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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
時間 Tue Feb 21 18:20:06 2023

其實喔,

買甚麼高股息.


巴菲特就討厭高配息,他可是做長期投資.

一間公司沒有野心,沒有投資規劃,沒有擴張計畫,才會把賺到的錢都發給股東.


另外.

高股息你對高資產族而言,要繳的稅比較多.

而如果是資本支出,反映到股價...這樣你只要承擔證交稅而已.



至於買房和買股麻.

你先理解一件事情.

租屋要付租金,而買房子是開五倍槓桿.

你以機會成本來看好了.

如果你今天租的房子租金投報3%,長期房貸平均1.7%.

這代表甚麼.

這代表你機會成本損失是(3-1.7)%*5=6.5%.

你在這邊損失機會成本6.5%.


因此你去買股票,你"股利"要賺得贏6.5%.

不然其實你錯失了機會成本.

也許不能說你是"虧"但是你是"少賺"


你說股票會漲...喔...房價也會漲,這邊沒跟你計算本金翻滾效應.

不然,如果房價年漲3%,這樣你還要計算15%的淺再增值喪失.

你存骨的年化本金翻滾有15%?...你給我豪洨.


因此在五倍槓桿的面前,你是買高成長股還是高殖利率股.

很容易本金和利息都被買房子海放...顆顆.


啥?你說房價會跌?

那你股價會不會跌??


但是如果你今天是高資產族.

你怎樣開槓桿,就只能開兩倍(資產負債比)

外加高價位的不動產出租投報率通常都很低.

好啦,給你抓出租投報率2.5%好了,這樣算起來機會成本是1.6%.

本金翻漲6%.

而這時候,你如果把"無腦大魔王"~"正二"拿過來看.
(好處就極度無腦阿,你看我那斯達克正二買了丟在那邊都沒在管)

疑....好像就有得打了.

那這樣你是要存骨還是存房,就看你財務規劃拉.

尤其正二內建回收股利到本金....

高資產族還可以省掉股利被抽的所得稅,轉嫁到證交稅去.


所以如果你錢很多,你要存骨...

沒啥問題啊.



所以回過頭來看.

你今天是有錢人,那你的選擇自然跟窮人不一樣.

就像有錢人為啥愛買土地.

因為土地價格翻漲比房子快.

房價漲50%,地價可能飆70%.

所以不開槓桿,土地穩贏買房子,開兩倍槓桿贏更多.

但是房子開五倍槓桿,所以賺了250%.

土建融資七年期又要提開發計畫又只能借...關係好6成,一般人大概4成.算你5成好了.

那你最多開兩倍才賺140%....你還要不斷地轉增貸不然七年其槓桿萎縮很快.

土地轉增貸又超麻煩.

so....你明明就沒多少錢,跑去買土地.

這就是典型"夯枷"(幹,這是現在教科書編譯翻譯...https://0rz.tw/Iqw4d)
"夯枷 giâ-kê" - 臺灣閩南語常用詞辭典
[圖]
臺灣閩南語常用詞辭典 ...

 

你永遠都要知道做某件事情的基礎概念和意義在哪裡.

不要亂學亂做....=.=

and..任何投資都用數學算一下.

不要相信一大堆一輩子不動產交易沒幾次的老人的奇怪觀念.



另外以上都是"成熟的投資人"的操作.

既不會整天在那邊追高殺低.

也不會因為劇烈震盪而失去分寸和方針.

任何操作都是非常理智邏輯和有計畫.

你是一個不成熟的投資人,整天怕東怕西又整天想要爆富發財的.

通常再好的投資計畫給你都沒用的拉.


因此,通常討論都是直接排除不成熟投資人的垃圾問題...XD

不然討論不完.

韭菜是沒救的,直接當它們死人就好.



--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.70 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-02-21 18:20:06
※ 文章代碼(AID): #1Zz9hO4M (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676974808.A.116.html
※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
02-21 17:33 sspider0829
Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
02-21 18:20 ceca
Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
02-21 21:28 s8752134
推 bbnctu: 推1F 02/21 18:20
推 alwang: 開5倍槓桿買股票2F 02/21 18:23

這就不是無腦操作.


這樣如果你又把不動產短期或是中期投資拿來比.

誰輸誰贏.


就要看操作功力.


因此無法討論.

因為大多數人股票操作能力可能很有限...XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:25:15

另外兩邊都做的話.

這以前講過.

例如也不用說太久,今天好了.


今天你是不是可以把你已經漲很多的房子拿去轉貸或是增貸.

然後轉過來丟入股市例如買正二..XD

然後關電腦,等到降息循環開始後再來回收??


甚至台股如果你跟國安基金一起進場.

也許被套了半年.

但是現在應該已經開始賺錢了.


所以實際投資策略還有很多變化可以操作.


當然這就牽扯到無腦程度和風險係數的問題.

會不會被斷頭,有沒有現金流壓力,買賣時間掌握度等等.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:28:34
推 AkiMinoriko: 有可以開5倍槓桿買股票又不會有斷頭風險的方式嗎
房貸(跟信貸，以及正2)的好處就是不用怕斷頭套牢可凹3F 02/21 18:27
推 sspider0829: 大神正解5F 02/21 18:29
推 bangQ: 每次聽到“買房產就是開五倍槓桿”就覺得無言，難道買下完隔天就賣？每個月都不用繳利息/本金6F 02/21 18:29

30年房貸,每3~5年轉增貸一次.


另外利息支出我上面算了,而且還多算了一次.

實際利息支出是4倍....


因此我計算後的投報率還是算低了..顆顆.

懶得修正而已,算低一點免得空空在那邊崩潰.


so,,,主要狀況就是.

利息被租金給蓋過去...XD

所以...


所以基本面以下的房子,你根本不用思考泡沫的風險.

成本被收益給淹過去.

你是要泡沫個擔擔麵?

推 ryusenming: c大也知道正2的好8F 02/21 18:29

正二第一次看到他.

就驚覺"挖靠,無腦不會被斷頭又不用操作的股票槓桿....好貨!!!"
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:13
推 hellogym: 你只花20%的錢 買到100%的東西 不是5倍槓桿不然咧9F 02/21 18:31
推 partsex: 股息也不全然是賺來的錢 也可以從股東的本金裡面去配
5%的股息 可能2%是來自於營業利潤 3%是來自你的股本10F 02/21 18:32
推 bangQ: 你持有五年的時間，繳的房貸
都不用算投資成本？12F 02/21 18:33

所以說.


很多人連給他數據.

他都不會仔細看清楚...XD


這樣做投資很危險啊..
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:56
→ bangQ: 不是推崇存股，只是這個一條線思考的彩商...令人無言14F 02/21 18:33

講那麼多你還沒發現你的錯誤所在.

顆顆.


等下你要被廣大的鄉民嘲笑了.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:34:16
推 hank000040: 請問c大小弟最近要認賠股票16萬湊頭期款買31期大樓一坪還買28我是不是很韭....15F 02/21 18:34

其實南高價格已經落後.


理論上來講北高再強大,南高再落後也有個限度.

所以中長期來講,買南高也沒有問題.

因為要是新灣區有甚麼奇怪的變化.

南高有機率報復性補漲.

就像,2010~2016這一段時間,新彎曲比北高農16美術館貴.

但是北高一個台積電變化把她翻過來.

可是誰知道之後南高會不會有甚麼奇怪的變化.

而價格已經落後,通常代表"別人的利多已反映大半"


因此中長期買南高沒啥問題.


但是如果你是中期.

北高目前看的到話題.

所以新的大漲波,北高反應比較快.

所以會優先買北高,賺到先漲的利潤後,後面再往南高換.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:36:49
推 ryusenming: 五倍槓桿你就自己做台指期無限轉倉吧17F 02/21 18:36
→ icexice: 樓上，我最近湊頭期也是賣股認賠40萬18F 02/21 18:36
→ ryusenming: 只是難保遇到股災你可以很理性的操作19F 02/21 18:36
推 bangQ: 都是用你的理想漲幅來計算..有沒有計算過風險及期望值？還有機會成本？20F 02/21 18:37

你要甚麼風險期望值..XD

又不會被斷頭.


並且本文可是"租屋or自住"


你自己住,租金是付給自己的.

你會欠自己租金嗎???


我講的東西通常風險係數都極度低.

而且都是可以很長期持有...

包含存骨如果買正二的話.

→ ryusenming: 正2好處是內建槓桿22F 02/21 18:37
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:38:34
推 cblade: 講這麼清楚了 還有人能理解錯誤 還是去當股神就好了23F 02/21 18:37
→ icexice: 40萬是有點痛，但房價每坪漲2萬就回正了，長期來看也不算什麼24F 02/21 18:37

因為賠錢賣股票換31期.

牽扯到股票細微操作..

股票部分不給建議.


要知道,股票通常會比房價早開始跑.

你看現在道瓊都一臉牛勢的態度.

而不動產現在在冷盤.


所以如果你晚一點才賣股買房.

是否股價已經漲回去不賠錢了,房價還在那邊等你.

這樣變數就很多.


所以只能跟你講,31期切入對中長期來講很ok.

中期來講北高可以有更早的糖吃,可以吃完再回來.

但是牽扯到整個投資計畫搭配問題.

這就要問施主你自己的算盤了.




另外/

連數據公式都提共還看不懂的.

做投資..真的很危險..

顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:41:58
推 hank000040: 感謝c大回覆，我是自住為主，要換屋等有小孩再說了，感恩26F 02/21 18:41
推 AkiMinoriko: 槓桿ETF 是風險很高的項目，可是0050正2的台指期逆價差護城河太過強大讓我敢買起來抱，其他就敬謝不敏了28F 02/21 18:42
→ hank000040: 樓上我懂，我也是這樣安慰自己30F 02/21 18:43
推 CaLawrence: 機會成本應該是*4吧為什麼會*531F 02/21 18:47
→ ohyakmu: 問題是一般人收入有限，很容易卡住房貸還款上限，現在的房價，租金無法cover本利攤還吧。32F 02/21 18:47
推 hank000040: 更正 我是指ice大34F 02/21 18:47
推 googstar: 確實 正2是個好標的 我認為未來30年區間漲個100倍不會是問題35F 02/21 18:48

無法承擔房貸.

這代表買太好了.


你月薪4萬塊,買個400萬的.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12670324.html
高雄車站前電梯大兩房.公寓價,高雄燕山大廈A棟,2房2廳,21.34坪,高雄591售屋網
[圖]
591售屋網,高雄售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,高雄車站前電梯大兩房.公寓價,1.絕佳地理.下樓食衣住行樣樣齊2.距車站僅600公尺往北返南交通便利3.衛浴開窗，超大.. ...

 

首購40年房貸開下去.


你知道一個月支付多少嗎?

一萬二還有找你一頓麥當勞.


你為啥月薪四萬要買1500萬的房子?



而可以承擔房貸,就算房價都沒啥漲.

你每過3~5年轉增貸一次就好.


另外長期來講你的薪資會成長,尤其低薪的,基本薪調高很兇.

因此債務相對一直被壓縮.



另外這都沒牽扯到"如果你遇到一次大漲"

你遇到一次大漲,400萬變600萬.

那....


那你怕屁..XD


啥?房價又跌了?

那房價都跌了,你存的股票沒跌喔??..顆顆.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:52:38
→ googstar: 正3買國外有機會能賭到20年區間漲個幾百倍 但會被扣資本利得37F 02/21 18:49
推 ppnow: 沒錯，所以我看股板每天自嗨都很想笑，小資可動現金有200萬，買1000的房，一年5%賺50，買股很少會買滿200，都想留一部分日後攤平，比如拿100出來，你要一年賺50%才能跟房子一樣賺50，哪個比較無腦？39F 02/21 18:50
推 frowning1226: 推～43F 02/21 18:51
推 partsex: 200萬就去非雙北買隔套 自己住其中一間 其他間出租 最簡單累積第二間44F 02/21 18:53
推 chen831030: 老師，又上課囉46F 02/21 18:54
推 showbon902: 推47F 02/21 18:54
→ jerrylin: 傻了  波克夏不配股根本不是你說的原因
房租收入對高資產族要繳的稅也很高  只是台灣房東逃漏稅我就看你要怎麼瞎掰  XD48F 02/21 19:02
推 weekman: 也是有高股息兼高成長的股票，例如崇越，但要選對產業跟獨占性51F 02/21 19:04
推 carden31: 以前我也真的想過存股不買房，算下來還是不如買房，北部不一定，中南部的房價租金算下來存股很難贏，我的算法是1000萬的房子200萬的頭期，200萬買4%的中華電+800萬的利息錢+低到不行的持有稅，租金要比這低太難了拿租很爛的來比就別說了，而且是用未來的錢買現在的房子，通膨因素還沒算53F 02/21 19:04
→ jerrylin: 台灣人玩股票會輸房地產  最大的原因是因為貪
貪心的人哪會慢慢存甚麼高股息  別傻了59F 02/21 19:05
推 kanarazu: 現在土融18個月內要開工，超過時限沒開工只能貸四成，然後利率往上加；建融要自備5成存到銀行專戶銀行才能貸土地不好玩( ′Д`)y━･~~61F 02/21 19:06
→ jerrylin: 想講台灣房地產就繼續洗腦你的信徒  別講你不懂的東西64F 02/21 19:06
推 D9722162: 確實我靠c大這招，短時間內多買了一間了！
增貸+正265F 02/21 19:07
推 sspider0829: pp說的沒錯 一天到晚AAVV 敢歐銀嗎？歐印一次 下次就吐光67F 02/21 19:08
推 w21kp: 推69F 02/21 19:10
→ bustinjieber: 才剛要說機會成本算法有瑕疵，就看到你回文修正了股房幣匯自己選適合的，不要來別人地盤亂噴就好
尤其不懂的門外漢，只會想像70F 02/21 19:13
→ kagaya: 高雄電梯大樓好便宜又好漂亮！73F 02/21 19:17
推 wunn: 超過40歲的也能首購40年房貸開下去嗎？74F 02/21 19:17
推 xninjax: 沒錯！問就是正275F 02/21 19:28
推 sspider0829: 應該3076F 02/21 19:28
推 Morphee: c大不知免費讓多少散戶直接爆賺千萬以上了77F 02/21 19:44
→ kagaya: 而且還是首購特化新手說明書。78F 02/21 19:46
推 CaLawrence: 討厭高配息的原因主要是稅吧 他買的股票很多配息率都不低欸 美國銀行 oxy 可樂 khc股利都蠻高的79F 02/21 19:47
推 ddt123: 北市租金只有1.5% 房貸1.9%  槓桿5倍 -2%。如果房價每年沒漲2% 就虧了81F 02/21 19:47
→ ssiou: 汪汪隊XD83F 02/21 19:47
→ patrol: 沒有少子化的情況沒有問題 可少子化的情況你當附近商圈
滅了還有人願意接盤? 就算不跌也不會漲了阿~84F 02/21 19:47
→ ddt123: 要開槓桿中華電拿去質押在把錢貸滿不就好86F 02/21 19:49

有人耍白癡.


就說.


現在是"自住買房 VS 存骨租屋"

你自住買房,租金繳給自己,你他媽的要繳什麼稅..XD


所以才用"機會成本"去看,而不是直接講收益.


阿就為了反而反.

然後.

把很爛條件的選項,只挑優點拿來講得很厲害.

目的就是"反"無腦爽賺的選項...XD


而這到底是,他自己搞不清楚狀況呢.

還是他睜著眼睛說瞎話.

各位都看在眼裡的拉.



呵呵....一值講一些奇妙的神話,或是包裝很爛的選項講的好棒棒.

是怕別人賺太多,自己PR一值下降喔.

不用怕拉,注定的事情逃不掉的拉.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 19:56:34
推 timetime: 巴菲特根本是垃圾 我只推ceca老師87F 02/21 19:56
→ patrol: 不過投資的部份是這樣 自住的話還是推薦就是
畢竟 有自住可以增加心理穩定度 再玩其他的才會順手88F 02/21 19:57

煩惱少子化.

應該要煩惱,甚麼中國衰退美國衰退美金霸權不再台灣被競爭台海危機...

長期來看.

股票的煩惱有比不動產少嗎...XD

光一個產業轉型,你就嚇死了.

當年12682的行情,多久以後才打破阿.


為啥中間拖這麼久.

是不是因為產業轉型阿.


喔,你又說股利.

那房租你算了沒有?房租有用5倍槓桿槓桿算嗎...??


是不是,又是把奇怪的東西包裝成好棒棒.

然後把低風險的東西的低風險無限擴張的放大在講.

你真的投資,風險估算是這樣計算的??


尤其少子化如果真的影響,他是慢性影響.

所以你看到跡象到影響到你的投資.

例如甚麼高雄田寮,或是甚麼西螺還是屏東潮州開始因為少子化有下跌跡象.

要燒到六都市中心.

中間可能有一二十年的反應時間.

一二十年可以調整的投資計劃.

你會那麼害怕怕到死.

阿不就好膽小??

但是如果局面震盪產生的其他投資結構性變化.

你都當沒事好棒棒沒風險...XD

喔喔....

到底是智商有問題.

還是爭著眼睛說瞎話呢?



so...要是今天少子化效應真的會發酵.

我們也早就在影響到價格之前全都跑光光了...XD

阿你現在看到這些外圍漲那麼兇.

誰白癡去幻想明天少子化效應就會讓你的房子崩盤???

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:05:30
推 kagaya: 大家講質借也講得很輕鬆的樣子@@ 這個其實壓力很大吧90F 02/21 19:59
→ jayppt: https://www.youtube.com/watch?v=9H2UrOEKWgY 4分鐘處
稍微解釋一下 巴菲特談股息1.巴菲特用sees candy和水牛城報 2個案例 談為何他們接受股息 因為在不能好好理由獲利轉投資的前提下發股息是對的 他自己講的
2.巴菲特也談到為何波克夏不發股息 因為他們能做更好利用91F 02/21 20:01
推 CaLawrence: 質押股票很輕鬆吧 你真的押過就知道 超無感96F 02/21 20:04
→ jayppt: 在可以轉投資（而不是為投資而投資）前提下 不發股息才有意義97F 02/21 20:04
→ CaLawrence: 但巴菲特會做很大規模的股票回購 跟股利一樣意思
也是看狀況吧 沒什麼好標的不如現金回購給投資人99F 02/21 20:05
推 frowning1226: 老師送出去的知識這兩年值7位數滿地都是...
8位數的也大有人在，這真的是很大的功德224F 02/22 01:10
→ jasonkey123: 買股買房可以同時進行,並不衝突226F 02/22 01:11
推 garlic5566: 懂，謝謝解惑！227F 02/22 02:01
→ zxcv512: 請問c大租金投報3%是花1000萬每年本金可還30萬去算嗎？228F 02/22 02:11
推 PTTMAXQQ: https://i.imgur.com/4RhnlTy.jpg
我們台灣竟然房價還輸給這麼多國家
其中竟還包括外勞供應區…
香港跟中國都跌了房價還這麼高…
台灣太不會炒了唉229F 02/22 04:36
[圖]

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