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作者
標題 [閒聊] 央行與房價所得比
時間 Fri Feb 23 15:49:41 2024
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標題 [閒聊] 央行與房價所得比
時間 Fri Feb 23 15:49:41 2024
最近無聊亂滑臉書觀摩圖文創作，偶然滑到一個律師圖文粉絲團
沒想到裡面居然也有討論房價問題(流量密碼？
他提到三點蠻有趣的：
1.有律師前輩去看房，代銷知道其律師身份後暗示此建案你應該買不起
2.有律師同事算過他台北租屋處20年的租金比買下來的利息低
3.吳聰敏老師專訪提到台灣房價上漲主要推手是央行
第一點我覺得，律師前輩看的房可能是雙北蛋黃大坪數。第二點的話，律師同事租的應該也是雙北新屋
第三點就比較多討論空間，吳聰敏老師是台大四人幫之一，學經歷顯赫。我查一下他最近的YT專訪，裡面提到幾個概念：
1. 央行兩大措施，阻升新台幣和長期低利率，熱錢湧入房產
2. 政府收入12％來自央行，盈餘繳庫讓政府也不想提高利率
3. 低利率造成台灣房價所得比世界第一
4. 年輕人會“咬牙買房“是因為“房價會再漲“的預期心理
5. 政府應該釋放相反訊息，讓預期心理變成“房價會跌“
房價所得比板上已經討論到爛了，只是還是覺得有點疑惑，畢竟吳聰敏老師可不是溫阿巴這類的專家可以相比，戰鬥力大概是郭靖和韋小寶的差別
低利率造成熱錢湧入房地產這點應該沒問題，問題是現在房地產所承載的錢量，真的已經過高了嗎？
如果用租金等於利息當作房價天花板，中南部其實都還有很大一段距離。之後電價漲、物價漲、薪資漲，各種通膨會再推升租金，那麼房價天花版會再上升，如果利率不升反降，那漲價空間就會更大。所以吳聰敏老師說的低利導致高房價，央行是炒房推手似乎是正確的。
但是查一下其他數據「內政部112年第34周統計通報」：將屋齡50年以上排除後，111年底全國平均每戶住宅數為0.89，住宅供應仍有提升空間。
換句話說，新屋供給仍然不足。
所以要得到買房正義的方法就是：狂升利率＋增加新屋供給(?
感覺好像哪邊怪怪的。
就算要打房，那房價到底要多少才是合理？只用房價所得比來探討就像只會用BMI來反應健康程度一樣有盲點。
我隨便查一下房市熱區台中北屯，內政部統計的111年第4季代售新成屋數量有2970 然後再查一下北屯人口數304786，戶數為120786 先假設買房是用“家戶“的力量去買，那麼2970/120786=0.0245(2.45%) 也就是說如果你住台中北屯，想買北屯新屋，那麼你的“家戶鈔能力“排名必須在前2%左右。之所以不是用薪資，而是用鈔能力，因為看到身邊同事朋友有買新房的幾乎不是純靠薪資，而是有家裡贊助。
由於鈔能力的關係，新房供給又少，房價當然爆噴。因此，買房正義除了狂升利率＋增加新屋供給外，還要加上第三條：買新房的頭款和貸款全部只能用薪資，杜絕不合理的鈔能力世襲制。
恩….論點好像越來越奇怪了。
最後關於這個“預期心理“，教授說政府必須釋放相反訊息，我也覺得哪邊怪怪的。如果預期房價會跌，也代表預期經濟會變差。一樣拿台中來說好了，各種建設都在做，藍線也核定要蓋，台積電也在擴廠，卻要“預期經濟變差“ 這樣要怎麼弄啊？嗆聲台獨嗎
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.87.186 (臺灣)
※ 作者: randy01 2024-02-23 15:49:41
※ 文章代碼(AID): #1bs4uNXz (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708674583.A.87D.html
推 : 有些什麼師以為自己是人中龍鳳，在資本市場裡面跟小懶趴差不多1F 02/23 15:53
推 : 吳鷹派不意外3F 02/23 15:57
推 : 醫師也是阿 現在去看台北市建案都被請出去=.=
台北市建案已經不是給師字輩的買的啦4F 02/23 15:58
台北市建案已經不是給師字輩的買的啦4F 02/23 15:58
→ : 律師的收入門檻高到宇宙去,什麼代銷會覺得律師買不起更正 收入的天花板6F 02/23 15:59
→ : 律師有分等級啊 事務所打工仔當然買不起8F 02/23 16:03
推 : 吳有說政府應該要釋放跌價預期心理嗎？ 沒印象有這段，是范的專訪對吧？
律師開事務所=自己做頭家，上限由自身能力決定9F 02/23 16:05
律師開事務所=自己做頭家，上限由自身能力決定9F 02/23 16:05
→ : 台北建案是給大亨女友買的12F 02/23 16:07
推 : 那律師的問題我覺得單純是對房地產單純沒這麼了解而已13F 02/23 16:09
推 : 吳那派就是台灣要升息的阿 阿 他子弟兵南光已經在央行掰掰了 ㄎㄎ14F 02/23 16:09
![[圖]](https://i.imgur.com/ZV8cq2yh.png)
→ : 他講的不就是那本鬥央行總裁書 致富的特權 觀點 ㄏㄏ17F 02/23 16:10
→ : 術業有專攻啦18F 02/23 16:11
→ : 房版早就討論到爛了啦19F 02/23 16:11
噓 : 因為他們想上位 當然要批評現任的政策
簡單說就是譁眾取寵20F 02/23 16:14
簡單說就是譁眾取寵20F 02/23 16:14
推 : 「台北租屋處20年的租金比買下來的利息低」20年房東不漲租就可以。台北確實很多房東投報率使用買入價算的。就我常說的溫水煮空蛙，首購房其實需要一點推力，算一算租金不貴 很可能看房就消極了。等到反應過來 房市已經噴一大段 直接外拋22F 02/23 16:16
→ : 建商請的法律顧問律師應該就就買得起了 還有關係戶價
時事梗 律師買不起但是28歲小模買得起27F 02/23 16:16
時事梗 律師買不起但是28歲小模買得起27F 02/23 16:16
推 : 議題本身只是藉口 政治鬥爭才是真
所以其實也不用太在意他們講得內容29F 02/23 16:18
所以其實也不用太在意他們講得內容29F 02/23 16:18
推 : 有沒有過高？很簡單，台灣房貸違約率0.6%
央行跟金管會控制的好好31F 02/23 16:33
央行跟金管會控制的好好31F 02/23 16:33
推 : 資金池就是股匯房債，如果不吸收就會進到原物料，這樣也可能影響通膨就是?
如果要升息，對應的情況就是影響出口，這就看央行怎麼評估差異33F 02/23 16:39
如果要升息，對應的情況就是影響出口，這就看央行怎麼評估差異33F 02/23 16:39
→ : 柯粉聖經：致富的特權37F 02/23 16:42
推 : 進到原物料？你是說資金便宜所以買水泥回家屯？38F 02/23 16:53
推 : 樓上，你的原物料只有水泥嗎，資金進到民生物資才更容易價格成長吧
當然，都限制很多最後就變資金外移，就換不景氣要出現39F 02/23 17:03
當然，都限制很多最後就變資金外移，就換不景氣要出現39F 02/23 17:03
推 : 魯空聖經：致富的特權42F 02/23 17:08
→ : 台灣人民有錢啊 泰國日本出國玩耍順手隨便買43F 02/23 17:08
→ : 南光去年就下去了
鷹派大將-1
回鄉下當陶淵明ㄅ44F 02/23 17:08
鷹派大將-1
回鄉下當陶淵明ㄅ44F 02/23 17:08
噓 : 房版連吳聰敏都要嘴喔 ^_^47F 02/23 17:10
噓 : 吳聰敏不能嘴喔？ 柵欄版不是最會嘴央行總裁 笑屎48F 02/23 17:16
→ : 律師買不起房要看哪種律師，要是陳長文來他敢嘴XD?49F 02/23 17:34
→ : 中位數50萬 實質房價所得比算出來慘不忍睹50F 02/23 17:41
推 : 幾個概念
1. 熱錢不進房地產要進哪？
存銀行？銀行匯差誰要補？
流到市場？其他用品不會通膨？
2. 台灣超過一半的低端幾乎不用繳稅，
去跟他們討啊，這樣政府就有錢了。
大概可以多個10幾%左右的稅收。
3. 日本表示？？？
4. 廢話，下跌的資產沒人要買。
5. 承上，腦子還好使嗎？51F 02/23 17:43
1. 熱錢不進房地產要進哪？
存銀行？銀行匯差誰要補？
流到市場？其他用品不會通膨？
2. 台灣超過一半的低端幾乎不用繳稅，
去跟他們討啊，這樣政府就有錢了。
大概可以多個10幾%左右的稅收。
3. 日本表示？？？
4. 廢話，下跌的資產沒人要買。
5. 承上，腦子還好使嗎？51F 02/23 17:43
推 : 為什麼律師一定要買得起房？當人人都是大律師謝祖武嗎？61F 02/23 17:44
推 : 房版連大老都嘴的下去，太神啦63F 02/23 17:44
推 : 房版可是菁英聚集地 教授算什麼 嘻嘻64F 02/23 17:53
推 : 大老關房版屁事喔 又沒讓房版賺錢 誰鳥他
講的好像經濟系大老很屌一樣 ㄏㄏ65F 02/23 17:53
講的好像經濟系大老很屌一樣 ㄏㄏ65F 02/23 17:53
推 : 為什麼不能嘴，他又不是某個類科統治一個時代的人。就算是這樣的大老，過世後學生一樣照鞭啊，過世才敢嘴你看威懾力有多強！XD君不見林鈺雄也是陳樸生大老過世才敢在書裡。。。吳庚老師對林紀東大老也是，只不過那年代的人比較含蓄，用字遣詞點到為止。但是主因都是時代變化，以前適用的現在需要做出轉變而已。67F 02/23 17:55
推 : 熱錢太多就該升息不是嗎 怎麼變成鼓勵房地產投資
沒打算升息就代表央行不覺得熱錢過多阿73F 02/23 17:56
沒打算升息就代表央行不覺得熱錢過多阿73F 02/23 17:56
推 : 沒guts 叫底下研究生寫一本奪權書 笑屎人75F 02/23 17:57
→ : 一半的人只是沒繳所得稅而已 貨物稅營業稅消費稅甚至勞健保這些他們都有貢獻 不要講的好像人家0作用76F 02/23 17:57
→ : 教授在我們的資產排位的確不靠前啊，你們是還在學校內被統治是不是？！XD78F 02/23 17:57
→ : 這跟奪權書哪有什麼關系 吳聰敏的立場大概從二十年前就沒變過了
他書裡面的東西大概十幾年前上他的課的時候就聽過了是外人自己在那邊穿鑿附會80F 02/23 17:58
他書裡面的東西大概十幾年前上他的課的時候就聽過了是外人自己在那邊穿鑿附會80F 02/23 17:58
推 : 對啊 剛好在央行總裁任期要到時出書 ㄏㄏ84F 02/23 17:59
推 : 呃 所以央行任期改任的時間點不能出書就對了？
還是這時間批評央行政策的所有人就是要奪權的
我反對過度寬鬆政策的立場至少十年了 莫非我也是要奪權的嗎85F 02/23 18:01
還是這時間批評央行政策的所有人就是要奪權的
我反對過度寬鬆政策的立場至少十年了 莫非我也是要奪權的嗎85F 02/23 18:01
推 : 你覺得不是關我屁事唷89F 02/23 18:02
→ : 阿對啊 那吳怎麼想又乾你屁事
學打字？90F 02/23 18:03
學打字？90F 02/23 18:03
→ : 的確不關我的事啊 ㄏ92F 02/23 18:04
推 : 不管你在原本領域有多強 而後跑到另一個市場 若表現得像菜雞 被嘴不是剛好而已嗎 這有啥 慢慢進步就好了93F 02/23 18:04
推 : 吳那本書沒有什麼有建設性的見解阿 說大家要反思利率為95F 02/23 18:05
→ : 我嘴他也不關你的事啊 ㄏㄏ96F 02/23 18:05
→ : 匯率服務 阿台灣確實過往100年 外銷就是最低也佔GDP5x%難道你利率不為5x%(最早7x 8x%)服務 去為內銷服務?
內銷又站在想要壓低物價的反向邊思考 基本上就是一本
我覺得你這樣有ooxx**123456789種不好 但不這樣該怎樣?在2010年那個所有東西都做輸人家的時候把匯率拉高
直接讓台積電死在股價65的時候?97F 02/23 18:05
內銷又站在想要壓低物價的反向邊思考 基本上就是一本
我覺得你這樣有ooxx**123456789種不好 但不這樣該怎樣?在2010年那個所有東西都做輸人家的時候把匯率拉高
直接讓台積電死在股價65的時候?97F 02/23 18:05
→ : 律師增速差不多1990年前開始大噴發 政府放的
大概十幾年後就沒價碼惹300F 02/24 02:27
大概十幾年後就沒價碼惹300F 02/24 02:27
推 : 以前醫師可是整條街在買302F 02/24 09:06
推 : 明顯是唬爛的 拿出律師名片 正常代銷都會客客氣氣接待豪宅看的是資產 最好律師沒有有錢人啦303F 02/24 12:46
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3U/cAbuDQS.png)
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最近無聊亂滑臉書觀摩圖文創作，偶然滑到一個律師圖文粉絲團 沒想到裡面居然也有討論房價問題(流量密碼？ 他提到三點蠻有趣的： 1.有律師前輩去看房，代銷知道其律師身份後暗示此建案你應該買不起 2.有律 …306F 66推 4噓- 請問一下，假如大樓車位常被偷停，因為自己沒住那邊，也沒出租，只給朋友或家人來玩時暫住，這種實務上要怎麼處理啊？可以擋車要求付停車費？或是找一台機車去佔住停車位？91F 46推 4噓
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剛剛下班回家下載行車紀錄 發現150應該是追得到>< 學長目測大約均速140左右 不過現場車太多 很難開到150 學長左切右切如入無車之境真的猛 分享一下學長英姿 左右神切 直線加速 鬼切 …100F 62推 2噓
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