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作者 allme (君子不器)
標題 [請益] ceca大我要開始整理公寓了
時間 Fri May 19 22:41:30 2023

請問ceca大:

目前手上有一間老公寓要開始整修，以出租為目的，出租後看情況會賣出。

原本屋主自住，屋況不錯，防水我可以省下來。

不過他搬走後交屋時，是真正的"裸屋"。

ceca大提示必定要做的:
1. 電線抽換新(信任的水電搞定)
2. 上變頻冷氣(打算新禾聯或二手大廠，考慮ing)(信任的冷氣廠商搞定)
3. 全戶卡扣地板直接上
4. 其中一間廁所重新刷上牆壁的磁磚漆 + 直接貼上較大塊的地板磁磚
(屋主自述不久前他們重新整理過兩間浴室，看起來狀況的確滿新的)

目前有幾個點想請問您的意見:
1.廚具翻新，您會建議IKEA或是特力屋的廚房規劃裝修服務，讓他們處理嗎?
還是有更好的建議?
2.卡扣地板ceca大有經驗嗎?是否也是特力屋一併處理就好?
3.窗簾更換是否也是IKEA、特力屋直接處理就好?
4.軌道燈、吸頂燈是否也直接IKEA、特力屋直接處理?
5.物件的"鐵製大門"年代感覺頗為久遠，ceca大會針對這種幾十年的鐵製大門做處理嗎?

感謝您，我會盡量吸收您的經驗~ 恭請ceca大降臨!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.170.40.178 (臺灣)
※ 作者: allme 2023-05-19 22:41:30
※ 文章代碼(AID): #1aPugTP9 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684507293.A.649.html
→ b19880115: 你要喊布~~~陣~~~。1F 05/19 22:43
推 k0939770752: 你都說前屋主的屋況不錯了，2F 05/19 22:44
推 alonzohorse: 這樣插隊的 超狠XDD3F 05/19 22:44
→ k0939770752: 還是你的屋況不錯其實老舊但乾乾淨淨4F 05/19 22:45
→ b19880115: 不過奇怪，你要出租應該你會比較了解屋況，c又沒看過。而且整修師傅應該也會給建議吧，我的整修師傅還會畫設計圖XDDD。5F 05/19 22:46
→ kerorokk: 你可以直接fb密他，他會回比較快8F 05/19 22:47
推 kagaya: 每次看到插隊文都覺得很趣味哈哈  c大吉祥9F 05/19 23:05
→ allme: 小弟為了實踐ceca大的理論，真的買了一間公寓來實作
應該是合理插隊!10F 05/19 23:07
推 kagaya: 我後來覺得特力屋其實沒有很便宜…
ikea只有特定商品很便宜，但至少好看12F 05/19 23:21
→ sirloin: 卡扣你自己弄就好了吧，現在還有那種美工刀就可裁切的14F 05/19 23:25
推 wunn: Fb好像也炸了15F 05/19 23:27
推 hellogym: 可能在玩D416F 05/19 23:36
→ pilot1982: 特力屋這種價格都超貴的，怎會想找特力屋17F 05/19 23:36
推 ceca: 出租為目的,你要注意的是有些東西會攤提折舊/
但如果你要賣出,你要關心的是賣出的時候的狀況.
要知道,在你投資熟練後,買賣價差收益 > 收租.
所以重點會放在買賣,錢會砸在讓賣價提高效應上.
出租會隨便.
所以如果你要賣,通常都是買入無腦收租,賣錢才翻修.
而如果收租長期都不賣,就會思考丟錢下去拉升租金的效應.
拉升租金效應,通常硬體能不動就不動,因為硬體貴.
硬體不動,基本上就是中國家具(中國家具造型都很多不錯)
然後油漆和小布置+基本家電.
家電有就好不用買品牌...XD
而動硬體就要看有多糟糕,例如40年前的廁所這種.
那你翻新廁所可以長期帶動租金上升不少(長期指1x年起跳)
但如果你廁所是前屋主2x年前翻過,那其實不用動,洗一洗就好.你花錢翻廁所拉升的租金效應其實很差..但翻廁所不少錢.
至於電線...你出租幹嘛更新電線?又不是你自己要住..XD
地板老舊的話上石塑,簡單快速便宜又美觀.
至於說廁所你要用附貼也可以...反正收租而已.
廚具的話,我剛做的,三機+上下櫃240cm 三萬多塊給你參考..XD廚具太舊可以換...
IKEA的家具...很貴,又超容易壞...不建議.
中國家具多香阿,又漂亮又便宜...除非你很在乎台灣價值.
窗簾的目的通常是遮舊窗戶,這個找窗簾的做基本款就好.
沒多少錢.
燈具一般都是找燈具行處理,IKEA或是特力屋都比較貴.
鐵門也貴貴的,可以考慮送去烤漆就好.
so...以上幫你結論.
如果你要長期收租,就是計算,你錢丟下去可以拉多少租金起來.通常要抓,至少要7年內回本...超過七年意義就大幅減少.
你丟10萬,就是每年租金要多收1.4萬起跳.
而如果你是十年內要轉賣.
會建議你都不要翻,原屋況無腦出租...
要賣前再翻就好.18F 05/19 23:40
→ allme: 我一直以為先弄一弄提升屋況拉高租金，會比較好賣ㄟ
所以這是錯誤的觀念對嗎
所以因該是如果要弄，就弄完就賣，不用丟出租
如果頂樓原本是鐵皮，我也隔間成2房一廳一衛，是否有租出去會比較好賣？51F 05/19 23:52
推 wowcow37: 盤子才會找特力屋56F 05/19 23:53
→ ceca: 你賣的時候東西都有用過痕跡,怎麼會比全新的好賣?
你要帶租約賣就是鎖定包租公,包租公要看投報率.57F 05/19 23:54
→ allme: 等於是5F加上頂樓鐵皮的6F的投報率去算，可以出售較高的價格？59F 05/19 23:54
→ ceca: 你有本事把投報率灌高(例如室內規劃和設計拉升租金)
那可以在這邊賺這一塊..這是一個技術財.
但這技術財通常要有一定的經驗,不然你創造的價值效應很差.而如果非鎖定包租公,空屋比較好賣.
另外中國家具不一定要用掏保.
很多家具行的型錄家具,都是對岸做好運過來的.
你跟這些家具行買,價格大概是掏保的150%...但她會幫你.61F 05/19 23:54
→ allme: 我是打算把頂樓的鐵皮也隔好處理好，出租給小家庭的規劃，這樣5F加頂，帶租約出售，投報率會很高68F 05/19 23:56
→ ceca: 組裝好班到定點放好.
所以建議你找家具行買型錄的中國家具...有最懶人解.
4+5有4+5的行情,你可以看591上面其他掛賣的價格做參考.
同質性的東西你都是找同質性的東西做比價.
市場就是比價,比價比價比價比價.
你的產品要有競爭力,就是比價上有優勢.
但是不可以錯位比價,你不可以拿4+5去比別人單一戶的投報.
必須同質性的東西比價.
因為不同質性的買盤是不一樣的...你比了沒任何意義.70F 05/19 23:56
→ allme: 好的，所以頂樓（6F)要不要一起隔間弄好，跟5F一起賣，ceca大如果是你會這麼做嗎？
5F 6F弄好直接賣，還是帶租約賣？困擾…79F 05/20 00:02
→ ceca: 可以弄隔間.
但是通常我會做單純一點,這樣買盤可以是包租和自住.82F 05/20 00:02
推 dolphin678: 廚具+三機三萬多請問ceca大能開示一下嗎？最近有同此文的需求，先謝謝ceca大了！84F 05/20 00:03
→ ceca: 損失一點點特化的利潤效應,換取更廣的買盤範圍.
所以賣的時候會只做隔間和基礎硬體,不會弄成出租特化.
有時候讓物件跑順對我來講價值會比較大.
我比較好運轉資金.86F 05/20 00:03
→ dolphin678: 怎麼比較都要近六位數，看到三萬多眼鏡一亮90F 05/20 00:04
→ ceca: 廚具就純木板+喜特例或是莊頭北
我只是要賣不是要自己用..XD
外觀看起來漂亮就好.
但廚具我都會比較很多很多家,大多數廚具都不會很便宜.
另外你一定要一開口就說投資...
價格算給你的不一樣...呵呵.
你投資做的好後面就一套接一套.
你自住一輩子就跟他買一套,他不多賺點對不起自己.91F 05/20 00:05
→ Narok: 冷氣不要買二手…
大金基本款沒比禾聯貴多少 等他折現金的時候買加上補助退稅根本沒差多少99F 05/20 00:12
→ allme: 我懂了，我消化一下！感謝寶貴的經驗，我進行下一步，有進展再向您以及眾位給我建議的先進報告！102F 05/20 00:28
推 ceca: 出租特化,你樓上和樓下會分開兩個獨立單位出租.
你又要特化拉高租金,就必然兩個餐廳兩個客廳.
但如果你想要同時賣給自住/出租..
那你最多樓下弄出客餐廳,樓上保持隔間就好.104F 05/20 00:33
→ allme: 兩個獨立單位出租，應該比較好租？108F 05/20 00:34
→ ceca: 他有想要樓上也弄客餐廳,他自己弄就可以.
而如果他要自住,樓上自然就不會再弄客餐廳.
如果你樓上也弄客餐廳,那自住的會跳過你的房子不買.
因此想要買盤比較廣,有些東西要少做.
兩個獨立單位收租,投報率一錠比較高.109F 05/20 00:34
→ allme: 我打算5樓就是格局不變3房2廳；6樓隔成一戶2房一廳一衛，租個1萬多就好114F 05/20 00:35
→ ceca: 你要賣的話,樓上可以不用弄客餐廳.116F 05/20 00:35
→ allme: 所以其實我內心潛意識鎖定的買家是投資客lol117F 05/20 00:35
→ ceca: 雖然不是完整獨立兩房,但可以當兩雅房收租.
損失一點租金,換取收回來轉賣的路比較廣.
你很鎖定包租公的話,自然賣的時間會明顯比較久.118F 05/20 00:36
→ allme: 咦！不弄客廳要怎麼隔？121F 05/20 00:36
→ ceca: 這就要有心理準備.
但鎖定包租公,就可以做收租特化,靠裝潢再把租金拉高.
你樓上就兩房一廳,但是客廳和廚房都甚麼都不擺空的給他.122F 05/20 00:36
→ allme: 歐歐！我懂了！那我應該是要隔成兩個大套房，都是一房一衛的，這樣更好125F 05/20 00:37
→ ceca: 甚至出租你可以分開兩間雅房出租,只是比較麻煩一點.
不要雙套房....一間廁所給它們就好.
雙套房也是收租特化走向.
雙套房不如樓下也四套房,而且樓上應該是三套房.
整棟7套房...投報率才會高.
要做甚麼就極端化.127F 05/20 00:37
→ allme: 我的原本預想也是5和6樓，除了廚具冷氣，都是裸租133F 05/20 00:38
→ ceca: 沒甚麼中間路線..XD134F 05/20 00:38
→ allme: 我了解了，一樓一戶就好
我打算裸租，除了必要的東西，不附傢俱
裸租裸賣，讚讚
我剛剛回過頭看上面您的留言，我現在才意識到您的意思：把六樓當成是五樓的一部分，進可攻退可守，接手的買方要弄成獨立一戶，他自己會弄！這樣一般自住客也會買單！
等於5樓之外，六樓是延伸出去可以使用居住的空間！135F 05/20 00:39
推 ceca: 這種一個產權兩戶的產品會有很多需求.
無論是三代,或是兄弟姊妹兩個不同家庭.142F 05/20 00:44
→ allme: 聽君一席話，獲益良多！144F 05/20 00:44
→ ceca: 或是成年小孩太多!?!?
而他們也很難找到這種產品.
所以你有這種產品,會剛好釣到他們.
並且同時包租公也會買.
所以這就是損失一點特化的利益,換取買盤比較廣的效應.
會讓你的物件好跑很多.145F 05/20 00:45
→ allme: 懂了！我召集工班討論，再去廚具燈具比價，然後開始施作151F 05/20 00:48
推 DorisBaby: 如果房子很老 線路重拉比較安全152F 05/20 02:35
推 techih: 請問Ceca大我家30年老大樓三房其中一個房間是和室，請問如果要賣的話會建議先把他改成房間嗎？謝謝153F 05/20 03:01
推 qqq7840: 燈具直接上蝦皮買再請水電裝最便宜。燈具跟型錄傢俱一樣黑。成本大概牌價不到一折。外面賣可能都賣4-5折。蝦皮我比過最便宜大概不到2折155F 05/20 06:10
推 WMV: 這插隊值得了欸 C大手把手教學158F 05/20 07:13
→ laechan: 大家要賣房子前都會說自己的屋況不錯159F 05/20 07:16
推 compile: 獲益良多，之前以為這種有違建頂樓加蓋的，買方都不愛，租客也不愛，因為有違法的概念在裡面，鄰居可以報拆，會讓市場上的買方租客不愛。160F 05/20 07:32
推 ice1015: 學到了
感嗯
感恩163F 05/20 09:10
推 Meticulos: C大吉祥早安166F 05/20 09:46
推 estd1971: 感謝c大167F 05/20 10:08
推 topaaron12: 一早乾貨滿滿168F 05/20 10:24
推 Iron56: C大感恩169F 05/20 12:03
推 kezneuiqn: c大人真好170F 05/20 12:36
推 clamperni: 插隊笑死171F 05/20 14:30
推 victorytim: 插隊成功XDDD172F 05/20 14:45
推 kagaya: 台灣沒那麼多人在乎違不違法吧173F 05/20 17:16
推 e33554431: 這篇真是精華174F 05/20 17:53

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