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看板 home-sale
作者 jamo (hi)
標題 Re: [請益] 中產是不是只能吃土了
時間 Wed Jun  5 14:29:17 2024

※ 引述《foda (啾咪)》之銘言：
: 如果之後卡豪宅 3000 萬
: 再卡第二戶六成，第三戶 keep 四成
: 如果在兩三年前沒有買房
: 然後不久的將來一般住宅都漲滿到 3000 萬
: 這樣貸款兩間的頭期款要 1800 萬
: 這樣買房還有累積資產的效益嗎？
沒有了
技術上的分析在
#1cDM2c0U 這篇已經說過
Re: [請益] 這幾年房價增值後下一步該怎麼走 - home-sale板 - Disp BBS jamo 答案是沒有 也不是真沒有 而是不適合普通 人玩,例如辦公室 或者廠房投資 你這個問題 我已經想了20年了 20年前台灣的制度 很多路子可以走 其中的路子,正道 偏門我都用過 但是經過這些年 房地產很

這邊再講一些心法上的分享

投資第一條心法就是:
人多的地方不要去
因為人只要一多,就再也沒
有超額利潤,只剩合理利潤
就像指數投資,
那就是市場合理利潤!

我當年進法拍屋市場,
做隔間小套房,都是在市場
都還不懂這些產品的時候
就進場!這才有利潤空間~

而近幾年的房地產,
真的已經變成全民運動
當一個資產火到這個地步,
基本上就是只剩合理利潤


: 2020 年桃園兩房都大約 800 的時代還能慢慢挑找喜歡的
: 現在是 2000 萬都還要用搶的
: 有錢人是否很怕大家不工作呢
: 訓練小孩去當足球明星有機會嗎
現在政府的心態很明顯
就是讓每個人能買一套房

新青安很有可能會變成
常態政策來輔助年輕人
買第一套房
但是會縮緊多房的金流
影響所及上一篇有說了
就不贅述

以前房地產可以拿來做為
階級躍升的工具
最主要就是
1:懂的人少
2:槓桿強大
3:稅盾無敵

但是所有事情都是這樣,
只要一攤在陽光下,
就經不起檢視,
所以房地產在經過這
幾年的政策折騰之後,
現在這三個優勢都沒了

新青安表面上看著是
推升房價的工具
但從另一個角度來講
是降低了新手的入門門檻
你有房我有房大家都有房
每個人都一間房

那想靠不動產提升社會pr
以前可以贏過大批不買房
或者買不起房的
以後就能贏過那些一小搓
鐵齒不買房的人了!


另外特別要提醒的是:
台灣少子化的年代
是真的快到了
https://reurl.cc/DjDAEd
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假設以 25~34 歲為買房主力
這十年間從366萬掉到313萬
再下一個十年會掉到234萬
從我買房時高峰到十年後
主力買房人口會跌掉36%

這並不是甚麼統計推估數字
而是實實在在的普查數字

台灣近十年的外勞增加數量
大概是十萬人,但這十萬人中
能拿永居的比例應該不高
這個人力缺口是補不起來的

加上現在預售屋綁房地合一
隨隨便便都是七八年起跳
要買蛋殼甚至蛋白的人
真的要很小心!

台灣幸運的是
很多題都有考古題可參考
少子化問題日本演給你看了
戰爭問題烏克蘭演給你看了
但不幸的是
台灣很多人看不懂....


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.78.6 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-06-05 14:29:17
※ 文章代碼(AID): #1cO0N0jv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1717568960.A.B79.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 中產是不是只能吃土了
06-05 14:29 jamo
Re: [請益] 中產是不是只能吃土了
06-05 15:33 waitrop
→ zzahoward: 其實買房的主力是30~70吧 新房主力一堆50以上的XDDD
蛋黃區還是卡在大樓供給不夠嬰兒潮退休世代1F 06/05 14:30
那是以前

現在有新青安助威加上
這幾十年房地產強強滾
新一代年輕人從來沒有
碰過真正的經濟不景氣
遇到的都是QEQEQE
貨幣不斷貶值資產不斷升值
年輕一代有點腦子的
都知道要趁早上車

所以說很多人沒看懂
市場變化
推 JohnLackey: 30-50吧3F 06/05 14:32
推 qqphor: 懂得人少，願意用心去懂的人更少4F 06/05 14:33
推 KrisNYC: 沒辦法 多數人買房決策目前還是感性>>>>理性
人生中太多的事沒有辦法效率最佳化 買房絕對是其中之一5F 06/05 14:35
推 yiliang1107: 看不懂的人多 才有機會XD7F 06/05 14:36
推 bustinjieber: 完全同意8F 06/05 14:40
噓 a000000000: 戶數要掉大概還要20年   現在戶數增量還是蠻強der9F 06/05 14:41
推 ming5566: 推10F 06/05 14:41
推 a96932000: 只是目前即便不買房，其他投資標的可能會更韭QQ11F 06/05 14:41
推 cpa0426: 郊區預售屋真的很危險，一堆人還在那邊新治百病…12F 06/05 14:47
推 chives465: 少子化要影響房價還有10年以上吧，現在就租金投報先烙賽而已13F 06/05 14:48
推 bustinjieber: 我自己整理過資料了，
戶口數：
2010  784萬戶
9年CAGR 1.35%
2019  883萬戶
4年CAGR 1.1%
2023  924萬戶
18年CAGR 1.1%（最高假設）
2041  1112萬戶
實際上大概會落在1100萬戶以內。
台灣房屋存量：
2013年 827萬
9年 80萬間
2022年 907萬
9年 80萬間（目前應該沒問題）
2031年 987萬
9年 80萬間（應該不會到）
2040年 1000萬-1100萬
最慢會在2040年看到一些跡象，
實際要看戶數增長跟供給量，
最快有可能提早個五年發酵，
不過大量開放外勞就可破局。15F 06/05 14:48
外勞要拿到台灣永居才會
是有效買盤
要靠台灣發出的永居簽證
來補少掉的買盤缺口
我個人是覺得很難!

少子化的影響本不應這麼快
但是房地合一綁五年
這個影響太大再加
預售屋禁轉這個combo
直接將進程提前十年

買預售的真的要很小心
玩中古的可能還有幾年
的時間慢慢轉!

→ bustinjieber: 但投資不用去賭沒發生的政策。37F 06/05 14:49
※ 編輯: jamo (36.231.78.6 臺灣), 06/05/2024 14:55:35
推 metam: 其實還有個觀察重點，現在普遍共識防震、消防等公設法規38F 06/05 14:50
推 GBTC: 推 感謝j大39F 06/05 14:50
→ metam: 逐漸成熟，雙北加起來腹地也才跟台中台南差不多大40F 06/05 14:50
推 yiliang1107: 垃圾數據只會產生垃圾結果XD41F 06/05 14:50
推 kemal969: 農地被劃到城一要賣掉買房嗎42F 06/05 14:50
→ metam: 雙北卻要塞650萬人口，台中高雄台南也才三百萬人內43F 06/05 14:51
→ yiliang1107: 1.要拉人口變化2.當地20年來的屋齡變化3.週邊重劃區塊
只單看戶數要幹嘛==44F 06/05 14:51
→ KrisNYC: BJ數字還是有趨勢性的參考意義47F 06/05 14:52
→ metam: 現在建蔽率、容積率管制下去，不看好雙北能塞那麼多人48F 06/05 14:52
→ yiliang1107: 戶數的影響在七都跟偏鄉會一樣嗎XD49F 06/05 14:52
→ KrisNYC: 但2040年存量1100萬間裡 多半還是8成以上屋齡>2550F 06/05 14:52
→ yiliang1107: 所以沒看到，雙北開始都更大元年51F 06/05 14:52
→ KrisNYC: 新房子我們有生之年都不可能夠52F 06/05 14:53
→ yiliang1107: 利潤點夠了，就會開始動。
 雙北的空地遠比你我想像中的多53F 06/05 14:53
→ KrisNYC: 而且2040年時 2015年的房子也25歲了 ....
現在的新房子 2040年時都是15年新古屋了....55F 06/05 14:53
→ yiliang1107: 不用過渡預測、也不用過長預測57F 06/05 14:54
→ KrisNYC: 使照只有十萬 符合一般人需求的只有一半58F 06/05 14:54
→ yiliang1107: 重點在於外觀差異，一品大廈多久了59F 06/05 14:54
推 bustinjieber: 你要討論各地區就看各地區的資料，
這是一個大方向。60F 06/05 14:55
→ KrisNYC: 所以新房供給就是<5萬 新房需求是所有購屋者 需求>25萬62F 06/05 14:55
→ yiliang1107: 接下來南機場那塊也要動作了63F 06/05 14:55
→ KrisNYC: 所有購屋者不買新房子都是因為買不起和不划算64F 06/05 14:55
→ yiliang1107: 新屋不新屋其實不是重點65F 06/05 14:55
→ KrisNYC: 不是因為購屋者不想買大間新房子66F 06/05 14:56
→ yiliang1107: 重點是價差67F 06/05 14:56
→ bustinjieber: 你根本不懂分析，分析就是從大看到小。68F 06/05 14:56
→ yiliang1107: XDDDD 嗯，我絕對不懂分析，所以每間翻倍都是巧合69F 06/05 14:57
→ bustinjieber: 大趨勢不去了解，直接跳到細部分析，
我保證會出現很多誤差。70F 06/05 14:57
→ yiliang1107: 分享的每一個建案，都半年年漲10萬以上都是巧合
因為你忽略了更重要的因子72F 06/05 14:57
→ bustinjieber: 你愛嘴找優越感是你的事，
我根本懶得跟你吵。74F 06/05 14:58
→ KrisNYC: 所以兩件事1.新房子的營造價格 如果一年漲3% 2040是156%76F 06/05 14:58
→ yiliang1107: 沒人跟你吵啊XDD77F 06/05 14:58
→ esheep: 依目前政策，雙北都更可以不用想了... 當利益超過一般人的想像之後，人就很難理性思考了... 目前人人都知道當顆堅硬的釘子，利益可能最大化，所以...  尤其目前都是集合式住宅，很難把你獨立排除了。78F 06/05 14:58
→ yiliang1107: 所以要看政策在幹嘛啊82F 06/05 14:58
→ KrisNYC: 2040年蓋的新房子 賣價會是156%x現在造價+當時地價成本83F 06/05 14:58
推 detective14r: 台北市中心的地只會越來越稀有84F 06/05 14:59
→ yiliang1107: 要看李四川地下市長在做什麼85F 06/05 14:59
→ detective14r: 大樓還有一些產權複雜的地 永遠別想都更86F 06/05 14:59
→ KrisNYC: 2. 新房子永遠是需求>>>供給 就知道這兩件就好了87F 06/05 14:59
→ detective14r: 能蓋地地就剩下那些 等到好整合的都弄完
就會停滯了88F 06/05 15:00
→ yiliang1107: 然後再週而復始90F 06/05 15:00
→ KrisNYC: 2040年跌不跌不甘你的事 現在玉山上北海邊便宜也沒人要91F 06/05 15:00
→ yiliang1107: 不就是台北市現在正在做的嗎？XD92F 06/05 15:01
→ KrisNYC: 妳各位在買 想買的都是能住又具有金融價值的房 不是狗屋93F 06/05 15:01
→ yiliang1107: 所以去關注戶數做什麼？ 還是很久之後的事情94F 06/05 15:01
→ zzahoward: 雙北基本上無敵啦 你看那個醫學中心的密度95F 06/05 15:02
→ yiliang1107: 光是如果一個不小心統一，然後你跟我說40年後戶數
人口數變化96F 06/05 15:02
→ zzahoward: 人口結構越老 雙北就越值錢....
至於都更喔 價格夠高都更效益就會出來98F 06/05 15:02
推 gothmog: 請問青埔是 蛋黃 蛋白 還是蛋殼 大家心裡總有答案363F 06/05 20:18
→ yiliang1107: 至於其他房市大方向，看法是雷同XD
早在幾個月前就提出，板上都有紀錄XD364F 06/05 20:19
推 fundme: 青埔會衝到90以上 不要不信邪366F 06/05 21:55
推 freekid: 的確是y大說的有理367F 06/06 10:57

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