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作者 jamo (hi)
標題 Re: [請益] 好租客真的很好找嗎?
時間 Fri Oct  4 00:44:40 2024

※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: ※ 引述《QQQwe (拿出數據說話是那90人是5)》之銘言：
: : 大家好
: : 家裡有房子想出租
: : 可是找租客這種事情很傷腦筋
: : 再加上，這波新青安好像讓能力勉強可買房的，本來的潛在好租客也都上車了
: : 那，以後好租客該去哪找，真的有點懷疑?
: : 所以大家都怎麼挑選優質租客的?
<del>
:  這些規定其實說穿了無非是從租客的角度出發，當他願意多花一點錢，可以租到品質
:  明顯提升的物件，那他就是會願意加價租，而且市場上鮮少類似的競爭者。
:  拿台北老公寓那間出租物件為例，因為這邊現在不能貼連結，所以我不能丟隨意搜尋的
:  591案例來給各位看，簡單描述一下好了，現在你一個家庭想在台北精華區內租一個
:  3房的整層住家，如果你仔細去看，大約有95%要嘛是...
:  原始屋況 / 樓層是4F or 5F or 頂加 / 假整層(真隔套) / 地點偏，
:  只有極少數是有翻新 + 2F3F免爬高 + 捷運站旁。
:  所以我一直說物件差異做出來，從來都是你在面試租客，因為市場上沒有類似
:  符合需求的物件可以再讓租客去選擇。
:  願意花比較高的租金去租房子的族群，相對對生活品質也比較講究
:  這句話很重要。
:  篩選租客最好的方法就是把你的房子做出競爭優勢提高租金，
:  用租金 & 年繳來篩選租客。
:  通常這類願意花多一點租金換生活品質的，要他年繳沒啥問題，客群完全不同。
:  而這裡要特別注意一點，所謂提高你房屋的優勢，也是有個上限的，
:  極端舉例你不可能花千萬裝潢，期待一個公寓三房可以去出租10來萬，這不科學。
:  但本來原始屋況租你個2-3萬，翻新後租你個4-5萬或更高是可以的。
:  所以找租客傷腦筋嗎？ 不會，因為當你有很多租客可以挑選的時候，反而很容易。
:  另一個層面的問題，你說新青安讓好租客都上車了，以後好租客去哪找？
:  這個同樣回答是針對北市 + 新北一環，其他區域不熟真不敢亂講。
:  至少在上述區域，目前還看不到類似的狀況。
:  這原因很簡單，自備款問題。
:  同樣以上面那間台北老公寓來看，現在附近周圍的房子原始屋況售價2300萬左右，
:  自備460萬，通常家裡有幫忙的早就上車了，想要有生活品質又還沒買房的，
:  基本上就是在存頭款的路上，但你說他存到460萬時，房價可能變2500，或更高，
:  即便他自備款夠，他現在住的已經習慣是有是有翻新舒適的環境，去買一間2500的
:  原始破屋況，自己找人弄還要再花100+起跳的裝修費用，他也擠不出來。
:  所以這類型租客通常一租就是3-5年起跳，因為瑞凡他回不去惹。

這方法只限很熟裝潢的老手
一般人我不建議

其實這個作法很簡單
就是拿裝潢換租金

一個原始屋況2~3萬,
要裝潢到租客願意出4~5萬
等於每個月兩倍租金預算
對一般不熟裝潢的屋主來說
只有一個方法---找設計師

一間三房公寓算25~30坪
找設計師來翻修到可以租金
翻倍的裝潢等級...
200萬我不知道做不做的出來
就用200萬吧去算吧

每個月可以多租2萬,
一年24萬,200萬要攤八年!
就算你超厲害,100萬搞定
那也得攤四年以上
但是一般人拿100萬預算裝潢
一間老三房公寓...能是啥樣子?

更不用說這200萬我可以
拿去當下一間房子的頭期
(不過短期內估計沒可能了)

所以不懂裝潢的一般人,
這招其實並不好用!


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.75.68 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-10-04 00:44:40
※ 文章代碼(AID): #1c_idwoP (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727973882.A.C99.html
推 dans: 你抓的裝潢預算都快比隔套仔高了1F 10/04 00:51
格套幾乎沒有裝潢可言
叫個熟格套的工班來
全部敲掉,重做天地壁
現在市場超多這種
好找又不容易踩雷
家具家電全部用房東牌的
連設計師都不用

相對的你要把房子裝潢到
租金翻倍,沒有設計師
可能嗎?
這種租金,你好意思用
禾聯的冷氣嗎?

推 cphe: 現在裝潢越來越貴了，也就是越來越不值得
尤其老公寓如果要打掉重練的更貴2F 10/04 01:08
※ 編輯: jamo (36.231.75.68 臺灣), 10/04/2024 01:36:22
→ fo11ow: 一般屋主不會找設計師來裝潢出租物件吧？4F 10/04 02:43
推 dans: 反正無論是隔套流或(ceca/s5827)整修流，大家都去學這兩流派最好，我樂觀其成
所以你的內容我無法多說什麼
算了，我幫忙補充一下好了。這裡攤平裝潢的部分其實是很關鍵的，原因是當下可以選擇改造或不改造的，若選擇改造就得抓攤平年期和每期應攤平額度。5F 10/04 06:53
推 ChikanDesu: 裝潢的漂亮的最怕你遇到高手蟑螂 那你就加倍賠
蟑螂也是人也很聰明的
讓你一切無懈可擊 最後翻臉豬羊變色11F 10/04 08:40
→ frank111: 拿裝潢換租金，笑死，裝潢費攤個十年差不多回本吧
慘的是裝潢完三年後就變舊了，換個一兩個房客就沒優勢舊公寓整理到可正常住，市價租金，裝潢費最少50萬
想要多收租金，多個三成就好，裝潢費少說一百萬14F 10/04 09:12
→ jerrylin: 房東最怕的是房客賴著不走又不繳租18F 10/04 09:16
→ frank111: 然後來租的房客一樣，十個有九個是糟的19F 10/04 09:17
推 dans: 不好說不好說，就說房東是佛心職業了
順便推薦很會租房、出租三間的freekid看看這篇學習一下20F 10/04 09:36
推 KrisNYC: 時代問題十年前格套一間1520萬大量還可議 現在廁所都不只22F 10/04 09:39

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