看板 home-sale作者 ZMTL (Zaious.)標題 [閒聊] 明年新稅法 新青安、投客還敢以租待售?時間 Thu Jun 6 09:01:26 2024
身為一個十五年租屋經驗的租屋族，自然知道現在市場上有多少租屋黑數，
不只是影響租屋補助能不能報，還包含了像是縣市政府提供的異地就業補助。
過去我也傻傻以為房東只是想隱匿一些收入少繳一點稅，
直到最近買了房子，才知道有沒有出租、是否居住事實會影響重購退稅跟自住6年400萬。
剛好看到前面新青安被國稅局查的討論，有人跟我一樣覺得政府抓不到沒在抓放心，
但有人提到了未來國稅局根本不用去主動查核就會因為租客繳稅被通報，
所以研究了一下明年新的所得稅跟房租、房東到底有什麼改變
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1.房租抵稅現在只要有租屋合約跟繳款證明，租客就可以申請抵稅，只要租客申請抵稅（
非租屋補助），房東就會被查是否出租
2.2025起房租改列為特別扣除額，原先屬於列舉扣除額時，大部分的納稅新鮮人會選擇用
標準扣除額(固定12萬)的方式而非列舉，因為列舉太過複雜且很難扣得比標準多，但未來
改成特別扣除額就是在標準之外，變成扣完固定12萬還可以多扣房租，大部分新鮮人會很
自然想扣除(而且扣房租可以多扣到18萬)
3.當2025年5月報2024年所得時，租客可能已經搬離租屋地導致房東想反制也無門
4.房東被查出租影響的不只是隱藏收入，還包括了青安貸被發現出租會被要求補繳優惠貸
款、賣房時重購退稅跟六年自住400萬免稅額度
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懶人包總結：
現在房租除了那很麻煩門檻很高的租補外，還能直接扣稅，而且只要合約跟轉帳紀錄，
但在2025之前會租屋的人大部分寧可用標準扣除額所以沒差，2025後人人可以額外扣房租
= 政府躺著抓隱形房東
當然有乖乖申報的職業房東就一點差都沒有了，不知道我理解的對不對？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.250.61.214 (臺灣)
※ 作者: ZMTL 2024-06-06 09:01:26
※ 文章代碼(AID): #1cOGfeeW (home-sale)
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※ 編輯: ZMTL (60.250.61.214 臺灣), 06/06/2024 09:02:30
推 blargelp: 對，政府去年的金額所有的租房有關的法案，很明顯都是為了讓租屋數被列管。補貼其實就是檢舉獎金2F 06/06 09:05
噓 a000000000: 這東西尼想太多惹 尼讓房東虧錢 他接下來幹嘛
政府抓這種東西=房租整體上升
實際上台灣租價比已經是笑死人的地步惹
我最近才看到一葛美國科技業高薪老外 說他每年支出大約十萬鎂 一半是房租4F 06/06 09:05
推 CIIIO: 推整理
不過2025報稅的房租特別扣除額是18萬 然後有排富9F 06/06 09:07
→ a000000000: 美國家戶平均支出大約1/3在住房上
台灣大約是1/4 然後再加上儲蓄率20%所以住房支出只佔收入的兩成11F 06/06 09:08
推 boxoxox: 對啊 所以房版不是常常推廣 誠實繳稅歡迎房客申報14F 06/06 09:08
→ CIIIO: 教主政府會抓啊 申請租補/報稅
政府那邊都會有資料
發函請銀行把新青安的補貼利息追回來
銀行就會跟你追了16F 06/06 09:09
→ a000000000: 對阿如果我是租屋仔 我報惹 房東被追錢
然後我就該準備搬家惹
一定4互相傷害喇20F 06/06 09:09
像我這樣就沒差，
明年初新家交屋，搬家後明年5月繳所得稅，你說我扣不扣2024的房租？
那以後的房東敢賭嗎？最後就是大家都只能誠實報起來，
當然還有職業房東的路，但以租待售的玩法可能會絕跡？
推 kevin28: 租客都覺得該正義，然後就租補，殊不知長期就是大家都
慢慢漲上去23F 06/06 09:11
→ jayemshow: 台灣玩法就是無限轉嫁終端使用者
不然簡單一點就是去鄉下租給外勞+實收現金25F 06/06 09:12
推 KrisNYC: 這就是正常化的代價 過往的便宜才是扭曲 喊公平正義的人27F 06/06 09:13
→ pujos: 哪個國家不轉嫁消費者？28F 06/06 09:13
推 CIIIO: 講所得稅抵扣
我就去年退租 今年5月報稅29F 06/06 09:13
→ KrisNYC: 很多都沒搞清楚 尤其台灣的扭曲多數都對底層蠻友善的31F 06/06 09:13
→ pujos: 不然你以為為什麼台灣租金比這麼低32F 06/06 09:13
→ CIIIO: 房東的400免稅就G了 還要補稅33F 06/06 09:13
推 smmg: 成本變高不加給消費者要自己吃土喔34F 06/06 09:14
未來租金整體上漲，感覺最慘的反而薪水不到繳稅門檻的低薪族，
想抵都沒東西抵，反而學生還可以讓爸媽拿去扣XD
一般上班族被漲租沒差，所得稅扣房租扣個幾萬也能扣掉省更多吧？
→ pujos: 不要自己耍蠢...以為得利，結果是搬石頭砸自己腳
不過現實這種智障真的很多35F 06/06 09:14
→ KrisNYC: 台灣為什麼可以住商混合滿地路邊攤 然後食物價格這麼低37F 06/06 09:14
噓 a000000000: 尼這樣作只是給下一葛租客痛苦而已
房東肯定漲租der 雖然說對尼沒差惹38F 06/06 09:14
→ KrisNYC: 其實也都是成本外部化嘛 早年沒有認真執行處罰 習慣自然40F 06/06 09:15
→ a000000000: 台灣本來就一堆不知道該怎摸評論的政策造成物價水準超級低
餐飲業大概最誇張 台灣餐飲業最好笑的94路邊攤超多41F 06/06 09:15
→ KrisNYC: 機車隨便停 進出貨隨便停 衛生檢查不確實 到處都能開店44F 06/06 09:15
推 Ryoma: 沒事經濟最好大家都賺錢再爛的房子租金都能漲，房東開心45F 06/06 09:16
→ KrisNYC: 講很多次了 那個X媽臭臭鍋幾乎100%占用騎樓明火在那煮47F 06/06 09:16
→ a000000000: 路邊攤餐車全新一台一萬五到兩萬多 門檻超低
一堆人找不到好工作 退化的選項就是出來賣吃的48F 06/06 09:16
→ KrisNYC: 一堆洗鍋子倒餿水倒油直接門口水溝下去的50F 06/06 09:17
對所得稅有多到能讓房租扣的租屋族，就算被漲房租還是扣掉比較省就是了
※ 編輯: ZMTL (60.250.61.214 臺灣), 06/06/2024 09:18:08
→ a000000000: 超低門檻就是中低階餐飲業超接近完全競爭市場51F 06/06 09:17
→ KrisNYC: 然後這些食物的價格去拉扯餐廳的售價 餐廳就萬年低薪嘛52F 06/06 09:17
→ Ryoma: 租金很現實啦、會比房價更快達到平衡點，品質好的自然多賺53F 06/06 09:17
→ a000000000: 平均而言沒啥利潤 所以餐飲業沒研發沒進步
薪資低到爆
我就想起來之前柯文哲跑去台南一葛賣滷味的支持者那他那家滷味大概就自己跟媽媽弟弟還誰一起經營 3X歲54F 06/06 09:17
→ KrisNYC: 正常化沒什麼問題 有問題就是租金一定會快速上拉58F 06/06 09:19
→ a000000000: 然後我去看他估狗review 豬耳朵被客人買回家看到豬毛59F 06/06 09:19
推 cutemico: 用新青安的為甚麼還要出租，那明明是給低總價的人購入60F 06/06 09:19
→ KrisNYC: 那些說什麼租金有其上限的 確實是有 但台灣現在還很遠61F 06/06 09:19
→ cutemico: 自有房的～出租真的不會比較划算，把稅率考慮進去，你乾脆投入股市就不用擔心被課稅的問題～62F 06/06 09:19
→ a000000000: 門檻超低競爭超多利潤超低 品管就超級爛 收入也是64F 06/06 09:20
→ KrisNYC: 豬耳朵豬頭皮豬毛拔不乾淨是正常的BTW...不過商家有看到是應該切掉65F 06/06 09:20
→ bnn: 你要正常化就是消費者不去吃那些成本外部化的小攤店面開始啊67F 06/06 09:20
→ KrisNYC: 豬耳朵要拔毛要滷要切 切一大盤才賣你40元賺你沒2068F 06/06 09:21
→ KrisNYC: 哪有這種時間慢慢清毛 噴槍燒一燒沒燒掉的就算了而已70F 06/06 09:21
→ KrisNYC: 早餐店蛋15 20在那呱呱叫 出國隨便煎兩顆至少收你$472F 06/06 09:22
推 CIIIO: 是說租屋黑數正常化之後就兩個流派
1.放6年空屋賺400免稅
2.收房租給訪客報租補報稅
沒有1+2火烤兩吃這種好康了
我倒覺得能抵銷現在租客不足的問題73F 06/06 09:22
→ KrisNYC: 可能還打卡說便宜好吃國外真香 精神錯亂的很多拉
租補受益者是那種爛房子不整理也不想賣的啦
一些地點不錯的爛房子租金2萬多 整理完能租3萬多但是麻煩78F 06/06 09:23
→ KrisNYC: 而且現在裝修太貴了 花個一百多收幾年才收得回來
這些懶人屋主本來空租期很長 給請租補就變搶手了
反正這種屋主多半也都無業退休了 收你租金還是免繳稅83F 06/06 09:24
推 CIIIO: 底端不用報稅可以領租補
一個月2400-5000 也剛好打平房租增額
現在補貼就是
5%：18萬免稅+租補
12%：18萬免稅
20%：N/A86F 06/06 09:25
推 bbo40453: 其他稅也是會讓使用者吸收，不覺得漲租金是合理化不申報租金收入的理由92F 06/06 09:28
推 KrisNYC: 其實這也是有點精神錯亂的政策 但應該是純屬意外
本來買來要賺價差的 中間會拿出來出租增加競爭的
就硬生生收了一堆 寧可空著養蚊子換免稅額的95F 06/06 09:37
→ KrisNYC: 那你增加租屋成本同時減少出租供給 租金當然...
設籍在那 假日去用一下泳池的沒見過?99F 06/06 09:40
→ KrisNYC: 想法條的人瞎想 後面再瞎補洞 這幾年真的太多這種事了
中秋節去烤肉打麻將 隔天找阿姨掃一掃也算住阿102F 06/06 09:41
噓 hosen: 叫房東繳稅（x),有消費就要繳稅（o)104F 06/06 09:42
推 KrisNYC: 所以我說以後房版老屁股們真的一些灰色地帶的就不要講了那個戶籍都移走只留成年子女結果被要求補稅的就是例子
不要在底下講一堆什麼你家移出去只留未成年沒被勾稽107F 06/06 09:48
推 tfct: 1跟3一直以來都是這樣啊 想報就會認列110F 06/06 09:49
→ KrisNYC: 你去年前年在某縣市沒被勾稽 不代表人家之後照做不會出事賣屋者自己跟配偶的戶籍都不在該房屋絕對被打星號複查的你剛好閃過貨人家一查看到未成年小孩不想跟你輝放過你
不是讓你去到處教人家說這樣搞可以多幾間火烤兩吃111F 06/06 09:49
推 roy0710: 有一些槓桿開到爆不出租就斷了 還是要出租不然就賣房了116F 06/06 09:59
推 junior020486: 還是要出租就出租等5年降到20%啊，問題是那種人很少啊XD117F 06/06 10:01
推 HappyKH: 職業房東表示不能理解藏這個幹嘛119F 06/06 10:02
推 aa00788: 就說免費給女大生住都爽
連出租都不需要 賺價差有400萬免稅額就好123F 06/06 10:10
→ esheep: 類似：誠徵長期家教，無薪，供住。這樣嗎？ 感覺怪怪的XD125F 06/06 10:15
→ fatb: 女大生哦..是沒看過每個禮拜帶不同男生回來的類型嗎XD127F 06/06 10:19
推 flamer: 有什麼好不報的128F 06/06 10:22
推 horseorange: 這次改這樣就是逐步推動租屋收入報稅 租客這次報了稅高割離席下一間一定也找可以報的 不能報的房東不只容易被查稅也比較難找到人租129F 06/06 10:26
推 moxx: 合法報稅 合理漲租 反應到市場就是整體租金上漲 最近公布的cpi也是這個趨勢 等大部分房東都認知到這點 市場就沒有便宜的出租房 覺青最愛的正義終於來到了133F 06/06 10:36
推 KrisNYC: 我相信有每個禮拜都帶不同牙醫/醫生回來的女大生136F 06/06 10:36
→ abyssa1: T醫師不是一直推薦138F 06/06 10:43
→ sernidle: 有房仲說不能報租補的直接檢舉141F 06/06 12:00
推 ice1015: 幸好我都先把租金算完加上報稅 要報租補就報 以後要賣我就把稅加上去而已 總成本只會隨者莊家抽水越墊越高 還有智缺看不懂 CC
歐美日的租屋正義快來臨了 還高興的不得了 我真懷疑這些人真的受過高等教育嗎？ 摳憐142F 06/06 12:07
推 Morphee: 大量房東成本上升後，到時候暴漲的不只是房價，還有房租。這是好的市場方向且對一般房客房東兩方面沒有致命性，但除了買不起之外，開始會有窮人租不起了。147F 06/06 12:10
推 duriel3313: 漲租兩千,租補可能拿4-6千,還可以收稅,這政策是要酸什麼? 逐步提供誘因消除租屋黑市也能酸XD
大多數漲租的幅度"不會"超過符合條件租客的補助金額弱勢房客實際租金負擔降低 房東報稅透明化 怎麼在房版講的好像原本租屋黑市比較好的樣子 酸上癮了吧150F 06/06 12:16
推 KrisNYC: 你從上面數下來 有幾條說這樣不好? 就跟你說會變貴而已貴多少不全是你以為的部分轉嫁就是了 很多房東也有收入156F 06/06 12:20
→ KrisNYC: 認了你這條他級距跳過去要多繳幾十萬 所以他乾脆不租了159F 06/06 12:21
→ KrisNYC: 降低你的供給 或是直接說要報稅要租補的就是寧可不租
要多狹隘才會以為房東只有房租這條收入要報稅?161F 06/06 12:22
推 GOOD2: 預期這幾年租金還有一大段要補漲163F 06/06 12:23
→ KrisNYC: 我就說了立法的時候類似二代健保的方式獨立稅目就解了
但反正當初立法的人實務經驗有限沒想好 就這樣囉164F 06/06 12:23
推 kusomanfcu: 台灣非一級戰區店家租金成本只有15-20% 這可以+50%成長的空間 我期待
所得稅級距會讓一堆房寧願變成自用空屋
為什麼台灣通膨真的低 一堆人搞不清楚阿166F 06/06 12:40
→ pz5202 …
推 pz5202: 就轉嫁啊！賠錢生意沒人做170F 06/06 13:01
→ pz5202: 本來就應該要按政府規定合法報稅！
推 piliwu: 租客加稅懲罰自己這種要求我一輩子沒見過172F 06/06 13:11
推 piliwu: 收入沒多高但不符合租補的中產最慘啊174F 06/06 13:33
推 kitten123: 讚，又有理由漲房租了
租屋空空瑟瑟發抖中
遇到漲租只能乖乖吞下去
十年後房東又有頭期款再買一棟了175F 06/06 13:33
推 kitten123: 報稅根本沒什麼，報稅1000漲租2000
順便反映通貨膨脹180F 06/06 13:41
對房東來說問題其實不在報稅啦，是以後不能想靠租金補利息等時間到用自住稅率賣
※ 編輯: ZMTL (223.136.120.254 臺灣), 06/06/2024 13:56:40
推 ttyy: 假自住真出租就單純違法，被抓沒什麼好怨的182F 06/06 14:04
推 KrisNYC: 你太不了解精華區那些老房東了 房子值2400萬租金18000
租習慣還是沒在管的那些老人阿 很難溝通的183F 06/06 14:34
推 boydoop: 別傻了，現在是租客市場，你漲租就找別間租而已，現在一堆房東都在缺租客。還有人覺得自己漲租別人就要吞喔？
想租屋只要在社群發個訊息一堆房東就來跟你聊了，不用怕那些整天拿漲租來威脅租客的垃圾啦185F 06/06 14:55
→ esheep: 目前精華老區還沒明顯感受到 “租客市場” 這件事...189F 06/06 14:59
→ boydoop: 那些用新青安買房然後外租的被抓到就乖乖認吧
回樓上，只要在社群(FB社團.IG等..)說你要租房，會有滿滿物件給你挑190F 06/06 14:59
→ esheep: 喔 大概是我沒這個困擾... 最近一次代租 只跟我說 房租多2千比較好找，多3千應該也還可以。精華老區最大影響大概就是 增加速度變慢了一點點，看不出有降價的必要。物件本身還是有差異的。
等待時間喔 好像也沒特別久... 果然是加太少了...
“精華區” 物件本身帶有抗漲的屬性，之前很多大大都有提到... 把新區、外環區包進來一概而論，然後說：別人都跌，你精華區怎麼不跌？ 這行為有點草味...
修正： 抗跌屬性193F 06/06 15:07
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