作者 maxidogkimo (oo)標題 [閒聊] 短期買賣跟長期持有，報酬高低?時間 Fri Dec 22 23:07:46 2023
跟股票有點類似，短期買賣看起來可以快速獲利，
但是短期交易成本很高，以及可能會有沒有好標的空窗期資金閒置，
所以長期來看不一定打得贏長期持有。
如同當沖可能最後輸給無腦買0050
甚至短期買賣的賣價如果不漂亮，一年內的報酬率可能還打不贏出租。
以一間500萬的中古屋為例，來比較短期買賣跟長期持有的勝敗
1.短期買賣
房地產短期買賣，翻修中古屋再賣掉，
500萬的老屋，假如頭期款150萬，翻修費用150萬，賣800萬。
扣掉買賣仲介費約20萬、45%房地合一稅約75萬等交易成本，最後的獲利大概剩60萬。
成本是投入的資金頭:期款+翻修費共300萬
這樣買賣操作一次，報酬率約60/300= 20%
而由於缺工問題，中古屋整個翻修完成大概也要抓3~6個月。
加上買房找標的、賣房的銷售時間，這一筆資金一年頂多操作一棟房子買賣就差不多了。
因此年報酬率20%
2. 出租持有
用150萬頭期款 買500萬的房子直接出租，每月1萬，
年收租金12萬，12/150 租金約報酬率8%
另假設房價每年趨勢成長5%。500萬的房子，1年後房價增加25萬。
25/150 房價漲價報酬率16%
租金報酬率8%+ 房價成長報酬率16%= 24%
年報酬率24%
看起來出租持有，很有可能報酬率不會輸短期買賣?
大家怎麼看?
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※ 作者: maxidogkimo 2023-12-22 23:07:46
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推 coolben: 我也在想週轉率獲利高？還是存房獲利高？只能請有實際操作過的人現身說法1F 12/22 23:23
推 qqphor: 租金要扣利息算投報比較精確，粗算是比較好記3F 12/22 23:25
推 bustinjieber: 每個時期都不一樣，你很難說1. 2.哪個比較好
1.的門檻在於工班跟交易成本高
2.的問題在於管理跟租金投報不如預期
你這樣比是不可能比出來的，
因為每一個案子的利潤都是個案，
永遠不可能重複。4F 12/22 23:31
→ luckyturtle: 第一個狀況，你要真的賣得到800萬，買家也看得到你實價登錄的成本，要他們願意多花這300萬買你整理好的房子。
賣不到這個價，沒算好就賠錢了10F 12/22 23:58
推 s26492755: 沒法比 本身兩個就不同類型的物件
但你硬要說的我覺得A的投報是會高一點的 只要你眼光精準
B則是穩定 有很多參考因素可以避免踩雷
但因為不是同一類型同一社區甚至同一區域 所以還存在很多變數
我是從A轉B 但是是政策跟財務規劃的考量14F 12/23 02:01
推 kklarinet: 請教一下 ，情境1的房地合一稅不是135萬嗎？21F 12/23 02:54
推 s26492755: 房地合一有可以認列的成本 淨利才乘以稅率
而不是差價乘以稅率
情境二的部分是還有資金成本跟持有成本沒去算
我發現原po是用12 我自己莫名換成AB了 哈哈哈22F 12/23 04:34
推 chen831030: 你這問題我其實也有算過
到底出租好還是短期買賣好
一般人，只99%的人，沒辦法看現在漲幅線在哪裡
還是無腦出租好26F 12/23 06:52
→ ddeeiv: 你還沒算房貸利息吧，另外以你的算法那是第一年的投報率，隨著你一年一年還房貸，你的成本會疊加，投報率會變低30F 12/23 10:07
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