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作者 jamo (hi)
標題 Re: [閒聊] 投資客會儘量避免  夾層屋小套房嗎
時間 Thu Mar 16 21:59:34 2023

※ 引述《toto123 (toto123)》之銘言：
: 投資
: 收租+增值
: 還是抑或是 便宜治百病呢
: 我知道夾層類都會有一些糾紛
: 便宜要便宜多少呢才能買呢
: 跟其他手槍小套房比
: 雙北
: 我知道不太好轉手，下一手會有疑慮
夾層問題跟推文討論都無關
夾層最大的問題就是錢

夾層一般來說
都會比一般正常套房溢價
投報最好的套房
就是總價最低的套房
夾層的總價就是比平常套房高一截
又很難完全反應在租金上

然後夾層要花的裝潢費是
普通套房的 N 倍
維護也偏貴
碰上惡房客更是損失慘重

所以收租置產
夾層不是很好的選擇

如果是要轉手賣的話
夾層屋因為挑高壓迫感
跟一些其他問題
它不是是一個正常產品
它通常是一個過渡型產品

意思是說這種市場上
經常有人要賣
釋出量通常比較大
然後接手的人相對有限

所以除非物件非常便宜
否則投資客很少會去碰這種類型！


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)
※ 作者: jamo 2023-03-16 21:59:34
※ 文章代碼(AID): #1a4o38Cw (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678975176.A.33A.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 投資客會儘量避免 夾層屋小套房嗎
03-16 12:06 toto123
Re: [閒聊] 投資客會儘量避免 夾層屋小套房嗎
03-16 21:59 jamo
推 fiddle14: 是說這種挑高夾層屋有很多嗎？1F 03/16 22:03
→ toto123: 很多啊 台北市 捷運站附近一堆
雙北高房價 基本上建地小 就是只能搞這種房
老房太多2F 03/16 22:07
推 Ddylan: 推5F 03/16 22:13
推 nisi0773: 感謝分享 這種的北市真的多6F 03/16 22:45
推 s26492755: 我必須跟你說 我這的夾層套 常常是秒殺狀態的
我當初會選擇碰就是在一個夾層套社區連看四間 三間夾層套 一間正常套 結果一兩週回去 三個夾層套賣出
夾層套也沒有需要維護的狀況 油漆跟壁紙沒多少錢
這邊有兩個夾層套社區 我知道太多投資客在裡面了
這兩個社區總共640戶 我們假設有一半是夾層套好了 300戶目前一戶都沒有在賣
然後仲介最常問我要不要賣的就是夾層套 還直接開過價格給我 實登+20吧 但被我拒絕了
除非台北跟新北會不一樣 不然你說的完全不對 至少在這邊的市場
https://i.imgur.com/uqtOH9X.jpg
我想到我之前收到的開發信 不通店或不同人寄來的 都是問夾套7F 03/16 22:51
[圖]
開發信多這件事
你從業務開發的角度去看就知道了

一年有七八個案子丟出來賣的社區
vs
七八年才有一個案子丟出來賣的社區

你是業務的話,你會優先往哪個社區
去寄開發信?



夾層套的裝潢貴的並不是壁紙跟油漆
而是夾層跟樓梯

你今天普通套房碰到個爛租客
爛到爆,走的時候滿地垃圾
屎尿糊牆上,毛巾衛生棉沖馬桶
etcetc

全室叫個粗清的來一遍
再叫個細清的來一遍
再來個通馬桶的
最後床墊桌椅能洗的洗不能洗的換
不含昂貴電器的話
整室弄好不到一周,十萬有找


夾層套碰個爛房客
搞個夾層木地板潮濕腐爛
鐵欄杆生鏽甚或樓梯落盞

處理其中一個
隨隨便便就是十萬起跳
工期基本一個月


推 frowning1226: 推j大~21F 03/16 23:58
推 hungi: S26,J大皆強者,心法不同反倒說明,投資房產容錯高,勝率也高!22F 03/17 00:04
推 s26492755: 我覺得應該是市場特性不同
像竹北王曾經說建議只跟建商買 因為他那邊太多新案 但是你在雙北要只跟建商買太難 多數地方新案沒那麼多
我剛剛說的社區兩個都不到20歲 我也認識從一開始就買的投資客 甚至不止一戶的
也有更老3x歲的社區 的確價格較低 但租客品質也較差
 所以不會只看投報去買 尤其要久放 這邊放到4x歲的都有賣壓 但3x 4x的放台北市可能不算最老
其實套房社區真自住的很少 多半投資用途 我還算買得晚 那些買十幾年置產收租的當初才買2字頭 現在都4字頭了23F 03/17 00:07
噓 SouthEast62: 不知樓主的推論是自己在夢中夢到的，還是在哪個遙
遠的城市？但至
少台北市的夾層套根本是爆熱門，也因為熱門，所以
需求反映在賣價
上。我打從十幾年前購入一間中山北路二段門牌的華
廈夾層套房後，
就常常收到房仲的開發信，直到去年賣出時也是一個
多月就賣掉了（
接受的屋主是要自住的），總之我完全感受不出夾層
套有任何不利之
處，挑高超過4米的夾層套房根本就是搶翻的珍貴礦源！33F 03/17 00:13
推 s26492755: 可能會跟總價有關 我講的社區目前是600+ 我自己買的時候是450
套房貴到一定程度的時候也會影響去化速度 像板橋F1套房漲到破千 他得租多少錢啊 這時候租金沒跟上就會出現掛賣變慢
然後改套社區 我有打點警衛甚至好幾個仲介 基本上有釋出至少八九成以上我都會得到訊息 所以我知道他的去化速度有多快45F 03/17 00:18
推 k0939770752: 我覺得樓主大部分都滿中肯的，可能是台北總價較高
在十幾年前4米多的還很受歡迎，但是現在的很多指定不要夾層的買方比例越來越高，
更況且後期都剩3.6米，使用上更不方便
最爛的就是新的複合式3+4.2為了規避3.6米而蓋53F 03/17 00:55
推 s26492755: 我也是在猜總價 因為我這邊包含我都有指定要夾層的 他們置產十多年 有一屆委員最屌 裡面全都兩戶以上 最多四戶
而且是3.6 上面高一點的無法站直那種
如果現在台北的夾層套幾乎都沒人要 那真的就不同市場兩樣情58F 03/17 01:02
推 k0939770752: 個人認為台北人比較注重法規和安全，64F 03/17 01:06
→ s26492755: 我剛去看了三重有夾層套的社區 也是沒釋出夾層套
其實這種室內有舉證困難的 你還不如擔心陽台外推跟頂加直接可以拍照檢舉的65F 03/17 01:06
推 k0939770752: 之前柯P104年9/1使用執照要無違建證明也影響不少68F 03/17 01:09
推 s26492755: https://i.imgur.com/nTvGJ9M.jpg69F 03/17 01:09
[圖]
→ k0939770752: 雖然後期這條就慢慢爛掉了70F 03/17 01:09
→ s26492755: 我看的夾層是長這樣的
會不會我們講的不同
這種除非房客有本事拆掉 不然維護就跟一般狀況一樣71F 03/17 01:09
正常夾層應該是木地板對吧
我看過租客長期習慣
在床上吃吃喝喝
湯湯水水飲料打翻也不管
整個夾層木地板軟塌一塊
有很嚴重的餿水味+蟑鼠
然後扶手是鐵的,銹掉
樓梯則是腐爛了二階=要重做

整套估下來是 30 萬
(十年前)

→ k0939770752: 這夾層阿 我業內的拉 y74F 03/17 01:10
→ s26492755: 不存在較高維護成本這件事情
對啊 那我們講的夾層一樣
如果經常有人要賣 接手的人又很有限 我也不至於買不到甚至沒看到掛賣
當然你那邊提到很多人指定不要夾層跟我這邊指定夾層未必衝突的原因在於市場特性不同75F 03/17 01:11
推 k0939770752: 這倒是啊!差異化 所以很多會喜歡專精特定區域81F 03/17 01:15
推 susuper: 確實4.6m以上的夾層 出租市場蠻熱門的，新竹/竹北 有些可以租到1+1房的價格，投報蠻不錯的。82F 03/17 01:15
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 03/17/2023 01:21:56
推 s26492755: 這有點像公寓在我這買賣或租金都是輸大樓的 但在北市能都更的話 情況或許不同
我是真的沒聽過夾層被搞到像j大說的狀況 我常去社區走跳 跟那些多戶的也常聊
警衛我特熟 有人要賣有仲介帶看還可以幫我通風報信 我也去撞
提到木地板 也不是只有夾層套能做木地板 我有兩個一般套也做木地板
這部分真的不能說是夾層套的問題啦 基本上他裡面大多是C型鋼 要壞不容易 而能把他弄壞該檢討的是怎麼挑的這個租客 也可以說是特例
還是我剛提到的 如果一直有人想賣 又接手的族群少 那應該很多夾層套在掛賣才對 但我這邊是用搶的 很多沒上網就消掉的
那種吃吃喝喝亂搞的 只要木地板都死 而木地板並非等同夾層套 而亂搞的也不會是多數 除非你的租金沒設定門檻然後工期也不會一個月啦 沒有認識的工班嗎
你這個比較像偶然遇到神經病的經歷
我同行在板橋有透套更屌 吸毒 性侵 通緝犯酒駕都租過對了 怕水可以考慮塑膠地磚 下面底料+塑膠布 比木地板便宜 同級的話84F 03/17 01:17
推 ice1015: S大買過一級棒的物件嗎105F 03/17 07:16
推 maypcc: 夾套除了維護較高外還有法規與坪數關係銀貸較難呀 印象中樓中樓夾層後來都不允許蓋了? 且有樓梯要爬上爬下 租客更容易出事撞到跌倒什麼的
若買到違法的夾層，然後出租出事，房東也會有連帶責任
跟隔套有點類似106F 03/17 07:51
→ SouthEast62: 可能真的是地區差異，台北市精華區夾層套的租金很
高，真的低端人
口也住不起，所以反而都是希望空間寬敞點的上班族
或小家庭在租/
買。111F 03/17 08:50
推 s26492755: 伊吉邦管理有點問題 除了旁邊福地外 前陣子還有槍擊事件
夾層套在貸款當一般套的
貸款有問題的話 我無法做到8間75成
同社區其他投資客 早期六成 後面七成
套房這幾年貸款有解封 但我看到來信也有人以為還在以前貸不到五成的年代
我在來新莊以前 也是很討厭套房的 因為汐止當前不適合做 也有貸款的問題
你們可以關注一下現在的夾層套 像我推文說的 板橋F1漲到一個套房一千多 房租跟不上 的確700多戶有23戶丟出來 套房我沒仔細數 應該有超過十間 可是移到三重跟新莊變成600-800  目前零釋出
其實市場會變 所以我才說不要離開市場 正常人也很難做到每個地方都很熟 還是會有自己較熟悉的地方跟物件
我的夾層套目前每次都是三天內租掉喔 手上最好租的物件
還是建立在我有很78的篩選租客條件之下
然後我的四間社宅分散在三個社區 社宅業務也曾經跟我說過 這個社區有的話都給他 很好找租客
反正就是分享自己看到的市場 你各位不像廁所純粹是不懂又愛叫 但我也想過地域性的差距會大到 夾層套這邊搶破頭 那些老屁股一買十幾年不賣 結果到北市後變成沒什麼人要的東西116F 03/17 09:27
推 k0939770752: 其實就像坐向 南部不要朝西的會西曬太熱，汐止基隆反而我就喜歡西曬，太潮濕關係140F 03/17 14:56
推 swgun: 超級f1是超級地雷 倒出來的超多 除非是預售時買進
不然很難賺錢
 而且似乎因格局太差搞出複數小飛俠
日本人大多習慣夾層套 台灣人反之142F 03/17 16:40

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