　　： 從未翻修過, 頂樓無加蓋, 下雨會嚴重漏水, 往頂樓樓梯間有嚴重壁癌

目前有想到兩個方案
方案1. 直接賣掉
優點: 不用煩惱後續翻修跟出租問題, 得到的現金可投入0050等穩健ETF
缺點: 查過附近租金約12000, 直接賣出每個月會少12000的現金流
方案2. 翻修後出租
優點: 每個月會多12000的現金流
缺點: 已問過翻修金額約55萬, 且不包含漏水, 如要處理總金額可能會超過90萬
想請問各位板友會傾向哪個方案?
(手機發文排版傷眼請見諒)

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.133.185 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YvdFpqH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659270131.A.D11.html
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 20:22:48
推 a74102583: A1F 07/31 20:23
推 sgds: 方案三，翻修後賣出2F 07/31 20:44
也是有想過 不過應該沒本事賺到這個錢
推 beebeebee: 方案四，送給空空3F 07/31 20:57
先不要 口袋已經空了XD
推 j401f2: 賣給Ceca C大還說要500收新聞那間老鼠宅4F 07/31 21:04
也要ceca大肯收啊
推 panxiao: 方案五 22000加價租給多多5F 07/31 21:04
有這麼有錢的多多求認識
→ medama: 看你有沒有心力管理啊 住附近就整修出租 住外地就賣掉6F 07/31 21:14
就是住附近才這麼糾結QQ
推 cmh1017: 其實空空還再意就代表人氣仍在，這樣房市就不用怕了，哈7F 07/31 21:16
我以前也是空空 不過買了之後就變多多了XD
→ cmh1017: 哈8F 07/31 21:16
推 cuteama: 你會漏水怎麼出租 房客煩都煩死你9F 07/31 21:16
有考慮到漏水才要翻修啊XD
推 alexhsu0909: 跑啊10F 07/31 21:23
推 garyddt: 直接賣掉改買4樓以下、較年輕的公寓出租。原物件感覺是11F 07/31 21:23
很像方案一的變形 可以討論
→ garyddt: 租金高估、裝修低估12F 07/31 21:23
推 jaricho: 確定有人會租12000租漏水健身5樓公寓？13F 07/31 21:39
所以才考慮要先翻修才出租啊
推 lbehide: 55萬應該是隨便翻，要翻到漂亮含頂樓抓100～120，240以14F 07/31 21:43
含抓漏我的預算是抓到120萬沒錯 只是不知道這樣值不值就是了
→ lbehide: 內應該會有投資客敢收15F 07/31 21:43
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:44:23
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:45:00
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:45:33
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:46:24
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:47:04
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:47:39
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:48:29
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:49:08
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:50:16
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 21:51:41
推 rabinson: 簡單整理 頂樓鐵皮15-20
室內粉刷3萬
用比較低的預算去整修，也是一個方案16F 07/31 21:59
→ yasmydio: 就問你要不要花1萬2租一間翻新好的老屋19F 07/31 22:14
噓 megee: 5樓誰要住 自己阿嘛自己住
5樓150萬還不ㄧ定賣得掉 你花100翻修幹嘛20F 07/31 22:21
推 AGODC: 5樓連現在的年輕人都不一定爬得動了，抗性太高了22F 07/31 22:23
→ rabb2000: 公寓5樓大概只能租一萬以下吧(大台北除外)23F 07/31 22:30
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 22:46:56
推 junior020486: 等等問問ceca24F 07/31 22:47
※ 編輯: e54994182 (101.9.133.185 臺灣), 07/31/2022 22:49:47
推 rabb2000: 有一種叫"PVC防水卷"鋪頂樓可以便宜治漏水簡單用再出租25F 07/31 22:50
推 kilolima: 直接賣掉，我覺得這個你做不起來，我是指翻修的部分，防水技術層面高，不是看不起你26F 07/31 23:26
推 zaza5566: 我翻修後的公寓五樓就有人住啊= = 租金1萬1 鼓山內惟28F 07/31 23:51
推 cicqcicq: 現金80收，不用瑕疵擔保，一個禮拜內交屋，可以的話站內29F 07/31 23:53
→ ceca: 賣掉看你的錢有沒有更好的用處,有就賣掉.
我們投資客幹嘛一直賣房子..
因為我們一直買賣,會比養在那邊收租+增值.賺的還多.
所以短期規劃的物件都不會屯,拿到手翻一翻就賣了.
中長期以上的才會屯.
因此,賣房子是因為我的錢可以在其他地方賺更多.
而如果你要賣,那就全部翻新+頂樓做基本的防水就可以賣了.
至於如果你要屯著收租.
那你還是把頂樓鐵皮花個現在應該要20萬做一做,
做一次鐵皮用到天荒地老,比你每幾年做一次防水省多了.
記得要把側邊都包起來,不要做中空的鐵皮,颱風天側雨會吹進來鐵皮是偉大的發明....!!!!!!
說鐵皮醜的人,叫他多拿20萬給你,你升級成裝潢版.
就可以日本人的那種...對,一模一樣,就日本人的那種..XD
作用跟鐵皮87%像,強在美觀,缺點就是...要加錢!!
哀,收租麻...便宜可以用就好了.外觀弄漂亮租金也不會比較高.租屋的人是看裡面不看外面的好嗎.31F 07/31 23:54
推 roy0710: 如果要長期收租的話 這坪數夠大可以改成2間小2房？ 位置配置本來就漂亮加個幾道牆就有了48F 07/31 23:59
→ ceca: 尤其租屋的人又不會從空中往下看..XD
或是去高樓層往房子看.50F 07/31 23:59
推 zaza5566: 會住公寓五樓的 誰還管美醜 XD
頂樓鐵皮包一包 漏水翻修弄一弄 反而可以賺更多52F 08/01 00:07
推 rabb2000: 用鐵皮+翻修何不現況直接賣54F 08/01 00:10
推 OXIIO: 鐵皮可全包嗎？55F 08/01 00:14
→ ceca: 爛屋況賣200,花70萬翻修可以賣400.
你為啥要直接賣..XD
你當我們投資客賺錢都在賺甚麼..XD
另外爛屋況你以為是誰在買?自住戶?他都嚇死了.
還不是我們投資客買...當然先把你殺價殺得亂七八糟.
我做過實驗,廢墟拿出來賣,會出價的全都是投資客.
自住戶根本不敢買..XD
最後還是自己翻一翻賣,顆顆.56F 08/01 00:15
→ zaza5566: 就是翻過才好賣啊 沒翻那種爛屋況是要賣誰 不就投資客收光聽到漏水就勸退一堆自住客了 你修一下就會很好賣64F 08/01 00:22
推 scott0327: 會漏水就開高價賣了，看哪個蠢蛋接手，你都賺
花個幾萬掩蓋漏水+裝潢，賣一賣66F 08/01 00:35
推 iwcuforever: B回收期太長,裝修後再賣實在點68F 08/01 00:44
推 ceca: 遮掩漏水被抓包,官司必輸,到時候花一大筆錢...XD
誰白癡去遮掩漏水...XD...
漏水含弄鐵皮好了,也不會超過30萬.
我剛打完官司,樓上漏水下來,對方總共花了三十幾萬.
一點點錢可以處裡的漏水,要跟我打官司...阿不就顆顆.
同樣的,你現在30萬內可以處理掉的漏水問題.
你花幾萬去掩蓋,之後打官司輸掉在花幾十萬.
運氣不好惡意隱藏漏水,買賣取消+吃違約金..
到時候人家訂金100萬,看你怎麼支付?
傻傻的..XD....該花的錢要花,不要亂搞.
現在全民大學生了,不要把路人甲當笨蛋.
他也是大學生好嗎..又不是以前聯考時代大學生是前20%.69F 08/01 00:49
推 alexhsu0909: 那還是便宜交給投客處理好了..
光沒經驗找水電處理就要很小心了81F 08/01 00:53
→ nono1852: 五樓舊公寓租一萬二?除非百萬裝潢翻新83F 08/01 00:56
推 azt911231: 3房簡單翻新 租一萬二一定可以
重點是壁癌漏水廁所弄一弄
地板用塑膠木紋地板 牆壁全部重刷 軌道燈裝一裝 傢俱ikea買一下配色一下 很好租84F 08/01 00:58
推 nonoing: 租金行情最近大飆漲，另外也要看物件的大環境跟公共空間定價。最近租出去的五樓公寓是1.65萬/月出租（非雙北），而且約看的人不少。88F 08/01 07:06
推 pigmoo: 想不到後昌可以租到1.2 ，那像c大說的先花小錢弄一下，退可攻近可守91F 08/01 08:44
推 a386036: 一坪1萬收93F 08/01 08:45
推 iclaire: 後昌靠近油廠那邊機能很好啊！缺點是很少電梯大樓所以量少，店面租金至少5萬94F 08/01 09:07
推 rabb2000: 16500元別太誇張喔！ 是隔套吧96F 08/01 09:11
推 nonoing: 不是，是整層的。但是全新整理、新家具、廚房，家電也都是一級變頻。
後昌那邊機能很好，而且捷運四周分別是學校、舊煉油廠、宏南社區，靠捷運的公寓實在不多，現在也不便宜。不過五樓一定要搭鐵皮解決悶熱跟漏水的問題。97F 08/01 10:21
推 scott0327: 念過大學的更自以為是，不懂裝懂，沒錢又買到漏水屋，賠錢賣給投資客，官司有幾個年輕人打得起？
合約玩的就是文字遊戲，非專業人員只會吃虧
房地產就是灰色地帶，土地涉水更深，普通人玩不起102F 08/01 12:50
→ nono1852: 原文說至少要90萬，還在那邊說簡單翻新106F 08/01 17:24

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