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作者
標題 都更整合遇到的問題
時間 Mon Nov 21 08:16:56 2022
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標題 都更整合遇到的問題
時間 Mon Nov 21 08:16:56 2022
年初老家在談都更，八月突然要住戶陸續去簽約，但建商沒有詳細說明，只是一直push大
家快去簽約
我們家因為想再多聽多看，就先不動。前幾天建商突然召開說明會，介紹了這個案子一同
參與的協辦單位，我們聽了後覺得可行，且目前整塊基地已超過50%簽約了。會中，建商
也明白的說合建最後都是跟建商談。
參與的協辦單位，我們聽了後覺得可行，且目前整塊基地已超過50%簽約了。會中，建商
也明白的說合建最後都是跟建商談。
結果晚上就收到管顧公司送來一張條件變差或是叫我們做權變的建議書。
去了解過後，才改口說整塊基地分兩期，我家這期已超過80%，是已經可送事業計畫書，
但建商實際上想走106專案，想兩期一起送計畫書。被管顧公司跟建商的話術用的有點霧
煞煞了。
但建商實際上想走106專案，想兩期一起送計畫書。被管顧公司跟建商的話術用的有點霧
煞煞了。
我想請問管顧公司送來的建議書還有參考價值嗎？而我們是否只要把握時間趕緊跟建商談
好條件就好呢？或是就只能走權變了？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.49.122 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZUiDwUp (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1668989818.A.7B3.html
※ 編輯: tina0634 (101.12.49.122 臺灣), 11/21/2022 08:18:49
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推 : 你這感覺不是建商直接整合的？3F 11/21 08:44
推 : 二樓已經說明了 現在釘子戶不好當了4F 11/21 08:54
推 : 沒簽事業計畫同意書 你才有籌碼談下去 簽了就是照權變5F 11/21 08:55
→ : 不是，一開始是某位住戶去找建商，直到說明會我們才知道有管顧公司，然後當天又變成這位住戶是管顧授權委託的（也沒名片什麼的）6F 11/21 08:55
推 : 權變做法不用100%同意就能送件，協議合建必須100%
原po你想要的是個人利益最大化？還是公眾利益最大化？還是有上車就好？目的不同做法就不同9F 11/21 09:05
原po你想要的是個人利益最大化？還是公眾利益最大化？還是有上車就好？目的不同做法就不同9F 11/21 09:05
→ : 回樓上，我們家只想要有上車、不要被賣的不明不白就好。沒有想當釘子戶。只是想再多查點資訊，就來了說明會通知，聽完之後覺得可行，突然被改了條件，又多了個管顧公司，整個很矇12F 11/21 09:25
推 : 那我覺得你相信政府的話就同意權變就好。其實權變走法就是省下你跟建商拉扯談條件的功夫，讓分配方式按表操課照法規走，(當然建商身為實施者還是能盡量把自己的餅畫大,但法規也會有相對應的上限去控制實施者不要太過分)
然後權變走法，最大優勢是不用看最後一戶臉色，案子會持續16F 11/21 09:34
然後權變走法，最大優勢是不用看最後一戶臉色，案子會持續16F 11/21 09:34
→ : 我想順便再請問權變所謂的車位另計，意思是是什麼呢21F 11/21 09:38
→ : 前進，聰明的建商能掌握節奏就不會把這個案子放生
車位我比較不熟 我猜是起因於有些案子一開始規畫車位不吃土地持分，而初期規劃計算其實會著重於(土地<->建坪)
所以先跟你們公告說這些計算都還沒含車位，先不要急著問補充一下:就算決定走權變 還是盡量把實施者資料看完才好與其等到進市政府審議才提出疑慮 不如早期就先跟實施者溝通協調好 節省雙方時間精力
如果你覺得哪一條怪怪的就早點戳 讓他早點改比較好22F 11/21 09:38
車位我比較不熟 我猜是起因於有些案子一開始規畫車位不吃土地持分，而初期規劃計算其實會著重於(土地<->建坪)
所以先跟你們公告說這些計算都還沒含車位，先不要急著問補充一下:就算決定走權變 還是盡量把實施者資料看完才好與其等到進市政府審議才提出疑慮 不如早期就先跟實施者溝通協調好 節省雙方時間精力
如果你覺得哪一條怪怪的就早點戳 讓他早點改比較好22F 11/21 09:38
→ : 其實資料早已看完，只是這幾個月又疫情升溫又確診，整個沒心力。然後就突然變了。
謝謝樓上，可能會從擇優條款下手，只是得費點腦力了30F 11/21 10:05
謝謝樓上，可能會從擇優條款下手，只是得費點腦力了30F 11/21 10:05
推 : 不想被賣得不明不白www 由得了你嗎33F 11/21 10:11
推 : 原本就會有顧問公司了，建商才不會自己送件做報告書呢34F 11/21 10:13
推 : 不想不明不白->只能自建了，但最累又不見得蓋的好
權變->照法規走，細節實施者定，政府把關審核
協議合建->照契約走，實務上很多契約只告訴你房子會有幾坪幾個車位，面向或內裝或公設內容啥的你都管不到35F 11/21 10:25
權變->照法規走，細節實施者定，政府把關審核
協議合建->照契約走，實務上很多契約只告訴你房子會有幾坪幾個車位，面向或內裝或公設內容啥的你都管不到35F 11/21 10:25
推 : 好奇 如果從頭到尾都不回應 是不是會被強拆 然後領補償金？39F 11/21 10:31
→ : 同意比例超過80%, 就可以採80%合建, 20%權變方式進行
剩下20%法規上不需要拿到
@thainai 理論上不會, 就算權變計畫都送了, 你還是可以救濟除非你硬到寧願不參加權變 才會領補償金41F 11/21 10:46
剩下20%法規上不需要拿到
@thainai 理論上不會, 就算權變計畫都送了, 你還是可以救濟除非你硬到寧願不參加權變 才會領補償金41F 11/21 10:46
推 : 都不簽，幹嘛滿足建商的貪婪45F 11/21 10:51
推 : 我家是建商直接來談走合建 頭腦清楚把合約該看的都仔細看完 包含分回幾坪 有沒有配車位 公設幾%都寫的清清楚楚 不過說真的 內裝或者建材雖然建商會寫 但也都只寫用的牌子 等級什麼的你也管不到 基本上就是你要對建商有信任 所以這時候是哪個建商就很重要了
不過權變我就沒什麼經驗了 祝你們順利～～46F 11/21 10:58
不過權變我就沒什麼經驗了 祝你們順利～～46F 11/21 10:58
→ : @IBIZA 20%不需拿到，但還是可以談契約嗎？應該就是所謂的救濟？還是就直接平白無故被放生了呢？很兩難，太積極主動去追好像我們很急，不積極被動的等，又感覺會被莫名放生
To A大，我家這次建商算是年輕不錯的建商，找的營造工程也都有品牌。從頭到尾就是被掮客弄的我們誰都不敢相信。52F 11/21 11:03
To A大，我家這次建商算是年輕不錯的建商，找的營造工程也都有品牌。從頭到尾就是被掮客弄的我們誰都不敢相信。52F 11/21 11:03
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/EEX1dXTh.png)
→ : 你們願意加入 建商還是會願意談 只是就比較沒空間 頂多就比照已經談好的
就算走權變也不是被放生啊 只是權變不確定因素比較多
救濟是指如果確定走權變 即使權變計畫送了 但仍然可以透過司法救濟去改變權變比例
其實權變不一定比較差 只是協議合建早早就能確定條件
而且大概是條件不錯 所以才能湊到八成同意59F 11/21 12:26
就算走權變也不是被放生啊 只是權變不確定因素比較多
救濟是指如果確定走權變 即使權變計畫送了 但仍然可以透過司法救濟去改變權變比例
其實權變不一定比較差 只是協議合建早早就能確定條件
而且大概是條件不錯 所以才能湊到八成同意59F 11/21 12:26
推 : 協議合建未必比權變好，協議合建對建商來說是一筆總數有人可以拿高過價值比例的條件，就會有人被犧牲66F 11/21 13:11
→ : 我的看法是權變比較透明 大家的分配基準都是一樣的 合建的話很大部分就是看你怎麼跟建商談 我家是一樓店面+二樓 自己覺得條件談得還不錯XD68F 11/21 13:38
推 : 請問如果合建戶談的條件過優，後面權變戶平均能分到的就會較少，這樣理解是正確的嗎？71F 11/21 15:01
推 : 不對，合建跟權變是不相干的，或者說建商會基於權變數字去推算應該要把協議合建的平均合建比控制在多少
*基於「預估」權變數字
實務上對建商而言權變數字會有好幾個版本
預估版、送件版、核定版，最後是依照核定版為找補依據所以對建商跟地主雙方來說，權變就是一個未知的風險73F 11/21 16:49
*基於「預估」權變數字
實務上對建商而言權變數字會有好幾個版本
預估版、送件版、核定版，最後是依照核定版為找補依據所以對建商跟地主雙方來說，權變就是一個未知的風險73F 11/21 16:49
推 : 不能過於簡化的說"權變就是未知風險"
反觀協議合建也具備風險...這兩年就是最好例子。很多本來談好簽好的案子被突然建造成本+缺工害到 建商不是要求重簽就是直接烙跑不玩 少數幾個優良建商底氣夠扛的住 就被拿出來當新聞報。算盤在那邊很簡單，蓋房子本來就是有人要先承擔風險，然後花幾十個月蓋，最後落成大家分錢分屋獲利了結協議合建玩法是實施者跟每個住戶坐下來一個個談條件 實施者承擔資金與人力資源浪費風險 地主承擔不動產消滅風險
地主的"實質分潤"是看每一張契約白紙黑字，實施者是總銷額扣除地主實質分潤的餘額，從這角度來看的確"很明確"....但因為有幾十張幾百張契約要簽，每張契約價碼都會連帶影響風險控管，甚至老生常談的"撐越久條件越好"心態也會作祟回頭來看，每個地主都各自談契約就變成各憑本事 誰能從實施者那邊凹到更多好處都是他獨享 難免實施者要從其他地方把利潤抓回來做平衡(平衡不了就跑路) 從全體地主的角度來看的話也不能說是沒有風險的79F 11/21 17:54
反觀協議合建也具備風險...這兩年就是最好例子。很多本來談好簽好的案子被突然建造成本+缺工害到 建商不是要求重簽就是直接烙跑不玩 少數幾個優良建商底氣夠扛的住 就被拿出來當新聞報。算盤在那邊很簡單，蓋房子本來就是有人要先承擔風險，然後花幾十個月蓋，最後落成大家分錢分屋獲利了結協議合建玩法是實施者跟每個住戶坐下來一個個談條件 實施者承擔資金與人力資源浪費風險 地主承擔不動產消滅風險
地主的"實質分潤"是看每一張契約白紙黑字，實施者是總銷額扣除地主實質分潤的餘額，從這角度來看的確"很明確"....但因為有幾十張幾百張契約要簽，每張契約價碼都會連帶影響風險控管，甚至老生常談的"撐越久條件越好"心態也會作祟回頭來看，每個地主都各自談契約就變成各憑本事 誰能從實施者那邊凹到更多好處都是他獨享 難免實施者要從其他地方把利潤抓回來做平衡(平衡不了就跑路) 從全體地主的角度來看的話也不能說是沒有風險的79F 11/21 17:54
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