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作者 NovaShin ()
標題 Re: [心得] 明年房價會回檔的地方
時間 Fri Dec 23 11:07:17 2022

https://reurl.cc/AyLzN8

雪片般的來信一次解答
上面是針對2020~2022這三年的人口走勢
那是我的FB，覺得我在打廣告的我求你不要點
要FB流量花個幾百塊就很多了
https://imgur.com/orAwoEB
[圖]
不用來PTT騙流量

因為真的很多人來問
我也不想得罪各大區域公所戰士
所以我舉比較"不會回檔"的例子
把它反過來看
就是"可能會回檔"的區域

板橋跟新店是我個人覺得相對安全的地方
因為他不需要靠其他行政區的擠壓
本身就有相當的支撐了

新店屬性為電子業大本營
從六零年代開始就有車用電子零件產業鏈
以前我當過車用二極體玻璃粉業務
三天兩頭就是往新店跑
更不用講技嘉，國巨等大廠

所以才會有很多大老闆住在華城
區域大多軍公教高階主管
上班的時間也不用跟人擠
未來還有十四張商業區可供開發


板橋則是新北巨富起源地
板信商銀劉家，華南銀行林家
加上新北市政府正核心跟五鐵共購
還有宇宙無敵霹靂板南線
串連西門，北車，東區，信義，南港

前面有個網友說的沒錯
這兩個行政區本身累積的能量就很高
早期因為沒有重劃區
所以這兩區的消費者只能往外買
新店去買安坑，或是沿著64買中和三重新莊
板橋去買樹林新莊土城三峽

但當這兩個區域有大量的新成屋釋出
住在文化路，江翠新埔一帶就會往江北擠進去
2011新板就60~70了，過了十年江北坪數縮小
離台北更近，又是完整商業區

新店更不用說，中興路一直沒有新建案
大坪林在2011年前後房價就在55~60上下
今天多了一個央北重劃區
道路街廓都比舊市區好一級
未來還有十四張商業區

重點就還是回歸到
"產業"，"交通建設"，"生活機能"
只要區域的產業看得到
交通建設持續發展，生活機能完備
他的投資投機屬性就會變少
轉成為剛性需求

比方說林口就是一個很好的例子
還記得去年剛來房板發文
講個林口被圍勦到天荒地老
但過了一年林口前段房價站穩
最重要的是林口的學校大多滿額
現在搬家過去根本排都排不到
要有這些體感數據才能判斷未來的走向


但如果產業在空中飄，捷運夢中相見
生活機能寥寥無幾
這兩年因為通貨膨脹
與缺工缺料擠壓出來的泡泡
就會因為法規以及美國升息縮表
以及去槓桿化而消風

另外還有會有支撐的就是你要有富鄰居
比方南港內湖如果持續保持高檔
汐止東湖就不會便宜
我常跟客戶說，當南港LALAPORT蓋好
剪綵下去，遊客進去，然後房價跌十萬
這會發生嗎？我們可以等著看


而同樣的百貨公司
為什麼有些地方撐得起來
生意甚至好到開二館
但有些百貨公司人數跟營業額卻岌岌可危
這就要回歸到區域的產業以及人均所得

補充幾個點
有人說房價會上漲是因為無限QE
但其實那只是錦上添花而已
資本主義＋開發國家漲房價是必然
https://imgur.com/BtAGbi3
[圖]
當年特種貨物稅的論文就有提出
在70年代還沒有量化寬鬆前就有很驚人的漲幅
台灣是，以前的上廣深是，現在的越南與印度也是

第二
https://imgur.com/j539E4G
[圖]
在2009 QE之前
新北市就因為都市計畫與發展
板南線終於從新埔拉到府中
而有將近30.2%的漲幅
30.2%是當年7%的幾隻漲停？自己算一下

第三
我舉板橋跟新店還有林口是因為我熟
沒講到的不代表不好
有想表達自己家園的好可以回文
自己寫一篇文章來分析數據

拜託不要再推文裡吵成一團了

重點
產業，交通建設，生活機能，區域所得
如果該有都有就會有支撐
如果虛胖就會有德不配位的消風狀況發生
我不會跟你講哪裡，
一部分是雙北外我真的不熟
另一部分是不想又被追殺
請自行判斷

嘻嘻

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※ 同主題文章:
[心得] 明年房價會回檔的地方
12-22 00:42 NovaShin
Re: [心得] 明年房價會回檔的地方
12-23 11:07 NovaShin
Re: [心得] 明年房價會回檔的地方
12-23 12:40 kuosos520
→ kusomanfcu: 板橋很窮好嗎別亂講
板上 不是都說有錢人就是住林口 園區高階主管就是竹北嗎1F 12/23 11:07
→ toto123: 新店只有大坪林 技嘉那邊穩定而已 其他不好說
板橋是殺盤重點你沒看到空屋一堆嗎 =  =
有錢人 到處買  住哪邊都行4F 12/23 11:10
→ jeff12302000: 虛胖大概就某個重劃區吧，要發展起來不知道要不要15年，然後賣的跟以及有機能的地方一樣價格
*已經7F 12/23 11:11
→ hide0325: 板橋很擠 不要再來了ㄢ10F 12/23 11:12
推 jpwd: 東湖不就內湖？為什麼分開看？11F 12/23 11:12
→ NovaShin: 因為以前內湖人不會把東湖當內湖看，就跟安坑之於新店12F 12/23 11:13
→ jeff12302000: 就跟新莊會分上下新莊一樣啊
還有在樹林車站的板橋你也不會當板橋看摟13F 12/23 11:13
→ toto123: 南港 不是很樂觀吧?  辦公室一堆閒置
台北市殺最兇 南港應該跑不掉15F 12/23 11:13
推 jpwd: 所以大湖公園前是上內湖，過大湖公園算下內湖XD。可是葫洲、金湖路，280/296巷也超貴。17F 12/23 11:16
→ NovaShin: https://imgur.com/D66mw1f 你的報紙跟我的不一樣
j大應該很年輕，以前內湖人是不屑東湖的跟永和中和一樣19F 12/23 11:17
[圖]
推 H2: 台北市長未來五年辦公室供需反轉，非A辦的辦公室都有危險21F 12/23 11:19
→ toto123: 那社子 不是 士林搂  哈哈22F 12/23 11:19
→ NovaShin: 主要是世中心A辦老了，就看會不會往東走23F 12/23 11:19
→ H2: 市中心敦化南北路新的商辦接下來會陸續開出來
現在商辦空置率就是在近年低點無誤24F 12/23 11:20
推 FaFaFaT: 那請問只有產業跟區域所得的地方會是什麼走向呢嘻嘻26F 12/23 11:23
推 jpwd: 我不年輕了，只是很難理解金湖路、葫洲、民權隧道過去的四期、康寧路三段明湖國中側、明湖國小與東湖路口側、五分街側、康樂街側到底房價的區隔是什麼？似乎很混亂。27F 12/23 11:23
噓 abyssa1: 《私人信箱》最近無新信件….30F 12/23 11:24
噓 yiliang1107: 真的看都沒信31F 12/23 11:24
https://imgur.com/4x0B3VI
[圖]
夏蟲不可語冰，要買流量太簡單了
我昨天到今天就刪了十幾封
你當我很閒一個一個回嗎？
不想看就滾，少在這邊囉哩叭縮
→ yiliang1107: 想用PTT衝流量就直說
你FB也有按讚，陽謀光明正大很好啊32F 12/23 11:25
→ abyssa1: 樓上你就知道代銷多會吹噓 比仲介還扯34F 12/23 11:25
→ H2: 東湖前幾年其實算是內湖跟南港展覽館之間的房價低陷區，但附近其實機能學區都不錯，前幾年有把握的應該有賺到35F 12/23 11:26
→ abyssa1: 老生常談當發現新大陸37F 12/23 11:26
→ yiliang1107: 其實他說板橋跟新店，原本就是舊市區38F 12/23 11:26
→ H2: 18年竹城在東湖推案時，我都跟朋友建議可以去買39F 12/23 11:27
→ abyssa1: 講半天沒什麼重點然後請自行判斷….40F 12/23 11:27
→ yiliang1107: 或是像央北、翠北鄰近舊市區蛋黃機能佳
重點在於這兩區的供給量小，當然保值性佳。
兩區指板橋、新店，就算他們的重劃區
翠北、江北，也是鄰近舊市區、或是快速進台北市41F 12/23 11:27
→ toto123: 舊市區才好 傻傻的45F 12/23 11:31
推 jpwd: 那三總這邊算是內湖嗎？30年前在這邊營區服役，四週也是一片荒蕪。46F 12/23 11:31
→ toto123: 一堆奇奇怪怪重劃區，要修正都是殺最兇的
重劃區很多地方點燈率都很低48F 12/23 11:31
推 kusomanfcu: 新店反而是大坪林最不穩定阿50F 12/23 11:32
→ amordelcor: 雪片會不會只是你的頭皮屑？51F 12/23 11:33
推 kusomanfcu: 記得換洗髮精52F 12/23 11:33
→ yiliang1107: XDDDDD53F 12/23 11:34
推 jpwd: 大坪林會不穩嗎？最熱鬧不就大坪林到七張一帶？裕隆和家樂福對面也很貴啊54F 12/23 11:36
→ yiliang1107: 供給量少的地方（偏鄉除外），都穩啦56F 12/23 11:37
推 jecko: 板橋 新北核心 新店林口 是新北所得排名前三 這三區沒什麼好意外的57F 12/23 11:37
→ yiliang1107: 所以有講跟沒講一樣59F 12/23 11:37
推 jecko: 我猜鄉民想聽中永和 三蘆 新莊 土城的看法 這樣區公所護衛隊才能發揮60F 12/23 11:39
推 kusomanfcu: 房地產觀點和股票是相反的
投資時的想法62F 12/23 11:40
→ toto123: 這是很簡單的邏輯，真的不是很有錢的 中古屋加減住64F 12/23 11:41
推 jinso7410: 看過重劃區崩盤，就知道板橋真的安全，亂喊的保重 ㄎㄎ65F 12/23 11:41
→ yiliang1107: 新莊土城三重 重劃區多供給量大66F 12/23 11:42
→ toto123: 不是人人可以住 什麼新房 要高管理費的67F 12/23 11:42
→ yiliang1107: 要分區依照購入價格，跟鄰近區域價格變動68F 12/23 11:42
→ NovaShin: yiliang1107你有本事就開一篇去高談闊論不要躲在這廢話69F 12/23 11:43
→ yiliang1107: 依據各區間價差,才能判斷。70F 12/23 11:43
推 jinso7410: 至於一樓說有錢人集中竹北林口所以不至於崩盤
欸 我就問有錢人是鎖碼包了幾千户
還是平均薪資和平均中古房價去支撐整區房價71F 12/23 11:44
→ yiliang1107: 你管我
言論自由誰都有，敢發文不接受別人推文74F 12/23 11:44
→ NovaShin: 你要推就推啊，道行不夠來湊什麼熱鬧76F 12/23 11:45
行為學家曾經研究雞為什麼會過馬路
原因就是他想過馬路
但要過馬路前要起心動念
很多網友鼓起勇氣發信給我
就是對房產未來有疑問
但因為太多了，還有很多非雙北我不熟
所以我直接用概念的方式來回答
我他媽信就是一大堆懶得回
發在這邊你也有意見？
有意見不要看啊，去FB檢舉啊，去PTT檢舉啊
在這邊哇哇叫是怎樣？不爽不要看好嗎
→ yiliang1107: 你道行夠，還不是要衝流量，有差嗎
我說的內容有沒有料，有在市場跑的一看就知道77F 12/23 11:46
推 DAEVA: 救救仁武79F 12/23 11:47
→ yiliang1107: 倒是你真的本業那麼秋，何必開FB衝流量80F 12/23 11:47
→ NovaShin: 因為我很閒啊，你海巡署喔？81F 12/23 11:47
推 jinso7410: Nova市場待很久捏82F 12/23 11:48
→ yiliang1107: 回歸討論，請問我在推文說的問題嗎83F 12/23 11:48
→ NovaShin: 自己事情不管好整天來這邊吵吵鬧鬧怎麼不發幾篇來看看你有新郵件紅燈閃阿閃看了就會有壓力，我又不想不回
這樣可以嗎？壞人真的都沒辦法理解好人為什麼要做好事84F 12/23 11:48
→ yiliang1107: 奇怪明明在本片推文除了一開始說沒看到信
後面根本就在討論房市啊==
說別人吵，何不看看為什麼每天都有跟你吵
每天都不同人，問題在誰身上。
早期只要發的文有吵、或是沒什麼人回就刪掉87F 12/23 11:50
https://imgur.com/jywnHtk
[圖]
你吵完了沒？連我有沒有收到信都要管？
你有這些時間不如去增加你的專業知識
廢話連篇

寄信的朋友抱歉啦
就是有這種吃飽撐著的來吵
所以公布站內信希望見諒
但我還是去識別化了

基本上各個行政區請以本文的推論去計算
財經M平方跟主計處都可以算出各行政區人流
我是很閒，但沒有辦法閒到幫各位算每個區域
但只要抓對邏輯就可以安然度過2023年的景氣

推 CCOOGG: 你說的板橋跟新店都是殺盤重災區...92F 12/23 11:54
→ yiliang1107: 既然要創事業格局大一點，情緒諮商類的去看看93F 12/23 11:54
→ NovaShin: 你先關心你自己吧，有錢的人快樂生活，沒錢的人管東管西94F 12/23 11:55
→ yiliang1107: 信我也有啊，但絕對沒有頭皮屑多95F 12/23 11:55
→ NovaShin: 經濟股市法規策略長篇大論，怎麼不先管好你自己啊？
你沒有不代表沒人沒有，不爽不要看，少在這囉哩叭縮96F 12/23 11:55
→ yiliang1107: 我也刪了很多，那又如何？98F 12/23 11:57
噓 deedo: 板橋很擁擠，顆顆。新舊交融環境雜亂。寶傑你怎麼看？99F 12/23 11:57
→ supa64: 暫時無(路過)203F 12/23 15:34
推 alexhsu0909: https://i.imgur.com/BJrY3Hz.jpeg
目前是金城廠機規劃捷運共構宅跟商辦204F 12/23 15:45
[圖]
→ NovaShin: 土城如果價格慢慢漲ok，一下拉到板橋中古屋要思考一下206F 12/23 15:49
推 stanley79429: 感謝，感覺真的會噴阿207F 12/23 15:49
推 asapfrdddd: 好久沒吵起來嘍208F 12/23 16:24
推 wseb: 江北可能台北市來的人更多..在信義計劃區工作買江北的真的多209F 12/23 16:48

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