看板 home-sale作者 RealID2018 (ID2018)標題 Re: [閒聊] 聊一下貸款時間 Sat Feb 10 01:04:33 2024
※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言：
: 先開頭講一下
: 政策對於房地產影響 是屬於剛出來會短期影響一下
: 不過主要還是走長鞭效應 除非一些比較特殊的政策
: 過年大家忙碌先給結論
: 第一間八成~八成五
: 第二間 七成~八成
: 第三間四成
: 穩定一點就是這樣去估計貸款能力
: 為什麼之前我會說 現在賣房比較重要 應該說 賣房能力>>買房
: 啊廢話 賣房當然比買房重要 你要實現獲利必須賣房 不然都不夠踏實 單據還要保留七年
: 基本上現在搬錢不容易 借出來之後先不要還回去惹
: 就我自己跟銀行聊啦 銀行不至於到缺錢 應該都是管制問題
: 最近真的是不太好借
: 重點是 戶數影響>金額
: 今天就算你現金流強到本利和都能幹過去
: 當你買到第三間以上 就能感受到那個不願意貸款壓力
: 不過有趣的是 開始跑的才感受到壓力
: 就是說 如果本來就一堆掛4 那我就沒感受到什麼壓力
: 已經清償完也不要塗銷這是基本常識
: ========================================================
: 然後一堆來私信問我斷點問題
: 我有點百思不得其解 台灣人真的這麼賭性堅強?
: 你就把借來的錢 丟到自己POOL 然後弄一弄在丟出去 就這樣而已
: 是不是很多人都是錢逼到最緊繃啊
: 不管你是怎樣從A房 要去搞B房的錢
: 通常都是你A房錢 跑去買 股票 債券 定存 房貸
: 然後把原本那些股票 債券 定存 月租金 月收 拿去付B房的錢
: 就這麼簡單而已啊
: 當然交易的一些磨損 這是沒辦法的事
: 舉例來說
: 你持有 股票100 債券100 定存100 B房要頭期300 A房可以增貸300
: 就把前面都換成現金去買B 然後A增貸出來的去買金融商品
: 當然也可以質押 股債這些 但是就風險比較高
: 當然不建議你手上就A房 其他什麼都沒有 想買B 結果一增貸A就去買B
: 這看就很怪很炒作啊
: 而且有個不動產3000 至少也有股票 債券 兩三百吧
: 所以我不太懂現在一堆人卡斷點是在卡什麼
在這個版也逛一段時間了
看一堆投資者為了房貸問題煩惱
問題不外乎
掛4轉掛1怎麼操作
週轉金還房貸怎樣不被追金流
央行限貸7成怎麼繞過去......
我老實講
會煩惱這些問題
其實就是跟銀行往來不夠久，貢獻度不夠
一堆人以為來辦貸款是給銀行做業績，衝數字
但我老實講
銀行根本就不缺房貸業務
就連信合社改制的銀行
天天都會有人走進去問房貸
基本上我每天上班
一個早上就有3~4件估價
如果不是熟的代書PASS
基本上過路客都是直接打槍的
做都做不完
所以不要覺得房貸是給銀行業績
事實上根本不缺
我可以保證在現在的環境下
沒有銀行會缺房貸業務
會缺的都是因為想挑優質客戶才在缺
再來
所有的放款業務都有風險
都在消耗銀行的資本
銀行放款有所謂的資本消耗率
基本上你每作一筆放款
就要提供100%~150%的打呆準備金
看擔保品品質會有不同的%數
會占掉銀行的資本
也就是行內人在講的"子彈"
打沒了就是打沒了
唯一的方法就是增資
銀行能隨便增資嗎?
所以對於放款業務銀行都是謹慎再三
另外購置還有72-2的問題
基本上對不動產放款跟銀行的存款還有發債的數量有關
因此牽涉到放款的業務都要考慮收益性
所以有些人遇到一堆銀行拒貸的狀況
講白了就是收益性不夠、對銀行貢獻度不夠
銀行才不做
那如何快速提高自己在銀行的貢獻度呢?
最快的方法就是買保險
次好的方法就是下基金，買IPO
在我的實務經驗中
一些上道的投資客來借周轉金
挑明就會跟你說他要借來當不動產的頭期款
但是會幫你捧場買個一張儲蓄險
請你幫他安排一下
基本上這種的
央行規定可以無視
你第2戶要8成，沒問題，我還是作7成，但房價直接多估500萬幫你拉高
讓你實質上拿到8成
再幫你把案件壓在經權內
直接分行經理就可以放行
反正辦法只有想不到，沒有做不到
就是會幫你辦到好讓你可以用就對了
真正的大戶要辦房貸
是經理直接打給消金副總喬這件一定要過的
利率做最低
手續費收最低
甚至不收
一切都是一張保單就能達成
審查打來問
直接回客戶有買理財，他們就會閉嘴了
你有貢獻度連總行稽核都要讓你3分
單位也比較有子彈跟總行討價還價
只要有保險一切好談
而且儲蓄險頂多鎖6年
完全不會侵蝕本金
你存多少未來解約還加利息還你
外加被銀行捧成VIP尊貴服務
你想怎麼增貸，降利率
聯徵想要怎麼洗
銀行絕對盡全力配合
連送申請書都親自到家服務
我們單位一個理財大戶，只是下了600萬的保險
他的房貸從送申請書到對保
都是分行經理親自服務，連下班時間都願意親自去她家對保
我相信這板很多人都可以買超過這個數字拉
基本上這種的連貸後管理的金流分行都會幫你做好
連資料都不用提供，那些還會被要看存摺看金流的
看證券帳戶的，根本太遜
真正的大咖是不會被煩這些東西的
好保險，為什麼不買?
第2上道的就是下基金
反正你週轉金借出來也是要有地方放
夠上道的就會下基金放個2周
銀行也懂禮尚往來
你給我業績
我也絕不會虧待你
一定是幫你挑波動度最低的
不會讓你虧到
手續費絕對折讓
只要放2個禮拜你就自由了
後面的授信管理銀行會幫你搞定
我看過銀行幫大戶安排借周轉金理由是裝修
連工程估價單都幫你生出來
根本不用煩惱甚麼先匯給親友在作贈與BALBAL的
有理財一切好談
直接銀行幫你搞定
至於那種什麼都不要的
要85成30年5年寬限利率2.01的
除了房貸什麼貢獻都沒有的
不好意思
慢慢排隊
如果你質夠好
銀行還是會承做
只是你就是慢慢等核貸
資金流向部分
如果是週轉金
借出來要做金流入不動產的
歹勢
審查要甚麼就請提供甚麼
不然一切按合約走
貸後管理查好查滿
該收本金收本金
該加利率加利率
不要跟我說金管會規定貸款不能搭保險搭基金
那些屁話
你今天要銀行掩護你閃央行規定
本來就要付出多一點成本
金檢抓到週轉金流入不動產
被罰的是銀行
阿炒房投資賺錢都你在爽
罰金都銀行付
你只是付出一點小小的理財貢獻
就可以跨過央行規定
不用想東想西會不會有一天被加利率收本金
WHY NOT?
我想這種在商言商的道理
很多人都懂
所以才會有買3間以上
銀行依舊有好條件的人
反正
銀行要的是無風險手收
就是這樣而已
你想投資不動產
銀行要有手收跟上面交代
那就大家來交換吧
就是這樣
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※ 作者: RealID2018 2024-02-10 01:04:33
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 聊一下貸款
02-10 01:04 RealID2018
推 ponchicha: 感謝分享！這篇受用無窮 感恩 新年快樂4F 02/10 01:09
→ cidw: 強!!收藏起來。5F 02/10 01:16
推 ponchicha: R大請問儲蓄險的話 資金得綁著不能動嗎 還是也有繞道方法可以活用？6F 02/10 01:16
如果不想綁太久就放基金吧
但量要大一點
500萬左右
大概2週就能出
推 qqphor: R大原來就是你嗎10F 02/10 01:18
推 SRXtw: 這篇讚11F 02/10 01:18
可以
但收益低了一點
如果是購置
條件可以喬很好
週轉金就難了
基本上就是利率最低
成數最高
時間最長
寬限3年UP
推 ponchicha: 感謝您的答覆 好人一生平安 新年發財19F 02/10 01:34
推 DwyaneWade3: 這是真的去年，企貸沒保單只借50，買6年期保單，借30024F 02/10 01:55
推 webb1: 好人，感謝大大實務分享26F 02/10 02:02
推 s26492755: 嚇翻我 看來龍年的你比虎年的你可愛多了27F 02/10 02:10
推 fbiwbi: 這篇好讚 先收藏研究絕對有幫助28F 02/10 02:11
推 KrisNYC: 我以前竟然不認識你的ID 失敬29F 02/10 02:14
推 Fuxi81: 好文，之後來試試30F 02/10 02:16
推 leota: 內行的32F 02/10 02:25
推 s26492755: K大你不會認識他 他本尊不是這隻 你可以看他去年在推文跟 嗯 今年完全不同人了33F 02/10 02:35
推 KrisNYC: 我覺得 ptt現在這種狀況 我們都要學著認文本
不一定要認ID 除非認識真的很久35F 02/10 02:36
推 s26492755: 去年說真的 你去看只會想 屁孩
大概就是噴然後跑
我也沒認ID 是他一直噴我…37F 02/10 02:36
→ KrisNYC: 我不記得細節 不過如果你一開始說你是企業負責人40F 02/10 02:38
→ KrisNYC: 然後你能買到78間 那銀行業內會覺得你碰風機率不低
企業負責人要借錢買自住以外的房子難度真的是高42F 02/10 02:38
你有保險手收貢獻分行經理親自幫你喬
我們就有個客戶一來開戶就買保險
現在買土地要跟建商合建房子
其實他的條件是只能找租賃的
但我們經理直接土建融給到100%
等於他蓋房子全部銀行出錢
依銀行內規是半不到的
但是他理財很配合
經理直接打給高層幫他喬
就順利過了
基本上你幫銀行
銀行就會幫你
→ s26492755: 簡單來說 去年各種說不會過 現在又把會過的一些方式說出來 阿不就打臉去年的自己
我公司負責人沒錯啊 那裝潢借牌經營很常見的44F 02/10 02:39
你作裝潢可以用工程合約借款
信保送的過
但有些銀行要求要包上市公司或政府機關才借
如果你有在投公家機冠標案
保證金也可以叫銀行幫你出
實務上叫保證函貸款
也都可以送信保的
如果有不動產加強擔保
可以作2.5左右
→ s26492755: 這點我其實也有說過 我是個沒401 沒薪轉 沒扣繳的人47F 02/10 02:40
推 KrisNYC: 所以你會核出2.8這種利率阿...49F 02/10 02:41
→ s26492755: 我還是有報稅 多半找個同行報薪資 勞健保掛公會50F 02/10 02:41
→ KrisNYC: 現在公司拿401去套專案出來 送信保都<2.1了51F 02/10 02:41
→ KrisNYC: 不過這個專案套出來有被警告絕對不能買房 lol53F 02/10 02:42
→ s26492755: 玉山是這麼跟我說的 401
嗯 法人其實比較麻煩
還有過銀行說 另一種作法 請被借牌的出流水 可以認 但我不好意思開這個口54F 02/10 02:42
→ KrisNYC: 也確實被明示暗示可以考慮該行的債或人壽包賺
我覺得你已經在從經營轉到包租了 這些就別管了58F 02/10 02:43
推 s26492755: 我當包商的官股也不願意給我好條件 因為我進去做也是借牌 他們只認牌不認人
沒在管啦 用房子去借就好了 不用歪歪繞繞的60F 02/10 02:45
→ KrisNYC: 這就是...為什麼牌很貴 而且可以租的原因了...
一張有實績的營造牌隨便都是1500萬起跳 不是空穴來風的63F 02/10 02:46
→ s26492755: 其實覺得我在澎風可以來新莊打我臉 目前好幾個嘗試了 好一點的道歉或是見面 有的就是嗆完就跑了65F 02/10 02:47
→ s26492755: 還有一些問題啦 借牌也是有風險的 想想上次火車翻車
掛牌的真的有夠雖
總之貸款有很多條路走 能走下去就是好路
去年有一個在土銀跟一銀待過的也嗆我不可能啊 放網銀閉嘴 囧68F 02/10 02:48
推 kukuching: 信用卡都刷很多跟大筆信貸還款良好有幫助嗎？看大家說緊縮近半年第二第三間預售要交屋本來很緊張。結果核到到預期以上，交屋完隔週申請信貸結果核到頂，覺得謎….73F 02/10 02:54
信用卡額度越高代表信用越好啊
只要沒遲繳都會加分
信貸核很頂應該是你收入很高
推 s26492755: 標案其實也不是我公司名字去投的 哈哈哈 但施作人是我 問起來就說發包出來 我是外包76F 02/10 02:57
外包也可以啊
只要你施作的對象是上市或政府機關就可以
合約上看的到名字就可以
我們就有客戶承攬互助營造的案子
借了快3億給他
為甚麼你配合的RM都沒跟你講這些@@?
認真的業務應該幫客戶想解套辦法
推 s26492755: 說起來就是不好弄牌 一堆限制還要資本 發票成本12% 客人只能收5% 不過這都過去了
我在想是不是以前都走1 後面才走4 有一個是用另一間公司幫我做 但這個應該不合法 我猜
但我也不是多正義 貸款能下來才是真的
還有一種可能 我沒買過理財商品 哈哈哈哈 綁理財的我都跳過 我下基金還是在貸款下來後自己去下的
或是我沒忠誠 我跳來跳去換銀行的
不過就像k大說的 轉包租後就不用去想過去的事了
我們要放眼未來 乾 想到剛剛被老婆抽走一個88888紅包 我難過79F 02/10 03:08
推 alex0973: OK 之後遇到銀行問要不要房貸壽險 我願意接受XD92F 02/10 03:58
推 Nujabes: 請問最少要買多少金額的保險或基金對銀行才是有貢獻度？謝謝93F 02/10 04:00
推 GBTC: 推 謝謝分享 原來買儲蓄險有這樣的作用95F 02/10 04:01
→ ynkd: 請問買銀行推的美國公司債貢獻大嗎？98F 02/10 06:12
推 clisan: 感謝分享，有貢獻才有回報205F 02/11 16:11
推 ganninian: 感謝 長知識了 另外有些人太敏感了 人家好意分享實務 不用這麼氣吧 總比某些人靠繼承財產 實際上沒料 上房版裝逼好太多了206F 02/11 18:03
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