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作者 alotofjeff ( )
標題 [心得] 房地產根本不好賺
時間 Sat Feb 11 22:40:51 2023


最近幫家人處理掉一棟 15 年 的房產, 強烈感受到房地產其實根本就不好賺.

實價登錄最早是101年, 不過房子第一手是在96年交屋的, 實登開始時屋齡已經五年

https://s1.imgs.cc/img/aaaaCe3nt.jpg?_w=750
[圖]


價格14萬/坪 ~ 22萬/坪, 會有這樣的差異主要是 格局、面向、樓層跟有無裝潢導致的.

我家人是買交屋第一手的, 價格也落在這個區間之中, 代表價格五年來沒任何動靜.


來到三年前的109年呢, 也就是屋齡已經13年了, 價格還是穩穩地落在15萬-24萬/坪

https://s1.imgs.cc/img/aaaaCe3nu.jpg?_w=750
[圖]

有沒有感受到我的幹意啊? 只看實登就好, 8年過去了, 一坪大概只漲一萬!

前一年我們曾經掛1800萬賣(一坪約23萬), 算上利息跟裝潢成本大概還賠100萬吧.

然後委託一年後都賣不掉....只騙到信義房屋來幫忙打掃過一次, 連信義都賣不掉...

各位以為這是什麼鳥地方嗎? 這是最夯的竹北! 而且在高鐵站跟中山高之間.

附近有三間全聯/走路到遠百不到10分鐘/去喜來登飯店吃飯不用開車的精華地段

13年來一坪只漲1萬......好險我們108年掛賣時沒賣掉, 不然現在真的欲哭無淚啊!

每次有人說什麼房地產只漲不跌, 我覺得實在是太唬爛,

現在就是放十年漲不動甚至還下跌, 突然噴個兩年而已. 光看這兩年就相信

房地產好賺只漲不跌的, 太天真了!

很多早幾年賣的鄰居, 都是價差只賺50萬100萬, 利息卻付超過200萬的...真的很慘.

補充：去年社區開始站穩3000萬，而且是16年前取得，不用繳房地合一稅，3、4年前全家愁雲慘霧的氣氛一掃而空，真的落差很大。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.74.152 (臺灣)
※ 作者: alotofjeff 2023-02-11 22:40:51
※ 文章代碼(AID): #1ZvwZtXr (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676126455.A.875.html
※ 同主題文章:
[心得] 房地產根本不好賺
02-11 22:40 alotofjeff
Re: [心得] 房地產根本不好賺
02-13 02:37 NovaShin
※ 編輯: alotofjeff (114.137.104.219 臺灣), 02/11/2023 22:42:30
→ MOMO0478: 如果你今天點在雙北 就不會這樣說了1F 02/11 22:42
推 NovaShin: 所以下次買房前請A一下Nova ID,小弟帶你飛2F 02/11 22:46
推 qwertymax56: 樹林板橋新莊交界處那邊的超級城市，最近滿多交易扣掉手續費其實是賠錢的，不知道是不是因為位置有點尷3F 02/11 22:46
推 yytseng: 二期很少賺沒超過100%的，應該是你那社區的問題，買家也不是閉眼睛買好嗎......5F 02/11 22:46
→ qwertymax56: 尬，拉長線看五年，扣掉裝潢利息其實很多屋主根本沒因為這波賺到7F 02/11 22:46
噓 xup6fm06: https://i.imgur.io/fcdgBOQ_d.webp?maxwidth=640&shape=thumb&fidelity=medium.jpg9F 02/11 22:47
→ testPtt: 就薪水高的不想買薪水低的買不了 漲都是有行無市居多11F 02/11 22:50
推 b03o20y: 買賣成本那麼高，真的不好賺12F 02/11 22:51
推 OnlyRD: 真的啊，那時候隨便砍價，買得很爽。
新竹一直是土地和店面值錢，這兩年才開始追捧大樓
，因為土地和店
面早就買不起。所以去看看高雄好了，土地供給量這
麼大，收入發展
都不好，喊台積電真的是相信的準備套好幾年，重點
是土地供給啊，
阿呆，土地源源不絕就會跟以前的竹北一樣。13F 02/11 22:51
推 jaricho: 大師開示未來30年再漲20倍21F 02/11 22:55
→ Tylose: 8年一坪只漲一萬，幫你哭哭
光是談判進貨什麼都不處理，直接賣出，也賺比你多22F 02/11 22:55
推 NovaShin: 我跟朋友買不到30就問你怎麼賠，雲玩家哦24F 02/11 22:56
推 dondon0419: 8年過去了出租都賺多少回來了，房子變老還沒跌~25F 02/11 22:57
推 eulbos: 確實 能打平已經偷笑了26F 02/11 22:57
→ dondon0419: 更正13年~~27F 02/11 22:59
推 flyingfinn: 真的很同情，但真的可以更好28F 02/11 23:00
→ fbifxxkma: 8年都放著空屋嗎？沒有自住or租人? 我懷疑你反串29F 02/11 23:03
推 flyingfinn: 差不多也是2013買竹北第ㄧ間，銀行鑑價漲幅2.3倍，
增貸買了兩間
預售30F 02/11 23:03
推 ceca: 以投資來講,你再錯誤的時間又買錯東西..XD
你那時候買新竹的1x年屋(後來變2x年屋)你再看看漲多少.XD
不過還好你凹到這一波大漲.
大漲一開始衝新屋,後來新古屋跟上.33F 02/11 23:04
→ chachamaru: 地點問題吧 96年我家買北市蛋殼區公寓800初 那個時候沒實價登錄 但跟銀行估價差不多 現在附近差不多條件（包括樓層）的實價登錄大約1千7 這種漲幅算很少 因為是蛋殼區公寓 條件比較差37F 02/11 23:06
→ ceca: 另外,你這個東西可能有ab約...你可以再去調查看看.
那一波破1500的AB約全台灣都做不少.
因此,為啥會有14和22這麼大的落差.
很多是"有人沒做ab約"所以特別低價..XD
阿你是接地二手,你以為看實價登路買ok.
實際上你就吃到那些"豪宅賠錢賣"的幌子的陷阱..XD41F 02/11 23:07
※ 編輯: alotofjeff (114.137.104.219 臺灣), 02/11/2023 23:11:59
→ ceca: 再加上,你買的時候新屋已經衝一坡上去.47F 02/11 23:08
→ s26492755: 韭菜自介文 有個跟我買同社區的 2019 賣 450 我剛好2019買450 然後現在大概560-580 他租13000 我租16500 你說同社區為啥還搞成這樣呢48F 02/11 23:09
→ ceca: 以中期來講要往後退到中古屋(1x~2x)51F 02/11 23:09
→ s26492755: 實登83%賺錢 17%虧錢 你這還不算虧到啦 哈哈哈哈 有贏17%了 棒棒52F 02/11 23:09
→ ceca: 因此,你可能連吃了好幾個虧,跌加起來造成賺很少.54F 02/11 23:09
推 jameshuangcc: 這時間是2020年，價格還沒上來，應該把2022年實價登錄價格比較ㄧ下，應該是爆漲，能說ㄧ下位置，很多人有興趣55F 02/11 23:09
→ s26492755: 投資工具沒有好壞 只有使用者會不會使用58F 02/11 23:10
推 jameshuangcc: 這個位置若這個價格，可以閉著眼睛買59F 02/11 23:11
→ yytseng: 奇怪我找不到附近96號有蓋23樓的，你直接說哪個社區好嗎？這麼特例我覺得可以拿出來討論一下，看到有人跳樓的老房子都賣到三十幾萬/坪了，你的還23真的怪60F 02/11 23:11
→ chachamaru: 現在住的這間（新竹關x路）前屋主96.97年預售屋入手推測再貴也不會買到超過9百萬 現在同社區實登有同坪數低樓層快3千萬的63F 02/11 23:13
→ s26492755: 我覺得你可以說社區名字啦 大家幫你看看發生什麼事66F 02/11 23:15
推 jameshuangcc: 跪求竹北該建案資料67F 02/11 23:18
→ yytseng: 二期的房子96年買14，109年賣23有可能，但不可能買14賣15，從沒聽說過，我這附近買賣好幾次了，你直接說哪個社區吧，長見識一下68F 02/11 23:19
→ chachamaru: 109-110間漲很快（但也很多地方這兩年沒什麼變化..）71F 02/11 23:19
推 Tattoo: 再放十年72F 02/11 23:19
→ jameshuangcc: 我想買幾戶，感恩再感恩73F 02/11 23:19
推 s26492755: 下新莊給建案的兩個都飛天了…希望您也能給建案名字啊74F 02/11 23:21
推 jameshuangcc: 喜來登附近大樓屋頂10年內，有20多萬，簡直就是最愛的東西，拜托你，讓我在竹北買屋
即使是該大樓有人意外，我也有興趣，這價位已是夢幻75F 02/11 23:22
→ alotofjeff: 文中已經有關鍵字透露建案名稱，自己努力找吧！79F 02/11 23:24
推 JazzMalone: 富宇現代城?80F 02/11 23:26
推 jameshuangcc: 3000多萬以上就是行情價81F 02/11 23:28
推 lock7: 豐邑E&D達文西特區82F 02/11 23:28
推 jameshuangcc: 跟你的內文一開始完全不同，整個新竹及竹北都是這兩年翻天的，不要愚弄別人
應該是豐邑的吧，這建商在喜來登附近及竹北地不少83F 02/11 23:30
推 sa0128: 當時賣掉現在大概每天做惡夢86F 02/11 23:31
推 miha80425: 你不要這麼誠實 這樣房仲怎麼賣房87F 02/11 23:35
→ yytseng: E&D也不會買14賣15，你要確定同一間餒，不是範圍內隨便取個數字來講88F 02/11 23:36
推 jameshuangcc: 發文者已說明屋齡16年要3000多萬，這屋齡不到10年，同地區應該有4000多萬了90F 02/11 23:39
→ yytseng: 1200買的房子你花五六百萬裝潢？
現在穩三千多你怎麼不說難賺勒？
另外109年拿到1800萬的鄰居人家去買新案現在都4000上下了，比你賺得多你知道嗎？92F 02/11 23:52
推 flyingfinn: 後來補充的內容才是真的，前面太早賣真的天天睡不
著
五六百裝潢也是自己住爽的，跟你最後要賣的價錢無
關96F 02/12 00:14
推 s26492755: 五六百萬裝璜是武裝到牙齒嗎100F 02/12 00:19
推 lock7: 前面太早賣的人也是有可能無縫接軌換屋，吃到20/21這波都還是賺101F 02/12 00:20
推 hank9201: 我家15年前買的房現在漲三倍了 你說好賺不好賺103F 02/12 00:25
推 Redchain: 超級城市地點不算好，以附近的發展腳步來看真的尷尬，不過入手便宜就好，當初會買那不就錢不夠多嗎104F 02/12 00:32
推 kusomanfcu: 2012年是追高買，因為2008-2013剛好一波，這已經證明追高自住很難賠錢，而且當年租金沒現在這麼會漲
尤其是開槓桿五倍
這個獲利已經是還不錯的了，如果撐到今年就三-四倍券等級
租金效應才剛開始怕啥 不是租屋股神嗎？106F 02/12 00:38
推 BALABOM: 這社區價格就特爛，旁邊隨便一個案子都漲的比他多。112F 02/12 00:44
推 gohit: 把特例拿出來講 然後說房地產根本不好賺？ 不是這樣說吧！113F 02/12 01:01
→ supereva: 你自己社區的問題  我一樣2011買竹北預售一坪19  過幾年就漲到24 25了  沒算這三年的暴漲  暴漲漲到6x了  哪來一坪才賺一萬
在暴漲前就已經站上30114F 02/12 01:21
推 shioyu: 分享大有可為自購價格(13F含平面車位。原屋主400多一點、我2017購入820、最近的交易110/10 4F機械車位 1560，，附近社區應該比我們好一點吧118F 02/12 01:25
推 opencat: 買錯當然不好賺  跟股票一樣121F 02/12 01:28
推 kitten123: 哈哈~你在反串嗎XD 十年前買16萬現在都60萬/坪了122F 02/12 01:28
→ supereva: 縣二的那些口字型建案 主要是蓋得早  當成成本真的便宜  所以獲利還是驚人  不然那種蓋法現在不太受歡迎123F 02/12 01:29
推 BLUESKY101: 03年我社區竹北購入11萬 今年看2樓轉手62萬了125F 02/12 02:07
→ deepdish: 當房仲就會覺得不好賺 因為房仲門檻低 惡性競爭阿還要問https://i.imgur.com/L7Xiuag.jpeg126F 02/12 02:32
[圖]
→ dondon0419: 結論就是你買1600現在漲到3000~~那還不賺爛128F 02/12 03:25
推 jemdogdog: 竹北井噴沒有錯 但有些人唬爛不打草稿XD
那個社區03年11萬現在6X萬？129F 02/12 06:09
推 s26492755: 樓上不要跟租房哥認真
整天喊租房的131F 02/12 06:47
推 miauah: 如果是達文西，放到現在賺翻，地點好又大，高樓層視野不錯133F 02/12 07:52
推 raslin: 只漲不跌 暴漲再暴漲！翻倍再翻倍！134F 02/12 08:01
→ jemdogdog: 其實蠻認同原Po 不算自住房 如果你的房地產都是出租的話 尤其是在外縣市 的確不好做135F 02/12 08:46
推 super223351: 把他當投資當然覺得一定要轉，當成二手車市場就好了，有人買二手車會越買越貴嗎？137F 02/12 09:30
推 JerryLian: 竹北這價格 社區給人感覺是多糟？139F 02/12 09:32
→ jjjerry: 賺翻了，放著就穩賺140F 02/12 09:39
→ nicejeffery: 你要當資產抗通膨來看,還有槓桿大又保本141F 02/12 09:53
噓 std910866e: 推文都講完了142F 02/12 10:09
→ waeiwwww: 都丟實登了 為啥還要馬賽克門牌 這些都是公開資訊
不只竹北市這兩年 全台都是這兩年阿
而且說不好賺 您卻說好險108沒賣掉 說社區最近成交3000明明就賺翻了哥143F 02/12 10:09
推 swgun: 竹北三年前我去看確實是這個價啊147F 02/12 10:43

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