看板 home-sale作者 maxidogkimo (oo)標題 [閒聊] 投資客會執著要apple件嗎?時間 Sat Feb 25 23:21:25 2023
看一些教學影片都在講apple件(物件條件好，且價格低於行情的房子)
講的好像投資要買到apple件很簡單一樣
但實際在市場上，apple件根本不多
常在做交易的
不可能每次投資都買到apple件吧
趨勢正確的話 用591慢慢找 買在一般行情 應該也可以穩穩地賺
版上投資客高手們，會執著一定要買apple件才出手嗎?
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※ 作者: maxidogkimo 2023-02-25 23:21:25
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推 mfcke: 只要相對APPLE就好
哪來這麼多APPLE 嘴炮最會
又不是公開市場交易
房地產一直不是贏在報酬率 是勝率1F 02/25 23:22
→ joegod: 樓下都買banana劍5F 02/25 23:27
→ DKwei: 有時候真的是價格A 有時候真的吃地段6F 02/25 23:28
推 ceca: 看你apple的定義是多便宜.
行情500,你是指480?450?420?400?
正常來講,例如這個產品行情在500.
對我而言,短期投資會買在420以下,中期450~470,長期480.7F 02/25 23:29
→ ceca: 但是不買得比"平均"便宜一點我會很不爽.
不過買賣本來就有價格震盪
行情500通常都在470~530震盪.
所以如果你要挑你很愛的戶型格局OOXX,很容易買在510~530.
而投資不挑食,因此很簡單可以找到470~490.
因此買在略低價位並不是多麻煩和多困難的事情.12F 02/25 23:30
→ ceca: 你只要多出價,東殺西殺,殺一輪買到的就是比較便宜的.
但如果要買到450以下甚至420,就不是隨便找就有.
因此短期通常不設限範圍,整個市區我都買.
例如我要買一間4xx的,我會把整個市區攻擊範圍的物件.
照初步判斷的順序,一直出價和殺價.
不限範圍不限細微條件....19F 02/25 23:33
→ askachage: 除非是多利多區，不然2成補漲空間才有出手意義25F 02/25 23:35
→ ceca: 最後買到哪一間自己也不知道,反正最後買到有夠便宜就好.
因此...投資和自住買法不會一樣.
投資如果短期,是你先決定你要投資多少錢.
再從價格去買物件....甚麼鬼都買不設物件條件.
中期會設定地點或是產品.
那就是在這個範圍內盡量找到價性比最高的選擇.
自住...自住永遠都是你要先喜歡,買了會爽,才買.
高一點無所謂.
今天行情500,你買到530.
等到你住了很久房價上3000萬.26F 02/25 23:35
推 Freighter: 我覺得a案不一定比較便宜，但一定有它的優勢，有把
握在非公開市
場也可以賣得掉的自信。36F 02/25 23:38
→ ceca: 你差的30萬只值一根毛.39F 02/25 23:39
推 PTTMAXQQ: 你的apple不是我的apple
每個投資客評斷的標準會因為自身的條件而有所不同40F 02/25 23:39
→ ceca: 另外我們跑單幫的投資客和集團又不一樣.
集團容易有東西就吃,吃了再去推銷給會員.
我們跑單幫的,會因為手上有多少錢,所以才找東西吃.
我只有500萬扣打,你給我2000萬的apple我也吃不下啊.42F 02/25 23:39
推 Freighter: 有些拿到專約的仲介，會把它有自信的案件，先檯面
下處理，放到公
開市場，對那位仲介反而有不必要的困擾。46F 02/25 23:41
→ ceca: 硬擠資金去吃2000萬,硬擠資金的代價成本算下去可能很難賺.所以不會硬吃.49F 02/25 23:41
推 j401f2: C大會贊同房子買了就不要賣的說法嗎？持續轉增貸一直買進51F 02/25 23:42
推 ceca: 買了就不賣就長期持有的概念.
發展強勢區在他達到發展終端之前都不賣,就是這樣一直轉貸
這是長期配置產品,我的透天店面也買了破十年了.
那種都不會去動,直到他飛到他能飛的高度上限.
才是宰割的時候.52F 02/25 23:44
推 nitero: C大每次買賣都噴 5% 仲介費 不痛嗎XD57F 02/25 23:47
→ ceca: 所以,買420,賣520,噴5%,然後再讓政府抽稅之後.
你還是有一定的錢可以賺.
當然實際上你還有加工翻修放大利潤的動作.58F 02/25 23:50
推 Freighter: C大最讓我佩服的點，就是持續交易，吸收交易成本的
狀況下，還能
持續高度獲利。61F 02/26 00:00
推 frowning1226: 交易成本很重耶...這樣還能獲利!!
我超想學起來的...XD
我每次動念要賣房，想到他馬的稅就決定繼續放著顆顆64F 02/26 00:05
→ ceca: 因此短期很愛買廢墟或是老屋,房價交易震盪才夠大.
你1x年屋或是蛋黃區,震盪都太低,很難有甜頭.
硬要玩大金額短期,大多是玩店面.
店面的交易震盪也比較大..但是槓桿低+判斷困難度更高.
因為店面非必需品.
另外,買賣價格震盪太大則是會遇到買家貸款問題.
所以我前不久都不玩透天.
透天可能吃600要賣1100...
買家貸款會非常痛苦.
當然現在透天吃貨可能要上8xx.
買8xx賣1300會比較好一點.
不過就算要玩,可能也會考慮路更大條的.
例如10米路,買1300賣18xx.67F 02/26 00:12
→ ceca: 這樣買家貸款成數才不會太低.
透天那麼大價差主要是因為翻修成本的關係.
翻修成本冠下去,加上你拿出那麼多現金,你一定要多賺.
所以才會跳價那麼大.
反觀公寓大樓,翻修成本大概透天的1/2~1/3.81F 02/26 00:16
→ frowning1226: ceca大請教你~之前在591看到一個15萬/坪5F公寓廢墟86F 02/26 00:17
→ ceca: 因此轉手賣的價格不會跳太大.
公寓要看總價喔.
優先看總價.87F 02/26 00:17
→ frowning1226: 這種可以吃嗎，漏水漏很大，我當時沒把握處理好這個嗯嗯...所以先看總價90F 02/26 00:17
→ ceca: 你要估算處理漏水的成本.92F 02/26 00:18
→ ceca: 五樓基本上要徹底處理漏水就是搭鐵皮.
颱風會有側風,所以你還要兩側包起來.94F 02/26 00:19
→ ceca: 這樣弄下去成本大概2x萬起跳現在可能都快30萬.
那你算一下,你花了這些錢買一間五樓比較好.
還是直接買四樓比較好..XD97F 02/26 00:19
→ kyova: 診所文武市，Tosca有發過文。板上很多開業的醫生可以請教288F 02/26 03:33
→ qqq7840: 要蘋果案很簡單，就是跟仲介當好朋友錢給他賺他自然也會給你賺289F 02/26 07:06
推 Ddylan: 要開業我們可以聊聊啦，開過兩間診所的我應該可以給一些建議292F 02/26 07:29
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