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作者 NovaShin ()
標題 [心得] 2023江翠北側實登及去化速度
時間 Sun Mar  5 19:34:01 2023

https://www.youtube.com/watch?v=zebgnQqWrbQ
資料網址來源

看這個應該是套樂居的資料
因為有些建案名稱是錯的
內政部已經改掉了
但上面名字還是錯的

上面成交大多都是平均價
一般消費者判讀的基本上沒有意義
除非從業人員或是仲介
有持續在跟區域的才會知道正確數字
打個比方，江翠one有事務所跟住家
預售的時候住家45，現在住家均55上下
但事務所因為裝修跟適法性問題
價格就沒有太大的起伏
還有各個面相
樓層高低都會有不一樣的數據


https://imgur.com/qcPnxsx
[圖]

比較值得注意的重點是

1：越早推的越便宜
2：累積成交量高
3：極少空屋出租
4：極少空屋轉售


第一點
跟票多的贏，票少的輸一樣
以為很簡單，但懂得人就是少
才會有一堆人在那邊叫房價高

看看當年翠亨村，根本送分題
我要是國美一定邊蓋邊幹樵
哪個低能兒定這價格大放送？

而晚推的案子全然無懸念
也沒任何意外，就算不知名建商也是貴
所以房地產沒什麼秘訣
就一句話，早點買就沒事了

第二點
最近剛好在做2011～2023年
的雙北地產編年史
當年江北，二重，仁義
就是被擠壓的第一波
基值越低漲得越高
所以投資真的沒師父
要贏的第一點就是挑便宜的買

3跟4我懶得找了
從客戶回饋得到答案比較快
江北19坪兩房含車可以租到快三萬
正兩房三萬多
這已經完全刷新我的三觀
重點是，還沒什麼可租的

有些話我都沒在ptt上講
少了好多先知的機會
在這邊先預言
江北就是板橋未來租金最高的地方
為什麼？等五年後再講

而前一陣子交屋
除非地主有優惠稅率10％
基本上是不太有人會想賣的
因為卡一個6年的超高稅45％
在怎麼棒鎚也是放六年後再賣

江北有個優勢
https://imgur.com/G1L2Jmc
[圖]
地段，交通動線
還有雙北大動脈板南線
最重要的板南線的站體非富及貴
江子翠站還是北市首選
因為對真正天龍人來說
到江子翠已經是他們最大的妥協了

除了內部擠壓效應外也會有外部擠壓
也就是板橋本來買不起市區新房子
會跑去買江北
台北市市民大道，板南線
也會跑去買江北

加上有六年閉鎖期
江北當初買到4,5,6基本上就看賺多賺少
買到7的，就看台灣經濟成長會不會繼續往上
只要江北規劃沒什麼暴雷
基本上均68～75應該是沒啥問題


現在連二重左岸都可以賣到65
潤泰左岸生活都破七
仁義新案元利也要63

連那個G區璞園含裝都要賣破7了
恭喜當初有上江北特快車的
扶手握緊，安全帽綁緊
江北還有好幾塊漂亮的地還沒推

過幾年還有南雅夜市都更案
府中站都更案這幾個幫抬轎的
量體都非常的大
老市區跟重劃區就跟蘿蔔蹲一樣
重劃漲，重劃漲完舊市區漲
漲到最後面還是回到第一個重點

早點買就沒事了

https://imgur.com/IGoDnbL
[圖]

補充一下，我做的數據都是均價
真的不用來跟我講哪裡多少錢
你不會比我熟的


https://imgur.com/NsAbcMC
[圖]
最近剛好在做二重
之後再上來跟大家分享

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.96.218 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2023-03-05 19:34:01
※ 文章代碼(AID): #1a17uhP1 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678016043.A.641.html
推 misshand: N大清楚講解推1F 03/05 19:41
推 eclcl: 靜待二重市場的分享，請問只會做右案嗎？我也想看左岸的呀2F 03/05 19:52
→ mp60707: 沒啥意義 就越晚的案子越貴3F 03/05 19:58
推 chanel1259: 厲害4F 03/05 20:00
推 travelman: 請問高妍植3（水璟苑）的基地位置5F 03/05 20:02
推 Qpera: 高妍值不是還在賣嗎？6F 03/05 20:08
推 shipowner: 期待分享二重7F 03/05 20:09
推 travelman: 高妍植2叫做藝樹家，剛看到高妍植3叫水璟苑
但怎麼看起來就是高妍植1，所以有點困惑8F 03/05 20:15
→ narutotim: 假日江翠一堆人看房（潤泰，遠雄）10F 03/05 20:28
→ NovaShin: 看地號也是一，可能重新包裝或是當初沒賣的樓層11F 03/05 20:30
推 oldmove: 最近也在看這附近 越看覺得越心酸 QQ12F 03/05 20:36
推 kazamishu: 想問N大F區未來如何，目前還有不少地，但離捷運站遠了點13F 03/05 20:45
→ NovaShin: 還好啦以後都有ubike，走個15分到江翠我覺得還好15F 03/05 20:52
推 bewithjoy: 期待二重右岸+116F 03/05 21:01
推 swgun: 做二重小心被蟲王盯上17F 03/05 21:02
推 otira: 高妍植三就是一沒賣完的換代銷改名字賣而已18F 03/05 21:24
推 tonight0329: 分析一下 副都心 頭前 三重左岸 謝謝19F 03/05 21:25
推 luckysmallsu: 好奇DE區的榮群開案會賣多少會上7字頭嗎20F 03/05 21:32
推 freekid: 高妍植純粹改名
代銷有換喔？21F 03/05 21:33
推 luckysmallsu: 江翠DE區最大缺點就是離長江路太近了老板橋人最嫌棄的區域23F 03/05 21:35
這麼說好了
如果你現在在長江路二段有公寓
地震來搖搖晃晃裂縫一堆
大雨來滴滴答答滲水一堆
然後隔了一條街，旁邊全部都是新房子

叮咚，門鈴響了
有人說要一坪換一坪欸
而且他說價格不會比江北差
是你會不會都？

順便偷偷跟你說
立信總部好像之後會搬去帝國廣場
地都蓋完了為什麼還要搬過去
做保固嗎？還是.....？
→ NovaShin: 本來是甲，後來好像有換回茂德配合的25F 03/05 21:38
→ lokoo: 說大廟就好了，懂的就懂26F 03/05 21:41
推 daipon: 大廟還不是照樣賣 只有正對大廟的低樓層不好賣或是便宜賣27F 03/05 21:52
推 luckysmallsu: 長江路哪鳥地方怎麼可能都更的了..28F 03/05 21:52
哈哈，江北那個鳥地方怎麼可能賣50萬
央北那種鳥地方怎麼可能賣60
南雅夜市怎麼可能會翻新
這種話我常聽
你不是第一個說的
也不是會是最後一個說的
wait and see
→ daipon: 別說的好像在地人不懂大廟就是殯儀館
長江路用大漢橋分成兩邊，靠def的都更起來確實有搞頭29F 03/05 21:53
我朋友都開始跑流程了
每次遇到雲玩家我都不知道怎麼回
※ 編輯: NovaShin (114.36.96.218 臺灣), 03/05/2023 21:56:15
推 hasid1021: 推，除了看房價，還有做買房心理分析31F 03/05 22:01
推 GetSeasick: 目前住這真的覺得爽，假日就是看樓下一堆房仲32F 03/05 22:11
推 jambojambo: 期待今年能裝潢完成入住，傾自己所以全力在2021疫情期間低檔買入，真的無憾了！33F 03/05 22:37
→ NovaShin: 爽欸！J大買哪一間，讓我分享一下你的喜悅XDDD
這次的疫情會是台灣資產洗牌跟階級重分配的轉捩點35F 03/05 22:47
推 travelman: 感謝樓上的各位解答，小弟較為關注AB區37F 03/05 22:59
推 birdpon: 推江翠北也推Nova
雖然屁了點 XD38F 03/05 23:00
推 alexhsu0909: 謝謝大哥分享
想問DE以外現在要買預售 推薦F還是G
或是有推薦哪個建案嗎 謝謝40F 03/05 23:12
推 drexer66: 還好我2020年底有狠下心下手F區43F 03/05 23:50
推 jinso7410: 感謝老天讓我穿著拖鞋玩票心態去代銷中心讓我遇見巫哥穿拖鞋玩票心態，一般代銷應該直接無視或是帶過44F 03/06 00:03
→ NovaShin: 別這樣，來的都是貴客，愛你們
欸現實生活我一點都不屁好嗎，是ptt太多有病的～
F吧，我想不到過一條文化路還要買這麼貴的點在哪46F 03/06 00:15
推 alexhsu0909: 大昌珍寶系列好像滿多的
G區璞園附近就有看到三個
大昌雖然是當地王者 但是網路上好像查不到什麼資料49F 03/06 00:50
→ Elio2021: 前面有人說: 長江路哪鳥地方怎麼可能都更的了?
這邊馬上就一個案子, 整合六百多坪
蓋好比江翠北還靠近捷運站
https://no3kan.mystrikingly.com/52F 03/06 00:55
擬訂新北市板橋區江子翠段第三崁小段79地號等25筆土地都市更新事業計畫案 on Strikingly
[圖]

 
推 jambojambo: https://i.imgur.com/hyNkAuT.jpg
Nova大，最近快交屋了，我買的是事務所，不到50，滿足了！56F 03/06 01:44
[圖]
推 dnt: 江子翠這邊還蠻常看到都更詢問處的。離捷運近又多少四層樓公寓，板橋基本容積率300%，都更比台北市部分地方條件還好59F 03/06 01:48
→ NovaShin: 恭喜！麗寶當時成交甜甜價！又面公園右邊間y61F 03/06 02:28
推 lovetwbbs: 請問一下湳雅夜市旁的新板時尚可以買嗎62F 03/06 08:05
推 gowellplayer: 推推63F 03/06 08:07
→ alexhsu0909: 請問有人知道F區將來會有室內30戶數不多的建案嗎64F 03/06 08:43
推 Casanoba: 推 Nova 大！65F 03/06 10:02
推 idmaker: 江翠真的很有潛力啊 不知為何漲的還算溫吞？66F 03/06 11:18
→ NovaShin: 因為很多都被蓋牌 當然還有很多因素啦但不好說67F 03/06 11:26
推 d8731400: 2019年只買一間有點後悔68F 03/06 16:39
→ MAXX228: 江翠北除了環河，出入都很小條，住滿應該很有的塞69F 03/06 17:46
推 Celtic8879: 江翠3字頭我等好久囉70F 03/06 17:59
推 taiwan3135: 2020年買了F區預售，快蓋好了但房貸有點硬，不知道要不要硬啃下來...71F 03/06 21:07

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