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作者 chijen99 (Y小琪Y)
標題 [請益] 台北老公寓投報率問題
時間 Thu Feb  1 14:42:37 2024

想請問一下各位大大
到底要怎麼算投報率才是正確算法
一間台北老公寓 購買價2050萬 貸款85% 2.05%利率
裝潢80萬
出租 月租3.5萬 = 年租42萬

我看大家的算法都不太一樣
有聽過 就是 年租金/房屋購買價格
= 42/2050 = 2.05% 投報

但我個人算法是
頭期款:307.5萬 +20.5萬 仲介費
裝潢: 80萬
總支出= 408萬
租金42萬 - 貸款年息35.7萬 = 6.3萬

投報率 = 6.3萬/408萬 = 1.54% 投報

是否我的算法比較合理? 謝謝

話說如果是這樣....投報這麼低...
比下面有一篇說有1.9%的投報還低.... QQ

我是不是不應該做這樣的投資....
還是說 台北市來說這樣算是正常 還是能投資一下呢

感謝~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 161.69.88.44 (臺灣)
※ 作者: chijen99 2024-02-01 14:42:37
※ 文章代碼(AID): #1bkprVgL (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706769759.A.A95.html
→ abyssa1: 正常 粗投報率比較單純 好比較 投報率不滿意就不要買啊1F 02/01 14:46
了解 謝
推 shuichia: 你這種買來簡單裝潢的除非自住，不然完全沒有投資價值2F 02/01 14:47
→ abyssa1: 老公寓要衝投報率就是隔套房啦
除非你有學籍需求或是他有都更潛力 不然這投報率別買了3F 02/01 14:48
的確是非常有都更潛力
→ wiston1419: 每個人能貸到的利率 成數不同 所以通常是用年租金/總價5F 02/01 14:50
推 sj4: 請問8層樓老華廈有都更潛力嗎 下面沒店面7F 02/01 14:52
推 abc0922002: 你的算法是對的8F 02/01 14:54
→ wiston1419: 以你這個例子 租金投報2.05等於地板利率 不用算就知道無肉9F 02/01 14:54
推 CCOOGG: 套死您11F 02/01 14:56
我哭
→ shuichia: 要算至少也是42/(2050+80)=1.97%吧，裝潢80要算進去啊12F 02/01 14:57
哈 對耶
推 F93935: 你還沒算維修跟稅金 結論買美債吧13F 02/01 15:01
推 panzerbug: 投資買台北老公寓？？14F 02/01 15:13
我比較保守一點呀~
→ panzerbug: 台北房價租金比世界高欸15F 02/01 15:15
推 jessicaabc98: 016F 02/01 15:22
推 andybg: 老公寓貸85% 你條件很好ㄟ17F 02/01 15:25
地點也不錯吧
推 summerstarj: 你沒算到用85%貸款的槓桿才有這樣的收益18F 02/01 15:31
怎麼算...?
※ 編輯: chijen99 (161.69.88.44 臺灣), 02/01/2024 15:39:20
→ abyssa1: 有都更潛力出租投報率就隨緣了啊 夠付利息就好19F 02/01 15:47
推 chen831030: #1XDAFwqH (home-sale)
爬文一下吧！
還有，你沒有算到增值的部分20F 02/01 15:52
Re: [請益] 出租投報率的算法 - home-sale板 - Disp BBS
[圖]
ceca 做投資,基本投報率和現金投報率都要看. 600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息. 這樣基本投報率4%. 現金投報率14.8%
推 cutbear123: 粗投報比較好算 拿來當比較基準23F 02/01 15:56
→ fywei: 有都更就是100%24F 02/01 15:56
推 sentiprophet: 該漲租金了25F 02/01 16:16
推 bboywhite: 頭抱藥膏頂加物件勉強值得投資26F 02/01 16:16
推 k0939770752: 這現金投報率不是買之前就要先算的吧！自用ok 爽就好,出租除非有確定要都更危老，租金投報偏低27F 02/01 16:17
推 scitamehtam: 北市投報率超低，之前算過，結果自住台北市了，桃園出租投報率5-7%比較高29F 02/01 16:18
推 Ensidia: 2050萬的物件 為什麼裝潢後只能租3.5萬
正常應該要租的到4萬31F 02/01 16:24
→ castlabell: 韓國瑜大跌了33F 02/01 16:27
推 zzz50126: 粗投報沒超過利率的都不用買 除非賭樂透都更34F 02/01 16:47
推 bustinjieber: 其實你的問題跟台北老公寓沒關係。
租金／本金 or 租金／總價
下簡稱 ROI or ROA，
純粹看你爽怎麼算就怎麼算；
我在信用額度用完之前注重ROI，
在信用額度用完之後注重ROA。35F 02/01 16:49
推 jyan97: 原po算的都是對的啊，哪要爬什麼文41F 02/01 16:54
推 jian0202: 貸款付出去的本金也要算進去42F 02/01 16:55
→ jyan97: 台北租金投報蠻低的
光粗報酬率就低於貸款利率了43F 02/01 16:55
推 bustinjieber: 台北還是在等一個契機，
姑且不討論政府什麼時候要打死違建，
都更的發展，目前阻力其實來自老人，
交接給下一代之後故事就不一樣了。
而且用市價去看投報當然沒搞頭，
但是早期的持有者本金很少，
甚至可以貸款出來擴大投資。45F 02/01 16:58
→ tidalwave00: 問題在於好房客難找52F 02/01 17:10
推 chen831030: 原po算的都是對的啊，哪要爬什麼文 嘻嘻53F 02/01 17:12
推 ReiFan: 都更的問題在鄰居 不要列入計算比較好 不可控54F 02/01 17:29
→ NTUBIGGG: 本利攤還的話，利息每年不一樣多耶55F 02/01 17:52
推 tfct: 年息太高了吧 沒算錯嗎？56F 02/01 17:54
推 ChikanDesu: 啊你這就租太低沒辦法啊 1000沒租兩萬都是超低了57F 02/01 18:07
推 SouthEast62: 台北市三房以上的租金效益很差，房價比二房或套房
貴兩三倍，卻無法換得兩三倍的租金，你這個預算去
買兩間1000萬的華廈單位可能可以租到超過五萬。老
公寓就是在賭都更，出租的話能填平利息支出就偷笑
了。58F 02/01 18:50
推 Freighter: 台北以外的地方，光空租期就虧死你…63F 02/01 19:00
→ airjade: 離開台北海闊天空64F 02/01 22:47
推 ChikanDesu: 都更談成到賣算個十年的話 報酬率應該是很好看的65F 02/02 01:28
推 gso1987: 美國活存4.5% 定存5.5%給你參考66F 02/02 03:16
→ ReiFan: 都更是一盤菜, 客人跟廚師一起吃 報酬率不見得好看
老實說我覺得現在台北的都更案執行面上 時間不是站在地主這邊的 越拖越虧 以前對建商來說只有台北土地肉夠大塊
現在中南部不動產市場熱絡程度遠勝台北 地主想以靜制動等建商屈服讓利 難度變高; 本來台北的都更案就已經卡在法規限制容積上限 菜不夠大盤讓兩個人都吃開心 現在局勢是廚師直接跑去南部開餐廳 地主只能留在原地坐嘆怎麼台北漲最慢當然, 還是有些地方極具都更價值 兩邊都能吃很飽 但這種案子就卡在分潤方式喬不好 可以喬很久 可以出現釘子戶s 一般的一坪換一坪甚至無法滿足90%地主（如果價值夠高 自然會有高人現身協助地主拿更多）建商整合太久太煩 又跑去南部了67F 02/02 08:38
→ leavefly: 80W裝潢會不會太天真78F 02/02 10:39
推 dontaskme: 收入要扣掉繳給銀行的利息才對79F 02/02 14:12
→ oncloudy: 2050房子只能租3萬5？太弱了吧
我弄 至少你的2.5倍以上80F 02/02 15:44

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