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作者 jamo (hi)
標題 Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
時間 Thu Jan 11 17:58:40 2024

※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言：
: 稍早有版友內文提到房客抱怨床墊
: 稍微有感而發，打了一串獻醜一下
: 有些房東(fb跟line群不少)
: 很喜歡跟房客對幹
: 把房客當次等公民
: 提供破爛的環境，舊髒的家具
: 然後還要讓房客吞下一個
: 連自己都不想住的環境
: Fb文章發了又發沒人想租
: 只有搬家公司會留言貼名片，自己按讚
: 就算來看房也是阿貓阿狗兩看生厭
: 政府現在連環拳
: 租金補貼/房屋地價稅比照自用
: 所得免稅18w/房客18w特別扣除額
: 哪一招不是推升租金，提高投報
: 跟著政府好好做，順風順水不好嗎？
: 房客是幫房東賺錢的人，房子是工具
: 空租一個月投報直接少快10%
: 但讓房子看起來基本質感提升的成本
: 卻遠遠低於這一個月的租金
你對空租的算法是對的
但是拿一個月的租金就要
cover裝潢的成我是非常懷疑!

: 改善之後就算不要租金上調
: 原價出租訊息也會雪片飛來
: 可以挑選優質房客，還可以收租睡好覺
: 前陣子剛弄完第6間公寓出租件
: 台北市，投報4%
這邊提醒你一下
真正算投報,
要用當下的行情算
不能用取得成本算

不然繼承取得的
投報直接飛天

: 這6間都在北市只租能申請租補的
: 不租補會掛不了自住，土房稅好幾倍
: 提升的租金繳完所得稅都還剩不少
: 至於裝潢的底標就是“自己會想住”
: 硬裝部分
: 全室換電線/廁所廚房設備換新
: 冷氣換分離變頻/全室油漆
: 窗戶包框改氣密，燈全換吸頂
: 軟裝部分
: 電視安卓55‘’/雙門冰箱/洗衣機都新
: 床架衣櫃茶几沙發也是新的
: （要買不容易耗損的材質，相對耐久）
: 床墊就當消耗品，換房客直接換
: 可以買ikea的泡棉床墊才2000初
: 還算好躺，要丟捲起來一個人搞定
: 低價獨立筒也有買，3000左右
: 更換較麻煩要讓新床墊廠商回收
: 但放起來房客看了相對開心
: 租金幾乎都創區域高價
: 同社區還有租金是我一半
: 屋主聽到都覺得我在唬爛我也笑笑
我這邊隨便抓一下吧
就松山區公寓25坪買個2000萬
正常2%租金是租35000
合乎行情
4%租金等於要租到快七萬
不要說你同社區的屋主
我鍵盤房東也是嚴重懷疑

: 結論大概就是
: 房東只要尊重房客，房客就會尊敬房東
: 房客住的爽，房東收的爽，政府抽的爽
: 祝今年版上房東投客都能盆滿缽滿
: 共勉
投資置產型的房地產
最最最重要的,
就是手上的現金!
現金=子彈!
你拿去噴在裝璜?

正常白手起家型
要跟時間賽跑
在越短時間累積越多資產
我一間公寓拿出來租,
只要簡單整理+油漆
然後便宜家電
控制在十幾萬最多了

剩下的錢加上
收上來的租押金
累積個一兩年
剛好準備當下一間房的頭款
把錢全部噴去軟硬裝璜
等到下一間房的頭款要三五年
一來一去資產累積速度
相差一倍以上

如果非北市,房價不高的地區
甚至裝潢錢就可以拿去
當另一間的頭款了
你還在收第一間租金
人家已經買三間了

當然如果你家裡有礦,錢很多
不在乎這點資產累積速度
收租舒服重要
那就是大家投資取向不同

但我想,想快速賺錢的人
應該還是大多數!

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.73.66 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-01-11 17:58:40
※ 文章代碼(AID): #1bdxlI75 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704967122.A.1C5.html
※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
01-11 17:58 jamo
Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
01-12 01:07 jump0517
推 bustinjieber: 觀念正確推
投報用行情計算，第一時間有些反直覺，
但仔細思考後確實應當如此計算。1F 01/11 18:12
推 frowning1226: 裝潢花越少越好，推4F 01/11 18:16
→ bustinjieber: 如果同時還增貸的話又更複雜了。5F 01/11 18:16
推 bms: 推6F 01/11 18:20
推 floatfaith: 感謝J大分享~~~~7F 01/11 18:21
推 a96932000: 我就是裝潢花太多的笨蛋QQ8F 01/11 18:22
推 Yishanhuang: 推河粉
我第一間就犯這個錯噴了七十萬9F 01/11 18:25
推 Nubybee: 這篇才是對的 符合現實狀況。如果要裝修才能出租的物件我都會寧可丟給包租代管，就算八折租金也比浪費現今好11F 01/11 18:34
→ Yishanhuang: 現金很貴，除非已經貸滿13F 01/11 18:36
推 s26492755: 那這樣不就每年重新計算投報 我是以當下花的成本去計算 所以每一間投報也會不同14F 01/11 18:41
推 shuichia: 因為我買的都是廢墟風物件，沒裝潢根本無法出租，不過取得成本也是有甜到，至於裝潢的錢也是掛4出來的沒動到現金部位，對價格漲上去太多降低投報的物件也是有在更換標的，感謝jamo大您的指教，槓桿部分我再自己檢視一下16F 01/11 18:42
→ s26492755: 不過我是每年都有買啦 所以跟當下行情也沒差多遠
如果要用當下行情去算 除非是你有筆錢在選擇投資物件或工具
不然我無法理解已經取得的房子 在沒有重新轉增貸後 用當下行情去算現金投報 舊的物件都如此？20F 01/11 18:42
→ kage01: 廢墟的真的要把裝潢錢加進去算 不然很難租25F 01/11 18:46
推 s26492755: 我花150買了一個套房 租金扣掉資金成本跟持有成本就是我的現金投報 除了考慮進入本利和合投報會變或轉增貸之外 我得每年看一下行情去算投報嗎26F 01/11 18:47
推 Nubybee: 買廢墟~建議出發點就是直接短線操作 唯一的例外就是都更除非廢墟土地價值很特別 或是都更希望很高 不然都不出租29F 01/11 18:49
推 Yishanhuang: S26大，他的意思是先認資產重估增值增值，再算投報但你用成本價認列反而是更保守的做法
用市價去算，可能最近幾年都一二十%31F 01/11 18:51
推 s26492755: 喔喔喔 我增值跟租金年報是拆開的
增值當禮物 租金年報作為倚仗34F 01/11 18:54
推 Yishanhuang: 重估增值要放在綜合損益 （拖走36F 01/11 18:56
推 s26492755: 記得之前有個專員聽我講完算法是說 你不把增值考慮進去嗎 我回 萬一貶值勒 林北光租金就要贏
 https://i.imgur.com/fLpZcM6.jpg
不要太要求農夫的會計
我剛剛才圍完樹 口憐37F 01/11 18:57
[圖]
推 bustinjieber: 其實就是不同的解讀方式，沒有對錯。
房價1000萬 租金50萬 總投報5%，
房價漲到1200 租金50萬 總投報4.2%，
雖然你的本金跟持有成本是一樣的，
但是忽略‘’賣房賺價差‘’的機會成本，
200萬漲幅沒拿來用就是浪費
了資產增幅所帶來的效益。
另一個觀點，
1000萬的房子 當初頭期200萬，
如果我去增貸200萬出來投資，
我這間房子等於‘’無本金‘’，
租金收益的投報率等於無限大。42F 01/11 19:16
推 Yishanhuang: 所以要算ROA，嘖嘖54F 01/11 19:17
→ bustinjieber: 就像是一開始jamo舉的例子，
繼承仔的投報率可以說是無限大，
因為該持有者並沒有本金的付出。55F 01/11 19:18
推 copyii: 請問s26的出租件 都是買不太需要整理就可以直接出租 然後租金>=本利和的套房件嗎?
好耳熟的ROA…(不過我不會算XD)58F 01/11 19:19
推 KrisNYC: 裝潢這件事2020年以前跟現在的成本差太多了61F 01/11 19:23
推 s26492755: 嗯 基本刷刷油漆 買買便宜但要全新的家具就開始租了62F 01/11 19:23
→ KrisNYC: 以前耳熟能詳的簡單裝一裝租金會賺回來這件事現在不行63F 01/11 19:23
→ s26492755: 要整理的 尤其是衛浴跟廚房我不會買64F 01/11 19:23
→ KrisNYC: 多半是想花錢裝璜看到報價單 想想多久能回收就作不下去2020年以前 一間廁所含拆含凱薩之類的基礎衛浴65F 01/11 19:24
→ s26492755: 所以我都叫仲介 記得拍廁所 不然我怎麼遠程跟你下斡67F 01/11 19:24
→ KrisNYC: 5~8萬就做起來了 現在至少15 甚至15還是友情價
一個3房2衛廁所廚房就花你45~50 提升1萬租金你要幾年回收68F 01/11 19:25
→ s26492755: 其實簡單傢具很便宜啊 3-5萬能搞好一間 電視 沙發 茶几 冰箱 洗衣機 床墊 床底70F 01/11 19:26
推 copyii: 覺得S26那些房子的入手價都很甜 之前我自己看房子 不用整理的都開很高 房仲到現在丟給我的也都很高= =72F 01/11 19:26
→ s26492755: 刷油漆最簡單了 水性百合百 有手都會刷
沒很甜啊 我年年都有買 去年也有買 房紙好貴 人森好難我上週斡敗後 跟仲介這樣講 他回我拎老師勒
2019後就很難甜了 基本都得接近或實登 很久沒吃到斷頭了74F 01/11 19:27
推 shuichia: 我都買i白，百合白拍照偏黃不太上相，但油漆自己弄真的蠻省的，就是要有一點經驗跟時間就是了
這間第七間就是吃到斷頭，所以重本裝潢之後投報還是有4%，甜~79F 01/11 19:29
推 s26492755: 我試過I白 太白了不耐髒 我家裡適用玫瑰白看了蘇胡 百合白的確有偏黃的問題 但拍照明亮點的時候可以蓋過
主要也是我辦公室也都百合百 以前還有在工作的時候 百合百隨時有 重點最好每間顏色都統一 換租的時候才方便 隨便補一下又新新的
其實如果我不是很78在挑房客 每次都第一天開放就有人要租83F 01/11 19:33
推 shuichia: 房客挑的好，後續無煩惱阿xd
物件整理的好，自然就有挑房客跟踩住價格的底氣90F 01/11 19:44
推 copyii: 請問斷頭是指有2胎3胎的情況嗎? 我之前也有遇過必須動用履保先塗銷民間借貸才能買 最後我怕怕(財力不夠)沒買XD92F 01/11 19:48
推 ChikanDesu: 確實阿 不然會低估租金 租太低還不如賣掉94F 01/11 20:08
推 s26492755: 很缺錢急售的我就稱呼為斷頭 要我先撥款代償非金融機構的我也不要95F 01/11 20:15
推 welovee: 我認為投報還是要用成本算,但用市價基礎去計算投報主要是用來衡量目前的租金是否合理或偏低使用。
繼承投報飛天就經濟實質來說確實如此,那只是在反應現實97F 01/11 20:45
推 Nubybee: welovee正解100F 01/11 20:49
→ welovee: 用市價算投報在房價上漲期間還OK,若是房價下跌期間,豈不是投報愈來愈高,非常不合理....101F 01/11 20:50
推 ice1015: 頂多吃到時間資訊的落差
有個10%就趕緊出手了
不然真買不到東西103F 01/11 21:16
推 bustinjieber: ROA ROI 本來就是不一樣的東西，
你覺得不合理是因為你舉的例子不會發生，
所以當然覺得不合理。106F 01/11 21:23
推 s26492755: 真的買不到東西 口憐 另一個點是對面太多新青安小gg 攤40年 政府貼你利息 怎麼打109F 01/11 21:25
推 chouwang68: 用你的GG打啊。111F 01/11 22:11
推 mitsurogi: 不合理是指房價不會下跌還是只跌房價不跌租金不合理？112F 01/11 22:27
推 bustinjieber: 你說的兩個狀況都不是，我說的是
‘’只跌房價‘’但是‘’投報率越來越高‘’不合
理
如果一個物件條件如下
1000萬 年收50萬租金 持有成本0
今天外在政策改變，可能變成如下
800萬 年收50萬租金 持有成本10萬
or 可能變成如下
800萬 年收40萬租金 持有成本0萬
不管怎樣，資產投報率不會變高；
除非變成凶宅、火災……等
然後你低買之後花錢整修提高租金，
但這就不是上面推文說的那種狀況；
不太可能會變成以下這種情況
800萬 年收50萬租金 持有成本0。
一個資產在‘’支出成本不變‘’、
收益‘’絕對值不改變‘’的情況下，
屋主有什麼理由賠錢賣？
就算有也是極少數的個案，
e.g. 法拍之類的。113F 01/11 22:59
推 idmaker: 軟裝弄一弄就好 硬裝真的免了是嫌錢太多哦133F 01/11 23:44
推 mitsurogi: 你自己說要用行情價當成本的不是？隔壁間成交價800，我這間行情還能當1000？134F 01/12 00:16
推 prichman: 我也是用當下完成總成本算租金投報 跟現金投報 用行情我還真不會算136F 01/12 02:00
推 daniel3658: 推 真的要用當下行情去算 因為你房子賣掉就是這麼多錢所以算要租金的投報 就是把那麼多錢留著的投報138F 01/12 09:02
推 frank111: 出租用的裝潢達及格線就好，基本就輕鋼架天花板+磁磚+白色油漆，簡單乾淨最好，其他什麼拱門、跳色漆、造型天花板都是多的，用越複雜，維修保養就越麻煩140F 01/12 09:21
推 alanbread: 看你要賣給誰，我玩租間特化的買家幾乎都包租公
每個地方賣得掉的投報率不一樣，台中現在有些開價到接近7%的都有143F 01/12 10:20

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