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作者 IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題 Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？
時間 Tue Jan 17 09:46:29 2023

※ 引述《PrettyOdd ()》之銘言：
: https://youtu.be/2JAby73dfgA
: 簡單來說

我也簡單說, 公司相關稅法上, 除非是可以作為沉沒成本的
不然資產成本即使可以做為減項, 但最後資產處理時, 仍然必須回沖

所以

1.營業稅部分, 即使可以說服稅務機關以豪宅作為營業使用
  開發票作為進項稅額, 扣抵營業稅
  但如此一來, 售屋時也必須加計此一銷項稅額, 課徵5%營業稅
  實際上並未節稅, 若房價有成長, 反而會扣更多稅

2.營利事業所得稅部分, 價金是由流動資產轉為固定資產, 與營利事業所得無涉
  之後固定資產分年折舊提報費用, 確實可減少各年度報稅所得
  但房子賣掉的時候, 這些已折舊成本都會做為利益回沖到當期所得
  所以價金部分實際上並未節稅, 若房價有成長, 反而會扣更多稅

  至於相關利息、修繕等沉沒成本, 則確實可以作為當期費用
　不過這個部分用法人或個人持有, 是有利有弊
  譬如房屋租金的修繕扣除額, 個人是固定43%, 法人就是核實計算
  正常情況來講, 個人房東有利很多
  另外利息部分, 個人可折抵上限30萬, 法人則無上限, 這部分就是法人有利

3.法人持有住宅, 稅率上往往比個人用自住持有高很多
  房屋稅法人持有是個人自住兩倍、地價稅法人持有是個人自住五倍

綜合以上, 法人持有住宅在稅務上並無絕對優勢
楊世光說甚麼半價, 更是毫無會計常識的說法

--
                          願歲月靜好，現世安穩

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
※ 作者: IBIZA 2023-01-17 09:46:29
※ 文章代碼(AID): #1ZnVtuRK (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1673919992.A.6D4.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？
01-17 06:09 PrettyOdd
Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？
01-17 09:46 IBIZA
Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？
01-18 05:33 IBIZA
Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？
01-18 12:32 IBIZA
推 Freeven: 高手1F 01/17 09:51
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 01/17/2023 09:52:58
推 leota: 推2F 01/17 09:54
推 shen5035: 下面空空快說不要賣就不用回沖了3F 01/17 09:56
→ IBIZA: 早晚有一天要處理吧 就算你傳兒子傳孫子 也是一樣啊4F 01/17 09:57
推 doushebu: 推5F 01/17 09:57
→ IBIZA: 一間房子 你現在省5%稅, 未來多付5%稅  但過了30年房價可能兩三倍 你繳的5%稅也兩三倍, 值不值得很難說6F 01/17 09:58
推 shen5035: 公司賠錢的時候賣，營所稅會少一些。
但是應該沒有人為了省稅金然後把公司搞到賠錢
所以陽明大賺錢的時候才說要買大樓8F 01/17 09:59
推 buike: 哈哈，絲瓜粉崩潰了沒11F 01/17 10:01
推 piliwu: 折舊年度還有可能是虧損，除非有會簽否則虧損年度
不能往後抵賣掉
那一年的營利所得
公司列了一堆費用虧損當下很爽，賣房子時就知道更
爽了12F 01/17 10:04
推 ceca: 講那麼多,魯蛇就不吃餌了..
這樣很無趣拉.
魯蛇一值認為,有錢人要避稅都很簡單...XD
幹嘛搓破它們的幻夢..
有錢人避稅那麼困難,繳那麼多稅...還比魯蛇有錢那麼多.
這樣叫魯蛇怎麼面對他自己.17F 01/17 10:06
推 abyssa1: 會計規定尷尬的就是不賣不用重估 最佳策略就一直囤23F 01/17 10:07
→ airjade: YT只在乎流量，賠錢是你家的事24F 01/17 10:11
推 GYGY5566: 西卡一直分享是事實
西卡一直嘴是事實
嗯西卡很在意25F 01/17 10:11
推 ceca: 因為看到1+1=3覺得很智障...
然後還一堆人在點頭作筆記...XD
讓我對韭菜們感到非常擔憂.28F 01/17 10:12
推 CaLawrence: 但如果他不賣的話 扣抵一些稅金 持有成本是不是還行法人貸款利息也可以全額計入成本 好像也還行 單純持有出租的話法人似乎有一些些優勢 嗎？31F 01/17 10:14
→ ceca: 公司貸款只能六成,持有成本稅金超級高.
是怎樣想不開用公司持有?34F 01/17 10:15
→ IBIZA: 持有稅法人都比較高, 而且哪來永遠不處理的房地產36F 01/17 10:15
→ ceca: 好處大概是"可以集資"..37F 01/17 10:15
推 piliwu: 成立公司通常是股東拆帳互相有保障，而不是什麼節
稅，稅不是唯一
考量38F 01/17 10:15
→ IBIZA: 土地不折舊, 房屋可折舊, 但也總有一天會垮41F 01/17 10:16
推 CaLawrence: 我感覺互有優劣欸 利息修繕建物折舊都能報帳
個人好像沒那麼爽 租金收入碰到40%的話 法人只收20%看起來還可以閃贈與稅
不過房屋土地稅會比較貴 誰比較划算可能要個案討論
王力宏似乎也是用公司買的 代表有些情況應該是有好處42F 01/17 10:20
推 kusomanfcu: 法人要實質自用才划算
單純持有屯的話只有土地47F 01/17 10:22
推 dirk007: 總有一天會垮但不是今天明天會垮，如果變成大到不能倒，難說又會有法令政策改變遊戲規則49F 01/17 10:23
→ kusomanfcu: 然後也只有建商51F 01/17 10:23
→ IBIZA: 改遊戲規則是另一回事  而且也可能是改對法人不利對個人有52F 01/17 10:23
→ kusomanfcu: 王那個是自用53F 01/17 10:23
→ CaLawrence: 貸款成數影響很小  自然人第三戶之後也只剩下六成54F 01/17 10:23
→ IBIZA: 利 所以很難說55F 01/17 10:23
推 swgun: 用公司買最好的地方是偷吃不會被老婆分走啦  對方
沒辦法請求交出
股權 最多賠女方錢而已56F 01/17 10:24
→ kusomanfcu: 自用才好核報
出租核屁啊，還有王那個公司是故意的 檔女人動他資產59F 01/17 10:24
→ CaLawrence: 我直覺以為建物比較有吸引力 光是修繕成本跟折舊就可以抵免一堆稅金了61F 01/17 10:24
→ IBIZA: 法人或個人持有, 沒有必然優勢, 但長期出租, 我個人認為是63F 01/17 10:24
→ ceca: 租金算起來公司高那麼多64F 01/17 10:24
→ IBIZA: 個人有利65F 01/17 10:24
→ ceca: 你自然人57%後才進所得66F 01/17 10:25
推 abyssa1: 公司買跟個人買的決策關鍵主要是賺到的錢現在在哪裡
已經稅後進個人口袋的，再去成立公司買就沒什麼好處
錢在公司還沒課個人所得稅的，直接買至少省個人綜所稅67F 01/17 10:25
→ IBIZA: 而且貸款部分 個人是有機會鬆綁的  法人很難70F 01/17 10:25
→ kusomanfcu: 什麼因為誰這樣做就代表有利可圖 是屁話啊71F 01/17 10:26
推 swgun: 老闆養小三也是 用公司買"員工"宿舍多爽啊72F 01/17 10:26
→ abyssa1: 大戶的話就是差股利分離課稅28%的稅率 稅錢稅後差異73F 01/17 10:26
→ kusomanfcu: 所謂的折舊要自用才折的夠
沒自用都屁的
既然要自用實際使用的話 所謂的屯房炒作就是個屁74F 01/17 10:26
推 swgun: 兩邊的女人一次搞定77F 01/17 10:27
→ kusomanfcu: 就變成滿嘴屁味了
但是比屎味好78F 01/17 10:27
推 leptoneta: 法人要屯也是屯土地 房屋通常是要用的80F 01/17 10:28
→ kusomanfcu: 不然你左手折右手 最後還是繳繳錢
說豪宅就白癡了
CP 更低好嗎81F 01/17 10:28
推 ceca: 利益大概就是，凹股東的錢買房子給自己住84F 01/17 10:29
→ kusomanfcu: 單純自用而已
真的要買不如買土地自建自用買大片的
這個在中和不少85F 01/17 10:29
推 alonzohorse: 各位不要那麼粗暴說實話好嗎88F 01/17 10:30
→ kusomanfcu: 市區一整排那種
新竹山上也有
世光講的東西 都是注意關鍵字提醒研究就好 他說的一堆內容我都略
不然照他講的投資 早就賠爆了
光特斯拉從谷底一路喊空就夠了
從2013就一路喊本夢比89F 01/17 10:31
推 william826: 這社會金流最多的 大多是八大老闆 看過都是用個人名義買一堆店面 這樣就懂了吧96F 01/17 10:52
推 F93935: 公司整間轉讓應該比較實在98F 01/17 10:52
推 kusomanfcu: 樓上 私法人轉移上次房地合一2.0已經動了99F 01/17 10:56
→ ceca: 整間轉讓，買家殺價會客氣嗎100F 01/17 10:56
→ kusomanfcu: 有看到跌嗎？101F 01/17 10:56
→ ceca: 另外公司持有不動產超過一個比率，轉讓股份也要算房地合一102F 01/17 10:56
→ kusomanfcu: 法人持有的住宅多半是自用店面 但是權狀大概是住宅103F 01/17 10:57
推 ownwei: https://i.imgur.com/51nO3kL.jpg104F 01/17 10:57
[圖]
→ kusomanfcu: 剩下的就是工廠或宿舍105F 01/17 10:57
推 ass812882: 真這麼簡單早就一堆人這樣做了106F 01/17 10:58
→ kusomanfcu: 那種住辦啊啥的
再來買來做宿舍用的因為外勞不好租房107F 01/17 10:58
→ ass812882: 空空之所以成為空空不是沒道理的109F 01/17 10:59
→ kusomanfcu: 沒長期自用打算不會去買的110F 01/17 10:59
→ ceca: 阿我們就做過不動產用法人買入和賣出111F 01/17 10:59
→ kusomanfcu: 因為住宅管理不方便112F 01/17 10:59
推 migration265: 推113F 01/17 11:00
→ ceca: 他不是開過公司，怎麼會完全不懂，還是在裝傻？114F 01/17 11:00
推 skytakezou: 高手115F 01/17 11:01
噓 wave1et: 人家真正花錢買下去，沒利會這樣幹?一定有你沒想到的省錢處116F 01/17 11:06
→ ceca: 一定有阿不就好厲害118F 01/17 11:07
推 kusomanfcu: 對啊 賺爆 你什麼時候開一間？
笑死119F 01/17 11:07
推 KrisNYC: 他列舉的這些優點只適用在你超長期持有商辦店面廠房121F 01/17 11:08
→ ceca: 他大概有魔法吧，去去稅金走122F 01/17 11:08
→ KrisNYC: 要能拿去買豪宅那你這間豪宅限制很多 你要能說服人家你是123F 01/17 11:09
→ kusomanfcu: 樓上對啊 就容易實際使用，住宅豪宅屯爆買爆 不知道什麼智障概念124F 01/17 11:09
推 NTU303150195: 地縛靈王重出江湖了126F 01/17 11:09
→ KrisNYC: 拿來當工作室+辦公室 那你的豪宅使用分區要是商業區外
你還要把公司遷進來 然後你公司屬性要剛好是這類型127F 01/17 11:09
→ kusomanfcu: 喔喔 大直有可能
商業住宅大樓 不是一堆？
南港好像也有129F 01/17 11:09
→ KrisNYC: 公司遷進來光一年非自用房屋地價稅就繳死你 省個屁...132F 01/17 11:10
→ kusomanfcu: 純住的？ 腦子可能不好133F 01/17 11:10
→ KrisNYC: 馬的大直多少人拼命想商用地繳自用稅率 開個YT
說繳非自用會賺錢真的是腦子燒壞了134F 01/17 11:11
→ kusomanfcu: 所以商業大樓容積要高啊 土地持分要少
那些人就繳非自住繳一輩子吧 都馬自己知道的
報費用也要整體營收要夠
最好能隨便報 笑死136F 01/17 11:11
噓 faye52520: 這不是早就知道的事情？140F 01/17 11:13
推 ceca: 我想到的好處大概就是,持股15%的董事長.
凹股東的錢來買房子給自己住...顆顆.
目前帳面上的利益是利息扣抵無上限.
但是牽扯到出租的租金稅金計算法+持有成本高很多.
這個租金利息扣抵早就被更多的支出給掩蓋過去..
另外一種就是,買的時候跟建商做ab約.做很大那種.
買3000萬做一億...
之後轉賣平轉一億.
帳面上沒賺錢,所以在"浮報成本"裡面可以找到利潤所在.
這個確實是有人在操作拉..XD
你看一堆豪宅平轉的,甚至小虧的,很多都是這種.
而如果買一億,賠錢賣9000萬.
這代表甚麼?141F 01/17 11:14
推 kusomanfcu: 這種小公司應該不少154F 01/17 11:18
→ ceca: 這代表,這個炒房公司的負責人,掏空股東很多錢啊.155F 01/17 11:18
→ kusomanfcu: 但是金額不會那麼誇張
我前幾天有聽到最近有這種事
在排隊買香腸的時候聽到的156F 01/17 11:19
推 Tylose: 推，利息折抵方面，個人30萬算是符合社會財力和福利
c大說的那種，很多小公司這樣搞，所以糾紛很多
也不一定是買房，買甚麼東西都可以這樣搞159F 01/17 11:23
推 encoreg57985: 長知識162F 01/17 11:30
推 ceca: 家族企業最愛這樣..所以家族內鬥後面都殺得像仇人.163F 01/17 11:34
推 miauah: 有些人喜歡當受害者，因為被害所以過得不好，別人都害人所以有錢。這些想像可以開脫生活的困境，販賣被害永遠有市場164F 01/17 11:54
推 kusomanfcu: 都是they 的錯166F 01/17 12:02

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