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作者 H2 (超級噴火龍X)
標題 Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)
時間 Wed Nov 16 14:08:15 2022

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 你先信貸60萬.
: 之後去基隆買一間300萬以下的看是兩房老大樓或是公寓(不要頂樓,頂樓漏水支出成本高)
: 不要跟我說買不到.
: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12144595.html
: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12406975.html

  貸款不一定能８成

: 中南部就更簡單,不需要我舉例吧.
: 然後辦40年貸款.
: 信貸月支付8xxx,房貸月支付68xx.
: 你月支付大概一萬四而已.

  銀行放貸審核不一定會過，
  過了也不一定給你40年

: 對於一個薪資4萬多的人而言,幾乎跟你房租差不多...XD
: 之後就這樣住,住個一段時間例如遇到大漲波.
: 你也不要漲太多,漲20%就好.

  看時間成本跟利率週期

: 那這段時間你應該也存了點錢,外加你支付了不少信貸+房貸的本金.
: (信貸我抓六年期...所以你只要住了三年,你信貸就只剩下30萬左右)
: so...你把房子賣掉,扣掉8%的交易成本.然後再加上你存的錢.

  看稅制, 新制稅率高

: 基本上你手上有60萬現金應該沒啥問題.並且信貸可能本金剩下不到30萬.
: 這時候你從新辦一次信貸.然後用重購退稅.
: 這樣你就可以手上有一百萬現金,然後負債回到60萬.

  基本上就是想吃房價20%升幅貢獻的權益增值
  但同上，看稅看利率週期看房價趨勢

: 你再去升級買500萬的房子.
: 這時候你的房貸拉升到一萬一千多,所以總共2萬塊支出.
: 這時候大概是比較辛苦的時候.
: 不過500萬的房子在基隆或是中南部,應該可以買到可以住好一段時間的三房.
: (當然中南部可能會外圍一點)
: 之後就一直住,因為你用重構退稅,所以乖乖住滿五年.
: 這段時間有存到錢都優先把信貸還掉.
: 過了五年,如果你在遇到一次大漲.
: 也漲不多,20%就好.
: 到時候你信貸大概還光了(六年期).

  意思就是
  前面的第一間房三年增值20%
  後面第二間房六年增值20%

: 而你如果把這棟房子賣掉,你手上會有200萬現金.
: (並且在凹一下,就可以用自住600萬扣抵額)


  取決於９年間房屋增值幅度

: 之後..兩百萬怎樣用.就是以後的故事.
: 以上大概一個cycle可能在8~9年左右.
: 一個月薪4萬多的人,可以變出200萬現金.
: 你如果租屋,然後存死錢.
: 因為你租金可能就吃掉8000塊.
: 所以實際上你一個月存起來算你一萬好了.
: 你可能才存100萬..


  所謂現金流的遊戲，
  底層一樣是靠房屋要各增值20%

: 這就是一個極限操作的範例.

  只能哈哈哈笑

  最後補一張基隆房價趨勢圖
  https://i.imgur.com/7m2gfHB.png
[圖]

  第一間三年也是可能不幸的在2015~2018
--
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※ 同主題文章:
Re: [心得] 七年級生買房最難的原因
11-16 09:19 H2
Re: [心得] 七年級生買房最難的原因
11-16 10:44 ceca
Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)
11-16 12:14 ceca
Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)
11-16 14:08 H2
Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)
11-17 00:28 tamacugi
Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)
11-17 13:44 mfcke
推 ru8bj6: 利勾嘎共！哇欸噴火龍咧！哇欸尼多王咧！1F 11/16 14:11
推 GoGoD: 不準你開噴，小心被嘴。2F 11/16 14:12
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 14:23:04
推 KrisNYC: 真的小白的話 那種物件真的大機率貸不到8成40年
不過意思到了 剩下只是數字細節3F 11/16 14:23
→ H2: 不要把房價順洲其實自然的權益增值講成什麼好棒棒的現金流手段順週期5F 11/16 14:24
推 danhunter: 多頭順風順水7F 11/16 14:25
→ H2: 2021閉著眼買TQQQ大機率賺錢，2022閉著眼買SQQQ也大機率賺錢8F 11/16 14:25
→ ssiou: 本多終勝9F 11/16 14:26
→ H2: 週期的遊戲，不要吹捧的什麼最有料一樣
沒有那20%的漲幅，那200萬現金不會出來10F 11/16 14:26
推 flycarb: 你太直接了12F 11/16 14:30
→ aqaq123: Ceca是建立在房價永遠上漲，這理論當然適用13F 11/16 14:31
推 KrisNYC: 我發現你也懶了 以前你嗆人數據也很多 現在剩Dreams勤勞一篇下來都1000p幣 XDDDD14F 11/16 14:32
→ H2: 長年期房貸現金流的遊戲沒有ceca講的這麼複雜
簡單講就是用30年低成本與穩定支出的負債槓桿來換取更高收益率的資產... 相當合適於薪資穩定的上班族
房地產，就是台灣最好的融資工具16F 11/16 14:40
→ bms: 買低總價公寓很難不漲吧 那就是房產中最基礎的必需品 跟通膨跑的20F 11/16 15:02

    恩，低總價公寓很難不漲
    那這兩間基隆低總價公寓怎麼來的？
    漲了這麼多次的20%了
    現在還只要298跟330萬....
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 15:04:59
推 york1987: 請先默唸"我家不一樣"念個10次22F 11/16 15:07
→ bms: 以前那個地方單坪不用10w23F 11/16 15:07

    多以前?
    https://i.imgur.com/9JwVhBH.png
[圖]

推 ChennBZ: 一樣的公寓台中現在要600上下了
民國6.70年的時候才80萬...24F 11/16 15:09
→ zaqimon: 一樓店面民國60幾年聽說買50萬 幾年前賣掉聽說3000萬26F 11/16 15:13
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 15:16:24
推 jc761128: 3年漲44% 還不多嗎
阿看反 怎麼變成套房...
喔他切成兩間嗎?? 這樣可以算500嗎 360->50027F 11/16 16:03
推 freekid: 不一定會八成跟四十年，就是代表你可以用篩選物件的方式去操作，至於買入時遇到平盤期，那就是時間成本變高而已，中長期來說還不是穩定上漲，核心概念不是能否精準抓到上漲期，而是你可以善用低風險的負債力去槓桿
完全不懂有什麼好笑，對這種收入的人來說，負債力就是最友善的資產增值手段30F 11/16 16:10

    不要亂教
    1. 外圍區低總價老屋通常沒有什麼穩定上漲
    2. 中低收入且波動度高的人，高槓桿不是什麼友善手段
    3. 資產價格上漲加上開槓桿，這個有麼學問，
       就是換個方式的順週期all in而已

    然後，現在這個時間點不要傻傻的去all in
    買一間蛋白到不行的低總價老屋

※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 16:16:02
→ freekid: 同樣的錢跟時間投入股市，可能就是一百個人有十人賺的遠高於房市，但其他人就要仆街，對低資產的人來說要穩定又要低風險又要合於人性，ceca講的是很穩健的方式了36F 11/16 16:15
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 16:20:15
推 freekid: 波動度高在哪？39F 11/16 16:18
推 roy0710: 台中也是要看地方 類似這種的也是有300-400的40F 11/16 16:29
推 freekid: 假使你是說買方月收入波動高，三百萬全貸利率2趴三十年，月繳本息約11000，出租行情我查了一下，沒裝潢的兩房公寓租金是7000～9000，寬限期不去算好了，月補幾千塊到底對哪種波動高的族群造成壓力？
房產的高槓桿不是友善工具，只代表你立場偏頗，月薪四五萬的人信貸一百差不多了，但房貸卻能好幾百，你利用負債能力借了幾百的現金然後換得幾百的資產，只要利率低於cpi且房子的使用價值（居住或出租）存在，那這就是一個友善的槓桿，如果不靠房貸，這種人要怎麼低風險槓桿好幾百你倒是舉個例子41F 11/16 16:39
推 KrisNYC: 主要就是ceca跟北部不熟 他舉的例子比較不適合
北北基桃這邊限制外圍老屋漲價的最大因素就是貸款估不到51F 11/16 17:06
→ sarra: 樓上f大 我已經放棄勸了 裝睡的叫不醒XD53F 11/16 17:10
推 bms: 那個概念是ok 不過基隆的這兩間有其特殊因素因此可能漲幅不高 一個是在鐵支路 一個應該在山上了54F 11/16 17:23
推 j8630222: 買公寓也要挑 不是買地段差的老危鬼屋 但如果是很窮要自住別想漲幅 基隆案例就可以 至少房租不是送給房東 因為低薪族群本身薪資漲幅就追不上通膨跟蛋黃好房56F 11/16 17:31
推 freekid: 看你講allin就知道，你財商真的要加強，你allin的是債不是現金，債有好債跟壞債，你是搞不懂還是裝睡？
核心價值不是什麼外圍低總，而是貨幣長期貶值，資產相對升值，你自己po的基隆房價趨勢圖不就是證明59F 11/16 17:42
推 Tylose: 基隆我熟喔，c大的方法用在哪都可以
舉例基隆應該是貼給北部人看得
to bms 基隆沒整理過的房子本來就很便宜
我已經離開北部好幾年，以前這種房子一間不用100萬
2013年買一間屋況差的小透天也才200萬不到
買樓梯公寓的話，一隻手掌握著鈔票就可以全額付清
正巧南榮路我也有操作一間，整理後賣出就是300初頭
購入成本是低到你們不會有人相信的低 XD63F 11/16 17:45
→ robot456: 貸不到40年就貸30年，文中也有提到可以一萬預備金降低一些而已，概念沒變啊71F 11/16 17:51
→ Tylose: 我是今年轉增貸才開始貸30年  以前都20年而已
20年都玩得起來了，30年哪玩不起來73F 11/16 17:53
→ H2: 還在那裡算三十年還是四十年的根本看不懂重點
整篇文章要變出這些多餘現金的根本就是他的房屋要增值75F 11/16 17:54
推 freekid: 時間週期抓中長，基隆哪裡沒升值？tylose不是用實際操作跟你說了，你最多只能去質疑ceca的時間週期，但負債力這種東西不用白不用，放著就是損失，貨幣長期貶值的市場，有什麼好猶豫的77F 11/16 17:58
→ H2: 恩，"南榮路我多年前就賣3xx了！" .. 然後現在還是開300萬81F 11/16 18:01
推 freekid: 自己看不懂核心說人不會抓重點，allin的部分怎麼就沒話回應了，你到底是allin負債能力還是現金，月租有沒有大於房貸利息，你口中的波動性高是多高
都是三百，人家是有整理的物件，你要不要同條件再比一次，人家就是用在地實際經驗告訴你，這種操作是可行的，你有什麼好質疑82F 11/16 18:01
→ H2: 孩子，把槓桿用在對的地方88F 11/16 18:07
推 freekid: 笑死，你哪來對的地方
月薪四五萬的人除了房貸要怎麼開幾百萬低風險槓桿，請你說明一下89F 11/16 18:08

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