看板 home-sale作者 Freighter (貨輪)標題 Re: [新聞] 解決高房價最好時刻!高嘉瑜續推實坪制時間 Wed Nov 30 16:05:10 2022
若高的實坪制在主建物才算錢,其他不算錢。
那你在實價登錄,搜尋區段物件—》個別物件—〉
房屋交易明細—》建坪單價試算—〉
選擇分子分母。
得出你為每一坪主建物所付出的金額,此金額
會重新定義「單價」。
(現在單價計算定義不統一,什麼雨遮、陽台、
過往的小公設、車位...blabla之類,讓消費者
困惑)
好,假設此機制不影響總價,我們來看下例,
例一、中正菁英,主建物15.35坪
https://i.imgur.com/PnZ8nDN.jpg
總價3500萬,車位算300萬好了。
改用新算法,單價由92.8萬增加為228萬。
假設車位算300萬扣掉,單價仍是208萬。
例二、中正菁英旁邊的老公寓,主建物30.46坪。
https://i.imgur.com/qKg55iC.jpg
總價2450萬。
改用新算法,單價沒變,依然為80.4萬。
當然有些公寓陽台和廳間公設也拆算,但影響不大。
此法讓我們知道為了實際居住一坪,付出多少代價?
要不要為了多享受電梯、物管、倒垃圾多花這些價錢。
此改變結果,你認為會?
1.老屋等主建物佔比大的物件會大漲?
2.公設高的建案會滯銷或總價跌價?
3.一舉改變建商蓋房子的設計?
4.什麼都沒變,單價超高就單價超高,和老屋
價差超大就價差超大,真的只是朝三暮四?
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Re: [新聞] 解決高房價最好時刻!高嘉瑜續推實坪制
11-30 16:05 Freighter
推 piliwu: 3不可能改太多,建照使照都會拿不到
1是最有可能的,賣中古屋最愛講這個1F 11/30 16:07
推 sdhpipt: 以這篇舉的例一大概不會改變 這個公設應該已經用到容積面積了 建商寧願拿容積面積去蓋公設 一定有其原因 看了一下3F 11/30 16:09
推 IamJoey: 1.多少會漲吧。新房100公寓80 新房200 公寓??
老屋最愛講實坪大好用5F 11/30 16:09
→ sdhpipt: 樂居提供的標準層平面圖 發現是單層11戶小套房 有長甬道7F 11/30 16:10
→ sdhpipt: 你要蓋這樣的社區 他公設就是降不下去
老公寓如果是普通雙拼 梯廳公設應該佔不到2坪9F 11/30 16:11
推 F93935: 以後就蓋教室啊 走廊算在陽台11F 11/30 16:14
推 sdhpipt: 前陣子看youtube上面德國台僑看房的影片 德國很喜歡蓋錯13F 11/30 16:17
→ sdhpipt: 層式 為了節省走道空間 讓你坐電梯還要爬半層這樣 XD15F 11/30 16:17
→ sdhpipt: 管委會空間有上限的 自己去看17F 11/30 16:17
推 iamala: 當然是4啊,一般人一輩子就買一棟房子,算的可細了。N種算法都算過才買的,怎麼可能買前面例子的人不知道其實室內單坪多高呢?買後面例子的不也一直以室內單坪便宜得意嗎?都不曉得住的究竟是價格或是坪數了XD19F 11/30 16:18
→ sdhpipt: 印象中是建築面積的10% 這包括了屋突大廳那些的 本篇案例一絕對已經用到容積面積了 現行30~35%的才是正常用了管委24F 11/30 16:19
→ sdhpipt: 會面積+機電+陽台梯廳免計容積面積的數字28F 11/30 16:20
→ sdhpipt: 其實佔公設大頭的根本不是管委會面積 機電與梯廳佔更多31F 11/30 16:21
→ kusomanfcu: 為什麼歐美會這麼早流行組合式家具 不是沒道理的32F 11/30 16:21
→ sdhpipt: 其實還可以把院子全部鋪水泥劃車位與機車未 這樣公設比也33F 11/30 16:21
→ sdhpipt: 可以降一些 沒有機車位佔的面積了35F 11/30 16:22
→ kusomanfcu: 走道和梯間有3% 公設比的差異等級
然後垃圾場也算在公設內啊36F 11/30 16:22
→ sdhpipt: 現在很多建案陽台都很小 其實就是為了法規要求排煙室啥的38F 11/30 16:23
→ sdhpipt: 那15%陽台+梯廳被法規要求的梯廳佔掉了 不然建商鐵定都蓋40F 11/30 16:23
→ sdhpipt: 陽台啦 你看以前的陽台都超大就知道
是啊 潤泰雙子星蓋那樣差不多是最省了 也有20%44F 11/30 16:24
→ kusomanfcu: 雙子星公設比我以前寫過了
你去翻我文章,之前靠北的都不敢講了46F 11/30 16:24
→ sdhpipt: 每戶都是中大坪數四拼 加上幾乎沒有大廳與公設 車位機車位劃一堆在空地 然後還是停車塔式 這樣都要20%了50F 11/30 16:25
→ kusomanfcu: 就是所有舒服的地方縮小變有點不舒服 公設比就少了
那走道梯間和老破公寓有比的窄52F 11/30 16:26
→ sdhpipt: 而且潤泰雙子星還是中大坪數的 你用本篇例一的單位去蓋一樣是公設比40%啦
其實例一改成單層雙拼三房格局 應該公設比會降到35%以下可能是建商判斷蓋三房總價破億賣不出去所以蓋套房54F 11/30 16:27
推 kobe7785075: +<><提這個真的高端 不懂的人以為在打房 實際上則是在炒房 太厲害了58F 11/30 16:29
推 kusomanfcu: 蓋什麼大樓,用公設比騙人,以後建照只準蓋透天
0公設比60F 11/30 16:30
推 iamala: 潤泰雙子星的停車場有夠窄的…63F 11/30 16:31
→ kusomanfcu: 你把一樓都拿去賣店面最容易降低公設比
這個占比也很高 所有可以賣的空間賣光就很少公設了
傻傻的 笑死64F 11/30 16:31
推 sdhpipt: 一樓大廳縮小 頂多影響幾%吧 沒有liq想像的那麼可觀
liq你想一下 如果是雙拼3房 是不是就沒有那條長甬道了
那個長甬道面積就多少了 自己想一下
而且公設比是面積比面積 不是戶數比面積好嘛 XD
機車位露天 沒有綠化庭院 信箱掛外牆大家淋雨去拿 這樣可能可以壓到20%公設比吧 但是買新房子的人會買單嗎?
有興趣去查一下屏東的建案平面圖 都沒啥公設了 都還有25%都是類公寓式華廈說 單梯單電梯68F 11/30 16:33
→ liquidgroove: 公設面積比面積/戶數 不是?
建商喜歡蓋陽春屋, 另個多贈送, 看有沒有人要買單啦76F 11/30 16:38
→ sdhpipt: 哈哈 你沒注意到小坪數你的分子(主建物)也小了嗎 XD78F 11/30 16:40
→ sdhpipt: 天才啊 一灌糖果30%是黑色 70%是白色 分幾份都是30%黑色真正要改變黑色比 要改變黑色糖果的數量啦
也就是我前面講的 雙拼時 長甬道就沒有了 變成主建物
一來一回 很可能公設比就變成35%左右80F 11/30 16:41
→ supereva: 現在的房屋產品規劃 都是長久市場機制和法規形成的
哪裡是改登錄方式能改變的84F 11/30 16:43
→ sdhpipt: 下班了 不聊了 掰掰86F 11/30 16:44
→ supereva: 除非 改法規 徹底改變現在建築的限制87F 11/30 16:45
→ supereva: 把限制改變了 市場機制才會重新產生受歡迎的產品
不然我問你 建商故意蓋公設 讓你室內空間狹小 對他有什麼好處?
商人只是盡量推出受歡迎的產品而已89F 11/30 16:46
→ liquidgroove: 灌公設 室內面積不會變小阿
建築技術規則162條 允許管理委員使用空間不計入容積所以室內空間蓋滿了, 建商可以多蓋公設賣你93F 11/30 16:49
→ supereva: 多蓋公設賣你? 這是你用一坪多少錢的觀念在看 但實際上 就是一間房子加公設算一個總價
假設公設不用錢好了 那兩間房子室內坪數一樣 價錢也一樣 一個沒公設一個豪華公設 怎麼選
這不就實坪制嗎 只有室內算錢96F 11/30 16:52
推 frank111: 5 公寓價格被低估 漲到150萬101F 11/30 16:54
→ supereva: 如果你秒選有豪華公設的 那就代表公設要錢要計價
因為公設就是有價值 市場機制會平衡102F 11/30 16:56
→ djeva100: sup大,我覺得你的概念應該要改成相同的室內坪,但一個有豪華公設(價格高),一個是基本公設(價格低),消費者買單那一種?這樣討論實坪才有意義104F 11/30 17:10
推 yoyojan: 坡平車位有不到5坪,也有將近10坪的107F 11/30 17:16
→ supereva: 你都用價格高價格低了 怎麼比 實坪不就是只計室內坪數嗎
所以室內坪數一樣 價格就一樣 同個單價下 這才叫實坪但這個假設肯定不對 因為有公設的就是會比較受歡迎
這是反證108F 11/30 17:18
推 shena30335: 隨便,要改就趕快全黨去推,完全執政拜託馬上推求你推113F 11/30 17:20
→ supereva: 你說豪華公設價格高 普通公設價格低 變數有公設和價格兩個 沒有控制變因114F 11/30 17:20
→ shena30335: 整天把精神跟社會力量虛耗在這種沒意義的口號 到底116F 11/30 17:21
→ supereva: 消費者買單哪一種 現在的市場就看得到了117F 11/30 17:22
→ shena30335: 不要到最後吵半天連你自己黨的上面都不挺你 就可悲了房子不會因為算法從虛坪改成實坪就讓本來買不起的人突然買得起,麻煩搞清楚這點,其他隨便,要改就快推OK?118F 11/30 17:22
推 ReiFan: 老實說這題真的滿滿問A答B的感覺:用實坪制解高房價???121F 11/30 17:30
→ supereva: 邏輯不好的人會以為這樣能解 他們不懂價格是市場決定的這件事122F 11/30 17:31
→ ob962: 漲跌都不是改不改實坪制的理由124F 11/30 17:38
推 FaFaFaT: 我還以為價格是崇蟲決定==125F 11/30 17:41
→ ob962: 但可以讓買家更容易去評估買的東西值不值這個價126F 11/30 17:44
噓 Tatsuya72: 根本是一堆處男幻想教人怎麼做愛才會爽
是不是以為買房的人都智缺不知道自己買了什麼公設好壞128F 11/30 18:17
→ tofuflower: 其他不算錢...那要登記進權狀嗎?要的話跟現在有什麼不同?不要的話那公社所有權怎麼解決?130F 11/30 18:19
→ Tatsuya72: 整天以為自己有什麼新發現獨門見解,結果連法規都不懂132F 11/30 18:20
→ tofuflower: 而且現在買房的誰不知道老公寓時公設比極低?誰買房前不會先算過?
改成你這樣我反而還要額外確認額外公設幾坪,也很困惑不管怎麼計價,九成的人買房都馬先精打細算過...
誰會被這種東西困惑住...住台北新大樓的人難道會因為公寓公設比很低就去住公寓嗎?133F 11/30 18:21
推 swgun: 不可能這樣改 要改應該是從新成屋改 其他已經變二手屋的直接看權狀139F 11/30 19:24
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