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標題 Re: [閒聊] 房市冷的問題在哪
時間 Tue Mar 21 11:31:13 2023
作者
標題 Re: [閒聊] 房市冷的問題在哪
時間 Tue Mar 21 11:31:13 2023
這一波房市冷其實很簡單.
因為突然輿論和媒體都在說.
"房價要跌了"
然後大多數人信以為真.
所以就進入大家縮手觀望狀況.
並且這個大多數人是無論投資還是自住.!!!!
當然輿論說要跌了,主要原因是跟美國狂升息有關.
尤其狂升息壓垮了股市(股市這種跌幅算很兇了,國安基金都進場了)
反而政府的打房政策是其次...打房政策對不安定籌碼的影響比較大.
反而政府的打房政策是其次...打房政策對不安定籌碼的影響比較大.
而到去年年底,大概就是最危險的時候.
因為有很多人真的相信房價會跌.
不過你也看到這兩個月交易量開始回溫.
原因也很簡單.
因為美國升息已經進入了末梢.
然後..
然後房價並沒有跌.
不買房子的不知道,已經買房子的也不知道.
急著要買房子的最清楚.
他一值在看屋,因為火燒屁股要買房子.
無論是因為要結婚被逼著買,或是工作的關係到新地點被逼著買,或是多生了小孩要換屋.
他有壓迫性,所以他會一直在市場看屋和訪價格.
他有壓迫性,所以他會一直在市場看屋和訪價格.
而這些人通常是市場所謂的"真正的買家",也就是成交大多都是這種人寫出來的.
投資客一直都在市場的比率很低....投資客無法影響交易量的主要數據.
而這些"剛性"買家,從去年下半年開始一路看屋看到今年年初.
發現,靠邀股票跌到谷底,然後又反彈跳起來.都快要宣告進入牛勢復甦了.
(或是其實已經算是牛勢..你自己看技術分析現在是牛勢還是雄勢?
發現,靠邀股票跌到谷底,然後又反彈跳起來.都快要宣告進入牛勢復甦了.
(或是其實已經算是牛勢..你自己看技術分析現在是牛勢還是雄勢?
你半年線年線月線都翻揚向上,只剩季線還差一點就翻揚起來,這是牛勢還是雄勢?)
房價都不跌.
那之後房價還會跌??
因此他們會很緊張.
很害怕房價又會隨股票牛勢而上漲.
所以很多就忍不住跳出來買.
這也是這一兩個月交易量回溫上升的主因.
不過當然拉,還是有更多人還在觀望.
畢竟美國升息循環還沒結束.
所以交易量是"緩慢"復甦.
不過當然反過來講.
為啥不跌而沒有大漲呢?
因為,炒手在等時機.
你要知道,做生意,主動行的生意,你需要布局和造市.
市場炒手主要是建商.
對建商而言,要造市是需要成本的.
你要花錢.
買廣告,買新聞,買名嘴專家?,買周刊,甚至買政府官員發官方"房價大漲"新聞稿...XD
(這年代,你看到的大多數東西,都是用錢堆出來的,目的就是要洗你的腦)
對炒手而言,他可不能每天都在造市,這要成本的..
並且建商又不是只有一家,要造市還要大家有共識一起出錢出力.
你單靠一家要造市,除非他是在外圍造鎮,不然對市區來講太難了.
世界上沒有那麼龐大的建商財團可以靠自己就在一個都市造市.
你單靠一家要造市,除非他是在外圍造鎮,不然對市區來講太難了.
世界上沒有那麼龐大的建商財團可以靠自己就在一個都市造市.
所以他們需要等風向.
等到東風來了,借到力,才會狂砸資源.
而現在.....現在雖然看起來交易量要慢慢回溫,但是不足以讓他們搭順風車.
做生意的人永遠都會懂.
豬站在風口都會飛....
所以大家都只想當一隻順風而飛的豬!!!!
所以到今天,建商都還在布局.
吃土地,減緩推案.
但是也有在做造市的先啟動做.
例如,既有的建案也是持續在微服拉價...
(如果是一個維持2~3年以上冷盤的局面,例如2016,建商不會拉價...他會平盤拚完銷)
先微幅拉價,一方面是跟剛性買盤表示態度 => 房價不會跌.
另一方面,等到下一次東風到的時候.
例如本來賣40,等到東風來了,可能已經拉到44.
他就會從45開始起跳大炒....
中間這段時間,拉多少,都可以在下一次大漲的時候,直接踩著階梯向上跳.
你要知道這些價差入帳都是"純利"......
因此這種短暫性的冷盤,偷偷拉價,後面可以吃到的回收利益非常龐大.
你只是時期性很難賣,很難賣讓他更難賣一點又沒差.
很快東風就來了,之後連本帶利全部撈回來還多賺很多.
這是建商的算盤..
建商並沒有壓力每天每個月每一季都要賺多少錢...XD
他只要一個週期,例如3年5年這樣可以賺多少.
他的目光不是那麼狹小,整天都要賺錢,都要短線上有足夠的利潤..XD
眼光那麼狹小的早就都被市場淘汰了好嗎.
現在都是老狐狸,他的算盤都是一個區間裡面最大的獲利...
so...目前這種短暫性冷盤,減少推案,量縮,拉價.
對建商來講未來會有更大利益解!!!!
而東風基本上就美國降息.
美國狂升息把股價壓垮了,造成市場人心恐慌.
那反過來美國一但開始降息,股票...喔股票跑很快,應該已經衝到一個很囂張的數字.
而那時候建商就可以藉著股票大漲的東風來大吵特吵.
so...美國降息會是一個關鍵,投資基本上要在這個時間點之前一點進場會有最好效應.
至於你說如果美國都不降息.
喔,先不論這樣會不會除了倒銀行外還產生更多的災難事件.
如果今天市場就是這樣並沒有一個降息的大高潮.
那路線會走穩定回溫.
也就是建商只好繼續持續很小幅度的緩慢拉價.
但是因為剛需等不及太久,又看到市場就是不跌.
但是因為剛需等不及太久,又看到市場就是不跌.
外加股市看起來也不會長期維持在低迷...很可能也是很緩慢的復甦.
(當然中間也可能還有上下震盪,但以巨觀來講應該還是會再向上復甦一點,
只要升息循環結束,不需要降息,股價都還會在高不少)
那建商這段時間向上拉價也不算是一個賭博性決策.
當然後面就會直接衝擊到中古屋和新案價差太大的問題.
建商會因為價差太大而難賣,因為被中古屋拉扯.
所以拉價可能會越拉越少....因為他必須等中古屋.不然他的銷售量會很悲哀.
而中古屋也會緩慢的開始補漲....
只是這樣這種局面就會拖很久...並且變化都很緩慢.
不像有東風的話.
建商會開始大幅造市,大幅拉價.
而中古屋會瘋狂的產生報復性補漲....
有機率產生一個大漲局面,中古屋漲得比新案拉價還兇悍的倒掛市場狀況.
(通常大漲局面都是新案拉價最快最兇....
當然新案拉得快不代表你買了轉賣可以賺那麼多.
你買了轉賣,尤其現在只能賣成屋...你賣的可是中古屋,是二手屋市場..
你不是建商,你永遠都不是賣新屋阿...請記得這一點!!!!)
阿你說,那中古屋怎樣看都是贏家??有那麼爽?
對阿...
價差那麼大,買低價那邊.
本來就是所有好事都是你的,所有帶賽都是貴的那一端的人要承擔.
這很簡單必賺穩賺發大財的基本概念.
還要懷疑喔.
難怪都我在賺錢你再套...XD
便宜就是無敵沒聽過???
第一天出社會??
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.96.99 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-03-21 11:31:13
※ 文章代碼(AID): #1a6IK4Yc (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679369476.A.8A6.html
→ : 大蓋4霉体祭者上網抄作業時看到窩的屁話 現實應該如房板講的 還狠熱絡 看房下定早上排隊到晚上哈哈哈 平行世界都4真的1F 03/21 11:37
推 : 台南XX公會跟史衛哥表示...4F 03/21 11:38
→ : 腳麻逃不掉的只要去另一個世界加價賣好了5F 03/21 11:38
要小心.
因為下一次大漲.
第一個要反映的就是.
這段時間大通膨造成的效應.
建商目前利潤很低.
他們會在很短的時間內把利潤拉出來.
並且因為通膨造成的成本上漲.
所以建商瘋狂拉價,並無法產生"新的建商"來削價競爭市場.
建商最怕的東西是,另一個建商削價競爭.
而不是怕你們不買..XD
因為,真的會買的永遠都會買.
不買的講再多還不是租屋一輩子...
顆顆...
建商的敵人,永遠都是另一個建商.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:40:50
推 : 有囉！！！！！
謝謝老師6F 03/21 11:39
謝謝老師6F 03/21 11:39
推 : 如果想買的中古屋附近很多新建案 有什麼需要考量的嗎8F 03/21 11:40
新案會在區域做造市.
你可以搭到順風車.
注意的話就是,會不會中古屋價格特別高.
如果特別高,那區域造市效應等同沒了...
推 : 借問上一篇小港新案上30 中古大樓要上20的話 公寓大概會在哪9F 03/21 11:41
最近幾年市場巨變.
目前公寓和大樓的價差比較混亂.
所以如果你單論公寓的話,你就去跟市區比,差在15%左右正常.
但如果論物件的話.
目前公寓會比中古大樓在被低估一些.
要更久以後盤整補漲才會收縮這一塊價差.
推 : 我要東風！10F 03/21 11:42
推 : 現在市況有點撲朔迷離，價差沒特別明顯，像美術館周圍兩圈的建案，大家價格都差不多，正負10%那種
中都也很神奇，原本大部分都12xx跟13xx，突然全部拉到16x11F 03/21 11:44
中都也很神奇，原本大部分都12xx跟13xx，突然全部拉到16x11F 03/21 11:44
推 : 沒錯 房價其實還是穩穩向上 就是一些年輕魯空被帶風向而已14F 03/21 11:46
→ : x以上16F 03/21 11:46
推 : 成交價都在行情中，毫無恐慌亂殺的，自住這波不進場17F 03/21 11:46
→ : 股票大漲的時候說房價當然漲
股票從高點下來，大家都在觀望回血而已18F 03/21 11:46
股票從高點下來，大家都在觀望回血而已18F 03/21 11:46
→ : 真的會溫溫上去，等下一波繼續崩潰20F 03/21 11:47
→ : 高鐵也沒特別便宜，國道旁邊的也沒特別軟XD21F 03/21 11:47
→ : 等市場破前高，什麼戰爭結束就會再衝了22F 03/21 11:47
→ : 滿手現金想買的還是很多，發現下不去 就會消化掉了..23F 03/21 11:47
→ : 都是相對值啦，現在至少散戶股市比較難賺24F 03/21 11:48
→ : 然後看看六都，高雄機會還是不錯，等暖男在搞1-2年經濟
會更多空軍哭25F 03/21 11:48
會更多空軍哭25F 03/21 11:48
建商這一次冷盤照樣拉價.
是有看到成效的.
大幅壓縮市場觀望期的時間.
交易量也提早開始復甦.
這年頭,建商越來越厲害了.
不像199x年的時候傻傻的.
更不像198x年的時候一堆大老粗白癡.
玩弄市場玩弄人心玩弄技巧的功力越來越高.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:54:13
推 : 看法拍屋的數量最清楚,法拍屋沒大增 你跟我說下跌?超級房仲說啦,6都很多跌到2021年的行情
請有買房需求的人 去找這些看空的名嘴摟27F 03/21 11:50
請有買房需求的人 去找這些看空的名嘴摟27F 03/21 11:50
現在法拍量超級低.
就算哪一天噴兩倍都是低..XD
很多人會很愛拿法拍量的甚麼增加20%在那邊高潮.
沒注意到,法拍量的絕對數字太低.
所以就算是200%都是很低.
量都不足以壓到市場.
更不用說現在法拍價格實在很起笑...
法拍不用透過仲介+公開招標的關係.
(有一票人整天都有被害妄想症,仲介都是要坑他的錢...)
吸引大量的買盤去競價.
然後整天標出天價...
推 : 推30F 03/21 11:53
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:56:07推 : 想借這篇問一下，高雄的廢墟老公寓改成可以住人或租人的程度，預算要抓多少31F 03/21 11:56
可以住人不用太多錢.
但是你要弄到自己想住.
那要看你想要的等級在哪裡?
弄到可以住,通常就是兩間廁所一個廚房.
其他都隨便弄弄,最多窗戶狀況太慘的就包框一下...
再搭配一個電線拉新和換配電盤.
這樣幾十萬就搞定....甚至摳門一點不用50...甚至不用40...XD
但你如果要弄到漂亮.
阿你所有門窗都是新立框,牆面都敲到見磚,地板也都敲掉從新鋪磁磚.
你搞這麼徹底,現在成本又上升,破百萬大概只是剛開始.
以上是弄成空屋的樣子,也就是建商賣你的那種空屋的樣子的花費.
→ : 雖然手邊現金不夠，但也是為了自住買了預售屋@@33F 03/21 11:56
推 : 還想買一戶投資 結果照實登砍個一萬出價34F 03/21 11:56
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:00:28
→ : 大概有70%機率不被收斡...35F 03/21 11:57
推 : 真的搞不懂法拍拍在市價的人在想什麼36F 03/21 11:58
推 : 老師午安！ 分析超精闢37F 03/21 11:58
→ : 而且我還是用2022的實價出38F 03/21 11:59
法拍市場就一堆"被仲介害妄想症"的聚集處..
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:00:52
推 : 住高大新社區 最近明顯覺得來看房的人變多了39F 03/21 12:02
推 : 你的討論怎麼沒提到少子化這個因素？40F 03/21 12:04
少子化如果有人口方面的處理,那就不影響.
如果少子化沒有人口方面的處理,那政府必須.稀釋貨幣價值.
來打消少子化對產業經濟金融和政府財政以及社會福利的衝擊..
不然台灣會直接倒了.
而且是甚麼都倒了,剩下出口產業....XD
因此直接忽略少子化.
天塌下來也輪不到房價去稱...XD
你把少子化想得太簡單了.
才會有會壓到房價的錯覺.
推 : 冷熱是相對的，我覺得現在只是因為之前過熱，所以感覺相對較冷而已41F 03/21 12:06
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:08:46推 : 可以買中古農16等補漲嗎？ㄧ坪好像31.3243F 03/21 12:10
推 : 建商利潤很低? 黑人問號?44F 03/21 12:11
如果建商利潤很高.
那我為啥不當建商...XD
當建商是很難膩?
要是那麼好賺.
我早就當建商了.
你沒看到帥過頭本來想當建商.
市場訪了兩圈,就放棄嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:12:33
推 : 發現網路世界真的很多假訊息，尤其是台南不動產估價師......讓我真正見識到..沒有深入去研究就會以45F 03/21 12:11
推 : 推，準備上車47F 03/21 12:12
推 : 中古屋漲幅真的爽，新成屋管理費高、公社高，屋齡老了後，怎麼看都輸精華地段中古屋..48F 03/21 12:12
推 : 因為“口徑一致”改變風向50F 03/21 12:13
→ : 六都精華地段中古屋，地坪大的，收租等增值，真的爽歪51F 03/21 12:13
→ : 抱歉我最近不小心刷新了我們社區的實登單坪高價XD53F 03/21 12:14
推 : 感謝c大開示！！！54F 03/21 12:15
推 : 嘻嘻 魯空嘴硬沒用啦 買不起哭哭唷55F 03/21 12:16
推 : 推C大56F 03/21 12:16
→ : 房價有沒有跌魯空最知道 因為他們最關心阿 哈哈哈哈57F 03/21 12:16
→ : 跌價台灣就會倒 那中国現在已經滅亡了八 韓国大蓋要裝葉克膜了 日本要住安寧病房了....58F 03/21 12:18
你沒看到日幣怎樣貶的.
你沒看到全世界都在升息,中國再降息...XD
對拉你都沒看到...XD
外加.
你現在看到台灣鄉下跌了嗎?
不是跟你說甚麼淡水台中海線.
也不是跟你說甚麼西螺還是屏東潮州.
我在跟你講甚麼中寮,大溝,本厝.
那些99.99%台灣人一輩子沒去過的地方...
你看到跌了嗎?
阿你鄉下都不跌.
你是要少子化跌個屁..
鄉下跌了我看要燒到都市還要30年.
30年,我們早就身價超過三五億然後都跑光了.
才終於讓你等到房價跌了.
哈哈哈....
等到你孫子都要當老爸了.
可能也等不到啦.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:21:38
推 : 賴功德都要上了 魯空期待DPP下台都等不到 哈哈哈60F 03/21 12:19
→ : 帥過頭就4野心太大收支平衡沒做好的前房虫代表 這波過去會多幾個這種人61F 03/21 12:19
推 : 跌了魯空早就歡喜進場了，還跟你喊口號63F 03/21 12:20
推 : 真用心寫了篇長文，壓力很大？64F 03/21 12:20
→ : 看看版上魯空還在硬撐就知道 房價沒跌 嘻嘻65F 03/21 12:21
推 : 跌價通常都是傳說
魯空說跌
但都拿不出實例
有也都是特例66F 03/21 12:22
魯空說跌
但都拿不出實例
有也都是特例66F 03/21 12:22
壓力很大?
我寫文章不是一直都很長嗎?
你看我2020年大漲的時候,寫文章是不是也很長.
那時候壓力也很大嗎?
喔,鈔票太多,要數鈔票壓力好大好大喔...
and...暗黑四封測今天結束阿.
25號公廁好像會多開死靈和德魯伊.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:23:31
→ : 有阿 台南估價師公會 哈哈哈哈70F 03/21 12:22
推 : 小港最新的永信建案，低樓層優惠價27~28，同事嫌小港27不如買市區，我只想問市區新屋哪裡有2字頭末的？又聽別人說升息房價要崩了再等等，身為房市韭菜好險有看到C大文章，去年買了別人認為的高點，沒想到今年又更高，自住買房真的要衝動，愈看只會愈不想買而已71F 03/21 12:23
推 : 這兩個月台北買氣也逐漸回溫了!越來越多成交76F 03/21 12:23
推 : 想請問C大 ,同一個地點,
在地A級建商蓋的新大樓
和一般建商蓋的新透天緊鄰 ，
建坪和價格也差不多,新大樓還是新透天哪個比較有未來性?77F 03/21 12:23
在地A級建商蓋的新大樓
和一般建商蓋的新透天緊鄰 ，
建坪和價格也差不多,新大樓還是新透天哪個比較有未來性?77F 03/21 12:23
→ : 魯空最後的浮木 台南估價師公會XDDD81F 03/21 12:23
如果2xxx萬以下.
半斤八兩.
非雙北如果價格3500以上甚至破豪宅線.
目前別墅比豪宅要強勢.
不過局面會不會隨著別墅強勢到一個價格後就停止再強勢下去.
這要觀察.
so...前兩年甚至以前,我有建議,買2000萬以上的,別墅會比較強.
所以可以優先考慮別墅.
但是今天,我會開始處於保守狀況...
(當然現在那些2000萬以上的都已經變成3xxx萬)
因為這一波別墅強勢上去,也會達到邊際效應反過來被拉扯.
所以可能會慢慢趨於大家又半斤八兩狀況.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:26:23
→ : 不知道為啥以為建商利潤很高，都不做功課的，是土地地主賺很大，不是加工業，只是建商會有兩種身分而已82F 03/21 12:24
推 : 真的跌了他們也不敢進場啦 好怕好怕84F 03/21 12:24
推 : 同事今早就在說中古開始跌了，我一查實價登錄，去年11月成交17，他看的那棟開價23，我真的不知道怎麼回他85F 03/21 12:26
→ : 實在是不懂打電話約一圈看屋 甚至實登都有解答的題目還要一直騙解答是漲很兇或跌很慘的到底是怎樣87F 03/21 12:26
推 : 同意，但很多人沒考慮到明年是龍年的問題，鋼需會漸漸浮現89F 03/21 12:27
推 : 結論 便宜治百病91F 03/21 12:27
推 : 會拿來自住,只是不知道若從未來性來看,要從哪些角度去考量在南部該買大樓還是透天比較正確...?92F 03/21 12:27
自住優先買你爽的.
你要知道,如果市區好了.
2000萬的大樓和別墅比.
別墅單層很可能被壓制在11~13坪左右.
但是大樓可能會有室內3x坪.
住起來大樓爽度可能會略高於別墅.
而當它們價格開始趨於穩定大家漲幅半斤八兩的時候.
你何苦去住一個其實沒那麼好住的別墅?
所以自住要考慮爽不爽的問題.
→ : 問題是空空一直都沒看遠一點 永遠都覺得現在很貴94F 03/21 12:28
推 : 看最近一個新聞，林口立軒天美四樓法拍，一拍2754萬、二拍都流標，三拍底價1764萬最後拍出2650萬，平社區實登最高價，這叫撿便宜法拍嗎？
https://i.imgur.com/yJFIrGS.jpg95F 03/21 12:28
https://i.imgur.com/yJFIrGS.jpg95F 03/21 12:28
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/yJFIrGSh.jpg)
推 : 唉 今天看一下，我家實登又創新高了 舒服99F 03/21 12:28
推 : 看了兩年多房屋和房價，我自己認為即便跌也不會掉多少了，我自己是真剛性，雖然我買得比實登高一點，但總算塵埃落定304F 03/22 11:16
推 : 回樓上台灣沒有泡泡因為台灣人是真的有錢結案306F 03/22 11:34
利差會衝擊的東西.
有一個指標可以看.
那叫做台幣相對美元匯率.
如果台幣繼續相對美元貶值,真的要奔35.
這樣央行必然升息.
但是目前...台幣穩在30.x
央行幹嘛要升息?
資金外逃出逃,影響最嚴重和直觀的會是台幣匯率.
另外,浮動的資金本來就跑來跑去,他只是來套利撈錢.
這種跑掉不太影響產業.
so...之前台股大量外資跑掉,央行都老神在在.
阿這些投機資金又沒啥創造能力....愛跑就跑嚕.
只要匯率穩定就可以了.
所以不要把"資金外逃"看似好像超級大災難一樣.
台灣很有錢的,無論人民還是政府.
所以台灣在國際金融波動上抵抗能力超強,是超級強中的強.
這也是台灣很多東西都很平穩的基礎之一.
人家在巨浪波動,我們在小漣漪.
對比你看韓國就應該非常有感受....韓國很窮的,顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 11:49:51
推 : 感謝Ceca大開示...307F 03/22 12:38
→ : 就簡短一句：利率影響房市即可。308F 03/22 13:03
你這樣會搞錯重點.
是美國升息拉垮全世界股市.
然後讓風向產出一種升息股市都垮了,房價也要垮的輿論.
之後美國升息升到要尾聲.
股市都谷底打底反彈看起來要重新啟動牛勢.
而房價都沒跌.
因此剛性買家開始轉換念頭認為不會跌了.
所以交易量開始慢慢回升.
如果你說利率會影響房市.
那請問怎樣會漲怎樣會跌?
這次為啥沒有跌?
太簡化一件事情.
反而會把問題的判斷搞得更混亂...XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 14:25:08
推 : 講到建商廣告最近真的讓我聽到有感的是南科相關 電台一直廣播www309F 03/22 15:06
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