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作者
標題 [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估
時間 Fri Nov 1 12:29:43 2024
作者
標題 [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估
時間 Fri Nov 1 12:29:43 2024
大概畫了一下這幾年房價暴漲的推升原因
時間跟原因只是大概
但基本上沒有超過太多
2019~2023
我剛好跑三峽，文山，江北，中和，三重，新莊
跑一個地方不會只懂一個地方
一定是競爭區域要全部都懂
因為常會有看完三重來看板橋
看完永和來看中和
或是帶客人去買新竹青埔
所以市場算是蠻熟悉
房版從當年沒什麼人看
到前一陣子最熱的時候可以擠到前4名
最大的原因就是"買了你會賺錢"
台灣人很現實
持有會賺錢，排隊都去買
持有不會賺錢，送我都不要
所以如果房地產以使用的角度來看
我一直建議有需要就買
但如果以金融的角度來看
那就要慎選進場的時間
https://i.imgur.com/bpSy4aH.png
![[圖]](https://i.imgur.com/bpSy4aHh.png)
疫情
一般來說
疫情後一年百廢待舉
很多產業因為前一年數據很差
疫情後完整第一年一定會有很大的成長
2023年是疫情後緩解的一年
2024年是疫情後完整的復甦年
https://i.imgur.com/SX1bOR6.png
![[圖]](https://i.imgur.com/SX1bOR6h.png)
疫情後復甦
而疫情後的成長
除了讓電子製造業有大量的營收外
最重要的是信心的復甦
購買力也會增強很多
這個購買力會跟房地產的FOMO攪在一起
一時片刻要說清楚有點困難
但簡單講
2024如果是疫情後完整的復甦年
2025就是復甦後完整的事後菸聖人年
聽得懂就聽得懂，聽不懂就聽不懂
缺工缺料
疫情候缺工缺料也緩解了
當然很多人會說原物料有僵固性
人事管銷貴
未來還有碳稅BALABALA
但原物料價格確實是沒有疫情這麼高
https://i.imgur.com/5WKtxNy.png
https://i.imgur.com/xsWeR6D.png
![[圖]](https://i.imgur.com/5WKtxNyh.png)
![[圖]](https://i.imgur.com/xsWeR6Dh.png)
低利率/貸款寬鬆
這應該是影響最大的關鍵
也是第六～第七波打房的重點
低利率＋貸款寬鬆
從105年房地合一1.0大逃殺
到107年北部房地產從江北央北復甦
一路讓房價噴到2024H1
但這個最重要的燃料
在20240920被拿下來了
而這個燃料如果簡單看叫做低利率/貸款寬鬆
但如果要真的講得很細
可以分成
https://i.imgur.com/B15fI3a.png
![[圖]](https://i.imgur.com/B15fI3ah.png)
這些變項都會減損
經濟成長
產業發展
交通建設
生活機能
通貨膨脹
帶來的房市上漲
結論：
房地產如果用途是住
那就不用多說，有需要就買
房價只是一個數字
但如果把房地產的用途
只看中他會不會賺錢
那要考慮的東西就非常多
絕對不能因為降息＝公債直利率下降
短線就開槓桿去買美債一樣
或是因為ETF要買長榮
就短線開槓桿去買長榮要當沖
只看單一因素
通常最後的結果都不會太理想
這也是我一直很反對過分槓桿的原因
沒錯，台灣電子島，只要人類科技發展
產業長線都看好
你有辦法抱個十年十五年
通常都還是賺錢
但很多人槓桿開過頭撐不到後面就掛了
掛了～那後面就算再怎麼好
掛了就是掛了也吃不到
如果有聽話不要開極限槓桿
什麼二房三房限制貸款都沒你的事
更不用講手骨粗付現金的大佬
老實說泡房版泡那麼久
最近比較讓我幻滅的是
有些人整天喊多喊多
結果私下在591或是群組要偷跑
或是在六七月就開始偷偷不買貨
信徒在前面拜，你居然從後門偷溜
看了真的覺得蠻瞎的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.1.169 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-11-01 12:29:43
※ 文章代碼(AID): #1d95avnH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730435385.A.C51.html
推 : 誰1F 11/01 12:34
→ : 聽君一席話，如聽2F 11/01 12:38
推 : 重點在最後3F 11/01 12:40
推 : 五折收。沒人鳥的話，明年再開貨卡來檢屍:)4F 11/01 12:41
推 : 川哥準備上場了，報告罰你回去重修。看圖說故事不要用證明這兩個字好嗎？ 差遠了。5F 11/01 12:41
推 : 推N大 原來台灣房價是靠疫情 缺工料 跟低利率漲的 你不說在場沒人知道！7F 11/01 12:45
![[圖]](https://i.imgur.com/NVcYAOBh.png)
推 : 說之前大家都知道的沒用啊 時機過了就是過了10F 11/01 12:46
→ : 你看書都這樣漏字是要怎麼吸收啊？
看上半年一點都不像大家都知道啊11F 11/01 12:47
看上半年一點都不像大家都知道啊11F 11/01 12:47
推 : 不用看他說了什麼 看他做了什麼XD
https://i.imgur.com/co6pfXh.jpeg
後來都懶得說XD,大方向趨勢明確。
那麼多家銀行要怎麼全部量化說明
出個聲提醒，信貸全封。對於一般人而言，就不要再鼓吹換湯不換藥的玩法。13F 11/01 12:49
https://i.imgur.com/co6pfXh.jpeg
後來都懶得說XD,大方向趨勢明確。
那麼多家銀行要怎麼全部量化說明
出個聲提醒，信貸全封。對於一般人而言，就不要再鼓吹換湯不換藥的玩法。13F 11/01 12:49
![[圖]](https://i.imgur.com/co6pfXhh.jpeg)
這兩年賺到疫情紅利就開始瞎吹
比方我這篇就寫得很清楚
台灣電子島 長線看好
房價漲幅靠建設 產業 交通 機能 通膨
低利率 疫情 缺工料是催化劑
但還是有人鬼扯
說我認為房價漲是靠低利率缺工缺料
這種很沒程度的抹 不是笨就是壞
或是又笨又壞
這種人的動機沒什麼興趣了解
但話還是要講清楚不要亂抹
教主都已經跑了
左右護法還在這邊凹
到底是有情有義還是貨沒出完
觀眾審慎評估吧
推 : 大家都賭性堅強，覺得不會被抓。攤手。那就繼續吧。我看戲XD19F 11/01 12:53
推 : 持續觀察中 &^^21F 11/01 12:57
※ 編輯: NovaShin (27.53.2.60 臺灣), 11/01/2024 12:57:33推 : 股市房市都有拉幫結派偷偷幫自己下保險的高手啊，賺的時候當神，賠的時候私底下先跑也是神。22F 11/01 13:07
→ : 唯一大變因，新青安，不過不能說24F 11/01 13:09
→ : https://i.imgur.com/WtxRj0d.png
新青安是政府解決少子化政策之一，我是不會賭他取消啦我個人認為投資要做到賭法規會不會取消風險太大了
上面文章的後續就是新青安會產生的前因(舊青安不夠力）25F 11/01 13:09
新青安是政府解決少子化政策之一，我是不會賭他取消啦我個人認為投資要做到賭法規會不會取消風險太大了
上面文章的後續就是新青安會產生的前因(舊青安不夠力）25F 11/01 13:09
![[圖]](https://i.imgur.com/WtxRj0dh.png)
推 : 房板清流推 ceca怪招輸到脫褲29F 11/01 13:14
→ : 這次新青安同時放寬兩個條件，一年限，30變成40
另一個貸款上限800萬變成1000萬
兩個齊開30F 11/01 13:14
另一個貸款上限800萬變成1000萬
兩個齊開30F 11/01 13:14
→ : 所以要解決新青安就是趕快回家生小孩呀33F 11/01 13:16
推 : 整天說玩暗黑沒時間回 實際上就是被金龍打到歪頭34F 11/01 13:16
推 : 閱35F 11/01 13:20
噓 : 閱36F 11/01 13:27
推 : 這場西卡 全敗惹 房版領袖灰飛煙滅37F 11/01 13:34
→ : 幫你補個很重要但沒被提到的推升原因：房地合一閉鎖期+預售屋不得轉單。這讓建商在預售/新成屋市場變成沒有競爭對手、開價可以予取予求，這也是近一年多來這波飆漲的主因。38F 11/01 13:52
噓 : 但目前房價就是沒有停啊 到處還在漲42F 11/01 14:06
推 : 超認真文 有料43F 11/01 14:21
推 : 認真回，應該加入一項很容易理解的變因：竹科工程師分紅獎金，對台灣房市和股市的影響。這幾年，這個因素占比很大44F 11/01 14:27
推 : 房市再穩也沒永遠看多的 時機過了就只能看有沒有下一波
近期而言 2020~21買就沒再怕跌了 現在應該是笑看房版紛擾47F 11/01 14:27
近期而言 2020~21買就沒再怕跌了 現在應該是笑看房版紛擾47F 11/01 14:27
推 : 欸，要從總經講，怎跳過米選後的瘋狂發債49F 11/01 14:33
推 : 推 某id整天嘴邱 不就是買了幾間A7也可以整天吹還教人房地產怎麼玩50F 11/01 14:46
→ : 我債不熟，不敢像某個騙仙仔瞎雞巴亂講害一堆人被套52F 11/01 14:50
→ : 台灣到底有沒有可能出現 大量失業潮 如果沒有沒必要擔心53F 11/01 15:10
推 : 每個人都覺得會狂降息會噴，就會提前實現這個結果，甚至超過這個結果
美債本身就是這種情況，其實台灣的預售屋也是54F 11/01 15:13
美債本身就是這種情況，其實台灣的預售屋也是54F 11/01 15:13
推 : 就擦童鞋理論XD
一窩蜂 衝啊～57F 11/01 15:13
一窩蜂 衝啊～57F 11/01 15:13
→ : 另外，很多人不覺得自己買房是開槓桿XD59F 11/01 15:14
推 : 認真！有料數據就給推！
自助可以買，投資槓桿不要過度！60F 11/01 15:15
自助可以買，投資槓桿不要過度！60F 11/01 15:15
推 : 所以貸8成自備2成，覺得是既定共識，他們不覺得自己有亂開，也覺得自己有控管風險（可以繳房貸/繳不起可以出租）62F 11/01 15:21
推 : 哈哈~漲多漲少都是漲~到時會不會被抬出去就不知道了64F 11/01 15:23
推 : 買房貸八成也在恐慌 乾脆定存好了：）65F 11/01 15:31
推 : 如果自備款2成，是非借貸來的。都算合理。另外成屋的話，銀行會把關收支比。66F 11/01 15:31
→ : 對啊，我記得信徒還有發一篇文，什麼房版玄天上帝出清所有不動產。
我在底下留言問：不是說景氣冷才該賣房嗎？馬上一堆信徒在砲68F 11/01 15:48
我在底下留言問：不是說景氣冷才該賣房嗎？馬上一堆信徒在砲68F 11/01 15:48
噓 : 槓桿開到滿就對了，最大問題是党第二間槓桿開始就弄的很難看。72F 11/01 15:48
→ : 砲什麼是不能汰弱留強喔，是不能出清短期物件留長期增值件喔
真是笑死，吹到都現形了還一堆人盲從74F 11/01 15:50
真是笑死，吹到都現形了還一堆人盲從74F 11/01 15:50
推 : 其實照政策走向，從第二戶8成開始到5成。77F 11/01 15:51
噓 : 你2021-2024有買第二間第三間嗎？沒買沒績效我們怎麼敢跟單！78F 11/01 15:51
→ : 還有房地合一2.0的稅制，一直進出獲利未必好
因為都會有摩擦成本在，另外短期清償多筆，也會被標註投資客
借貸成數利率也不會好。
如果是走翻修路線，那就另論。80F 11/01 15:52
因為都會有摩擦成本在，另外短期清償多筆，也會被標註投資客
借貸成數利率也不會好。
如果是走翻修路線，那就另論。80F 11/01 15:52
噓 : 還有至少全台哪一區你比較看好講一下啊！你最相愛相殺的ceca都敢po單美債跟橋頭讓人跟，你都空氣單嗆人喔！85F 11/01 15:56
推 : 太弱換強，就不要是叫信徒去接他的弱勢標的xddd 結
果被賣了都不知道87F 11/01 16:04
果被賣了都不知道87F 11/01 16:04
噓 : Nova空氣單空頭王 VS Ceca實戰多頭王89F 11/01 16:19
→ : 感謝賴清德 打房打詐打黑 最讚的總統90F 11/01 17:02
噓 : 看箭畫靶屁話王又來了，事後諸葛吹牛大王，這麼厲害知道疫情後會暴漲那代銷仔自己怎麼槓桿不開爆然後買滿去年全部出掉？全都是事後在那邊講，沒料。整篇總結就是不要開大槓桿，這種屁話到底要說幾次？是有多少人會開大槓桿把自己搞死？
房地合一算到負的代銷仔不要再出來吹牛了，到現在都不敢回應91F 11/01 17:08
房地合一算到負的代銷仔不要再出來吹牛了，到現在都不敢回應91F 11/01 17:08
推 : Nova 2021有卡江翠北三房1800
現在真的賺歪
黑粉也是種粉XD98F 11/01 17:12
現在真的賺歪
黑粉也是種粉XD98F 11/01 17:12
推 : 又一堆信徒崩潰 趕緊滾回去A7撿被颱風吹下來的大樓外牆磁磚101F 11/01 17:24
→ : 哈哈正e區5字頭37坪20F以上，看黑粉氣到牙癢癢就很開心還有一間新莊27住滿七年妥妥的400萬內免稅剛好小換大103F 11/01 17:26
推 : 信徒通通給我站出來洗地！105F 11/01 17:29
推 : Ceca輸得好慘 被N大電到翻滾106F 11/01 18:27
推 : 推107F 11/01 19:42
→ : 習慣就好，不吹人來接自己怎麼賣
比較有趣的是錢是他在賺，幫腔的一毛都沒有也不知在幫啥108F 11/01 20:30
比較有趣的是錢是他在賺，幫腔的一毛都沒有也不知在幫啥108F 11/01 20:30
推 : 感謝分享110F 11/01 23:14
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